Исключительный продукт

Ипотеку решено вывести из разряда финансового продукта для избранных

Ипотечный бизнес еще недавно пребывал в коме на большинстве уральских территорий, пугая заемщиков колоссальными процентными ставками при коротком сроке кредита. Ипотеке посвятили четыре федеральных закона, восемь постановлений правительства, 30 подзаконных актов, а она все не двигалась с места. В последние месяцы система ипотечного жилищного кредитования усиленно раскручивается по всей стране. Вероятно, оттого, что долго запрягали, теперь полагают, что пора быстро ехать. Час ипотеки пробил 28 февраля этого года, когда Госсовет РФ признал ее развитие главной стратегической задачей государства в решении жилищной проблемы россиян. А следом, в марте, президент Владимир Путин высказался за развитие системы рыночного, а не дотационного, как было до сих пор, ипотечного кредитования. И сразу федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), о котором за четыре года существования ничего не было слышно, зафонтанировало решениями и соглашениями. Теперь оно уполномочено правительством на создание федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. Как именно должна выглядеть эта система, единого понимания до сих пор нет, проект в стадии обсуждения. Однако ясно: основной акционер - государство - не собирается накачивать Агентство деньгами. А потому АИЖК принялось формировать рынок облигаций, обеспеченных закладными, которые выкупает у выдавших ипотечные кредиты банков. Потому что главный вопрос для ипотеки в стране: где взять деньги и как они будут циркулировать. Серьезной проблемой считается отсутствие закона об ипотечных ценных бумагах, обсуждение его только идет. Но в спешке не до таких "мелочей". Агентство выпустило свои ценные бумаги без закона - и ничего. Оно полагает, что выгодно продаст их на рынке, обеспечив тем самым рефинансирование выданных кредитов.

Куда двинулась ипотека в Уральском регионе? Картина крайне пестрая: сколько территорий - столько вариантов. Одни участники рынка уверены, что ипотека заработает, когда государство будет выделять Агентству из федерального бюджета значительные ресурсы для выкупа закладных и организует нормальную схему рефинансирования, по которой будут определяться оптимальные ставки для каждого региона. А "рыночная ипотека", по их мнению, - из той же оперы, что и "экономная экономика". Другие заявляют, что не ипотечный рубль будет толкать жилищное строительство и всю экономику, а рост экономики поднимет ипотеку. Станут россияне состоятельнее - пойдет процесс, а пока они в массе бедны - не пойдет.

Ипотека заработает, когда государство будет выделять Агентству ипотечного жилищного кредитования из федерального бюджета значительные ресурсы для выкупа закладных и организует нормальную схему рефинансирования

Абсолютно точно можно утверждать одно: везде толчок рынку ипотеки дают бюджетные средства и поддержка властей. Но далее они отходят на второй план, уступая место рыночным механизмам, поскольку ипотека поглощает из бюджета столь значительные ресурсы, что это начинает его тяготить. Нигде на Урале ипотека не стала массовой из-за недостатка длинных денег у кредиторов. АИЖК, похоже, может сбить цены коммерческой ипотеки, поскольку готово давать кредиты под 15% годовых против 22 - 23% у коммерческих банков и 18% Сбербанка. Что, собственно, и происходит. Судя по всему, к концу года уральский рынок ипотечного кредитования ожидает оживление.

В поисках новых источников

В Оренбургской области ипотека вот уже пять лет остается экзотическим способом приобретения недвижимости. Анализ социального статуса заемщиков показал, что их доходы намного выше среднеобластного уровня. При этом 25% получивших кредиты - чиновники и топ-менеджеры. Предоставлена тысяча кредитов на 100 млн руб. сроком до 15 лет под 8 - 12% годовых. Но желающих в десять раз больше, даже при том что заемщик должен внести 60 - 80% собственных сбережений. Цена же квадратного метра в Оренбурге довольно высока, 8 - 12 тыс. руб.

