Логоцентры привлекательней офисов

Сергей Кисин
15 февраля 2016, 00:00
  Юг

Рынок коммерческой недвижимости юга России пострадал в сегменте офисных площадей: их больше не хотят покупать. В то же время в регионе ожидается заметный рост строительства логистических мощностей, что должно способствовать оживлению внутренних и внешних торговых связей в ЮФО и СКФО

Глава «Реновы» Виктор Вексельберг (справа) обещает ростовскому губернатору Василию Голубеву (слева) запустить логоцентр в ростовском аэропорту к чемпионату мира по футболу

Рынок коммерческой недвижимости юга России в прошлом году успешно развивался в наиболее активных в деловом отношении регионах — Ростовской области и Краснодарском крае. Причём если на Дону по объёму предложений преобладали площади торгового назначения (совокупный объём 460 тысяч кв. м, из которых две трети — площади класса A, B+, B), то на Кубани основным драйвером были офисные площадки Краснодара (550 тысяч кв. м) и предприятия общепита (треть всего рынка). Рост спроса на торговую недвижимость привёл к росту арендных ставок в среднем на 10%. По данным экспертов рынка, к началу 2016 года средневзвешенная ставка аренды в крупных ТРЦ составляла от 2 тысяч до 4,5 тысячи рублей за квадратный метр ежемесячно.

Более мелкие игроки находятся в худшей ситуации. Отсутствие средств на развитие бизнеса вынудило мелких и средних торговцев сокращать торговые площади или вовсе освобождать помещения. При этом они главным образом предпочитают не покупать, а арендовать территорию. В этом сегменте наиболее востребованы площадки метражом до 40 метров. В центре Ростова ставка аренды для них составляет от 900 до 3,5 тысячи рублей за квадратный метр ежемесячно.

«Рынок коммерческой недвижимости в Ростове не пользуется спросом, бизнес больше арендует, — считает директор агентства недвижимости ТТП Наталья Чалова. — Но даже при этом спрос уменьшается. Чтобы стабилизировать ситуацию на рынке офисов, нужно восстанавливать промышленность, а это уже вопрос скорее к администрации города».

Средняя цена на офисы в центре Краснодара составляет порядка 48 тысяч рублей в месяц.

«Для развития рынка офисов Краснодара нужно создать инфраструктуру, в том числе парковки для автомобилей, — уверена генеральный директор ООО “Виконта” Татьяна Хиврич. — В городе ощущается острая нехватка управляющих компаний, способных решить проблемные вопросы арендаторов и арендодателя и готовых обеспечить бесперебойную работу бизнеса на арендуемых площадях».

В Ростове совокупный объём офисных площадей более чем вдвое меньше, чем у соседей — 270 тысяч квадратных метров (лидеры — Don capital, «5 морей», «Купеческий двор» площадью 45, 37 и 29 тысяч квадратных метров соответственно). Уровень предложения оценивается в районе 30 тысяч рублей за квадратный метр.

Новые проекты в сегменте коммерческой недвижимости появятся в части экспортно-импортной логистики: в минувшем году было заявлено о ряде проектов, призванных увеличить портовые мощности макрорегиона. В Ростовской области уже вовсю идёт строительство крупнейшего в этом субъекте федерации погрузочного терминала компании ООО «Луис Дрейфус Коммодитиз Восток» на территории Кагальницкого сельского поселения Азовского района. Ожидается, что это позволить нарастить зерновые перегрузочные мощности области на 500 тысяч тонн в год, а после вывода терминала на паспортную мощность — до 1,2 млн тонн. Ориентировочный объём инвестиций по проекту — 1,5 млрд рублей. Ожидается, что терминал вступит в строй до конца года.

На Кубани перевалочные мощности наращиваются в черноморских портах Новороссийска, Туапсе, Тамани, на Азовском море — в Темрюке (для перевалки наливных и химических грузов) и Ейске (зерно).

Кроме того, в регионах юга России оживились давно заявленные проекты строительства логистических центров в сфере АПК, отсутствие которых значительно сдерживало развитие оте­чественного овощеводства. Так, в министерстве сельского хозяйства и продовольствия Дагестана объявили о том, что к 2017 году в республике будет построен ряд логистических центров совокупной мощностью 253 тысячи тонн. Их предполагается разместить в Карабудахкентском (два по 20 тысяч тонн каждый и один на 153 тысячи тонн) и Кизлярском районах (на 60 тысяч тонн).

Крупнейший логистический проект реализуется параллельно со строительством ростовского аэропорта «Южный» (Грушевское сельское поселение Аксайского района), где на площади 438 га вместе с аэровокзалом и ВПП появится и крупнейший в регионе логистический центр (мощность перевалки 20 тысяч тонн в год) «Почты России». Строить его, как и аэропорт, будет подконтрольная Виктору Вексельбергу компания УК «Аэропорты регионов».

По данным руководителя Минкомсвязи России Михаила Евраева, к строительству логоцентра приступят в нынешнем году и закончат за год (в аэропорту Внуково именно этот срок понадобился на строительство аналогичного центра на 70 тысяч кв. м). В зону его прямого обслуживания будут входить Волгоградская и Ростовская области, Калмыкия и Адыгея, Краснодарский и Ставропольский края.

Согласно выводам экспертов компании MACON Realty Group, в целом в 2016 году прогнозируется отрицательная динамика всех сегментов рынка нежилой недвижимости. Наиболее значительный спад, считают аналитики компании, будет зафиксирован в сегментах торговой (коммерческой) и офисной недвижимости — эти сферы традиционно наиболее подвержены влиянию негативных макроэкономических факторов.