Есть ли жизнь за городом?

Русский бизнес
Москва, 08.07.2013
«Эксперт Юг» №26-27 (266)
На фоне ежегодного роста городской жилой застройки в Ростове и, в особенности, в Краснодаре рынок загородной недвижимости пока медленно отходит от посткризисной спячки. В нынешних условиях на плечи застройщиков ложится задача не только насытить рынок новыми предложениями, но и сформировать новую концепцию развития этого сегмента

Фото: ИТАР-ТАСС

Рынок загородной жилой застройки заново переживает стартовый этап: не только оживают приостановленные в 2009 году стройки, но и возникают новые предложения. «Потенциал у этого рынка хороший: в последние годы многие девелоперы решили либо начать новые проекты, либо продолжать работу над объектами, замороженными во время кризиса, — рассказывает директор СК “Развитие” Андрей Кияшко. — В этой сфере заложен хороший фундамент. К тому же сейчас уже сформировался определённый слой людей, которые готовы покупать жильё за городом». В Краснодаре сейчас насчитывается около 10 организованных коттеджных посёлков — как готовых, так и находящихся на стадии строительства (см. таблицу). В Ростове за последние годы тоже было заявлено около десятка новых проектов. Как отметил один из экспертов, сейчас рынок загородного жилья, пережив все детские болезни, готов к последовательному формированию.

Пока небезопасный «эконом»

В период с 2008 по 2013 год в одном только Ростове заявлено более 20 проектов загородных посёлков. По формату предложения и качеству все эти проекты очень разные. Общей особенностью «нового» рынка загородной застройки стала долгосрочность проектов. Даже предложения, которые были заявлены на рынке 5–6 лет назад, по планам, будут реализованы не раньше 2014–2016 годов. Одним из первых ростовских загородных проектов стал коттеджный посёлок «Беловодье». Застройщик, ООО «Беловодье Эстейт», начал строительство ещё в докризисном 2008 году, однако срок сдачи заявлен в довольно широком промежутке — с 2014 по 2019 год. Есть аналогичные примеры и у Краснодара: строительство посёлка «Солнце-парк» было начато в 2010 году, но сформировать посёлок полностью девелопер планирует не раньше чем через 6 лет.

Обращает на себя внимание то, что новые предложения загородного жилья рассчитаны на совсем разных покупателей. Складывается ощущение, что пока не все застройщики определились, в каком ценовом сегменте работать. Казалось бы, безусловным претендентом на массовый продукт становятся предложения эконом-класса. Развивая проекты в этом сегменте, девелоперы рассчитывают если не превысить, то хотят бы повторить тот уровень спроса, который уже несколько лет подряд наблюдается на рынке многоквартирного жилья эконом-класса. Однако найти проект коттеджа с участком стоимостью ниже, чем квартира эконом-класса, тоже пока невозможно. При этом данный сегмент, как и пять лет назад, продолжает находиться в основной группе риска. «Эконом-сегмент пытается развиваться в неорганизованном коттеджном строительстве, — поясняет аналитик краснодарского филиала ГК GVA Sawyer Ирина Нужнова. — В городе появилось множество предложений от частных застройщиков, которые покупают участки под индивидуальное жилое строительство (по 10 соток), разбивают на три части (по 3,3 сотки) и строят небольшие дома (100 квадратных метров), которые продают по невысоким ценам — около четырёх миллионов рублей за домовладение. Но говорить о какой-либо инфраструктуре не приходится, к таким домам не проведены даже асфальтированные дороги».

Почти все коттеджные посёлки, строящиеся сегодня в Ростове и Краснодаре, заявлены уже в посткризисный период

Показательный пример — посёлок Озёрный: 12 га земли в 8 километрах от Ростова, земля там реализуется под индивидуальное жилищное строительство. Шесть соток земли обойдутся примерно в 800 тысяч рублей. Однако «лакомым» такое предложение сложно назвать: с одной стороны, девелопер не навязывает проекта в «едином архитектурном ансамбле всего посёлка», но при этом на таких объектах цивилизация заканчивается подведёнными к участку газом, электричеством и водоводом.

«За прошедший год на рынок вышло много игроков, которые продают земельные участки под хаотичную частную застройку, — подчёркивает генеральный директор Азово-Донской девелоперской компании Константин Швалёв. — Как правило, это физические лица. Такие частные застройки нельзя назвать организованными коттеджными посёлками, так как продавцы не отвечают за конечный результат, сроки строительства, управление посёлком, инфраструктуру. 90 процентов из них продают участки без коммуникаций, обещая провести их на средства собственников и ТСЖ, что сделать невозможно. Увеличение количества подобных предложений может привести к серьёзному кризису, когда мы получим тех же “обманутых дольщиков”, только за городом».

