Стремительный подъем радует и настораживает

Москва, 25.09.2000
«Эксперт Урал» №7 (7)
Стабилизация экономики рождает в Екатеринбурге квартирный бум

Активный спрос на квартиры, проявившийся в Екатеринбурге еще в начале года, к осени вырос в несколько раз. Для риэлтеров очевидно: деньги на их рынок пошли, и немалые. Все эксперты сходятся в прогнозах: цены и рынок будут расти и дальше. Если судить по ценам, ежемесячный темп роста которых составляет 8 - 10%, сейчас ситуация с продажей недвижимости в Екатеринбурге возвращается к уровню осени 1997 года. "Я связываю это только со стабильностью экономики, ростом благосостояния граждан, больше ни с чем, - говорит Александр Дунаев, директор агентства "Купе". - Год назад постепенно начал вымываться слой самых дешевых квартир, потом пошли по нарастающей однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные. И сейчас, судя по итогам последних трех месяцев, с рынка вымываются вообще все квартиры, которые выставляются в чистую продажу (не в обменные варианты). Рост будет продолжаться, если в стране не случится ничего экстраординарного. Но он не может не настораживать риэлтеров: слишком быстрый подъем чреват сокрушительным обвалом. Было бы спокойнее, если бы рост шел медленнее".

Жилищная проблема - одна из основных, которую пытаются решить люди, заработавшие деньги, у 60 - 80% горожан вопрос этот до сих пор решен плохо, поэтому они спешат покупать квартиры. Большая часть покупателей сейчас, по наблюдениям риэлтеров, - это именно те, кто улучшает жилищные условия: переезжает из менее качественного жилья в более дорогое и престижное, с окраин в центр. Продают старое, приобретают новое. Кроме того, недвижимость была и остается одним из наиболее выгодных способов вложения средств, для тех, кто желает их сохранить и приумножить. Некоторые специалисты отмечают такой новый фактор влияния на активизацию рынка, как приток предвыборных денег. Об этом, в частности, говорит главный специалист по анализу рынка недвижимости Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник. Череда выборов, прошедшая в Свердловской области весной и летом, только подтвердила эту общероссийскую примету. Перед выборами количество сделок на рынке снижается из-за наблюдательной позиции, в которую становятся его участники, после выборов резко возрастает, в том числе и потому, часть граждан сумела неплохо заработать.

Покупать или продавать?

Обычно активность рынка носит сезонный характер и летом снижается: начиная с мая-июня неактивны как продавцы, так и покупатели. В это лето клиенты сохраняли возрастающую активность, и менеджеры в агентствах отложили отпуска. Стабилизация влияет на людей психологически, они увереннее смотрят в завтрашний день, легче расстаются с накоплениями. Многие горожане, правда, ожидали: летом снизятся цены и вот тогда-то они купят квартиру. Не дождались: покупателей стало слишком много, объем же предложений с начала года сократился более чем вдвое, и цены скачками пошли вверх. Квартиры с рынка уходят, а новые не поступают. В среднем за неделю в базу данных "Риэлтерского информационного центра" регистрируется 436 новых объектов, а снимается 588. Все меньше потенциальных продавцов расстается со своей недвижимостью, многие заняли выжидательную позицию, отслеживают ситуацию. Квартиру сейчас при желании можно продать быстрее именно в связи с малым объемом предложений: средний срок экспозиции (времени от выставления квартиры до снятия ее с продажи) составляет около 50 дней, весной он достигал 80 дней.

Сложно сказать, благоприятен ли сейчас в целом период для продажи или покупки жилья. Все зависит от того, какую цель преследует продавец. Допустим, вы желаете улучшить жилищные условия. Есть ли смысл в этой ситуации откладывать продажу своей однокомнатной квартиры, если нужно будет покупать двухкомнатную - ведь дорожают и те и другие? Можно даже попытаться получить выгоду от этой сделки, используя разницу цен в зависимости от района города и категории жилья. А вот продажу жилья ради денег сейчас лучше отложить. Наблюдатели рынка предлагают подождать до ноября-декабря, а затем принимать решение. Но не затягивать с ним до начала следующего года, когда на рынке могут возникнуть традиционные январские сюрпризы, припасенные государством и законодателями. Об этом - дальше.

Сезонность как ценовой индикатор

Тенденция к повышению цен постоянна на рынке жилья Екатеринбурга с 1993 года, когда он оформился именно как рынок в связи с появлением большого количества приватизированных квартир и объем предложений привел к тому, что цена стала формироваться в зависимости от спроса. Поначалу цены росли очень высокими темпами, поскольку бывшее "совковое" жилье было принципиально недооценено. Предложение увеличивалось тоже, имея сезонный характер, особенно резко сезонность проявлялась в 1994 - 1995 годах. К марту 1995-го цены стабилизировались на уровне 330 долларов за квадратный метр. Активизация началась летом, ближе к осени цены пошли вверх, к началу 1996-го достигли отметки около 410 долларов. В 1996-м темпы роста цен значительно снизились. (Все это мы говорим о цене предложения, цена сделок - вопрос достаточно сложный, решаемый в ходе переговоров между покупателем, продавцом и посредником-риэлтером, в итоге она обычно чуть ниже цены предложения.) К августу 1997-го цены находились на уровне 470 долларов, а в конце года их резкий рост был связан с деноминацией января 1998-го, в преддверии которой люди, пытаясь сохранить свои сбережения, стали покупать квартиры.

