Один рубль толкает четыре

Людмила Колбина
7 октября 2002, 00:00
  Урал

В Башкортостане запустили механизм рынка жилищного строительства при помощи бюджетных средств, но боятся "проесть" их слишком много

Башкортостан переживает настоящий строительный бум в секторе массового жилья - за восемь месяцев этого года за счет всех источников финансирования было введено 585,7 тысячи квадратных метров общей площади. Это на 20,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По России у Уфы 3-я позиция после двух столиц, а на Урале она - безусловный лидер, опережает соседние Оренбург и Челябинск почти в два раза.

И хотя рынка массового жилья в его классическом понимании сегодня в республике нет, успешный по сравнению с рядом других регионов Большого Урала опыт решения "квартирного вопроса" здесь объясняется двумя факторами: пристальным вниманием властей к проблеме относительно доступного по цене жилья и устойчивым платежеспособным спросом населения. Внутри республики ситуация сильно различается: в районах и городах с хорошо развитой и работающей промышленностью - Уфе, Стерлитамаке, Салавате, Учалы - жилье продается. В городах с замершей экономикой - Белорецке, Мелеузе - нет обеспеченного деньгами спроса.

Несмотря на значительный рост объемов возводимого жилья, спрос в группе благополучных городов значительно превышает предложение: Фонд жилищного строительства при президенте Башкортостана удовлетворяет не более четверти желающих, ипотека - одну двадцатую. Одно-двухкомнатные квартиры буквально скупают "на корню", как только закладывается фундамент. При этом розничная цена квадратного метра в Башкортостане высокая - колеблется от 13 до 20 тысяч рублей за квадратный метр. Продается жилье в республике по двум схемам: продажа в рассрочку и ипотечное кредитование. Основными инвесторами в секторе массового жилья являются граждане и бюджет республики, на который приходится до трети общего объема инвестиций, и небольшую долю - не больше 7% - составляют юридические лица, предприятия, связанные со строительством.

Фонд сделал свое дело

Особенностью республики всегда было широкое использование административного ресурса. Власти и сегодня пытаются контролировать все значимые процессы в Башкирии. Поэтому неудивительно, что стратегическим инвестором, работающим по схеме продаж в рассрочку, стал Фонд жилищного строительства при президенте Башкортостана, давший в 1997 году толчок развитию рынка. Именно его ресурсы позволили сохранить разваливавшийся стройкомплекс.

До 20% жилья, построенного и введенного в эксплуатацию за счет средств Фонда, передается администрациям городов и районов для формирования муниципального жилищного фонда социального назначения (на бесплатной основе) в порядке возврата бюджетных средств. Примерно 15% квартир реализуется гражданам, имеющим ветхое жилье, на условиях: от 15% первоначальный взнос и до 15 лет рассрочки платежей. Еще 15% квартир получают работники бюджетной сферы - от 20% первоначальный взнос и до 10 лет рассрочки. Оставшиеся 50% жилья реализуются очередникам негосударственных предприятий и всем желающим - 30-50% первоначальный взнос и 2-5 лет рассрочки.

Общая схема взаимодействия участников программы реализации жилья в рассрочку в Башкортостане выглядит следующим образом (схема 1). В качестве инвестора выступает поддерживаемый бюджетом Фонд, который по ряду объектов и сам выступает в качестве заказчика-застройщика и которому на первоначальном этапе передавались незавершенное жилищное строительство, недоимки предприятий и организаций по налогам и платежам в бюджет, Пенсионный фонд. Принимая незавершенку у предприятий, которые не в состоянии были ее закончить, Фонд финансировал дальнейшее строительство и реализовывал квартиры на льготных условиях работникам этих предприятий. Кроме Фонда инвесторами выступают крупные предприятия, имеющие свободные оборотные средства. Инвесторы, в зависимости от поставленной задачи, либо обеспечивают возврат денежных средств в бюджет, либо используют их в дальнейшем в качестве реинвестиций.

