Рынок жилья укрупняется, но конкуренция снижается

Русский бизнес
Москва, 01.08.2020
«Эксперт Юг» №8 (445)
После кризиса строительный рынок накроет волна слияний и поглощений, ускоренная новыми правилами проектного финансирования. Большое влияние на этот процесс на Кубани оказывают и новые правила застройки города, уверен управляющий партнёр адвокатского бюро «Домащенко и партнёры» Роман Домащенко

ЭКСПЕРТ ЮГ»

В мае девелоперы, с которыми мы общались, говорили о падении продаж минимум вдвое, но при этом стройки шли. Какими, на ваш взгляд, будут главные последствия кризиса для строительной отрасли?

— Сейчас есть проблемы с продажами в Краснодаре, а также в так называемых неприморских городах. Что касается продаж в Геленджике и Анапе, то здесь виден определённый рост. В Сочи мы наблюдаем всплеск продаж. Не ожидал в этом году роста цен, но он произошёл. В основном рост в сегменте элитного жилья и жилья бизнес-класса.

— Что сейчас происходит с динамикой появления новых проектов? Как меняется статистика выдаваемых разрешений на строительство?

— С новыми проектами мы ожидаем больших проблем по ряду причин. В Краснодаре прогнозируем в этом году снижение количества выданных разрешений на строительство. Причина номер один — утверждение в центральной части города исторической зоны с фиксированной этажностью. Теперь высота зданий здесь не может превышать 12 этажей. Считаю, что это хорошо. Тем самым мы сохраним исторический облик столицы края. Что касается районов города, то сегодня свои плоды приносит борьба с точечной застройкой. Зелёный свет получают проекты, которые имеют в своей структуре детские сады, поликлиники, школы. А это уже комплексная жилищная застройка. На такие объекты разрешения выдают.

— То есть точечная застройка в Краснодаре ушла в прошлое?

— Я не думаю, что она ушла в прошлое окончательно, потому что всё равно никуда не делись свободные выкупленные участки в полгектара или гектар земли. Их можно отнести только к точечной застройке. Но такая застройка будет отягощаться обязательствами по строительству либо реконструкции социальных объектов, соблюдение которых будет требовать администрация Краснодара. Если застройщики понимают и идут навстречу в этом вопросе, в теории, можно будет получить разрешение на строительство.

— Давайте уточним, по каким правилам сегодня работает застройщик, который инициирует проект с учётом последних изменений в 214-ФЗ. Что самое сложное для него в новых правилах работы?

— Первая проблема — получение заключения о соответствии 214-ФЗ. Основная проблема в том, что сейчас очень сложно правильно оформить и подать документы. Большинство мелких и средних компаний-застройщиков просто оказались неготовыми к этой технически сложной работе. До двух третей отказов в выдаче заключений о соответствии 214-ФЗ связаны именно с тем, что допущена масса технических ошибок. Люди не понимают, как правильно заполнить декларацию, сталкиваются с какими-то замечаниями, считают, что они правы, вместо того, чтобы выстраивать диалог, начинают конфликтовать. До суда, слава богу, мало дел доходит. В основном всё-таки исправляют ошибки, со второго-третьего захода получают положительное заключение. Следующая проблема — это банки.

— Как вы оцениваете их работу? Готовность их к проектному финансированию, к экспертизе этих проектов?

— Крупные банки готовы к работе по проектному финансированию, они укомплектованы соответствующими кадрами. Да, были проблемы вначале, и мне известны случаи, когда получение проектного финансирования занимало полгода и более, но сейчас эти вопросы уже отработаны. Крупные застройщики также быстро подготовились, и теперь успешно действуют в изменённых условиях. Маленькие и средние компании в большинстве своём не готовы до сих пор к работе по новым правилам, они стараются дорабатывать те проекты, разрешения на которые получены до введения новых правил.

— Каково сейчас в Краснодаре соотношение объектов, строящихся по новым правилам, с объектами, которые строятся по старым?

— Мы точную статистику не ведём, но количество обращений за заключениями о соответствии 214-ФЗ снизилось. С одной стороны, наш край привык рапортовать о том, что мы миллионы метров сдаём каждый год. А теперь уменьшение количества выданных разрешений может привести к тому, что мы в какой-то момент, в 20 или 21 году, можем показать замедление динамики. Возможно, ввод крупных объектов позволит добиться приемлемого результата, но мой прогноз —край просядет по количеству вводимых метров. Не в последнюю очередь и по причине пандемии.

— Так ли это плохо? Ведь даже губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев во время своих поездок по городам Кубани, особенно курортным, говорил о том, что в своё время выдали слишком много разрешений, что увеличивает нагрузку на социальную и инженерную инфраструктуру. Может быть, настала пора снизить обороты?

— Если край готов к снижению налоговых поступлений от строительной сферы, может, и настало время взять паузу на один-два года, вложить деньги в инфраструктуру, отремонтировать канализацию, решить вопросы с транспортными развязками. Но строительство многоквартирного дома задействует массу смежников, а также позволяет пополнить бюджет. Здесь важно не перегнуть палку. Конечно, есть проблемы с инфраструктурой. Москвичи мне уже даже говорят о том, что Краснодар по уровню пробок приближается к Москве. Так не пойдёт. Предстоит всё это отрегулировать.