Летом цены, как правило, снижались или стабилизировались, а осенью, когда повышался спрос, падало предложение, росли. Позже, в 1996 - 1998 годах, сезонность как ценовой индикатор сгладилась. В течение 1998 года главенствовала достаточно невысокая тенденция к повышению. С августа 1998 года цены на жилье моментально выросли и выставляются в долларах по сегодняшний день, составляя 75 % от доли рублевых. Квадратный метр, стоивший до августа 3300 рублей, после кризиса подскочил до 8000 - 9000. Количество же риэлтерских компаний не только не снизилось, но и продолжало расти, поскольку спрос кто-то должен удовлетворять. Риэлтеры проявили тогда удивительную устойчивость и "запас прочности". И даже если какая-то фирма закрывалась, то появлялась новая, в которой работали те же люди, что говорит отнюдь не о крахе, а об уводе денег из поля зрения налоговых служб.

Кризис продолжал влиять на рынок в течение полутора - двух лет. Первые месяцы после августа, когда цены поднялись до 550 долларов за квадратный метр, был застой, никто ничего не покупал, количество сделок упало в несколько раз. (Невысокая до сих пор стоимость риэлтерских услуг - тоже последствия кризиса, после которого огромная масса екатеринбургских риэлтеров сидела без дела, а потому бралась за все и недорого. Агентство получает 3 - 5% от сделки.) Затем цены стали снижаться, это продолжалось вплоть до сентября 1999-го, когда они опустились до 215 долларов, то есть достигли уровня 1994 года. Затем снова начался их рост. Сначала незначительный, сейчас же достаточно высокий, около 1% в неделю. Но это средняя цена, зависящая от структуры предложения, с рынка уходят прежде всего дешевые объекты, дорогие остаются. Новые квартиры сейчас продаются тоже достаточно хорошо, спрос на них держится на высоком уровне.

Серьезным фактором начала нынешнего роста цен на рынке недвижимости послужили поправки к Налоговому кодексу, требовавшие контроля соответствия расходов получаемым доходам. При покупке квартиры органы, регистрирующие сделку, обязали подавать информацию налоговым органам, и проверяемый ими человек должен был доказать источник получения средств. Все тогда стремились успеть приобрести жилье до Нового года, хотя многие теперь считают, что эта проблема оказалась надуманной. Риэлтеры заработали на поправке еще до ее введения большие деньги, воспользовавшись ситуацией. Сначала поправку думали принять с 1 января 1999 года, потом на год отложили. Сейчас она введена, но не так давно прошла информация, что в Госдуме принят законопроект о приостановке действия поправки до 1 января 2001 года. Хотя уже маловероятно, что это окажет существенное влияние на рынок, поскольку пути легализации доходов известны россиянам достаточно хорошо.

В центре Европы - дешевле и качественнее

Наблюдатели отмечают: до кризиса купить квартиру где-нибудь в центре Европы можно было гораздо лучшую по качеству и дешевле, чем в Екатеринбурге. То есть очень высокие цены на рынке определялись только соотношением спроса и предложения и были далеки от истинной стоимости продаваемого плохого в общей массе жилья. После того, как цены упали втрое, они стали ближе к реальности.

Какой инструментарий применяют риэлтеры при оценке жилья? Жилые районы города разбиты на пять поясов в зависимости от ценового критерия. Естественно, чем ближе к центру, тем жилье дороже. В то же время важно, новое оно или старое, а также какова инфраструктура вокруг него.

На какое жилье спрос, какой товар на рынке самый ходовой? С января более всего подорожали трех-четырехкомнатные "хрущевки" в центре города, куда переезжает большинство улучшающих жилищные условия людей, а также одно-двухкомнатные квартиры улучшенной планировки. Разница в ценах за квадратный метр между "хрущевкой" и квартирой улучшенной планировки существенна.

Расчеты на вторичном рынке производятся в долларовом эквиваленте, в документах чаще указывается далеко не реальная цена, чтобы избежать высоких налоговых платежей. Порядок занижения зависит от того, как договорятся два человека, которые заведомо идут на риск: если сделка окажется расторгнутой, ее сумма будет определяться по договору. На первичном же рынке, применяющем долевое строительство, расчеты между частными и физическими лицами идут в рублях и официально. Поскольку квартира покупается в рассрочку в доме, который, как правило, еще не сдан в эксплуатацию и заключение сделки происходит в несколько этапов, между ними проходит достаточно много времени.

