Еще недавно рынок недвижимости Республики Башкортостан (РБ), по сравнению с наиболее продвинутыми в этом плане регионами, можно было назвать замороженным. Жесткий контроль региональных органов государственной власти за экономической сферой, ограничение проникновения в республику внешних инвесторов не создавали предпосылок для развития строительного и риэлторского бизнеса. Сегодня в связи с ростом политической и экономической открытости Башкортостана ситуация заметно меняется. В рыночный оборот вовлекается все больше новых объектов, а нарастающая волна приватизации предприятий дает этому процессу дополнительное ускорение.

Политика открытых дверей

Оживление на башкирском рынке недвижимости специалисты объясняют в первую очередь переменами в "большой политике". Переток финансовых полномочий из регионов в федеральный центр, ослабление администрирования в региональной экономике, постепенное высвобождение собственности из-под жесткого контроля государства и, как следствие, усилившееся проникновение в промышленность крупных сторонних бизнес-структур стали катализатором перемен и на рынке недвижимости.

Из-за сокращения объема оставляемых в республике налоговых платежей и сборов правительство Башкортостана стало искать пути привлечения новых средств в местный бюджет. Таким образом, чиновники невольно обратили внимание на недвижимость, которая прежде не играла в республике существенной роли

Сокращение объема оставляемых в республике налоговых платежей заставило местное правительство искать пути привлечения новых средств в местный бюджет. Так чиновники невольно обратили внимание на недвижимость, которая прежде не играла в республике существенной роли: потенциально составляя значительную долю богатств, она приносила бюджету не более 1% доходов. По результатам проведенной в прошлом году министерством имущественных отношений РБ инвентаризации объектов республиканской собственности, в банк данных вошли 619 госпредприятий и 348 госучреждений, располагающих 7,6 млн кв. м нежилого фонда. Тогда же правительство РБ приняло целевую программу создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и учета объектов недвижимости на 2003 - 2007 годы. По программе, после разграничения недвижимой госсобственности на федеральную, республиканскую и муниципальную, земельные участки в республике будут учитывать вместе с объектами недвижимости на них как единые имущественные комплексы. Предполагается, что после реализации программы каждый потенциальный покупатель земельного участка получит открытый доступ к информации о стоимости земли и недвижимости, на этом участке находящейся.

С вступлением в силу Земельного кодекса предприятия стали заботиться о том, как эффективно использовать бесхозно пропадающие заводские территории и все активнее передают свои цехи и пустующие помещения под торговые комплексы, склады, офисы. На этой почве в Уфе появились компании, берущие на полное обслуживание крупные административные здания с целью превращения их в бизнес-центры

До сих пор такую систему учета создать не удавалось - местные чиновники и промышленники не были заинтересованы в прозрачности в этой сфере. Считанные годы тому назад в республике действовал негласный запрет на продажу объектов недвижимости "чужим" компаниям, и для реализации проектов те были вынуждены действовать обходными путями, создавая на территории Башкирии филиалы и дочерние предприятия. За годы реформ многие объекты успели обрасти весьма запутанной и юридически нечеткой "историей", требующей от риэлторов высокой квалификации.

Сегодня в связи с кампанией приведения регионального законодательства в соответствие федеральному, регион постепенно встраивается в общенациональную систему экономических отношений. Когда при решении имущественных споров безоговорочно применяется федеральное законодательство, правила игры на рынке проясняются. К примеру, с трудом, но входит в практику конкурсная, тендерная продажа права на застройку земельных участков в городах. Ранее эти права распределялись местными администрациями келейно.

Логично, что в регион одна за другой приходят федеральные бизнес-структуры: в условиях установления главенства федерального закона их интересуют экономически привлекательные объекты, по большей части неприватизированные и недооцененные рынком. Тем более что в большинстве других регионов России рынок уже поделен крупными игроками. Некоторые из значимых предприятий РБ становятся предметом борьбы олигархических групп, использующих новые возможности для размещения капитала. Яркие тому примеры - покупка компанией " Вимм-Билль-Данн" самого крупного в регионе молочного комбината Уфамолагропром, получение Газпромом в управление (а позже, возможно, и в собственность) контрольного пакета акций Салаватнефтеоргсинтеза, недавняя нашумевшая попытка компании Совлинк взять контроль над стерлитамакским "Каустиком".

