Домик в деревне

Привлечение грамотных специалистов к загородному строительству может превратить дом в место комфортного проживания - и в достойный объект недвижимости

Наступившее лето оживило рынок загородной недвижимости вблизи Екатеринбурга. Весенне-летний сезон всегда повышает спрос на дачи, а в последние два года загородный сегмент растет особенно активно: предложение не успевает за ажиотажным спросом.

Точнее, предложение спросу не соответствует. Загородных домов, готовых к продаже, на рынке предостаточно. Но продавцы неоправданно завышают цены, чем отталкивают потенциальных покупателей. В свою очередь покупатели не готовы платить специалистам по недвижимости 45 - 60 тыс. рублей за поиск достойных вариантов. Наконец, расценки строительных компаний на возведение коттеджей настолько высоки, что значительно сокращают круг потенциальных застройщиков.

Эти нестыковки привели к тому, что к наступившему лету в окрестных поселках и деревнях Екатеринбурга сотни домов так и не были проданы. А сотни горожан остались без собственной дачи.

Вдали от шума городского

Впрочем, понятие "дача" за последние десятилетия приобрело новый смысл: теперь так называют летние домики в коллективных садах с удобствами на улице. А бывшая некогда престижной дача теперь называется "загородный дом" и предполагает иной уровень комфорта: газовое, а не печное отопление, наличие канализации, просторной бани, стационарного мангала, беседки. Огород с картошкой и морковкой уступил место бассейнам и декоративным клумбам.

Уставшие от шумного мегаполиса горожане, купив или построив дом для летнего отдыха, часто переезжают в него на постоянное жительство: проживание за городом становится все популярнее. Поэтому дома сегодня строятся с таким расчетом, чтобы при необходимости они могли заменить городскую квартиру. По этой же причине для стройки выбираются живописные участки с микроклиматом: вблизи водоема, соснового леса. Важна инфраструктура: наличие хорошей асфальтированной дороги, возможность врезки в проложенные коммуникации (газ, вода, канализация). Плюс - близость к Екатеринбургу (30 - 40 км от города). Таково идеальное место для загородного жилья, не важно, построено оно из скромного бруса или дорогого кирпича.

Есть еще один существенный фактор при выборе места стройки - окружение. Коттеджные поселки считаются более престижными: они централизованно охраняются, кроме того, там все соседи равны по социальному статусу. "Представьте себя на месте человека, который построил дом в бедной деревне, - рассуждает директор агентства недвижимости "Роттердам" Илья Шкоп. - Он чувствует на себе завистливые взгляды соседей и, покидая жилье, вздрагивает от одной мысли, что его дом обворуют или напакостят там. Многих просто раздражает присутствие поблизости людей, принадлежащих к иным слоям общества. Такое соседство может снизить стоимость дома в разы".

У коттеджного строительства, однако, есть свои минусы. Будущим жильцам приходится за свой счет оплачивать прокладку коммуникаций (в деревне достаточно подключиться к уже существующим). Не развита инфраструктура: нет магазинов, общественного транспорта, медпункта. Кроме того, цена дома в коттеджных поселках вырастает за счет престижности на 15 - 20% по сравнению с аналогами, расположенными в деревнях. Поэтому большинство горожан, особенно из числа тех, кому требуется не основное жилье, а летний дом, предпочитают как более экономичный вариант покупку соответствующего строения в поселке или деревне. И тут возникают сложности.

Дело в том, что большинство объектов, построенных в период "бурного развития капитализма в России" в 90-е годы, сегодня не продаваемы. По оценкам некоторых риэлторов, таких объектов в Свердловской области около 90%. Это дома, построенные людьми еще с советским мышлением, но уже с большими деньгами. Возводимые наобум, без прогнозирования рыночной ситуации, они не отвечают современным требованиям.

Так, при наиболее пользующейся сегодня спросом площади домов в 100 - 200 кв. м их размеры достигают 300 - 600 кв. м. При том, что большинство покупателей предпочитают иметь участок в 15 - 20 соток, эти монстры отгроханы на клочке земли в пять соток. Но пять соток - традиционный участок для трудовых будней. Поклонники же загородной жизни предпочитают видеть на участке ландшафт с альпийскими горками или раскидистыми деревьями, площадку для загара или теннисный корт. Веранда и баня тоже требуют достаточно много места.

Такие дома строились без учета рыночных потребностей, но их владельцы пытаются продать их по цене аналогичных современных коттеджей. Проблемы с реализацией серьезные. Илья Шкоп отмечает: "Если бы такие дома продавались по их реальной стоимости, за 30 - 40 тыс. долларов, они ушли бы довольно быстро: большинство желающих купить дом за городом ориентируются при покупке именно на эту сумму. А с ценой в 80 - 90 тыс. долларов такая недвижимость с каждым годом морально устаревает все больше. Результат: объектов много, а их никто не покупает. Не потому, что спроса нет, а потому, что предложение не рыночное".

