На рынке коттеджного строительства Екатеринбурга - сезонный ажиотаж, в офисах наплыв заказчиков. И хотя значительных прибылей этот вид бизнеса пока не дает, в него вовлечены десятки больших и малых строительных фирм, в том числе узко специализированных - от печей и крыш до ландшафтного дизайна. В пригороде множатся респектабельные коттеджные поселки и отдельно стоящие двух-, а то и трехэтажные дворцы стоимостью иногда более 15 млн рублей.

Процесс строительства индивидуального жилья при этом подчиняется, скорее, законам броуновского движения. Что мешает ему упорядочиться и обрести черты цивилизованного рынка?

Как это начиналось

Заря коттеджного строительства в Екатеринбурге пришлась на 1991 - 1993 годы, эпоху "большого хапка". Дома-крепости с такими элементами архитектуры, как пулеметные гнезда-бойницы, иногда выдавали и происхождение денег. Уродливые архитектурно, эти монстры стали своеобразными памятниками той поры.

Хозяева со временем понимали, что дома непригодны для житья в уральском климате, что гигантские площади (до 3,5 тыс. метров) и для жизни не нужны, и содержать их дорого. А перестраивать - и вовсе разорительно.

Процентов на 70 те коттеджи остались недостроены: денег хватило только на коробку, отделка стоила в несколько раз дороже, а бизнес не заладился, особенно после августовского кризиса... Это породило актуальную на сегодня проблему: что делать с недостроями? Бросить жалко: деньги вложены. Продавать сложно: теперешний бизнес прагматичен и цивилизован, он поездил по миру и знает, каким должен быть загородный дом.

Недострои вызвали к жизни значительное количество небольших фирм, специализирующихся на их переделке и достройке. Цены у конкурентов одинаковы, в борьбе за заказчика они делают ставку на качество работы. Именно такой бизнес сейчас набирает обороты и расширяется, количество заказов растет. Глава фирма " Вежа" Юрий Гайдуков, например, по образованию - архитектор. Начинал с евроремонтов квартир в городе. Клиенты и просили его заняться реконструкцией загородных домов. Сегодня в его распоряжении пара специалистов и бригада строителей, переезжающая с объекта на объект, минимальное количество техники. Прибыль невелика, но стабильна и пока идет на освоение технологий, которые предпочитают клиенты.

Как строить

Специфика коттеджестроения по-екатеринбургски заключается в том, что львиная доля - 79% - заказчиков избегает услуг строительных и подрядных организаций. Большинство "обдумывающих жилье" не обладают необходимым минимумом в 3 - 4 млн рублей, с которого начинаются взаимоотношения с крупными структурами, берущимися выполнить заказ "под ключ". Самострой обходится на 35 - 40% дешевле. Самостройщик как заказчик движется поэтапно: купил кирпич, железобетон - деньги кончились; еще заработал - подвел стены под крышу. Бригаду для самостроя нанять просто и относительно дешево (рынок рабочей силы есть, оплачиваются только рабочие руки). Услуги компаний стоят дороже: велики накладные расходы.

Крупные многопрофильные строительные компании, работающие с богатыми клиентами (в Екатеринбурге это 5% всех строящих индивидуальное жилье), рассматривают свой бизнес как "неустойчиво прибыльный". За услуги берут минимум 10 - 15% от стоимости дома. Количество заказов невелико (0,5 - 3% от общего объема работ компаний) и не имеет тенденции к увеличению. "Строить от случая к случаю коттеджи экономически невыгодно, - говорит Николай Лотов, генеральный директор "Моно-2", - непроизводительно используются дорогостоящая техника и людские ресурсы. Объекты стоимостью менее 15 млн рублей мы больше не берем".

- Чтобы сложился рынок коттеджного строительства, должен сформироваться устойчивый, внятный спрос и четкое предложение, - считает Владимир Редько, генеральный директор строительной компании "Наш дом". - В Екатеринбурге обширный рынок подрядных, строительных работ, освоены новые технологии. Фирмы говорят: построим что угодно, хоть замок, хоть щитовой домик по финской или американской технологии. Скажите только, что вам надо, и ткните пальцем, где.