Потянулись в Башкортостан и зарубежные инвесторы, обосновавшиеся в Москве и Санкт-Петербурге. Первой из иностранных компаний стала IKEA, которой в конце прошлого года продали в собственность земельный участок под Уфой (30 га под строительство гипермаркета). Участок в совхозе "Цветы Башкирии" производитель мебели купил за 35 млн рублей - почти в 60 раз дороже кадастровой оценки земли (20 тыс. руб./га). Французская компания " Jean Leon" и украинская " Разгуляй-УкрРосс" приобрели крупные сахарные заводы, MacDonald's получил землеотвод под две торговые точки и выбирает помещение для пилотного проекта заведения в центре Уфы. Как отмечают риэлторы, заметнее всего в Башкирии набирает обороты рынок нежилых помещений, предназначенных для организации производства, торговли и ведения бизнеса. Инвестиции в здешнюю недвижимость возросли, а продажу предприятий и земель в республике перестали воспринимать как "продажу Родины".

С увеличением спроса на коммерческую недвижимость в среде риэлторов возросла внутрицеховая конкуренция, начались корпоративные слияния. Так, прошлой осенью сразу пять агентств недвижимости объединились в холдинг " САН Эксперт". Некоторые компании, начав с риэлторских сделок, сами стали инвесторами или организаторами строительства новых объектов. Активизировалась и местная ассоциация "Профессиональные участники рынка недвижимости": в нее вступили 35 фирм и частных предпринимателей.

Где густо, а где пусто

С вступлением в силу Земельного кодекса РФ, предлагающего организациям либо выкупить, либо арендовать землю, на которой они располагаются, предприятия стали заботиться о том, как эффективно использовать бесхозно пропадающие заводские территории, а организации, расположенные на наиболее дорогих землях в городской черте, - как переселиться за ее пределы. Хозяева полуразоренных предприятий и многочисленных строительных и промышленных баз все активнее передают цехи и пустующие помещения под торговые комплексы, склады, офисы. На этой почве в Уфе появился так называемый сервейеринговый бизнес - управляющие компании ("Город", "Уникум"), берущие на полное обслуживание крупные административные здания для превращения их в бизнес-центры.

Теперь, когда при решении имущественных споров в Башкортостане стало безоговорочно применяться федеральное законодательство, российские и зарубежные бизнес-структуры одна за другой приходят в регион: большая часть экономически привлекательных объектов в республике еще не приватизирована и недооценена, в то время как в других регионах рынок между крупными игроками уже поделен

По данным агентства недвижимости "Квадро-А", в прошлом году ежемесячные ставки арендных платежей за использование складских помещений в Уфе колебались в интервале от 40 - 150 (за неотапливаемые) до 150 - 250 (за отапливаемые площади) рублей за метр. Аренда квадратного метра в торговом павильоне стоила в среднем чуть более 500 рублей в месяц, в магазине - 340 руб. Стоимость аренды ларька колебалась от 3 тыс. до 4,5 тыс. руб. в месяц, а аренда офисных помещений - от 410 руб. за кв. м в центре до 130 руб. в промышленных районах. Аренда офисов высшего класса в центре города обходилась более чем в 800 руб. за метр..

В помещениях высшего класса республика пока испытывает большой дефицит, считают специалисты: за исключением зданий ведущих банков, в Уфе почти нет действующих бизнес-центров класса А (он предполагает первоклассное расположение, высокое качество помещений, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения, централизованное сервисное обслуживание и охрану помещений, обеспечение скоростной связью, оргтехникой, автостоянками с числом мест не менее одного на каждые 60 кв. м сдаваемых в аренду площадей). Нет пока здесь ни одного гипермаркета, а на аренду торговых площадей в местных раскрученных торговых комплексах длинные очереди: предложение ограничено. Налицо нехватка и крупных спортивных, развлекательных центров суперкласса.

В 2001 - 2002 годах 62% спроса в Башкирии приходилось на помещения до 100 кв. м. Однако с развитием бизнеса возрос спрос на более масштабные площади: 100 - 350 кв. м и больше. Представителям среднего класса и индивидуальным предпринимателям, число которых в республике со вре-мен дефолта выросло в разы, все чаще требуются помещения под крупные торговые точки и производства. Но рынок еще не готов удовлетворить этот спрос.