И всё же говорить о том, что рынок вернулся в докризисное состояние, тоже неверно. Сегодня на рынке как Краснодара, так и Ростова постепенно появляются «безопасные» предложения в сегменте эконом-класса. Это небольшие коттеджные посёлки из комплекса таунхаусов или отдельных частных домов, стоимостью от 30–40 тысяч рублей за кв.м. В этом формате представлены посёлки «Троицкая усадьба» (Краснодар), «Изумрудный» (Ростов). Но слабое место у таких предложений тоже есть — отсутствие полноценной внутренней социальной инфраструктуры. Обусловлено это тем, что вложения в её развитие небольшим девелоперам попросту не по силам. «Маржинальность этого бизнеса относительно невелика, и серьёзная инфраструктура съест всю прибыль проекта», — объясняет директор ООО «Аякс-Риэлт» Александр Кутченко.

У кого все включено

Сильные игроки, как правило, пытаются работать в сегменте «бизнес-класс» или «бизнес-комфорт». Важной особенностью является и то, что ни один такой давний проект даже самых устойчивых игроков пока не был полностью завершён. Хотя спрос на подобные предложения тоже есть — проекты постепенно прирастают новыми очередями. Последние годы спрос заходит даже в сегмент премиум-класса. Например, в 2008 году Азово-Донская девелоперская компания начала строить элитный посёлок «Старочеркасская Ривьера». Сегодня реализована первая очередь (55 участков с коттеджами), 60% объектов продано во второй очереди. Однако проект имеет долгосрочные перспективы: план сдачи второй очереди — IV квартал 2014 года, всего же посёлок состоит из четырёх очередей. Стоимость земельного участка — от 600–900 тысяч рублей за сотку. «Загородный поселок “Старочеркасская Ривьера” относится к классу элитного загородного жилья, — отмечает г-н Швалёв. — Когда разрабатывалась концепция проекта, компания проводила исследования, которые показали, что загородный сегмент в регионе практически не развит. Азово-Донская девелоперская компания купила выгодную с географической точки зрения площадку, с выходом к реке, соседствующую с гольф-клубом. Всё это предусматривало широкие инфраструктурные возможности — строительство марины, яхт-клуба, пляжа. Потенциальная инфраструктура и условия рынка позволили нам занять нишу элитного загородного жилья».

В Краснодаре нишу премиум-класса занял относительно новый проект — коттеджный посёлок «Вишнёвый сад». На 50 га планируется разместить порядка 450 коттеджей. Надо сказать, что в вопросе проектирования объекта застройщик оставляет право выбора за клиентом. «Проект застройки предполагает строительство домов как по типовым проектам (12 типов на выбор клиента), так и по индивидуальным, с обязательным сохранением архитектурной целостности коттеджного посёлка», — поясняет финансовый директор ООО «Бизнес-Инвест» Александр Лактионов. Естественно, на территории такого посёлка предусмотрено строительство объектов социального назначения: детского сада, спортивного комплекса, торгово-административного корпуса. Реализовывать этот проект начали в 2011 году, сегодня он разбит на пять очередей. Окончание строительства первой очереди — III квартал 2013 года. Очевидно, что застройщики идут на определённые риски, вкладывая средства в социальные объекты на столь долгосрочный проект. Но надо отметить, что подобные проекты — пока единственные в своём роде. Таким образом, игроки закрепили позиции лидеров в этой нише на ближайшие пять лет, и выйти в этот сегмент новичкам будет достаточно нелегко.

И всё же южный рынок загородной недвижимости пока находится в поисках баланса между ценой и качеством. Хотя, по мнению руководителя ГК Weakon Property Group Владимира Горбунова, «строительство недорогих коттеджных посёлков с использованием быстровозводимых технологий — одно из перспективных направлений развития рынка, и некоторые девелоперы уже пересматривают концепции своих проектов. В ситуации изменившегося рынка это является необходимым условием повышения привлекательности проектов, обеспечения их экономической эффективности и увеличения продаж».

