«Неспящие» в Краснодаре: как создать условия для бизнеса застройщиков

Основатель и управляющий партнёр адвокатского бюро «Домащенко и партнёры» Роман Домащенко о мультипликативном эффекте рынка недвижимости, новых продуктах и почему конкуренция и средний и малый бизнес важны для экономики строительства

Основатель и управляющий партнёр адвокатского бюро «Домащенко и партнёры» Роман Домащенко

C 2018 года бюро «Домащенко и партнёры» развивает направление по юридическому сопровождению застройщиков, благодаря чему наработана широкая практика по сопровождению проектов на рынке недвижимости. Сегодняшние тренды на нём Роман Домащенко связывает с изменением экономической ситуации в стране, повышением цен на стройматериалы и тенденцией к отмиранию среднего бизнеса в этой сфере.

Четыре фактора: почему выросли цены

— Какие новости рынка жилой недвижимости в последние несколько месяцев, на ваш взгляд, главные?

— В первую очередь я бы отметил повышение цен на жилую недвижимость. Основным триггером всё-таки стала льготная ипотека. Многие люди посчитали, что без труда смогут обслуживать кредиты под залог недвижимости с копеечными процентами. Спрос на недвижимость подтолкнул застройщиков к повышению цен на жильё. В результате в Сочи по ряду объектов они повысились на 50–100 процентов, в Краснодаре — на 30–50 процентов. Второй фактор — ожидание экономического кризиса, который, по оценкам экспертов, может случиться уже к ноябрю. Но я думаю, что кризис не будет иметь каких-то пиковых значений, а растянется во времени. Ожидание финансовых потрясений и подтолкнуло людей к поиску способов сохранить деньги. Из традиционных и доступных — только недвижимость. Отмечу мораторий на выдачу разрешений на строительство в Сочи и Краснодаре. Запрет действует больше года. В кубанской столице с октября прошлого года выдали всего семь разрешений на строительство МКД, в Сочи — менее десяти, точной цифры я не помню. Это катастрофически мало. Но и это ещё не всё. По искам прокуратуры, структурных подразделений администраций края и муниципальных образований было отозвано большое количество ранее выданных разрешений. Причина — отсутствие в проектах признаков комплексного освоения и строительства социальных объектов. Четвёртый фактор — серьёзная миграция из северных регионов страны в Краснодарский край. Вся страна вдруг захотела жить на Юге, причём большая часть потока хочет осесть в столице края. Все эти факторы сошлись в определённой точке.

— Спрос на недвижимость в Краснодарском крае среди покупателей из других регионов настолько высок, что губернатор предложил оставить льготную ипотеку только для жителей Кубани с десятилетним цензом проживания. Не противоречит ли это желание основному закону страны?

— Думаю, предложение было дискуссионным. На федеральном уровне инициативу никто не поддержит. Но и ругать никто не будет. Да это и невозможно. Представьте ситуацию: человек живёт в Иркутске, решил купить квартиру в Краснодаре или Сочи. Ипотеку ему одобряет местный банк, а не кубанский. Губернатор региона не может повлиять на решение кредитной организации выдать заём на покупку жилья.

— В последние годы на Кубани ужесточились правила застройки. В частности, требования к комплексной застройке микрорайонов. По новым требованиям застройщики не смогут получать разрешения на возведение многоквартирных домов, если не представят чёткий график строительства школ, детских садов и зелёных зон. К каким последствиям это уже привело?

— В случае Краснодарского края административное давление было оправданным. В Краснодаре и Сочи ситуация с точки зрения застройки, увеличения населения, жуткого дефицита школ, детских садов, поликлиник и другой социальной инфраструктуры накалилась настолько, что другого выхода не было. Губернатор Кубани Вениамин Кондратьев в 2015 году пришёл к власти в регионе в такой обстановке, что пришлось, что называется, резать по живому. Я их не то чтобы оправдываю, скорее, поддерживаю. Можно рассуждать, насколько правильно они это делали, но в целом риск был оправдан. В этой ситуации без перекосов не обойтись. Но эти методы принесли свои плоды: в Краснодаре началось массовое строительство школ. Застройщики создают объединения, чтобы сократить издержки. Причём все объекты должны быть готовы к моменту заселения. При этом часто застройщики обходятся без средств муниципального бюджета и дарят объекты городу. Есть и специальные программы ВЭБ.РФ для строительства социальных объектов — это государственно-частное партнёрство. Такими темпами через три–четыре года дефицит школ и детских садов будет сведён к минимуму.