Изначально ориентир в области был взят на развитие классической двухуровневой ипотеки. Предоставление и обслуживание кредитов разграничили между Оренбургской ипотечно-жилищной корпорацией и Оренбургским ипотечным коммерческим банком "Русь": формирование пакета документов, оценку объектов залога, контроль за ходом строительства и состоянием залога осуществляют менеджеры корпорации, выдачу и обслуживание кредита - специалисты банка.

В этом году ипотечное кредитование в Оренбуржье вышло на новый этап. АИЖК выкупило у банка "Русь" ипотечные закладные на 10 млн рублей, деньги были направлены на кредитование 50 заемщиков под 15% годовых. Банк убедил агентство, говорит президент Оренбургской ипотечно-жилищной корпорации и банка "Русь" Владимир Киданов, упростить процедуру оформления кредита и уменьшить количество документов в полтора раза.

С приходом в Оренбуржье АИЖК региональные власти переложили заботу об ипотеке на федеральные плечи. Областной бюджет, за счет которого ранее осуществлялось ипотечное кредитование, резко снизил объемы предоставляемых средств: из предусмотренных на этот год 93 млн рублей выделил пока 2 миллиона.

Специфика ипотеки в Оренбурге, как и везде, в том, что идея залога недвижимости сначала использовалась для распределения дотаций - именно под бюджетные деньги давались льготные кредиты со ставкой 8 - 12%.

Мизерные объемы финансирования по-прежнему лишают ипотеку массовости и заставляют банк "Русь" искать новые источники расширения кредитования. Созрело решение использовать вторичный рынок, выпустив ипотечные ценные бумаги. С этой целью создано Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство, которое за счет собственных средств осуществило первый выкуп закладных у банка и готовит эмиссию ипотечных облигаций.

- Продажа закладных по ипотечным кредитам, выданным под низкие "нерыночные" процентные ставки, позволяет говорить о возможности "некоммерческого" рефинансирования ипотеки, - считает директор управления ипотечного кредитования ОИКБ "Русь"Алексей Губанов. - Но чтобы обеспечить привлекательность таких ценных бумаг, необходима государственная поддержка ипотеки.

Торопливость по-пермски

Закон "Об областной целевой программе ипотечного жилищного кредитования в Пермской области на 2002 - 2006 годы" принят 9 августа 2002 года после многомесячных дебатов между исполнительной властью и депутатами. Есть в нем местный нюанс. Федеральное законодательство не предполагает ранжирования населения по каким-либо признакам. В пермском законе потенциальные заемщики разделены на две категории: в первую входят все желающие участвовать в ипотечном кредитовании, во вторую - стоящие в очереди на квартиру. Ранжирование сказывается на процентной ставке. Для первой категории она соответствует федеральной - 15% годовых. Для второй установлены 6% годовых. Первая финансируется только за счет федеральных средств (на 2003 год область запросила на ипотеку 150 млн рублей), вторая будет финансироваться за счет областного и муниципальных бюджетов. На 2003 год в областной бюджет на программу ипотечного кредитования заложены 20 млн рублей. Средства десяти муниципалитетов, выразивших желание участвовать в проекте, суммарно составят 10 - 12 млн рублей. "Местный колорит" обойдется области примерно в 30 млн рублей.

Средний размер ипотечного кредита по стране составляет 300 тыс. руб. Как правило, семья должна выплачивать в месяц по 4 тыс. руб. Срок кредита - до 20 лет. Общей проблемой в регионах стал дефицит готового жилья на продажу. Процедура ипотечного кредитования и последующего выпуска ипотечных ценных бумаг должна быть повсеместно упрощена, а стоимость его - снижена. Необходимо также принять закон об ипотечных ценных бумагах и внести соответствующие поправки в закон об ипотеке

Федеральные средства в область еще не поступили из-за неразработанных нормативных документов, необходимых для того, чтобы закон начал действовать: бумаги пребывают на согласовании с сентября прошлого года. Одни комментируют эту ситуацию с позиции чиновников: мол, ипотека - дело новое, исполнительной власти требуется время, чтобы разобраться. Другие полагают, что в Перми, наоборот, поторопились с законом: на федеральном уровне нечетко прописана закладная как ценная бумага, нет нормативных актов, позволяющих выселять заемщиков в случае их отказа выплачивать кредит, и прочее. В Пермской области между тем разрабатывают свой закон о маневренном фонде, который бы позволил выселять неблагонадежных заемщиков ипотечных кредитов в муниципальное жилье.

