Не заживет

Москва, 24.06.2002
«Эксперт Урал» №24 (59)
Город ждет решения жилищной проблемы. Что мешает?

В первые за последние два с половиной года на рынке недвижимости Екатеринбурга отмечено падение цен на новое жилье в центральных районах. Снижение стоимости квартир среднего и высшего ценового уровня примечательно не столько масштабом (1%), сколько тенденцией: его можно считать показателем насыщения рынка недвижимости дорогим жильем.

В верхнем сегменте рынка рост прекратился: большинство потенциальных покупателей удовлетворили потребности. Кроме того, престижное жилье индивидуальной планировки, построенное в середине 90-х, стало активно поступать на вторичный рынок.

В условиях перенасыщения рынка дорогой недвижимостью стал особенно заметен дефицит доступного жилья. Поскольку цена квадратного метра на вторичном рынке приблизилась к его стоимости в новостройке и составляет 510 долларов, покупатели предпочитают новые дома с современной инфраструктурой. Это обусловило рост спроса на новое жилье среднего и низшего ценового диапазона. Еще один фактор роста - инженерные и земельные ресурсы центральных районов города ограничены. А с удалением строительных объектов в сторону периферии, как правило, снижаются и статус, и цена реализации готовых квартир.

Казалось бы, для застройщиков настало время пересмотреть приоритеты в сторону возведения доступного жилья. Однако бума недорогой застройки в Екатеринбурге нет. Напротив, в структуре предложения на первичном рынке перекос в сторону жилья повышенной комфортности (с начала 2002 года рост предложения составил 35%) становится все заметнее. Что мешает строить относительно дешевое жилье?

На панель

Впрочем, понятие "дешевое" применительно к екатеринбургским квартирам неуместно. При цене свыше 500 долларов за метр типового жилья позволить себе покупку или обмен старой квартиры на новую могут только обеспеченные люди. Квартиры-"клетушки" сегодня не проектируют и в новостройках преобладает большой метраж. Если на вторичном рынке средняя площадь 3-комнатной квартиры составляет 65 метров, то на первичном - уже 107. А за лишние метры набегает ощутимая сумма в долларах. Вот почему площадь "трешки" в 80 кв.м (больше, чем в хрущевках, но меньше, чем в элитных домах) сегодня наиболее востребована в дешевом и среднем секторе первичного рынка.

В I квартале 2002 года в Екатеринбурге кирпичные дома подорожали на 7%, панельные - на 12%. Причина ценового рывка как раз в повышенном спросе на доступное жилье, коим традиционно считается панельное. Популярный метраж, быстрые сроки возведения, самая низкая цена обеспечивают таким строениям стабильные продажи. Кроме того, квартиры в панельных домах, в отличие от кирпичных и монолитных, сдаются с отделкой (хотя и дешевой, по СНиПу). Наконец, сегодня панель уже не та, что 20 лет назад: стены теплее, наружная отделка "под кирпич" выглядит очень достойно, в 3-комнатных квартирах предусмотрены по два санузла и балкона.

Строители обеих российских столиц давно оценили выгоду массового возведения типового жилья: панельные новостройки в Москве составляют почти половину предложений на первичном рынке, в Санкт-Петербурге - более 25%. В третьей столице цифра едва дотягивает до 20%.

Но дело даже и не в том, из какого материала построен дом. Главное - на какую категорию покупателей он ориентирован, а значит, в какой ценовой нише предлагается. Так, в той же Москве и некоторых других городах дома, построенные по монолитно-каркасной технологии, предлагаются в том числе и в нижней ценовой категории. Появляются недорогие панельные дома, которые снаружи обкладываются кирпичом, что существенно улучшает облик здания. В Екатеринбурге говорить о разнообразии относительно дешевого жилья не приходится, остро ощущается его нехватка в целом.

Правда, кирпично-панельные дома строят и в Екатеринбурге. Но как раз благодаря наружным кирпичным стенам, архитектурным приемам внешнего оформления, а также современным окнам и радиаторам внутри, такие дома предлагаются в более престижном сегменте рынка, по более высокой цене.

Возводить действительно недорогое жилье участникам рынка сегодня просто нет смысла. Пока сохраняется спрос на квартиры повышенной комфортности, рентабельность дорогих проектов выше: для престижного жилья она составляет 40 - 60%, а самые дешевые по себестоимости панельные дома приносят лишь 12 - 20% прибыли.

Однако без панельного жилья крупному мегаполису сегодня не обойтись: большинство горожан могут позволить себе квартиры только в таких домах. Среди 35 екатеринбургских компаний-застройщиков едва наберется пятерка готовых возводить "панельки". Но даже они вполне могли бы обеспечить город доступным жильем. Если бы не ряд тормозящих причин.

Земельный самоотвод

Большинство строительных компаний ведут точечную застройку в обжитых районах Екатеринбурга с развитой инфраструктурой. Строителей "панелек" на такие площадки градостроительные власти просто не допускают. При выделении землеотводов под строительство Главное управление архитектуры (Главархитектура) руководствуется принципом: город и так перенасыщен безликими хрущевками, брежневками, значит, улицы необходимо оживлять оригинальными дорогими жилыми комплексами.

