По оценке Уральской палаты недвижимости (УПН), в этом году дефицит офисных помещений только в одном Екатеринбурге составил около 20 тыс. квадратных метров. Причем максимальный спрос сконцентрировался на двух крайних флангах: в дешевом сегменте (600 - 700 долл./кв. м) и дорогом (свыше 1000 долл./кв. м). Разрешить сложившуюся проблему, по мнению участников рынка, можно либо путем строительства новых административных зданий, либо с помощью эффективного использования уже имеющегося фонда.

Смотрите, кто идет

Массовый интерес к возведению современных административных зданий в конце 1990-х годов был вызван двумя обстоятельствами. Во-первых, значительно изменились запросы покупателей и арендаторов офисных помещений: они стали требовать развитой инфраструктуры (высокоскоростного интернета, системы охраны, кондиционирования, вентиляции и т.д.) и готовы были платить за желаемый продукт. Во-вторых, к этому времени многие компании почувствовали необходимость диверсификации своего бизнеса и предпочли вложиться в строительство недвижимости.

Так, владельцы крупного мебельного магазина "Бабушкин комод" (Екатеринбург) для возведения многоэтажного бизнес-центра в центре города создали собственную строительную компанию "Лес-Форум". По словам генерального директора ООО "Лес-Форум"Андрея Гавриловского, этот шаг позволил снизить себестоимость строительства на 50%. В иных случаях были созданы специальные управляющие компании (например, "Фининвест-Урал"), которые взяли на себя функцию распоряжения средствами инвесторов и координирования строительного процесса.

Наиболее перспективный сегмент рынка - офисы для среднего класса. Вслед за утолением "офисного голода" среднего класса в этот сегмент придет и профессиональное управление недвижимостью

Отдельную категорию заказчиков образовали агентства недвижимости, которые в строительстве новых административных зданий увидели для себя сразу две выгоды: расширение предложения в сегменте продаж коммерческой недвижимости и возможность проникнуть и закрепиться в секторе аренды. Дело в том, что аренда офисных помещений исторически была сосредоточена в руках руководителей различных НИИ, владельцев старых административных зданий, которые "оккупировали" этот рынок еще с конца 1980-х годов. В результате агентства недвижимости остались не у дел, так как других зданий для сдачи в аренду тогда просто не оказалось. Поэтому сейчас в планах застройщиков - оставить часть новых административных зданий у себя с тем, чтобы потом сдавать их в аренду. Тем более, как отмечает аналитик УПН Михаил Хорьков, соотношение приобретения недвижимости и съема в аренду - 1 к 3, и в дальнейшем оно вряд ли изменится.

Группами и в одиночку

Строящиеся в Екатеринбурге современные офисные центры входят в сегмент дорогих, элитных офисов, поэтому каждый застройщик стремится выделиться наибольшим количеством привлекательных особенностей "своего" здания. К их числу относят возможность получения прямых московских телефонных номеров, сплошное остекление от потолка до пола, системы внутреннего и внешнего телевидения, наличие собственной эксплуатирующей организации. В проекте того же "Фининвест-Урал" предусмотрено даже строительство первой в Екатеринбурге вертолетной площадки на крыше здания. Некоторые из компаний-застройщиков, стремясь создать подлинно элитные бизнес-центры, провозглашают клубный принцип подбора арендаторов. По словам Андрея Гавриловского, аренда офисов будет предлагаться персонам и компаниям, обладающим серьезной репутацией в деловых кругах.

Большинство заказчиков возводят объекты на условиях долевого участия в строительстве, так как пока у них недостаточно собственных средств для финансирования строительных проектов целиком. В этом случае начальный этап строительства (отселение жильцов и снос ветхого жилья, создание и согласование рабочего проекта, получение землеотвода, строительство первого - третьего этажей) финансируется крупным инвестором, а затем привлекаются соинвесторы. Как указывает президент центра недвижимости "МАН" Николай Савин, на ранних стадиях застройщик предлагает привлекательные цены и очень выгодные условия: рассрочку без процентов и по фиксированной цене, без учета инфляции. На этом этапе застройщики готовы сделать все, чтобы удержать клиента. "Одному из наших покупателей нужно было не два окна, как предусматривал утвержденный проект, а три. И нам пришлось изыскивать возможность, чтоб удовлетворить эти запросы", - рассказывает заместитель директора ОАО "Фининвест-Урал"Николай Колмогоров.

Однако бывает, что на стадии строительства застройщик "сбрасывает" не все площади, а придерживает часть из них, чтобы продать в готовом виде по максимальной цене. В этом случае главным аргументом повышения цен выступает экономия времени: сегодня заплатил - завтра въехал.

Случаи, когда застройщик имеет сильную финансовую базу и ведет строительство исключительно на свои средства, нетипичны для рынка офисной недвижимости Екатеринбурга. Такие застройщики имеют возможность максимально дорого продать помещения, после чего в редких случаях берутся за эксплуатацию проданных офисных центров. Окупаемость проекта в этом случае, по оценкам участников рынка, составляет 3 - 4 года.

Не до маленьких

В настоящее время в Екатеринбурге строится до десятка административных центров, треть из них будет сдана в следующем году. И хотя это всего 10% общего объема предложения офисных помещений, участники рынка убеждены, что сдача даже одного такого административного центра может заметно снизить давление спроса на рынок. Впрочем, несмотря на положительную динамику, дальнейшее расширение этого сегмента рынка офисной недвижимости сдерживается несколькими обстоятельствами.

