Cвердловская область стала ближе к цивилизованному земельному рынку: в ноябре завершилась государственная кадастровая оценка земли. Исходя из кадастровой стоимости теперь будет определяться налоговая и арендная ставки, а также выкупная цена участка.

По словам областного министра по управлению госимуществом (МУГИСО) Вениамина Голубицкого, теперь можно представить реальную картину по спросу на землю "настолько точно, насколько это возможно в условиях перехода от командных методов ценового регулирования к рыночным". Однако новый порядок ценообразования тут же обнажил проблемы, с которыми рано или поздно придется столкнуться каждому региону, где процесс купли-продажи земли будет запущен по полной программе. Во-первых, максимально приближенные к реальности цены на земельном рынке - весть, благая для власти (только поступления от земельного налога в консолидированный бюджет области по предварительным оценкам вырастут на 43%), но никак не для землепользователей. Для них стоимость аренды и земли выросла в разы. Зацепило всех: и промышленников, и торговый бизнес, и сельхозпроизводителей. Теперь им предстоит определиться с формой владения, исходя из собственных финансовых возможностей: прежние щадящие ставки аренды и бессрочного землепользования в соответствии с федеральным законодательством будут действовать до 1 января 2004 года. К тем, кто не успеет, будут применены штрафные санкции. Сильнее всего новый порядок бьет по крупным промышленным предприятиям. За выкуп сотен гектаров земли, находящихся под производственными мощностями, им придется выложить девяти-десятизначные суммы. За аренду - немногим меньше.

Во-вторых, вслед за ценовым вопросом властям Среднего Урала предстоит заняться разграничением земель - таковы требования федерального законодательства. Пока арендная плата и средства, вырученные от выкупа земли, в разной пропорции делятся между бюджетами всех уровней, хотя должны идти собственнику земельного участка - муниципалитету, областной или федеральной власти. Более всех здесь проигрывает федеральный центр: земля под нынешними и бывшими госпредприятиями, главным образом индустриальными гигантами, принадлежит ему, следовательно, пока не произошло разграничение, миллиарды рублей идут мимо кассы. Москва уже дала понять регионам, что процесс разграничения пора форсировать. Особенно сейчас, когда цена вопроса возросла. Однако в Свердловской области, видимо, глас столицы не слышен.

Бешеные деньги

По мнению представителя "Реформы" Алены Пылаевой, цена земли в областном центре получилась вполне реальная: "Она выше, чем, к примеру, в соседней Тюмени, но не забывайте, что Екатеринбург предпочтительнее не только в плане промышленного развития, климата, транспортных развязок, уровня городской инфраструктуры. Это еще и столица УрФО. И не надо ужасаться получившимся цифрам: они такие же, как, к примеру, в Ростове-на-Дону".

Землепользователям, правда, от этого ни жарко ни холодно. Тех же аграриев отнюдь не радует установленная кадастровая стоимость сельхозугодий - 9735 рублей за гектар. Аренда тоже составляет вполне приличную сумму. Сельхозпроизводители потихоньку ропщут: мол, новый порядок цифр их подкосит, и приводят в пример соседние регионы. К примеру, Оренбургскую область. Там выкупная цена хоть и сопоставима с действующей на Среднем Урале (от 600 рублей за гектар на востоке области до 15 тысяч в западном Бузулукском районе), однако за аренду крестьяне Оренбуржья платят всего от 220 до 700 рублей за гектар - стоимость одного-трех центнеров зерна. "Установив высокую арендную плату, нам не оставляют выбора, заставляя выкупать землю", - заявил "Э-У" один из руководителей фермерского хозяйства Свердловской области.

Невыгодной становится аренда и для торгового бизнеса, который очень развит в столице УрФО. В особенности для крупных супермаркетов. Они в большинстве до сих пор владели землей на правах бессрочного пользования и платили за нее совсем смешные деньги: земельный налог, умноженный на коэффициент 1 и площадь магазина. По новым правилам коэффициент для отдельно стоящих торговых зданий возрос до десяти. Как заметил "Э-У" хозяин сети супермаркетов "Кировский" Игорь Ковпак, "мы с коллегами по бизнесу стоим перед дилеммой: или арендовать землю втридорога, или втридорога покупать. Я склоняюсь ко второму варианту: все-таки бизнес стоит дороже, если земля под ним твоя". Причем, по словам Ковпака, ранее он неоднократно предпринимал попытки выкупить землю под своими магазинами, однако на его пути постоянно вставали бюрократические преграды. "Возможно, теперь система купли-продажи земли станет более прозрачной", - надеется бизнесмен.

