Шаг в разные стороны

11 ноября 2002, 00:00
  Урал

Директор СМУ-3 Илья Полищук: "Решение проблемы сноса бараков позволит сделать каждый метр нового жилья как минимум на 100 долларов дешевле"

Рынок жилищного строительства в Екатеринбурге в последние два-три года отличался высокими темпами роста цен: в 2000 году квартиры подорожали на 53%, в 2001-м - на 41%. При этом нынешним летом было впервые отмечено снижение цен на первичном рынке недвижимости. И впервые за последние годы предложение стало превышать спрос, даже несмотря на то, что за девять месяцев 2002 года в Екатеринбурге введено почти на 2 тыс. кв. метров меньше жилья, чем за аналогичный период года предыдущего.

Рано или поздно такое должно было случиться. Первичные жилищные потребности большинства платежеспособных покупателей оказались удовлетворены. А к запросам двух других групп потенциальных покупателей - с более высокими требованиями к качеству жилья для первой, а также с меньшими финансовыми возможностями для второй - рынок просто оказался не готов.

Несмотря на появившийся спрос на элитные новостройки, таковых в Екатеринбурге пока нет. Сами строители предпочитают называть результаты своей работы "жилыми строениями повышенной комфортности", по сути, это жилье класса "медиум".

Не лучше обстоят дела и с возведением относительно недорогого жилья. Единственно доступным для населения с ограниченной платежеспособностью в Екатеринбурге считается панельное домостроение, а оно сегодня, во-первых, едва дотягивает до 15% от общих объемов ввода недвижимости, а во-вторых, назвать его "доступным" при цене в 500 долларов за кв. метр весьма трудно.

Очевидно, что политика жилищного строительства в областном центре требует реформирования. Причем в первую очередь реформы должны исходить от самих строительных компаний, которых в городе почти четыре десятка. Практика показывает: использование новых технологий и современных стройматериалов позволяет, с одной стороны, значительно повысить качество жилья, а с другой - столь же значительно снизить его себестоимость. И удовлетворить таким образом потребности двух неохваченных сегодня вниманием покупательских слоев населения.

О перспективах перемещения застройщиков в vip-сектор и сектор доступного жилья рассказывает Илья Полищук, директор ЗАО "Строительно-монтажное управление 3" (СМУ-3), построившего уже более 2 млн кв. метров жилья:

- Рынок элитного строительства - весьма прибыльное дело (рентабельность достигает 60%.- Прим. ред .), и понятно, почему именно в этот сектор стремится большая часть строителей. В итоге в сегменте среднего класса жилья предложений много, а фирмам тесно. При этом спрос на жилье самой солидной "весовой категории" в Екатеринбурге давно назрел, это направление, я считаю, довольно перспективно для развития строительного бизнеса. Что касается дешевого жилья, то спрос на него, особенно учитывая его острую нехватку на протяжении десятилетий, ожидается еще более высокий.

Изучив рынок, мы пришли к выводу, что пора перемещаться именно в эти перспективные секторы. И уже частично переходим на панельное домостроение, но чуть более высокого качества, чем раньше. Согласно проекту, такой дом предусматривает окна и радиаторы повышенного качества, чуть большую, чем обычно, площадь кухонь. Это жилье должно полностью отвечать требованиям покупателей, для которых 400 долларов за метр - верхняя планка возможностей.

- За счет чего вы намерены окупать затраты? В панельном домостроении значительно меньший уровень прибыли, около 12 - 15%.

- Будем брать объемами. Дело в том, что панельный дом собирается в 3 - 4 раза быстрее кирпичного и даже монолитного. А спрос на доступное жилье крайне высок: думаю, дольщиками будут приходить сотни и тысячи людей, нуждающихся в жилье. Так что абсолютный вал прибыли можно будет сохранить.

- А какие механизмы могут удешевить процесс строительства?

- Поймите, совсем дешевое жилье построить невозможно. Фасад должен быть теплым, окна - тройного остекления, лифт соответствующий... Хотим мы того или нет, таковы и современные нормы домостроения, и запросы потребителей. Впрочем, есть, конечно, механизмы, способные решить проблему доступного жилья. Один из них - решение вопроса со сносом ветхого жилья.

Пустых площадок в городе почти не осталось, зато стоят бараки, на месте которых можно было бы выстроить отличные многоэтажки. Сегодня при сносе ветхого жилья строители обязаны предоставлять на каждого прописанного там человека по 18 кв. метров жилья, плюс еще 18 на семью. А прописано в таких бараках на 20 метрах иной раз по 20 человек. Выделить такое количество квартир для застройщика совершенно непосильно. Вот почему на месте барака можно построить только элитный дом - и высокой стоимостью метража окупить эти безумные затраты.