Здесь также не согласны с тем, что к ипотеке не готовы банки. По мнению директора Пермского областного ипотечного фонда Анатолия Маховикова, в федеральном ипотечном кредитовании банкам отводится функция расчетно-кассовых центров. Поэтому они практически ничем не рискуют, если правильно оформят документы и проверят заемщика. В фонде утверждают, что банки проявляют к ипотеке большой интерес: после аккредитации получены заявки от шести банковских структур. "В ипотеке будет задействован прежде всего вторичный рынок жилья, способный обеспечить потребности активных 15% населения - среднего класса", - уверен Анатолий Маховиков. Ожидается, что во втором полугодии ипотечная программа в Перми начнет работать.

Особый путь

Строительство жилья - "визитная карточка" Башкортостана. По этому показателю республика стабильно входит в первую пятерку российских регионов. Ежегодно в Уфе сдается 300 - 350 тыс. кв. м жилья, во всей Башкирии - 1,4 - 1,5 млн кв. м. Острый дефицит жилья, наблюдавшийся еще три-четыре года назад, отступил. Средние цены на жилье в Уфе составляют, по разным оценкам, от 8,4 до 26 тыс. руб. за кв. м. Для тех, кто способен решать жилищный вопрос сам, действуют механизмы, позволяющие рассчитаться за жилье на "мягких" условиях.

Базой для ипотеки стало создание пять лет назад Фонда жилищного строительства при президенте РБ. Фонд - главный инвестор и заказчик в республике. Толчок проекту дала оригинальная схема возврата в виде стройматериалов безнадежных активов - недоимок по налоговым платежам местных предприятий в республиканский и муниципальные бюджеты на сумму около 2 млрд рублей. Подтянув еще около 3,8 млрд рублей вложений от предприятий и населения, Фонд сумел превратить их за пятилетку в 320 жилых домов (более 20,7 тыс. квартир). Правительство республики продолжает ежегодно финансировать проект в объеме 300 - 350 млн рублей, но "центр тяжести" перенесен на собственные источники Фонда: на каждый бюджетный рубль он привлекает около 3 рублей от населения.

Для решения извечного "квартирного вопроса" Фонд использовал опыт стройсберкасс Германии и строительных обществ Великобритании - касс взаимопомощи, независимых от банков и колебаний их кредитных ставок. Для нуждающихся в жилье граждан сформировали некоммерческий потребительский кооператив, статус которого позволяет держать строящиеся квартиры на балансе без лишних налоговых "наслоений" и тем самым удешевлять их. Жилье в кооперативе реализовали с начальным взносом 30 - 50% стоимости с рассрочкой на 2 - 15 лет и с фиксированным начислением процентов всего 3,5% за весь период расплаты.

"Рыночная ипотека" - это из той же оперы, что и "экономная экономика"

Такой механизм вызвал в республике дискуссию между сторонниками стройсберкасс и классической ипотеки, которая, на взгляд специалистов Фонда, в России пока преждевременна из-за низких доходов населения. Сегодня Фонд намерен пойти дальше - создать накопительную систему посильных отчислений граждан на покупку жилья на более ранних стадиях - например, детям к совершеннолетию или свадьбе. Такая система довольно распространена на Западе, и в Уфе она может заработать уже в этом году. Для ее реализации Фонд создал новую структуру - потребительский кооператив финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости "Жилищное строительство". Дело за главным: без бюджетной поддержки в таком проекте не обойтись, поскольку чтобы заинтересовать людей в таких отчислениях, нужно проводить индексацию их паев, позволяющую перекрыть инфляцию.