Между тем повторимся: панельное жилье вовсе не обязательно должно быть безликим и убогим. Куда чаще землеотводы отдаются Главархитектурой под кирпичные и монолитные строения не из-за качества фасада, а все по той же причине высокой рентабельности этих проектов. Дело в том, что все строительные компании отчисляют в городскую казну 10% от сметной стоимости дома на развитие инженерной инфраструктуры города. Поскольку десятая часть от стоимости дорогого дома существенно превышает отчисления от "панелек", кирпич и монолит априори в выгодном положении. По словам пресс-секретаря главы администрации Екатеринбурга Константина Пудова , отчисления с новостроек значительно пополняют бюджет, позволяя городу ремонтировать изношенные коммуникации и прокладывать новые.

По утверждению начальника главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных вопросов администрации Екатеринбурга Михаила Вяткина , один из главных принципов, которыми руководствуется Главархитектура при землеотводе, - отдавать лучшие участки под застройку самым крупным строительным фирмам. Тем, которые давно и успешно работают на рынке и подтвердили профессиональный статус, реализовав в городе целый ряд оригинальных (зачастую дорогих) жилищных проектов. Строители же относительно недорогого жилья единственно возможным способом получения землеотводов в обжитых районах города считают приобретение права застройки на конкурсной основе.

Выставление права аренды земельных участков на открытые торги могло бы стать не только наиболее справедливым способом выделения земли под застройку, но и, к слову, хорошим источником пополнения бюджета для развития инженерных коммуникаций. В Екатеринбурге, однако, землю для строительства жилья выставляли на конкурс лишь однажды, и то под престижные малоэтажки.

Отсутствие аукционной практики мотивируется нехваткой денег в бюджете: прежде чем выставлять строительные площадки на торги, необходимо провести предпродажную "разведку" территории (для одного 100-квартирного дома она обходится как минимум в 100 тыс. руб.). Впрочем, если бы подготовку площадки город взял на себя, то продажа права застройки с аукциона позволила бы не только вернуть в казну затраченные деньги, но и получить прибыль.

Однако тут появляется еще один "тормоз" - для выставления на торги все потенциальные строительные площадки должны быть учтены в генеральном плане застройки города (генплан как раз и является стартом для детальной "разведки" места, предпроектной проработки площадки). Михаил Вяткин сетует: старый план устарел, а новый, хоть и находится в конечной стадии разработки, но пока не действует. На этом круг замыкается. Никому, кроме самих застройщиков, объективное распределение земли для строительства жилых домов не нужно.

На дальней станции сойду - трава по пояс

Реализуя на практике принцип, согласно которому недорогое жилье не должно портить вид центральных районов города, Главархитектура предоставляет застройщикам площадки под панельные дома на окраинах. Строители "панелек" в центр и не рвутся. В принципе, для строительства массового жилья в Екатеринбурге больше всего подходят именно крупные строительные площадки, подобные Ботаническому району. Но и начинать стройку на предложенных участках не торопятся. Потому что новые землеотводы расположены не просто за пределами объездной дороги, а зачастую на пустырях, где нет ни дорог, ни электросетей, ни канализации, ни водопровода.

Строители утверждают, что взялись бы отстроить панельными домами любой микрорайон из предложенных, но для этого туда необходимо протянуть несколько километров коммуникаций. И даже на эти траты застройщики бы согласились, если бы до предлагаемых администрацией участков были проложены дороги. А если от ближайшей дороги до стройплощадки 3 км лесополосы, туда просто не доставить строительную технику. Учитывая, что в самых отдаленных районах Екатеринбурга метр вторичного жилья стоит около 8 тыс. руб. (ровно столько, сколько составляет себестоимость панельного строительства), то при дополнительных расходах строители рискуют просто сработать в убыток.

Директор Управления капитального строительства завода крупнопанельного домостроения (УКС КПД) Игорь Скоробогатов уверен: если администрация города действительно заинтересована в решении проблемы доступного жилья, она могла бы пойти навстречу строителям. Поскольку застройка целого района в чистом поле не под силу ни одной отдельно взятой строительной компании в городе, "панельщики" предлагают такой вариант: они за свой счет осваивают строительные площадки, а город "прощает" им те самые 10%. Однако город готов зачесть только те деньги, которые строители потратили на прокладку магистральных коммуникаций, так называемых внеплощадных сетей, обслуживающих не только построенный дом, но и, к примеру, весь микрорайон.

Заместитель директора по капитальному строительству фирмы "Стин Вест" Сергей Пилюк уверен, что если город пересмотрит существующую политику отведения земли, застройщики смогут и 10% отчисления в полном объеме производить, и доступное по цене жилье строить. Речь можно вести об одновременном выделении застройщику площадки в центре города для размещения престижного дома и площадки на окраине для возведения дешевого жилья. Повышенная рентабельность первой стройки скомпенсирует близкую к нулю рентабельность второй. В среднем это даст приемлемый для предприятия результат. Такой подход не трудно подкрепить прозрачными экономическими расчетами, чтобы и администрация города, и бизнесмены смогли согласовать свои интересы. Все это позволит сформировать цену реализации жилья в недорогих районах города на уровне, близком к 10 тыс. руб. за квадратный метр.