Найти золотую середину

Предложения бизнес‑ и премиум-класса рассчитаны на узкий сегмент рынка и никогда не превысят 5–7% от общей доли рынка. Однако, по оценкам специалистов краснодарского филиала ГК GVA Sawyer, несколько лет подряд основной аудиторией коттеджных посёлков были покупатели среднего и высокого класса. Из-за включённой стоимости земельного участка цена на загородные домовладения значительно выше стоимости городской «двушки». В Краснодаре средняя стоимость коттеджа площадью 120 кв. м составляет около 7–8 млн рублей. Общий ценовой диапазон в зависимости от площади варьируется от 4,6 до 16 млн рублей в соответствии с заявленной девелопером классностью объекта. Оправданность таких вложений ставит под сомнение директор департамента управленческого консалтинга ООО АКГ «Ваш СоветникЪ» Александр Полиди: «Какой смысл покупать коттедж там, если гораздо дешевле можно купить квартиру в центре Краснодара. Я сам хотел приобрести коттедж в “Немецкой деревне”, но это 15 миллионов рублей — не стоит того. За те же деньги можно купить дом в Испании».

Как отмечает Андрей Кияшко, прямой конкуренции загородного малоэтажного строительства с застройкой в центре города ожидать не стоит — это очень разные типы жилья. А вот с пригородным многоквартирным жильём конкуренция возможна. И как бы девелоперы ни декларировали приверженность южного менталитета к собственному домостроению, в формат постоянного жилья коттеджи войдут ещё не скоро. Основная причина задержки развития пригорода — инфраструктура. Для предложений эконом-класса средства на создание инфраструктуры станут неподъёмным грузом. Хотя стоит отметить, что посткризисный рынок постепенно начинает решать эту проблему, пусть и «неклассическими» средствами: когда у девелопера не хватает средств для строительства собственного мини-города с дорогами, магазинами и больницами, он «смещает» свой проект как можно ближе к городу. Востребованными сегодня являются предложения проживания, удалённого не более чем на 8–10 км от центра города. В Ростове под загородное строительство географически сегодня сформировались две наиболее активные зоны — территория вокруг Аксая и отрезок между Ростовом и Батайском. Здесь сконцентрировался целый ряд новых посёлков — «Изумрудный», «Алексеево», «Донской», «Берёзовая роща». В Краснодаре большая часть коттеджных посёлков — «Зелёная долина», «Эллада», «Троицкая усадьба», «Сокольники» — «подобралась» к Прикубанскому округу, северо-западной части города, куда вошли несколько городских микрорайонов и двадцать сельских поселений. Обусловлена такая география не только максимально возможной приближённостью к городскому центру, но и доступностью городской инфраструктуры — гипермаркетов и торгово-развлекательных центров, которые, как правило, расположены на окраинах. «Проекты, которые реализуются в 10–15 километрах от города, имеют значительно меньшую привлекательность, — объясняет Александр Кутченко. — Казалось бы, расстояние небольшое, но нужно учитывать сумасшедшую загруженность основных магистралей, ведущих в город».

Однако смещение загородной географии ближе к центру только даёт дополнительную нагрузку для мегаполиса и не решает проблему в целом. «В идеале нам надо создавать посёлки, которые сочетали бы в себе высококачественные учебные зоны, места производства. Вот этот вариант будет интересен для развития города», — считает Андрей Кияшко. Опыт создания дополнительных спальных районов, пусть и в малоэтажных формах, уже был испробован столичными городами. Эксперты в один голос заявляют, что этот опыт оказался крайне неудачен. Но пока южный рынок загородной недвижимости наполнен проектами-одиночками и поэтому близок к повторению освоенного столицами сценария. Как сделать продукт полноценным, при этом с реальной ценой — рынку загородной недвижимости придётся решить в ближайшие годы. С другой стороны, ориентиры движения в этом направлении должны быть заложены уже сейчас — ведь развитие загородной жилой застройки напрямую влияет на развитие городской агломерации.     

У партнеров

    «Эксперт Юг»
    №26-27 (266) 8 июля 2013
    Развитие городов
    Содержание:
    Мегаполис между «хардом» и «софтом»

    Второй межрегиональный урбанистический форум «Развитие городов Юга», проведённый «Экспертом ЮГ» в конце июня, продемонстрировал, что в этой сфере сегодня существует значительный дефицит грамотных управленческих решений. Между тем ресурс движения по инерционной траектории исчерпан — нужны крупные проекты развития, без которых большие города Юга будут обречены на отставание от своих конкурентов в России и за её пределами

    Реклама