- Каковы экономические признаки этого?

- Рост доходов населения. Заявок на ипотечные кредиты становится все больше.

- А банкам нужна ипотека? Ведь это долгосрочные кредиты, которые им, по идее, не интересны.

- Нужна, потому что увеличивает клиентскую базу, к тому же кредитуется высокооплачиваемая категория граждан.

- В Уральском регионе ипотека строится в основном за счет бюджетной поддержки, а не на рыночных принципах. Дешевые бюджетные средства "портят" рынок, не давая ему расти?

- Бюджетные программы сокращаются. Государство уходит с рынка ипотеки, жилищные вопросы теперь решаются населением самостоятельно. Это неправильно: государство должно регулировать рынок, формировать нормативно-законодательную базу, позволяющую активно развивать ипотеку на рыночных принципах, создавать целевые фонды, под гарантии которых банки давали бы кредиты, залоговые фонды. Я не считаю, что бюджетная поддержка портит рынок. Предоставляя населению хотя бы небольшую компенсацию, администрация позволяет ему брать кредиты, развивается долевое строительство и банки имеют возможность предлагать свой продукт населению. Мы участвуем в программах по ипотеке, которые построены на субсидиях бюджета в Курганской области, Башкортостане.

- Ипотечный кредит можно взять в Сбербанке и в коммерческом банке. В чем отличие?

- Подходы к ипотечному кредитованию едины во всех филиалах Уральского банка Сбербанка России в Свердловской, Челябинской, Курганской областях и Республике Башкортостан. Основное условие - банк кредитует 70% стоимости приобретаемой недвижимости, 30% составляют собственные средства заемщика. По сравнению с большинством коммерческих банков Сбербанк дает кредиты на более длительный срок - до 10 лет и под более низкую ставку - 18% годовых. Для заемщика это приемлемо. Хотя все это несравнимо с западной практикой предоставления кредитов до 25 лет, к подобному наша банковская система просто не готова.

- Почему?

- Все зависит от длины пассивов и политики банка в привлечении ресурсов. Пока средства населения привлекаются нами на срок до пяти лет. Но Сбербанк сейчас стремится к увеличению длинных пассивов и ищет аналогичные источники размещения ресурсов на такие же сроки.

- Ваши 18% по сравнению с западными 1,35% - запредельны.

- На Западе и экономика другая. Да, при меньшей процентной ставке ипотечное кредитование в России получило бы большее развитие. Но у нас инфляция 13 - 15%, а кредитовать по ставке ниже стоимости привлекаемых ресурсов нельзя.

- Большая доступность ипотечного кредита при низкой ставке может спровоцировать бум на рынке недвижимости, привести к росту цен на жилье из-за дефицита предложения?

- На мой взгляд, в ближайшее время бума не будет из-за низкой платежеспособности населения. Если ставка будет понижена, у населения появится дополнительный финансовый ресурс, оно сможет вкладываться не только во вторичное жилье, но и в долевое строительство.

- Как вы относитесь к утверждению, что ипотека придумана для богатых?

- Я бы сказал так: сегодня ипотека не для богатых, а для людей с доходами выше низкого среднего уровня большинства населения.

- Какова технология и основные проблемы получения кредита?

- Сумма зависит от размера чистого дохода заемщика - средней заработной платы за последние 6 месяцев. Вот пример: однокомнатная квартира в Екатеринбурге стоит в среднем 20 тыс. долларов. Чтобы взять такой кредит на 10 лет, заработная плата заемщика должна быть порядка 25 тыс. рублей в месяц. Конечно, у банка есть свой лимит риска на одного заемщика, но на практике мы всегда удовлетворяем любые потребности. Максимальная сумма ипотечного кредита достигала 50 тыс. долларов.

