Блеск и нищета жилищного строительства

11 ноября 2002, 00:00
  Урал

Рост массового домостроения сдерживается отсутствием эффективных механизмов финансирования и неразвитостью недорогих технологий

Последние полтора года на территории Большого Урала наблюдается подъем в жилищном строительстве. В 2001 году рост находился в пределах 5%, а по первому полугодию 2002 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года он составил уже 20%. На фоне того, что за последние 15 лет объемы жилищного строительства сократились в 3 - 3,5 раза, цифры внушают оптимизм. Между тем они - лишь следствие экономической стабилизации в стране и роста доходов части населения. Развитие строительной отрасли по-прежнему сдерживается отсутствием эффективных финансовых механизмов приобретения массового жилья, что, в свою очередь, не позволяет развиваться новым технологиям строительства.

Узок круг этих людей

По данным Госстроя, только 15,4% населения страны теоретически способны при сегодняшних формах ипотечного кредитования и величине банковского процента (23 - 25%) улучшить жилищные условия, и то при условии, что основной частью погашения платежа за новую квартиру станет прежняя жилплощадь. Меньше 5% населения имеют финансовую возможность купить квартиру в кредит "с нуля". Но реально за прошлый год приобрели квартиры лишь 1,5% наиболее обеспеченных россиян.

Динамично развивается в Уральском регионе сектор жилья повышенной комфортности (свыше 700 долларов за кв. метр). Здесь высок платежеспособный спрос, а за последнее десятилетие усовершенствовались и технологии домостроения (подробнее см. "Монополия ноу-хау", "Э-У", 23 от 3.12.01). В то же время строительство жилья средней ценовой категории (500 долларов за кв. метр) и недорогая (350 долларов за кв. метр) массовая застройка имеет отрицательную динамику, а предприятия стройиндустрии, ориентированные на возведение массового жилья, утратили былой потенциал. Это в первую очередь заводы ЖБИ, обеспечивающие потребности крупнопанельного домостроения. В Свердловской области подавляющее большинство из них банкроты.

По словам председателя Свердловского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства Валерия Михайлова, ситуация с введением нового недорогого жилья на критической грани. В 2001 году в области построено 633 тыс. кв. метров, при этом по износу выбыло 600 тысяч. Квартиры, построенные в рамках областной программы поддержки работников бюджетной сферы, даются на условиях рассрочки выплаты долга в течение 10 - 20 лет. Похожие бюджетные программы в различных формах и масштабах реализуются и в других регионах, в том числе в Башкирии, Оренбургской области. Однако очевидно, что с помощью этих программ проблема запуска массового строительства недорогого жилья решена быть не может. Ограниченность бюджетных средств и нерыночность используемых механизмов не позволяет говорить о перспективах насыщения рынка недорогим жильем.

Каркасом по кирпичу

Массовое строительство предполагает использование максимально дешевых материалов и технологий, обеспечивающих растущие потребности населения. Однако предприятия стройиндустрии, ориентированные на массовый сектор, не в состоянии эти технологии освоить: собственных средств недостаточно, а статус банкрота закрывает многим из них возможность получения инвестиций извне. Между тем объем инвестиционных ресурсов, необходимых для обеспечения современными технологиями и материалами массового строительства и вывода его на объемы середины 80-х годов, по оценкам Госстроя, составляет 30 - 50 млрд долларов.

Известно, что себестоимость квадратного метра жилья снижается по мере перехода от кирпичного строительства к монолитному, от монолитного к крупнопанельному. Удорожание энергоносителей сделало производство кирпича, при котором используются энергозатратные операции (обжиг и сушка), значительно более дорогим. Это обстоятельство, а также повышающиеся требования по экологическим и эстетическим нормам заставили США и европейские государства практически полностью отказаться от применения кирпича, переключить внимание на другие материалы. У нас этот материал по-прежнему весьма популярен, правда, это связано все с тем же нюансом: при строительстве дорогого жилья никто не гонится за удешевлением технологий.