Уход стройкомпаний продиктован не только рынком

— Застройщиков в Краснодарском крае за последние годы стало кратно меньше — по данным Кубанской палаты недвижимости, в 2019-м их было 138, а в 2021 году осталось 29. Прокомментируйте этот тренд.

— В реестре застройщиков на Кубани более 300 компаний, но большая часть из них — «спящие». На мой взгляд, это нехорошо. Государство обязано поддерживать уровень конкуренции на рынке и способствовать появлению новых игроков. В противном случае мы получим ситуацию как в нефтянке, когда основные игроки кулуарно договорятся и будут диктовать ценовую политику. Пока ситуация в Краснодарском крае складывается так, что в крае останется не больше 15–20 компаний. Сегодня все сети — электричество, водопровод, газ — в частных руках. Это сильно влияет на рынок. На мой взгляд, все эти ресурсы на муниципальном уровне должны быть в руках государства. Ситуация с Троицким групповым водоводом (неисполнение инвестиционных соглашений перед администрацией края) — только начало. Чтобы создать поле для конкуренции среди застройщиков, нужно предоставлять им на аукционах участки с уже готовой инфраструктурой — инженерными сетями и проектно-сметной документацией. Это позволит развиваться среднему строительному бизнесу, а город получит долю в объекте в виде готовых квартир. Таким образом город в течение трёх-пяти лет решит проблемы для сирот, учителей, врачей и переселенцев из ветхого жилья. Крупные компании сами могут приобрести участки, провести коммуникации и реализовать проекты «под ключ» — с социальными объектами, зелёными зонами.

— Высокие цены на жильё в Краснодарском крае, с одной стороны, отпугивают покупателей, с другой — на рынке могут появиться новые продукты. Например, начнёт развиваться рынок аренды жилья, о чём сегодня говорят правительственные чиновники. Какие ещё новые продукты, на ваш взгляд, появятся?

— Высокие цены на жильё действительно спровоцировали появление новых продуктов на рынке жилья. Но их нельзя назвать качественными. Например, работодатели на побережье Чёрного моря в высокий сезон нанимают персонал из других регионов. В нынешнем году арендная плата за жильё повысилась настолько, что рестораторы и отельеры работали в условиях острейшего дефицита рабочей силы. Раньше люди могли заработать в сезон и на эти деньги жить весь год. В 2021 году это стало невыгодным. Оказавшись в такой ситуации, некоторые предприниматели уже запланировали на следующий год покупку жилых домов и строительство общежитий, чтобы размещать в них персонал. То есть сочинские предприниматели вынуждены заниматься непрофильной деятельностью, выпуская на рынок не очень качественный продукт. Иными словами, повышение цен на недвижимость негативным образом отразилось на других видах бизнеса.

Такими темпами через три–четыре года дефицит школ и детских садов будет сведён к минимуму

— Строительный рынок реагирует на различные колебания с опозданием — через год-два. Какие события могут оказать влияние на рынок жилой недвижимости в долгосрочной перспективе?

— Я ожидаю стагнации рынка через некоторое время. Рынок недвижимости всегда реагирует на какие-то изменения с опозданием. Новые проекты — это очень затратное по времени мероприятие. Пока они будут проходить стадии согласования, пройдёт год-два. Вряд ли цены будут расти, но и сильно снижаться — тоже. У людей закончились деньги. Не случайно же ЦБ РФ ужесточил условия ипотеки и ограничил сумму кредита тремя миллионами рублей. Сейчас застройщики Сочи снижают цены на 15-20 процентов за счёт маркетинговых инструментов — скидок, акций. Уже сегодня рынок чувствует себя нехорошо. Нет ни одной компании, в которой бы чувствовали оптимизм.

Негативно скажется на бизнесе и повышение налогов на землю и на имущество. Это бремя очень сильно выросло за последние два года. Сегодня при реализации проектов торговой и офисной недвижимости в финансовую модель нужно закладывать расходы на выплату налогов. Если, к примеру, торговый центр приносит собственнику миллион рублей в виде арендных платежей в месяц, то эту же сумму собственник отдаёт государству в виде налогов на землю и на имущество. Теперь сроки окупаемости проектов нужно скорректировать в сторону увеличения.

Вместо того чтобы создавать условия для развития бизнеса, повышать зарплаты людям, способствовать росту оборотного капитала, чиновники пошли по другому пути — увеличили налоги. Этот привычный для государства путь наполнения казны в период кризиса может не сработать. Последствия таких шагов сегодня непредсказуемы.