Продать, а равно купить по "вменяемой" цене готовый объект непросто еще и потому, что хозяева домов, как правило, не готовы тратить около 2 тыс. долларов на оплату услуг профессионального риэлтора. А за меньшие деньги квалифицированному специалисту рынка недвижимости браться за работу невыгодно: слишком много усилий приходится приложить к тому, чтобы реализовать дом по завышенной цене. Хватает работы и в секторе городских продаж. Вот почему лишь считанные единицы екатеринбургских агентств недвижимости выделяют сектор загородного жилья в отдельное рабочее направление. Даже в риэлторском информационном центре Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН) статистика по загородным домам не анализируется. По словам начальника аналитического отдела РИЦ УПН Михаила Хорькова, база данных по выставленным на продажу домам, формируемая по информации агентств, для расчетов не используется, ибо нет уверенности в достоверности предоставленных цифр: "Бывает, в примечании значится - 80% готовности объекта. Приезжаешь на место, а там только коробка построена и никаких коммуникаций, отделки. А это максимум 50% готовности".

- До тех пор, пока клиенты не осознают необходимость обращаться к специалистам рынка на платной основе, в поисках подходящего дома им так и придется объезжать по газетным объявлениям десятки неподходящих объектов, теряя время и нервы, - утверждает Илья Шкоп.

В таких условиях куда проще начать стройку с нуля, создав жилье под свои потребности.

Бешеные деньги

Для расположения загородных домов в последние годы стали популярны южные направления от Екатеринбурга: Сысертский район (особенно поселки Верхняя Сысерть, Кашино), пригороды Полевского (с. Курганово), Чусовское озеро. Но мало иметь деньги и гореть желанием построить свой дом: сначала предстоит покупка земельного участка.

Нарезы выделяются поселковыми администрациями бесплатно лишь местным жителям. Получив участок, те чаще всего тут же перепродают его по рыночной стоимости местным скупщикам земли (с ростом интереса к загородному строительству появилась и такая категория участников рынка). Так что будущим "латифундистам" приходится покупать землю под дом уже из третьих рук. Зачастую и по тройной цене: в "модных" деревнях земля дорожает со скоростью света, а ажиотаж вокруг комфортабельных дач только раздувает реальную стоимость участков. Так, в 2000 году за 10 соток в Верхней Сысерти перепродавцы просили 2 тыс. долларов, сегодня участок аналогичной площади стоит уже 6 тысяч. Увидев горящие глаза покупателя, продавец может запросить именно за этот кусок земли и все 10 тысяч. Вообще же, в зависимости от живописности места, его удаленности от водоема, города и главной автомагистрали, сотка земли стоит от 100 до 1 тыс. долларов.

После покупки земли самая большая проблема - цена собственно дома. Минимальная сумма, без которой на рынок загородного строительства лучше не лезть, - 50 тыс. долларов. Более дешевый дом вряд ли построит как фирма, так и частник. Средняя стоимость дома площадью в 150 - 200 кв. м выльется в 60 - 80 тыс. долларов: такой дом потребует установки качественной сантехники, хороших отделочных материалов. Престижный большой коттедж будет стоить не менее 150 тыс. долларов.

В последние два-три года в стройбизнесе родилось новое направление: незавершенное строительство. Есть категория покупателей недвижимости, не готовая ждать полтора года, пока будет построен дом. Специально для таких клиентов строители ставят коробку без отделки. Оформив внутреннее пространство дома под свои запросы, покупатель сможет поселиться в коттедже уже через 1,5 - 2 месяца после оплаты. Впрочем, и стоит такой "быстрый" дом в среднем на 30 - 50% дороже, чем построенный с нулевого цикла.

Свои люди - сочтемся

Заказчик, решивший-таки начать именно с нуля, должен определиться в выборе строительной организации. От этого шага может зависеть результат всей стройки. Как правило, есть два варианта: привлечь строительную компанию, специализирующуюся на возведении коттеджей, или строить так называемым хозспособом.

Работа с профессиональными строителями (чаще всего приглашаются фирмы из Екатеринбурга, реже - местечковые строительные компании) для многих заказчиков означает полную гарантию исполнения мечты: каждое действие в процессе стройки подтверждено юридически оформленным договором и скреплено подписями сторон, все работы оплачены по действующим рыночным тарифам. Но как раз эти тарифы и отталкивают значительную часть будущих домовладельцев.