Монолитное домостроение стало едва ли не самым распространенным в мире. Его преимущества: скорость возведения здания, замкнутый цикл, позволяющий производить основной материал строительства на бетоносмесительном оборудовании прямо на стройплощадке. В результате исчезает необходимость в транспортировке стройматериалов от производителя к строителю, что удешевляет строительство. Однако пока доступ к этой технологии преграждает необходимость первоначальных капитальных вложений: общая стоимость опалубки, бетоносмесительного и насосного оборудования превышает миллион долларов. Многим фирмам это не по карману. Тем не менее, в перспективе монолитное домостроение вполне может стать массовым.

Есть, правда, одно существенное ограничение: применение этой технологии затруднено в зимних условиях, а в северных районах она вообще не может быть использована.

Крупнопанельное домостроение на протяжении последнего десятилетия переживает кризис. Стандартные изделия заводов ЖБИ устарели практически по всем показателям. "Хрущевки" и "брежневки" давно не отвечают растущим потребностям людей, дополнительные трудности для производителей железобетонной продукции возникли и с введением новых норм по теплопередаче. Проекты советских времен признаны недостаточно теплыми и, согласно новым требованиям, толщина стен должна быть существенно увеличена. Все это означало необходимость в глубокой модернизации производства. При этом объемы крупнопанельного домостроения сократились практически в десять раз, далеко не все заводы смогли в принципе выжить на рынке, не говоря уже о возможности модернизации. Эра крупнопанельного домостроения уходит. Такие дома дешевы, но не слишком удобны и долговечны. Однако в северных регионах крупнопанельное домостроение остается практически единственным технически доступным решением жилищной проблемы.

В последние годы набирает обороты каркасное строительство на основе сборного железобетона. Оно на 25 - 30% дешевле крупнопанельного, обладает плюсами монолитной технологии (среди них быстрота возведения, произвольная планировка) и не имеет недостатков панельных домов (ненадежных арматурных стыков, промерзающих швов). Минус один - необходимость серьезных первоначальных капитальных вложений. Суммарные затраты на закупку оборудования составляют 2,5 - 3 млн долларов. И хотя плановый срок окупаемости затрат на приобретение этого оборудования 1,5 - 2 года, немногие предприятия отрасли способны купить эту технологию.

Утром деньги - вечером стройка

В жилищном строительстве возник закономерный перекос, когда развитие технологий определяется платежеспособным спросом. Это не значит, что новые и недорогие строительные технологии не будут востребованы. Во-первых, существует порог насыщения дорогим жильем, а значит, крупным строительным компаниям, работающим на этом рынке, придется рано или поздно обратить взоры в сторону массового жилья. Во-вторых, если недорогие технологии смогут обеспечить приемлемое качество жилья, их внедрение сможет привлечь на рынок существенную долю среднего класса. В настоящее время именно для него при содействии министерства строительства Свердловской области отрабатывается и финансовая схема - некоммерческие ссудосберегательные строительные товарищества, использующие механизм кредитно-накопительного приобретения жилья с рассрочкой платежа на пять лет. Дома строятся на деньги пайщиков, дорогие банковские кредиты не нужны. Дополнительную привлекательность товарищества имеют и потому, что оценка стоимости жилья производится не на основе рыночной цены, а по проектно-сметной документации и со строго оговоренной нормой прибыли подрядчика: это позволяет пайщикам реально экономить до 25% средств.

Появление такой схемы свидетельствует: круг людей, способных приобретать новое недорогое жилье, постепенно расширяется. А это значит, что для строителей и предприятий стройиндустрии проблема удешевления строительных технологий и материалов при сохранении высоких потребительских свойств жилья становится задачей номер один. Именно они заинтересованы в этом прежде всего, ведь потенциальная емкость рынка нового доступного жилья в Уральском регионе измеряется миллионами квадратных метров ежегодно. Проблема в том, что без внедрения системы ипотечного кредитования, только путем использования механизма ссудосберегательных товариществ и ему подобных, отрасль будет напитываться деньгами слишком медленно.