Повторю: основная проблема ипотечного кредитования - низкая платежеспособность заемщика. Средний уровень заработной платы по регионам Уральского федерального округа разнится, а потому и активность развития рынка ипотеки разная. Другая проблема, которая обсуждается уже несколько лет на уровне правительства, но пока не нашла разрешения, - залог недвижимости. Кредитные риски в ипотечной схеме повышенные. Нормативная база Банка России содержит жесткие требования к кредитным учреждениям, направленные на минимизацию рисков. Необходимым критериям отвечает небольшое число физических лиц. Поэтому банк запрашивает у заемщика и принимает в качестве дополнительного обеспечения рисков бытовую и оргтехнику, автотранспортные средства, жилье, в котором не прописаны люди.

Когда банк взыскивает кредит за счет реализации заложенного имущества, выселяет прописанную в квартире семью, по закону об опеке он обязан предоставить ей адекватную площадь. Но цель коммерческого учреждения - зарабатывать прибыль. Нести дополнительную нагрузку и затраты банкам не интересно в принципе. Это во-первых. Во-вторых, основной риск заключается в том, что права кредитора сегодня защищены в меньшей степени, чем права заемщика. В этом убеждает юридическая практика. Даже если суды решают вопрос в пользу банка, реализовать на практике свои права залогодателю удается в очень редких случаях. Поэтому в большей мере банки ориентируются не на залоги, а на степень платежеспособности заемщика - справку о зарплате с места работы и кредитную историю.

Развивается в Уфе и ипотечное кредитование, основанное на поддержке городского бюджета: уполномоченный для решения этой задачи Башэкономбанк выдал уфимцам около 180 млн рублей под 8% годовых на срок от 10 до 15 лет. В этом году в строительный бизнес республики хлынули средства, высвободившиеся из нефтяного: ужесточение порядка выдачи лицензий владельцам АЗС вызвало заметный отток капитала из этой сферы. А подыскать способ вложения денег, более выгодный, чем недвижимость, трудно. К тому же он способен "облагородить" капиталы любого происхождения. Оживились в связи с этим банки: почти все они стали выдавать ипотечные кредиты, правда, по более высоким процентным ставкам, для большинства населения неподъемным.

Затянувшийся старт

В Челябинской области ипотечная программа стартовала в феврале 2002 года, когда Законодательное собрание приняло областную целевую программу "Жилье" на 2002 - 2010 годы стоимостью 19,8 млрд руб., включая ипотечную часть. Но дальше громких заявлений дело не пошло. Причина - в отсутствии взаимодействия между участниками ипотечного процесса: федеральным АИЖК, его представительством в области, банками, страховыми компаниями, строителями и риэлторами.

Разработанная властями Челябинской области схема предусматривала получение в банках жителями региона кредитов, не превышающих 70% от стоимости квартиры сроком на 5 - 10 лет под 18 - 19% годовых. В этом году ставка должна быть снижена до 15% годовых, чтобы соответствовать принятой недавно ставке АИЖК. Обеспечением кредита станет приобретенная гражданином квартира, на которую оформляется закладная и которая передается банку, а заемщику предоставляется единовременная безвозмездная субсидия из областного бюджета в размере одной пятой стоимости жилья (не более 30 тыс. руб.) и из местных бюджетов в размере одной десятой стоимости жилья (не более 15 тыс. руб.).

На следующем этапе схемы местное представительство АИЖК должно выкупить закладные у банка. Затем под закладные агентство выпустит облигации и привлеченные средства направит на кредитование застройщиков. При этом величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 35% совокупного дохода семьи.

По словам заместителя председателя Комитета по экономике правительства Челябинской области Александра Раевского, гарантии областного правительства предусматриваются только для строителей дешевого, массового жилья. В минувшем году с АИЖК заключили агентские договоры с Челиндбанком и Челябинвестбанком. Они уже были готовы выдавать ипотечные кредиты населению по стандартам агентства с последующим рефинансированием (агентство выделило банкам на эти цели по 20 млн руб.), но в середине прошлого года концепция взаимоотношений АИЖК с регионами изменилась: вместо представительств АИЖК в субъектах РФ решили создавать самостоятельные структуры за счет региональных ресурсов.