Помимо долгов в бюджет вторым важным источником формирования средств Фонда стали средства населения. Для привлечения денежных средств был нужен инструмент - им стала структура с организационно-правовой формой, аналогичной немецким стройсберкассам и английским строительным обществам. Смысл заимствованной схемы в ее внутренней замкнутости, независимости от падений и взлетов курсов валют. Наиболее близким к этой идеологии "объединения усилий большого количества вкладчиков в общество взаимопомощи по обеспечению жильем" в российской экономике оказалась некоммерческая организация - потребительский кооператив, оговариваемый в статье 116 Гражданского кодекса РФ. На период рассрочки она является собственником жилья, что позволяет инвестору избежать уплаты налога на имущество. Через потребительский кооператив "Своими руками" ныне реализуются все квартиры, построенные за счет средств Фонда, - более 12500 на данный момент (таблица 1). Членские взносы составляют 3,5% за весь период рассрочки, доходящий до 15 и более лет (то есть менее 0,3% в год). Для сравнения с ипотечной схемой: республиканские банки сегодня обслуживают транспортировку бесплатных бюджетных ресурсов по программам ипотечного кредитования до конечных приобретателей жилья за 8% годовых, то есть в десятки раз дороже. Сравнительный анализ по приобретению квартиры стоимостью 650000 рублей с первоначальным взносом 20% и сроком платежей 10 лет для конечного покупателя через потребительский кооператив (в рассрочку) и ипотечного кредитования показывает: удорожание для пайщика кооператива составит 18200 рублей, или 2,8% от стоимости квартиры, и 303245 рублей через ипотечное кредитование, что в 17 раз больше членских взносов в кооперативе (таблица 2).

По словам генерального директора Фонда Марата Давлетшина, с точки зрения бизнеса, конечно же, нелогично взимать всего лишь 3,5 % за весь период рассрочки. Однако главное в данном случае для правительства РБ, которое финансирует ежегодно Фонд на 350-400 млн рублей,- социальное благополучие людей и стабильность, которые дает крыша над головой и которые со временем неизбежно отразятся на стабильности всей экономики.

Фонд может уйти?

Но, кроме очевидных плюсов, башкирская модель реализации жилья в рассрочку имеет и минусы. В силу обостряющихся проблем Фонд жилищного строительства начинает работать по накопительной схеме кредитования (НКС), вернее, апробирует ее пока в нескольких городах. Полагая, что через семь-восемь лет благодаря ее применению выйдет на самофинансирование и в дальнейшем сможет отказаться от бюджетной поддержки. Марат Давлетшин, строя такие прогнозы, говорит, что подобным путем идут все аналогичные организации. Например, канадская ипотечная корпорация (СМНС) имела государственную поддержку 30 лет и лишь потом стала частной.

Без применения накопительной схемы для тех, кто не обладает никакими льготами, квартиры реализуются на жестких фиксированных условиях: 30-50 % первоначального взноса и два-три года рассрочки. Практика показала, что многим семьям это не по силам, потому и началась работа по внедрению НКС. "Я понимаю, что если кооператив - оператор Фонда - остановится на достигнутом, мы не сможем помочь всем желающим приобрести квартиру, - говорит председатель кооператива Тагир Исмагилов. - При накопительной схеме граждане начинают вкладывать средства до начала строительства дома, на этапе проектирования, нет жестких сроков и объемов внесения первого взноса. Когда накопил, тогда и купил. Например, человек начинает платить в 2002 году, а в 2005-м он вселяется в новую квартиру и выплачивает в течение 5-6 лет оставшуюся сумму".

Но есть серьезные опасения, что накопительная система превратится в пирамиду. Например, десять пайщиков внесли по 100 тысяч рублей. На эту сумму приобретается квартира первому из них. Остальные продолжают копить и ждать. Но даже если все "средние" и вселились одномоментно в квартиры, заплатив 30 или 50%, то людям, вступившим в кооператив в числе последних, средств на поддержку при приобретении жилья просто не хватит, даже если и будет действовать индексация вносимых "паевых единиц" от инфляции. Чтобы схема работала, нужно добавлять и добавлять дома, резко поднимать объемы - геометрическая прогрессия налицо. При этом проблема отсутствия гаранта - юридического лица - по накопительной схеме обостряется еще и тем, что возможности бюджетной поддержки постепенно сужаются.