Дисбаланс спроса и предложения, естественно, порождает рост цен. Средняя стоимость аренды офиса в частных помещениях в Уфе, по данным специалистов АН "Квадро-А", выросла в 2002 году по сравнению с 2001-м в среднем на четверть - на 70 - 80 руб./кв. м в месяц.

Перспективы роста деловой активности в регионе высоки. Указанные направления и послужат, судя по всему, главным ориентиром как для владельцев неэффективно используемой недвижимости, так и для застройщиков. Риэлторы готовятся к тому, что в ближайшие годы в республике скорее всего появятся общероссийские ритейловые сети типа "Перекрестка" и "Копейки": в Москве их теснят иностранные гипермаркеты, а в провинции этот сегмент рынка пока не занят.

Дома из нефти

Индикатор развития рыночных, конкурентных экономических отношений и роста инвестиционной привлекательности региона - расширение масштабов жилищного строительства. Крупные строительные тресты преодолели кризисные после дефолта времена и конкуренцию с нахлынувшими было турецкими строителями. А в ответ на запросы местных застройщиков в Башкирии разворачивается производство современных стройматериалов.

Строительные организации ориентируются теперь не на массовую застройку типовых спальных микрорайонов, как в дореформенную пору, а на точечное освоение свободных участков в центре города, возведение элитных жилых комплексов с индивидуальной планировкой и претенциозными названиями типа Уфа-сити или Green Palace. Источники финансирования чаще всего - долевые вложения граждан. Но не только. В этом году, к примеру, в строительство хлынули средства, высвободившиеся из нефтяного бизнеса: ужесточение порядка выдачи лицензий владельцам АЗС вызвало заметный отток капитала из этой сферы. А более выгодное, чем недвижимость, вложение, способное к тому же "облагородить" капиталы любого происхождения, трудно подыскать.

Как отмечают риэлторы, порог требовательности к качеству жилья у горожан существенно повысился: многие, если берутся копить деньги на жилье, то на элитное. Платежеспособный спрос на него постоянно подогревается северными заработками вахтовиков, возвращающихся из нефтеносной Сибири. Впрочем, застройщики, работающие с заказами состоятельных клиентов, утверждают, что в Уфе домов класса люкс пока нет, есть только жилье повышенной комфортности. Элитность предполагает не только большую площадь и рациональную планировку, но и автономные инженерно-коммуникационные системы, включая встроенное кондиционирование, инфраструктуру, ландшафтное проектирование, охрану, а также рафинированное соседство. Те, кто может позволить себе жилье площадью более 120 - 150 кв. м, все больше ориентируются на строительство или покупку коттеджей в окрестностях города: в республике начинает интенсивно развиваться рынок загородной недвижимости. Под Уфой, к примеру, планируется строительство сразу нескольких коттеджных городов-спутников. Стоимость предлагаемых риэлторами коттеджей - от 3 млн рублей.

Ничего личного - просто экономика

Впрочем, застройщики перенасытили городской рынок чересчур многометражными, а потому слишком дорогими новыми квартирами. В итоге в прошлом году, по данным компании "САН Эксперт", большим спросом стали пользоваться более скромные квартиры в старых домах, особенно в кирпичных пятиэтажках 70 - 80-х годов. Рост цен на вторичное жилье в результате доходил до 23,8%, а на рынке новостроек не поднялся выше 9%.

В Минстрое республики озабочены высокой стоимостью квартир в Уфе: сегодня по этому показателю она входит в пятерку самых дорогих российских городов наряду с Москвой, Санкт-Петербургом, Екатеринбургом и Самарой. По поручению руководства республики проведено соответствующее исследование. "Виновников", однако, не нашли: вся цепочка, начиная от поставщиков стройматериалов и заканчивая риэлторами, оказалась чиста. Строители сослались на некорректную методику сбора сравнительной информации по стоимости жилья в разных регионах России, и чиновники объявили "крайними" риэлторов: дескать, именно они перепродают жилье задорого. Тем временем, по данным республиканской ассоциации "Профессиональные участники рынка недвижимости", ни одна строительная компания и ни одно риэлторское агентство не может сегодня диктовать уровень цен на жилье - на этом рынке в РБ нет монополистов. Квартиры от одного застройщика, как правило, реализуются через несколько конкурирующих между собой агентств, так что завышать цену одному из них просто нет смысла. Таким образом, специалисты спокойно сошлись на том, что причина относительной дороговизны жилья в Уфе - в инвестиционной привлекательности региона и в том, что его экономика приходит в движение.