В августе, форсируя события, поскольку рынок стоял, в Челябинске создали Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ЮУАИЖК) с уставным капиталом 8 млн руб., а в мае этого года губернатор Петр Сумин заявил, что в 2004 году уставный капитал ЮУАИЖК будет увеличен до 30 - 50 млн руб. Его доля на рынке долевого жилищного строительства области, как предполагается, составит 10%. Иных движений на рынке по-прежнему нет. Дело сдвинет подписанное 6 мая в Челябинске губернатором Суминым, генеральным директором ОАО "АИЖК"Александром Семенякой и генеральным директором ОАО "ЮУАИЖК" Александром Ивановым трехстороннее соглашение: АИЖК готово начать рефинансирование любых банков, выдающих ипотечные кредиты населению области.

Федеральное агентство проснулось к действиям

Челябинская область стала 20-м по счету регионом, с которым АИЖК подписало соглашение, до конца года АИЖК намерено, как сообщил г-н Семеняка, охватить все субъекты РФ. Именно ипотечные агентства будут координировать весь процесс в регионах. В настоящее время их суммарный собственный капитал составляет 1,8 млрд руб., что позволяет рефинансировать ипотечные кредиты на сумму 18 млрд руб. В то же время 16 из 20 регионов заявили, что им необходим гораздо больший объем рефинансирования по ипотечным кредитам - 4,5 млрд руб. Между тем АИЖК в этом году выделена из федерального бюджета такая сумма на всю страну - на покупку закладных. Как утверждает депутат Госдумы РФ Геннадий Райков, это ничтожная цифра.

Средний размер ипотечного кредита по стране составляет 300 тыс. руб. Как правило, семья должна выплачивать в месяц по 4 тыс. руб. Срок кредита - до 20 лет. Общей проблемой в регионах стал дефицит готового жилья на продажу. Процедура ипотечного кредитования и последующего выпуска ипотечных ценных бумаг должна быть повсеместно упрощена, а стоимость его - снижена. Необходимо также принять закон об ипотечных ценных бумагах и внести соответствующие поправки в закон об ипотеке.

Однако, как считает Семеняка, все это не мешает начать работать, а решение всех возникающих с ипотекой проблем теперь будет брать на себя АИЖК. Возможные убытки региональных агентств федеральное готово закрыть своим уставным капиталом, а если его не хватит - сработают госгарантии. В дальнейшем законодательство обязательно будет улучшено: Минэкономразвития и Госстрой РФ уже вовсю работают над предложенными агентством поправками в законы и нормативные акты АИЖК.

На коммерческом (без участия государственных органов) рынке ипотечного кредитования оформить кредит по-прежнему сложно. Процесс предельно забюрократизирован. Заемщику предлагается обычный банковский кредит сроком на 1- 3 года по средней ставке 23%. Естественно, что при ставке ипотечного кредитования по стандарту АИЖК в 15% будет немного желающих взять кредит под 23%, чтобы в итоге за несколько лет выплатить почти двойную стоимость квартиры. С увеличением к концу года количества банков - агентов АИЖК ситуация должна измениться: кредиты станут дешевле, сроки кредитования длиннее, а оформление проще и быстрее.

АИЖК готово разрешить и глобальную проблему банков - необходимость резервировать сумму в размере выданного ипотечного кредита. Федеральное агентство будет размещать на депозитах в банках средства, аналогичные по размеру связанным в резерве. Эта же схема будет действовать и при кредитовании банками жилищного строительства.

В настоящее время в России рефинансированием занимаются всего две структуры: АИЖК и банк "Дельта-Кредит" (Москва), имеющий свою программу ипотечного кредитования. О конкуренции говорить пока не приходится: рынок слишком емок. Только на Урале 70% населения не прочь улучшить свои жилищные условия, используя механизм ипотеки.

Екатеринбург - Пермь - Уфа - Оренбург - Челябинск