Когда предприятия строительного комплекса не были востребованы и искали работу, Фонд их здорово поддержал. Но сегодня, полагают эксперты, задача Фонда в той финансовой схеме, в которой он был задуман, исчерпана. В рыночных условиях она неэффективна, статична: фонд не посадили на хозрасчет, он абсолютно не заинтересован в своей деятельности. Дальше - составляющие: себестоимость квадратного метра высокая, выше муниципального и ипотечного жилья на 30%, сроки строительства дольше, качество жилья, поскольку у Фонда хронические неплатежи строителям, низкое. У ряда строительных компаний-инвесторов возникают проблемы - невозврат средств Фондом создает ситуацию банкротства.

Бюджетная поддержка покрывает половину стоимости квартиры. Но себестоимость жилья непрерывно растет. И вполне вероятно, что завтра новый приобретатель будет покупать квартиру дороже, чем сегодняшний: бюджет сможет поддержать его только на одну четверть, а следующего - на одну восьмую стоимости и так далее. В первые годы стоимость квартиры оставалась неизменной на весь период рассрочки. Затраты покрывались за счет средств Фонда. Сегодня договоры уже подразумевают увеличение цены. Меж тем объемы строительства возрастают: в 2001 году сдано 326 тысяч кв. м, на 2002-й поставлена задача сдать 350 тысяч кв. м. Уже очевидно, что рано или поздно выделяемых Фонду бюджетных средств станет недостаточно, чтобы осуществлять рассрочку, - возникают конкретные риски.

Дело осложняется еще и тем, что 50% инвестиций Фонду нужно вкладывать в Уфу, 50% - на периферию. Но многие города и районы республики (где слаба экономика) не обеспечивают возврат средств, не говоря о прибыли. Если в Уфе можно взять 20-25% прибыли с квадратного метра, хотя инфляция ее несколько гасит, потому что рассрочка - дело длинное, то для некоторых районов республики и себестоимость неподъемна, продажи идут в убыток. На селе надо строить в два раза дешевле, приноравливаясь к платежеспособности населения. А это требует больших затрат.

Фонд поставлен в такие условия, что процесс постепенно затухает. Главная задача, которую Фонд не может решить: как с дефицитом денег выполнить возрастающие объемы. Хотя рынок, развитию которого он дал толчок в виде инвестиций, подсказывает: Фонду нужно просто ускорить оборот денег. Например, быстро построить два недорогих панельных дома за шесть месяцев, извлечь прибыль, продав населению квартиры, снова построить два панельных дома. А не три кирпичных, которые строить дольше и дороже. Но у госчиновников свои резоны и амбиции, подсказок нарождающегося бизнеса они не слушают.

Будущее - за ипотечным кредитованием

Система ипотечного кредитования стартовала в Уфе в декабре 1999 года, когда горсовет принял такое решение. Основные финансовые ресурсы под ипотечные кредиты - 100 млн рублей в уставный капитал АО "Уфимское городское агентство ипотечного кредитования", в котором ей принадлежит 93%, выделила мэрия. Особенность уфимского подхода обусловлена тем, что город, давая деньги, желает построить и получить квадратные метры. Хотя более традиционна для ипотеки купля-продажа готового жилья. Расширяя число клиентов, с 2001 года агентство стало привлекать и средства предприятий - еще 100 млн рублей - для ипотечного кредитования их работников. За два с небольшим года выделено более 750 ипотечных кредитов - один из самых больших в России объемов. Уже введено в эксплуатацию более 300 квартир. Кредиты выдаются, как уже отмечалось, под 8% годовых в размере 50-70% от общей стоимости приобретаемой (строящейся) квартиры на срок от 10 до 15 лет через банк-агент АБЭР " Башэкономбанк", который к тому же проверяет потенциальную кредитоспособность заемщиков. На сегодня по ипотечной схеме строится 5% жилья в столице Башкирии.

- Перспектива развития и преимущество ипотеки против других схем обусловлены тем, что эта система кредитования предусматривает вторичный рынок, - считает Анатолий Мейзлер, генеральный директор ОАО "УГАИК". - Ипотека - это залог, сопровождается она закладной. Мы уже имеем закладные на 70 млн рублей, которые отправлены в федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Это ценные бумаги, которые приносят тому, кто их держит, доход, равный проценту того кредита, под который заемщик, заложивший покупаемую или строящуюся квартиру, получил кредит.