Уралмаш атакует

Наибольшие негодования новый земельный порядок вызвал у промышленников. Жалобы аграриев и представителей торгового бизнеса - ничто по сравнению с бурей, которую устроил в Свердловской области гендиректор Объединенных машиностроительных заводов (ОМЗ) Каха Бендукидзе. В соответствии с новым порядком исчисления арендной платы Уралмашзавод, входящий в состав ОМЗ, вместо нынешних 54 млн рублей будет платить ежегодно более 400 миллионов, что составляет 9% его оборота. Выкупать же землю за 1,097 млрд рублей заводу не по карману. "Какое такое экономическое чудо произошло в нашей стране, если земля в Екатеринбурге подорожала в восемь раз?", - задает Бендукидзе резонный вопрос. И заявляет, что в этой ситуации ему не остается ничего другого, как вывести производственные мощности за пределы областного центра.

В областном Мингосимущества угрозу главы ОМЗ прокомментировали весьма сдержанно. Министр МУГИСО Голубицкий заметил, что перенос предприятия - право хозяина, но в случае с Уралмашем такой вариант вряд ли возможен. "Бендукидзе - рыночник, он не может не понимать, что удорожание земли - процесс объективный, поскольку на нее есть спрос. В Екатеринбурге она вообще супердефицитна, как только высвобождается участок - сразу появляется масса желающих его купить. Руководству Уралмаша, как и топ-менеджерам других крупных предприятий, нужно решать земельный вопрос как можно быстрее. Тем более, в обозримом будущем на удешевление земли надеяться не стоит. Напротив, с переходом к вторичному рынку цена ее возрастет".

Впрочем, у владельца Уралмаша нашлись сторонники из числа уральских промышленников, которых не устраивает тот факт, что ряд местных индустриальных гигантов типа НТМК или Синарского трубного завода успели выкупить землю по "старым" ценам. Не исключено, что они потребуют у областных властей уравнять их в возможностях со счастливчиками, потребовав ввести мораторий на новый порядок исчисления земельных платежей для промышленных предприятий.

Пятая колонна

Самое интересное, что возмущенные промышленники вполне могут найти поддержку у представителей местной власти. Если не относительно идеи моратория, то хотя бы в плане установления разумных цен.

Граница, по которой расходятся интересы федеральной и местных властей, - положение о том, что с 1 января 2003 года все доходы от продажи пойдут собственнику земли. То же произойдет с доходами от аренды после разграничения земель. В случае с промышленными предприятиями почти все средства, как мы сказали, отойдут федеральному центру. (Сегодня в бюджет Федерации поступает лишь 15% сборов от продажи и аренды, остальное делят между собой субъект и муниципалитеты в соотношении 35 и 50.)

В такой ситуации ни областным, ни муниципальным властям, которые сегодня распоряжаются неподеленными землями, невыгодно форсировать ни процесс их разграничения, ни продажу по нынешним "воздушным" ставкам. В первом случае - потому что они сразу лишатся доли от арендных платежей. Во втором - потому что из бюджета предприятий будут изъяты средства, которые они могли бы пустить на реконструкцию, расширение производства - словом, на все то, что вернется налоговыми поступлениями в местные бюджеты.

Уже сегодня ясно, что процесс разграничения земель в Свердловской области затягивается. Начальник Главархитектуры Екатеринбурга Михаил Вяткин заявил, что реестр земельных участков с указанием собственников земли будет составлен не ранее чем к 2005 году. Мотивация: слишком большое количество самих земельных участков (45 тысяч) плюс проблемы с финансированием. При этом областное руководство, давний антагонист екатеринбургских властей в земельном вопросе, лишь погрозило мэрии пальцем.

Есть ли возможность у регионов и муниципалитетов обойти Федерацию? По мнению кандидата экономических наук Сергея Бондаренко, областные и муниципальные власти могут влиять на процесс землепродажи. "В полномочия субъекта входит право определять объем ставок земельного налога при продаже. К примеру, для Уралмаша, расположенного в миллионном городе, действует предельная 17-кратная ставка. Но кто сказал, что при большом желании ее нельзя изменить в сторону уменьшения? Закон это допускает", - утверждает г-н Бондаренко. То же касается и Екатеринбурга, разбитого на 65 экономико-планировочных зон. Городские власти устанавливают ставку земельного налога в каждой зоне в соответствии с уровнем получаемых здесь доходов - от 8 до 35 рублей. Разве нельзя, пользуясь "особым случаем", перекроить зоны так, чтобы "скорректировать" этот показатель в сторону уменьшения?

Соблазн воспользоваться "скрытыми резервами" у чиновников наверняка велик. Особенно учитывая, что до недавнего времени именно местная бюрократия имела полномочия регулировать по своему усмотрению многие земельные вопросы. Нельзя забывать и о мощном давлении, которое уже сегодня оказывает на все уровни власти промышленное лобби. По логике, точку в наметившемся конфликте интересов должен поставить федеральный центр. Для него цена вопроса - миллиарды дополнительных рублей в бюджете страны. Кроме того, нужно избежать повторения свердловского прецедента в других субъектах, где маховик земельной реформы не раскручен до такой степени.