Что строить

Ответ на вопрос "что надо" формируется жизнью. Так, поселок Верхнемакаровское (20 км от Екатеринбурга) фирма "Наш дом" проектировала на 100 коттеджей с полной инфрастуктурой. "Спрос, на который мы ориентировались, - рассказывает Редько, - определялся таким образом: наш заказчик - в основном средний бизнес, возраст - около 37, имеет постоянные источники дохода, позволяющие ему в хорошем месте построить хороший загородный дом для постоянного проживания. Но по мере строительства поселка идеология и проект изменились: мы поняли, что заказчику нужно равнозначное с городским комфортное жилье, которым он пользуется в зависимости от погоды и настроения. Потому что жизнь на колесах - каждый день ездить на работу, возить детей в школу - его достает. Дом за городом не должен быть обременителем и раздражителем, привязывать садовым участком и уходом за дизайнерским ландшафтом, который через год надоест. Но он должен быть оснащен коммуникациями, которые действуют независимо от того, присутствует хозяин или нет... Несовпадений много: мы проектировали кованые открытые ограждения, а в итоге всем поставили глухие высокие заборы: американский стиль жизни у нас не проходит. Наш человек на своей территории никого не хочет видеть".

Несколько элитных коттеджных поселков вокруг Екатеринбурга демонстрируют устремления богатой прослойки: надо жить "своим" кругом. Наиболее престижный и дорогой - Карасьеозерск (говорят, там живет мэр Екатеринбурга) в семи километрах от города. Его строит Уралтрансспецстрой. Рядом, в трех километрах, располагается аналогичный поселок. Здесь строит и продает коттеджи фирма "Палникс" (большинство других фирм проектируют и строят только под заказчика: строить на продажу - рискованно, сложно найти покупателя). Можно назвать еще три-четыре таких поселка. Их общая черта - подведенные коммуникации, отведенные земельные участки, это сразу привлекает состоятельных заказчиков. Но тот, кто покупает у "Палникса", никогда не поедет в Верхнемакаровское и наоборот. Клановость расселения и выбор кланом застройщика - налицо.

Где строить

Получение землеотводов под коттеджи - самый тяжелый вопрос. Бизнес признается: взяткоемкость процесса велика. Если нет "своего человека" в административных недрах, решение его может затянуться на годы. Причины выдвигаются взаимоисключающие: земли много - земли в городе нет. Выяснить в этом запутанном деле удалось следующее.

В середине 90-х, получив ворох заявок, город выделил на индивидуальное строительство тысячу гектаров земли. Предприятия получали участки как застройщики под жилищную программу для сотрудников. Они должны были проложить инженерные сети и выделить субсидии на строительство домов. Только индивидуалы забили колышки - случился обвал.

Но не только 1998 год остановил застройщиков. Были и другие причины. Ряд проектов по индивидуальному жилью, например в Юго-Западном районе, не пошел потому, что в схемах инженерного обеспечения участков город исключал автономные источники, надеясь, что застройщики будут за свой счет тянуть водо- и газопроводы, электричество, строить дороги и прочее. К стоимости дома в 1 млн рублей добавлялись еще 3 - 4. В итоге на месте предполагаемых жилых кварталов и по сей день частный сектор, только совсем другого уровня - дощатый.

Любое юридическое лицо, получив участок под индивидуальную застройку, готово вкладывать свои деньги в инфраструктуру только в том случае, если имеет на руках бумагу, позволяющую ему долгосрочно пользоваться землей. На это город в принципе не шел. Как утверждает заместитель главного архитектора города Надежда Лыжина, "бросали землю под другое использование". Очевидно, потому и бросали, что, с одной стороны, юридическое лицо, обязанное сделать инженерную подготовку стройплощадки, не хотело рисковать средствами на чужой земле. А с другой - собственником земли, как пояснила Елена Гладких, главный специалист мэрии по индивидуальному жилищному строительству, мог стать только тот, кто предоставлял справку, что он - собственник уже выстроенного на ней объекта.

Когда территории, которые могли быть предоставлены под индивидуальную застройку по старому генплану (1972 года), после отвода той самой тысячи гектаров были исчерпаны, возникло напряжение. Желающие получить землеотвод чаще всего получали отказ.