Во всем мире система ипотеки строится на простых вещах: на нижнем уровне даются ипотечные кредиты, появляется закладная. На вторичном уровне закладная выкупается, деньги возвращаются вниз для нового рефинансирования и выдачи кредита. А ценная бумага сама по себе начинает новую жизнь. На ее основе формируется пул, который является обеспечением выпуска вторичных ипотечных бумаг, либо закладные продаются как инвестиции тем, кто хочет получить такую бумагу.

Мы питаем иллюзию на расширение ипотечного кредитования в Башкортостане, потому что в России в начале 2001 года утверждена стратегия развития ипотеки, где утверждена эта двухэтапная схема. АИЖК создано раньше, в 1998 году, для выкупа закладных в регионах - правда, оно пока еще ничего не сделало, в том числе и с нашими ценными бумагами. Но мы ожидаем, что они в конечном итоге будут проданы и это даст нам дополнительный объем инвестиций. Потому что именно централизованная российская система рефинансирования ипотечного кредитования может привести к построению очень большой, глобальной системы, которой не получится за счет средств одного региона. Законодательная база для ипотеки есть, но нет закона об эмиссионных ценных ипотечных ценных бумагах, он был принят в первом чтении, президентская сторона вернула его на доработку".

Оживление в Уфе вызвало предложение Владимира Путина провести в октябре президиум Госсовета по ипотечному кредитованию. Рабочая группа президиума под председательством Константина Титова уже провела консультативные совещания в регионах: Белгороде, Иркутске, Оренбурге. Единственное, вокруг чего сейчас идут споры регионов с Центром,- предлагаемая им ставка кредита 18%. Башкирский опыт убеждает, что потребители таких дорогих кредитов в регионах отсутствуют. Расчеты показывают, что реальный спрос возникает при ставке не выше 8-9%. Конечно, она должна быть дифференцирована по регионам. Как рассчитали ставку в Уфе?

За исходный берется существующий стандарт, по которому ежемесячные платежи по кредиту и проценты не должны превышать 35% совокупного семейного дохода - иначе человек выбывает из игры. Тогда в покупке (строительстве) однокомнатной квартиры (при ставке 8%) площадью 40 кв. м по среднерыночной цене 11-13 тысяч рублей за кв. м может участвовать заемщик с ежемесячным совокупным семейным доходом двух работающих 8500 рублей (средний доход на одного работающего в Уфе 4250 рублей), которому выдается ипотечный кредит на 15 лет.

Как достроить ячейку до системы

Из двух схем кредитования массового жилищного строительства, опробованных за последние годы в Башкортостане - ипотеки и продажи в рассрочку,- по мнению большинства экспертов будущее все-таки за ипотекой. Хотя и ту, и другую схему невозможно было бы запустить без господдержки, бюджетного кредитования. Именно это сыграло важную роль в зарождении рынка.

"Мы создали работающую ячейку, прецедент, - говорит про ипотеку Рамиль Халимов, первый заместитель главы администрации Уфы, - но в незначительных объемах, чтобы она выросла, надо, чтобы Москва нас поддержала: необходимо принять решение о выделении долгосрочных беспроцентных ресурсов АИЖК.

Известно, что каждый рубль, вложенный в ипотеку, толкает 4 рубля в экономике. И налоги от этих 4 рублей превышают сумму затрат на ипотеку. Но такой макроэкономический эффект возникает только при больших объемах ипотечного кредитования. Пока в Башкортостане до этого далеко.

Но ничего не "толкающий" бюджетный рубль вложен городом в ипотеку для того, чтобы схема не затухала. Он постоянно должен утяжеляться, потому что идет инфляция. Поэтому в принципе кредитная ставка должна равняться инфляционной - 12%. Но тогда, объясняет Рамиль Халимов, не будет социальной схемы, не будет льгот и столько желающих строить квартиры: три тысячи человек стоят в очереди на ипотеку - местный средний класс. В Уфе намерены поддерживать ипотеку за счет средств муниципалитета и предприятий до того момента, пока не начнет действовать федеральная программа ипотечного кредитования.