Строить хозспособом, то есть наняв бригаду местных жителей, значительно дешевле. Хозспособ родился уже в рыночных условиях: деревенские жители со строительными навыками и коммерческой хваткой организовали собственные бригады, обеспечив работой не только себя, но и десятки соседских семей. Сегодня в таких деревенских бригадах от 30 до 100 человек с различными специальностями; на общестроительных (бетонных, земельных) работах чаще задействованы приезжие таджики, армяне и украинцы, местные жители заняты отделочными и электромонтажными работами. Ежегодно они строят по 5 - 10 домов, средний срок строительства от нулевого цикла до сдачи дома под ключ - полтора года.

В сезон местные работяги зарабатывают 10 - 25 тыс. рублей ежемесячно, таджики получают 8 - 10 тысяч (самые рукастые - до 15 тыс. рублей). Понятно, что при таких заработках рабочие стараются на полную катушку: других способов достойно обеспечить семью в деревнях чаще всего просто нет. Впрочем, отсутствие квалификации и профессионального обучения на качестве все же сказывается: заказчики иногда жалуются, что некоторые работы приходится заставлять переделывать по 2 - 3 раза. И нет уверенности, что уже после сдачи дома в эксплуатацию не потечет крыша или не перекосится окно.

Впрочем, частникам надо отдать должное: брак в своей работе они готовы устранять бесплатно даже спустя годы после завершения строительства. Бригадир из Сысертского района Андрей Козлов поясняет: "По-другому нельзя, ведь комфортабельность построенных моей бригадой домов - знак качества моей работы, значит, - мои будущие клиенты. Потому что вся клиентура состоит исключительно из друзей и знакомых, рекомендации передаются от одного к другому. Отношения между нами джентльменские: никаких договоров, квитанций и чеков, все на честном слове".

Неформальные отношения выгодны и для заказчика, и для строителя. В отличие от строительных компаний, которые не начнут работу, не получив 50 - 70% предоплаты от сметной стоимости дома, деревенский бригадир не берет с клиента вперед ни копейки, вся оплата - по факту выполнения работ. Главный же козырь в отвоевывании клиентуры у строительных фирм - конкурентоспособные расценки. Например, средняя стоимость работ по полному возведению и отделке кирпичного дома у частника - 500 долл./кв. м, у фирмы - 900 долл.

Именно неформальность выполнения работ (отсутствие любых документов и чеков) и позволяет частнику держать цену. Один из руководителей строительных компаний, специализирующихся на коттеджном строительстве, пояснил "Э-У": "По большому счету, стоимость работ у нас та же, что и у частников, и рабочие получают ровно столько же. Но наши расценки высоки, потому что приходится закладывать в стоимость работ форс-мажор, официальную стоимость материалов, зарплату персонала, транспортные расходы, налоги. Выручает то, что для многих клиентов важно заключить официальный договор и быть уверенным, что их не кинут. Благодаря этому мы никогда не останемся без работы".

А благодаря конкурентоспособным ценам не остаются без работы и частники. И поскольку удовлетворенность клиентов результатами их работы - залог успеха бизнеса в будущем, деревенские бригадиры готовы потрафить любым пожеланиям своих новых соседей-клиентов. Порой совершенно бесплатно. Один из самых активных организаторов стройбригад в Верхней Сысерти Евгений Панов, заметив однажды, что жителям отстроенных им на тихой улочке домов мешают гоняющие на мотоциклах деревенские подростки, тут же поставил в переулке шлагбаум и знак "тупик". Он же организовал для новых жильцов свалку мусора, который раньше приходилось вывозить в Сысерть.

И Панов не одинок. Осознавая, что цивилизованным должно быть и все пространство вокруг "домика в деревне", новые поселенцы сами организовывают на своих частных загородных пятачках дежурство с уборкой территории, оформляют цветочные клумбы, закатывают в асфальт разбитые деревенские улочки. Это важно еще и с точки зрения рыночной стоимости домов: чем более благоустроена территория, тем дороже на ней недвижимость.

Именно поэтому сегодня заказчик начинает привлекать для работы над загородным домом архитекторов, дизайнеров, риэлторов, способных превратить его если не в произведение искусства, то в достойный рынка объект недвижимости. Но этот процесс только начинается. Лишь единицы понимают: от вложения 5 тыс. долларов в консультации специалистов рыночная стоимость дома может вырасти на 10 - 15 тысяч. Продать такой дом в будущем не составит труда, ведь он наверняка будет расположен в "модном" красивом месте, а его площадь будет отвечать самым популярным у покупателей размерам. И его не постигнет участь сотен огромных и неудобных кирпичных "памятников эпохи первоначального накопления капитала", объявлениями о продаже которых пестрят все бесплатные газеты.