В 2001 году постановлением главы города утверждена новая схема размещения индивидуального жилья до 2015 года. Отведенная общая площадь территории - 1,8 млн кв. метров (40% всех площадей, отведенных под застройку жильем). Рассчитана она на 9 тыс. домов. Зарезервирована площадь еще в 8,5 тыс. метров: на случай, если тенденции городом угаданы верно. Так что земли достаточно, считает Надежда Лыжина.

Но теперь бизнес осторожничает. Ни одна компания не выразила желание вложить средства в освоение, чтобы затем предлагать застройщику подготовленную землю. Администрация, отмечая безынициативность строителей, ведет мучительный поиск эффективных и надежных механизмов запуска процесса.

- На Западе есть девелоперские компании, которые находят инвестиции, вкладывают средства и предлагают участки. Мы же рассчитываем, что привлечь средства населения позволит ипотека. Но тут дело за государством: оно должно, но до сих пор не хочет выступать гарантом по банковским кредитам, - говорит Надежда Лыжина. - Кроме того, возможность по Земельному кодексу получить землю на 49 лет позволяет вкладывать средства, не боясь, что они пропадут. Это должно развеять опасения застройщиков и сдвинуть дело с мертвой точки.

На что строить

По инициативе Ассоциации экономического взаимодействия областей и республик Уральского региона создана региональная целевая программа "Доступное жилье". Разработчики программы рассчитывают на уральцев средней руки. По их мнению, эта прослойка составляет 17% населения. Критерии: обеспеченность стабильной, хорошо оплачиваемой работой, позволяющей ежемесячно выплачивать аренду и постепенно выкупать предложенное жилье в течение 10 - 15 лет.

Программа предлагает развивать строительство индивидуальных жилых домов площадью от 75 до 150 кв. метров, расположенных в 30-километровой зоне (зона максимальной транспортной доступности) вокруг больших городов Урала. Финансово-кредитная схема проекта предусматривает привлечение средств физических и юридических лиц на долевых началах.

Стоимость дома средней площадью 100 кв. метров не должна превысить 20 тыс. долларов. Столь невысокую стоимость планируется удержать за счет применения относительно дешевой технологии каркасного строительства. "Я думаю, что каркасное домостроение удовлетворит стремление бизнеса получить быструю отдачу от вложенных средств", - считает один из разработчиков проекта Сергей Лыжин, возглавляющий архитектурно-строительную мастерскую "АСМ-ХХI".

Что нужно для запуска программы? Сергей Воздвиженский, председатель Экономического комитета по программам развития Уральского региона, полагает, что, во-первых, должна быть поддержка властей:

- Не надо давать денег. Пусть дадут работающие механизмы кредитования населения. В их власти решения о строительстве дорог, направление финансовых потоков. Строительство доступного жилья должно стать важнейшим экономическим рычагом, который поднимет экономику за счет мощного спроса.

Сейчас проект рассматривают губернаторы. Полагаю, что, например, северные территории, ХМАО и ЯМАО, жители которых, выходя на пенсию, тяготеют к скупке квартир в нашем городе, должны быть заинтересованы в финансировании строительства под Екатеринбургом.

Во-вторых, если бы государство снизило ставку на кредитование жилья с 23 до 12%, мы получили бы гигантский приток желающих его строить. При нынешних 25% за 10 лет вы выплачиваете за три квартиры. Везде в мире есть большие льготы на строительство жилья. Кредитная ставка снижается за счет муниципальных добавок. Ассоциация подготовила свои соображения по этим вопросам и намерена их лоббировать при обсуждении бюджета-2003 в Госдуме.

Многие участники складывающегося рынка полагают: бум в индивидуальном строительстве наступит, когда экономика быстрей пойдет вперед и доходы населения вырастут, когда сложится рынок предложений земельных участков.

Есть, однако, субъективный фактор - нужна выработанная идеология индивидуальной застройки. Она поможет строительному бизнесу найти пути эффективного вложения имеющихся средств, надежных механизмов их работы. В отсутствие такой идеологии развитию коттеджного строительства не помогут и очень большие деньги.

Екатеринбург