А вот если бы мы сносили барак площадью 1 тыс. метров и давали проживающим там жильцам взамен новые квартиры общей площадью тоже 1 тыс. метров, это было бы решение вопроса. Вариант "метр на метр" отсечет две проблемы: в городе скоро не останется ни одного ветхого строения, а себестоимость жилья при таком раскладе будет ниже. Квадратный метр площади автоматически стал бы дешевле на 100 долларов. Заметная разница, не правда ли?

Кроме того, на удешевление строительства, конечно, влияет и применение новых технологий и материалов. К примеру, монолитное домостроение. На эту технологию, экономящую время возведения дома в 3 - 4 раза, в Екатеринбурге уже перешли порядка восьми строительных компаний. Сегодня весь мир строит в монолите, и ничего экономичнее пока не придумали. Другое дело, что не каждая фирма может позволить себе приобрести дорогое оборудование, опалубку.

Один из путей к удешевлению - покупка стройматериалов, производимых в пределах Свердловской области. Во-первых, деньги не уходят к "соседям", во-вторых, наши материалы значительно дешевле привозных при вполне сопоставимом качестве, местный рынок стройматериалов сегодня очень активен. Кирпич, например, мы берем в Ревде, плитку - в Екатеринбурге, гранит и мрамор - на нашем "Мраморгазе". Плиты железобетонные, цемент, песок, асбест - все это тоже есть смысл покупать здесь. Наши заводы прекрасно закрывают строительные потребности.

- Наши предприятия стройиндустрии способны воспроизвести нужные технологии?

- Конечно, нет. Рынок в фазе роста, но это еще не значит, что технологические возможности производств отвечают всем запросам. Например, строителям катастрофически не хватает цветного кирпича, а ведь это самая простая, долговечная и доступная альтернатива штукатурным фасадам. Штукатурка как раз и ведет к удорожанию стройки, кроме того, она недолговечна и через 5 - 10 лет начинает осыпаться. А если отделывать здания кирпичом 3 - 4 оттенков, это позволило бы сделать город красивым и на сотню лет забыть о ремонте фасадов. Но нет у нас такого кирпича. Ревдинских мощностей не хватает, ближайшие производители- в соседних областях.

Именно потому, что не всегда чужое производство закрывает потребности в стройматериалах, а также с целью снижения себестоимости застройки крупным строительным фирмам есть смысл часть материалов производить самостоятельно. Мы, например, выпускаем на своих мощностях часть объемов железобетона, металла, столярки, пенополистирола. Купили бетонный завод производства подмосковной Балашихи, он нисколько не уступает немецкому заводу "Liebherr": с промышленным американским компьютером, производительностью в десять раз больше нашего прежнего завода. Думаю, именно приобретение современных производственных линий и апробация новых технологий - способ конкурировать на рынке недвижимости как качеством, так и ценой.

- Обладатели технологий, как правило, используют их только для собственного производства. СМУ-3 тоже производит стройматериалы исключительно для себя?

- Нет, мы активно торгуем своими бетоном и раствором: летом объем продаж достигает 2 - 3 млн руб. ежемесячно. И конкурентам продаем: они же все равно его купят, только не у меня - и тогда эту долю прибыли получу не я, а кто-то другой.

- За какими стройматериалами будущее?

- За сухими строительными смесями. Нигде в Европе уже нет понятия "штукатурка", "шпаклевка": там давно перешли на сборный вариант отделки. Все собирается на болтах, проклеивается. Сухие смеси как раз для того, чтобы уйти от мокрых трудоемких процессов: это намного проще, удобнее, технологичнее и красивее. Сегодня многие строительные компании задумались над покупкой заводов по выпуску сухих смесей, и мы тоже ставим такую задачу. Правда, деньги в первую очередь съедает проблема обновления парка строительной техники, и вкладываться в новые технологии удается не всегда.

- Зато наверняка дорогостоящие технологии будут применяться в строительстве vip-дома?

- Мы уже заложили первую в Екатеринбурге элитную высотку в самом сердце города, возле Храма на Крови, на улице Физкультурников. Это будет дом с двухуровневыми пентхаусами, приквартирными 100-метровыми террасами, на которых владельцы смогут разместить хоть зимний сад, хоть бассейн, хоть земельный участок. Интересно инженерное решение дома, в частности, предусмотрен автономный электрообогрев квартир: это первый многоэтажный дом, жильцы которого не будут зависеть от системы центрального отопления.