В выигрыше, казалось бы, все. Однако Михаил Вяткин сомневается в жизнеспособности такой идеи. В рыночных условиях, считает он, трудно помешать строителям назначить такую цену на квартиры, какая будет удобна именно им, и об обещанных 10 тысячах за метр они быстро "забудут". Кроме того, Вяткин опасается: если предоставить льготные условия застройки одной фирме, будет трудно требовать полных отчислений в бюджет от других.

Есть и еще один вариант объединения усилий застройщиков и города в реализации программы строительства доступного жилья. Предложение строителей на этот раз заключается в том, чтобы за счет бюджета проводился снос ветхого жилья, а уже расчищенное место строители заполняли панельными домами. По расчетам Игоря Скоробогатова, если тратить огромные деньги (несколько миллионов рублей в зависимости от площадки) на снос и еще платить в бюджет все процентные отчисления от сметной стоимости дома, пропадает всякий экономический смысл строительства. При таких затратах квадратный метр будет стоить порядка 20 тыс. руб. За эту цену панельное жилье, да еще и не в центре города, никто покупать не станет. Вот почему сегодня выгоднее "воткнуть" один дом где-нибудь в центре, чем застраивать целый микрорайон.

Понятно, что ради застройщиков горбюджет не станет за свой счет проводить отселение частного сектора. Администрации города представляется более реальным другой вариант. Если строительные компании не хотят отвлекать средства на инженерное обеспечение чужих участков, то город готов зачесть их затраты как 10-процентные отчисления при освоении тех площадок, на которые эти строители планируют прийти в будущем. Иными словами, зная адрес очередной строительной площадки, застройщик может попросить направить свои отчисления на инженерную инфраструктуру именно этого участка, благо в городе всегда есть что развивать. Но в такой вариант не верят уже строители: город готов оформлять "взаимозачет" на договорных началах, но власть приходит и уходит, и с ее уходом теряют силу любые договоренности.

Нулевой цикл

Есть и другие варианты освоения новых строительных площадок. Например, строители могут договариваться друг с другом: сообща они способны финансово потянуть прокладку новых или замену устаревших коммуникаций при освоении сравнительно небольших стройплощадок. Однако на практике найти компромисс сложно, а о том, чтобы создавать инфраструктуру с нуля совместными усилиями, пока вообще не идет речи. К примеру, строительный холдинг " Пирамида" и компания " Атомстройкомплекс" (АСК) два года назад получили возможность застройки в Пионерском поселке Екатеринбурга. Цивилизованно договорились сообща прокладывать "инженерку". Сегодня "Пирамида" готова сдавать под заселение свои панельные дома, а АСК еще и не приступал к строительству. А раз нет построенных домов, не торопится фирма и прокладывать коммуникации.

Кстати, что касается площадки в Пионерском поселке, то изначально массовую застройку панельными домами планировалось провести по всей ее территории. Однако вскоре часть участка была отдана под индивидуальное жилье. "Панельщики" не сомневаются: если бы они застроили весь участок, стоимость метра в этих домах была бы еще ниже сегодняшних 13,5 тыс. рублей. Тогда условия диктовал бы не продавец, а рынок: чем больше в микрорайоне панельных домов, тем больше удовлетворенный спрос, тем ниже цена квартир.

Мощности производителя панелей завода КПД позволяют выпускать панели для строительства двух 16-этажек в месяц. Но в Екатеринбурге такой объем застройщиками не востребован, и панели уходят из города. Завод обеспечивает ими не только всю Свердловскую область, но и север Уральского региона: заканчивается строительство домов в Ревде, началась стройка в Нижних Сергах, реализуются строительные панельные проекты в Тюмени, Югорске и Пыть-Яхе.

Что в итоге? Городские власти и строители не могут договориться о совместном решении проблемы доступного жилья на взаимовыгодных условиях. Застройщики не могут объединиться для реализации проектов. Получается, что единственно доступным способом приобрести квартиры в панельных домах для населения остаются жилищные программы. Их две, и обе курируются администрацией города. По первому варианту предлагается покупать квадратные метры по облигациям муниципального жилищного займа, по второму - участвовать в долевом строительстве ссудно-сберегательного товарищества (ССТ). Но строительство таких "социальных" домов ограничено, и число желающих приобрести жилье значительно превышает количество построенных квартир.

А пока город ждет решения жилищной проблемы, в комитете по земельным вопросам озвучивается революционная идея изменения структуры жилищного строительства. Суть ее в том, чтобы перейти от многоэтажной к малоэтажной индивидуальной застройке. Есть даже расчеты, доказывающие, что благодаря невысокой себестоимости такие дома будут пользоваться хорошим спросом у екатеринбуржцев. Узок круг этих людей, страшно далеки они от народа...

У партнеров

    Реклама