— Когда принимались поправки в 214-ФЗ, основная причина была в том, чтобы закрыть вопрос с обманутыми дольщиками. В Краснодарском крае насчитывается свыше 260 проблемных жилых домов. Какая схема решения проблемы сегодня применяется в регионе? Насколько она работает?

— Сказать, что проблемы дольщиков не решаются, будет неправильно. В Сочи, например, наше бюро занимается сопровождением достройки целого ряда крупных объектов, у нас несколько тысяч обманутых дольщиков. Я думаю, что в 20-21 году всё будет сдано. У нас есть объекты, по которым люди ждут квартиры с 2011-2013 года. Легче всего работать с ЖК, которые изначально строились по разрешениям как многоквартирные жилые дома. То есть ты можешь в процедуре банкротства какие-то действия предпринимать, можешь обратиться за финансированием, привлечь корпорацию «Дом.РФ», обратиться в региональный фонд по обманутым дольщикам привлечь. Тут надо отдать должное властям. Администрации Краснодара и Сочи в этом отношении очень помогают. Что касается достройки проблемных объектов ЖСК — эта проблема почти не решается.

— Работает ли сегодня схема с привлечением инвестора к достройке проблемных объектов в обмен на предоставление ему земельного участка без конкурса?

— Пока что в Краснодарском крае мне не известно ни об одном случае предоставления компенсационного участка компании-инвестору, достроившей проблемный объект. Есть несколько проектов, в частности, мы ведём один из таких, собираем необходимый пакет документов на предоставление компенсационного участка. Как минимум, нам известно ещё об одном таком же. Но процедура эта достаточно сложная, потому что это всё происходит в обход торгов. Внимание со стороны и администрации края и муниципальных образований к этой процедуре серьёзное.

— Какова роль местных властей в решении проблем дольщиков? Какие здесь сложились лучшие и худшие практики?

— Есть, например, положительная практика властей Сочи. Здесь создана рабочая группа по работе с проблемными объектами с участием главы администрации, курирующего зама, с привлечением прокуратуры города и представителей всех коммунальных структур, задействованных в достройке объектов — «Кубаньэнерго», водоканал, тепло, газ. По каждому объекту индивидуально решается вопрос с подключением домов к коммуникациям. Для одного проекта нашли инвестора, который достраивает дом. Но нужны электричество, газ, котельная. По одному из наших объектов изначально выставлялись техусловия в размере 18-20 миллионов рублей. В результате помощи администрации города мы нашли способ, когда затраты составили чуть больше трёх миллионов. Это действительно помощь. Но это не единичный случай. Это происходит по целому ряду объектов. Там, где коммунальные предприятия принадлежат муниципалитетам, подключение проблемных домов иногда происходит за счёт местного бюджета, либо предоставляются серьёзные скидки. Это существенная помощь.

— Как много времени может уйти на решение проблемы обманутых дольщиков в регионе? Как ускорить этот процесс?

— Думаю, что решить её полностью будет невозможно. Возможно только снизить накал этой проблемы, ввести в эксплуатацию большое количество ЖК, но, к сожалению, это сфера очень сложная. Многие люди входят в строительство многоквартирных домов, не имея соответствующего опыта, делают огромное количество ошибок. Я думаю, что всё равно будут появляться какие-то брошенные объекты, какие-то банкротные компании-застройщики. Но я уверен, что с учётом сегодняшних событий их количество будет минимизировано.

— Позволит ли решить проблему дольщиков появление специального фонда защиты прав участников долевого строительства?

— Дело в том, что фонд не берёт всё подряд. Он работает только с объектами, построенными в рамках 214-ФЗ, то есть с теми, где есть официальный договор долевого участия. А надо понимать, что очень большое количество объектов с так называемыми обманутыми участниками строительства — это ЖСК. Как правило, это самовольно возведённые многоквартирные дома.

— Какие новые возможности возникли в строительном секторе в ходе нынешнего кризиса?

— Думаю, возможности только сузились, если не считать тех, которые связаны с новыми строительными технологиями и технологиями энергосбережения. По-моему, качественных домов будет появляться больше. С точки же зрения новых возможностей по появлению новых проектов не всё так гладко. Регулирование отрасли по новым правилам приведёт к сокращению количества участников рынка. Количество компаний-застройщиков уменьшится. Хорошо это или плохо, я не берусь судить. Очевидно, что регулировать и контролировать меньшее количество застройщиков легче. Здесь, правда, стоит вспомнить о конкуренции. Мы понимаем, что 10 застройщиков в рамках одного города всегда договорятся. Поэтому вопросы о честной конкуренции всплывут в ближайшее время. Они будут касаться цены квадратного метра. Мне известен целый ряд случаев, когда компании-застройщики уходят в строительство коттеджных посёлков и таунхаусов, в малоэтажное многоквартирное строительство. Туда, где им комфортнее работать, где нет такого законодательного давления.

— Можно ли это считать основными долгосрочными трендами строительного рынка?

— Я думаю, что в ближайшее время мы увидим в рамках Краснодарского края укрупнение рынка застройщиков. Уже начинаются партнёрские проекты — даже крупные игроки при комплексном освоении территорий от пяти гектаров и выше применяют некие партнёрские схемы. Долгосрочный тренд — это консолидация рынка в течение нескольких лет.

Новости партнеров

«Эксперт Юг»
№8 (445) 1 августа 2020
Как победить набережную?
Содержание:
Реклама