Корпоративный дух

В Свердловской области на сегодня выдано 480 лицензий, дающих право заниматься риэлтерской деятельностью. Рынок изменился не только количественно, но и качественно, кроме риэлтеров на нем появились другие участники, которые так или иначе влияют на ситуацию, - банки, страховщики, оценщики, строители. Среди наиболее развитых рынков недвижимости в России Геннадий Стерник назвал московский и санкт-петербургский, а среди продвинутых - екатеринбургский и новосибирский. Риэлтеры других уральских городов с завистью смотрят на то, как отлажена структура взаимодействия екатеринбургских риэлтеров. Что именно она собой представляет?

Чем больше появлялось на городском рынке участников, тем острее они ощущали необходимость договариваться между собой о тех правилах взаимодействия, которые впоследствии нашли отражение в кодексе профессиональной этики. Кроме того, каждый из них в ходе работы сталкивается с представителями властных структур разных уровней, вести дискуссии с которыми в одиночку довольно сложно. "Чиновники, например, умеют безнаказанно затягивать сроки, - сетует Павел Кузнецов, исполнительный директор центра недвижимости "Ман", одного из крупнейших на рынке. - Государственная служба вообще не предполагает большой оперативности, мои люди производят на меня как руководители гораздо большее впечатление, нежели чиновники в присутственных местах. Мне кажется, их общий уровень гораздо ниже, чем у людей в бизнесе".

От имени объединившихся агентств, консолидированно заявляющих и отстаивающих свои интересы, разговор с руководящими структурами выходит более эффективным. В 1994 году в городе было уже порядка 80 агентств, 20 из них состояло в Уральской палате риэлтеров, на базе которой затем была создана новая некоммерческая организация - Уральская палата недвижимости, учредителями которой выступили 53 юридических лица.

Главная задача палаты - организация цивилизованного рынка, выработка правил, нормативов, профессиональных стандартов, то есть создание оптимальных условий для ведения бизнеса, а также информационной базы, в которую поступает информация только от лицензированных участников и среди них же распространяется. В итоге на сегодня особенность нашего рынка - развитие информационной технологии на достаточно высоком уровне. А эксклюзивность - квартира продается только тем агентством, с которым клиент заключил договор, хранящийся в агентстве. В других городах ее продажей может заниматься сразу несколько агентств. Таким образом, члены ассоциации сами себе облегчают жизнь.

Другие признаки корпоративности - появился свой кодекс этики. В стране на сегодня риэлтерская деятельность никем не регламентируется, никто не знает, что это такое. Единственный документ, где она упоминается, - закон об обязательном лицензировании отдельных видов деятельности да положение о лицензировании риэлтерской деятельности, разработанное Мингосимуществом. Палата, восполняя пробел, разработала свои правила и определение этой деятельности, а также пакет типовых документов для предоставления риэлтерских услуг. Создала комиссию, которая рассматривает все претензии к агентствам, являющимся членами палаты.

Хорошее ли дело - корпоративность? Как полагает Александр Дунаев, агентство которого на рынке с 1991 года, да. Народ в риэлтеры валом валит. Больших денег для того, чтобы начать деятельность, не требуется. Лицензия стоит около 10 тысяч рублей, снимать большие площади в аренду тоже не надо: стол, стул да телефон. Толкотни на рынке становится все больше, но не все новые агентства работают профессионально. Так что риски велики как для агентств, так и для клиентов.

Крупные агентства недвижимости имеют достаточно разветвленную сеть, состоящую из нескольких филиалов, они выставляют на продажу большое число квартир. Есть и агентства, специализирующиеся на покупке и продаже, аренде офисных помещений, предоставляющие максимально широкий спектр услуг - от юридической консультации до оценки и продажи всех видов недвижимости, от садовых домиков до промышленных объектов.

Рынок есть - концепции нет

"Несмотря на активный рост, основная проблема для дальнейшего развития рынка недвижимости заключается в отсутствии ипотечного кредитования, - считает Рустам Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости. - Основным сдерживающим фактором развития этого бизнеса является в общей массе низкая платежеспособность населения. В квартирном буме участвуют те, кто недавно разбогател, но это по-прежнему небольшая часть населения. В квартирах же нуждается гораздо большая его часть. Ипотека могла бы стать толчком к развитию и строительного комплекса, и рынка недвижимости в целом, но действующих механизмов ипотеки в городе нет. Администрация Екатеринбурга предпринимает уже не первую попытку разработки такой программы, насколько она будет успешной - неизвестно. Закон об ипотеке существует, но ипотека не работает. Причина - отсутствие дешевых кредитных ресурсов, общая нестабильность в стране при нынешней некоторой стабилизации экономики. Ведь ипотека - это долгосрочная программа кредитования на пять - десять лет под невысокие проценты".

"Нужен рынку и закон, разъясняющий права риэлтеров. Не так-то просто получить лицензию, но прав она никаких не дает. Причем это должен быть не просто закон о риэлтерской деятельности, а концепция рынка недвижимости, поскольку это уже достаточно большой сектор экономики в нашей стране", - высказывает свою точку зрения Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела "Риэлтерского информационного центра".

Екатеринбург


  

Новости партнеров

Реклама