Во-первых, изначально узок состав потенциальных покупателей и арендаторов. Как отмечает директор агентства недвижимости "Роттердам" Илья Шкоп, большой спрос на офисы сформирован со стороны мелкого и среднего бизнеса, который, однако, не имея достаточного количества свободных оборотных средств для покупки офиса, может рассчитывать только на банковский кредит. А проценты по кредитам, как известно, "кусаются". По мнению Шкопа, бизнес начнет покупать и арендовать офисные помещения только тогда, когда ставка по кредиту снизится по крайней мере до 10% годовых.

Во-вторых, часть покупателей отталкивает инвестиционный характер проектов строительства административных центров. Сейчас покупка офиса практически в 100% случаев осуществляется на стадии строительства, поэтому возможность въехать в офис откладывается на несколько месяцев или лет. В связи с этим, отмечает Николай Колмогоров, люди боятся "утонуть" в долгострое и потерять деньги в кирпичах, панелях и перекрытиях.

В-третьих, предложение, которое формируют компании-инвесторы, как правило, сосредоточено вокруг офисов больших площадей. Но, как отмечает заместитель генерального директора ЗАО "Наш дом"Андрей Озорин, наиболее востребованы помещения до 100 квадратных метров, а именно их на рынке и не хватает. Компании-застройщики новых офисных центров предпочитают не "возиться" с небольшими помещениями, а рассчитывают продавать обширные площади.

Полезное старье

Снять напряжение на рынке офисной недвижимости можно не только за счет строительства новых административных центров, но и с помощью более эффективного использования помещений в старых административных зданиях, а также офисов, полученных в результате перевода помещений из жилого фонда в нежилой.

Владельцы административных зданий, находящихся в частной, муниципальной или государственной собственности и имеющих выгодное территориальное расположение (в центре города), в условиях нехватки средств на содержание здания сдают излишние площади в аренду. Такие объекты строились еще в советское время и не предназначались для коммерческого использования, поэтому и продажа таких зданий - редкий случай. Низкие арендные ставки (до 20 долл./кв. м, в то время как аренда офиса в новом здании обходится в среднем в 40 долл./кв. м) компенсируют в глазах арендаторов неудовлетворительный вид фасадов, "неофисность" планировки, режимность помещения и ограничение доступа на его территорию, а также отсутствие современных средств коммуникации и внутренней инфраструктуры. В некоторых случаях, считает Николай Савин, реконструкция таких зданий становится просто бессмысленной: проще построить новое, с современными сетями и планировкой, свежими архитектурными решениями.

Однако не всегда старые здания занимают нижний ценовой сегмент, порой они претендуют и на верхний. Как отмечает специалист по операциям с недвижимостью ООО "Малышева - 73"Дмитрий Макаров, старые постройки пользуются высоким спросом, когда помещение обладает какой-нибудь "фишкой": например, не так давно было продано здание в ужасном состоянии, но по высокой цене - из-за того, что к нему прилагался земельный участок в полгектара. Стоимость объекта может вырасти и за счет вида из окна (на реку, пруд и т.д.) или оригинального архитектурного решения.

Резерв для роста

Несмотря на то, что старые административные здания используются под офисы еще со времен зарождения рыночных отношений, их площади, по мнению Ильи Шкопа, используются неэффективно: есть резерв, позволяющий привлекать большее количество арендаторов, причем по более выгодным для собственника ценам. Для этого необходимо ввести грамотное управление площадями и осуществить хотя бы частичное переоборудование здания: провести косметический ремонт, оборудовать почтовые ящики, усилить электрику и телефонные коммуникации. Как отмечает Михаил Хорьков, переход к более эффективному использованию старых административных зданий обозначился в Екатеринбурге только в последние годы, а расцвет данной тенденции наступит только через 2 - 3 года.

Другим источником пополнения рынка офисных площадей, считает финансовый директор ОАО ПТО "Прогресс" Юрий Гришин, потенциально являются помещения, состоящие под управлением Екатеринбургского комитета управления государствен-ным имуществом (ЕКУГИ). Отсутствие грамотного управления приводит к тому, что несколько тысяч квадратных метров пустующих помещений (преимущественно подвальные, цокольные и на первых этажах) не выводятся на рынок офисов. Кроме этого, ЕКУГИ считает, что здания, состоящие у него на балансе, должны рассматриваться как некоммерческая недвижимость. Это приводит к тому, что цены на аренду площадей в этих зданиях устанавливаются на уровне ниже рыночных (около 10 долл./кв. м), другими словами, пользуясь своим положением, ЕКУГИ демпингует. Но главное: средства, вырученные от сдачи помещений в аренду, как правило, используются ЕКУГИ отнюдь не на благоустройство и реконструкцию здания, сдаваемого в аренду. Таким образом, помещения продолжают ветшать и постепенно перестают отвечать запросам арендатора.

Неоднозначно складывается ситуация и на рынке "квартир под офисы". Бум в этом сегменте пришелся на середину 1990-х годов, когда новые административные центры еще не строились и приобретение и перепрофилирование квартиры было единственным способом обзавестись офисом. Так, к сентябрю 2002 года (это последние статистические данные по Екатеринбургу) бизнес перевел в нежилой фонд 1734 помещения. Сейчас до 95% помещений, продаваемых на первых этажах жилых домов под офисы, продаются непереведенными. Когда переводом занимается агентство недвижимости, процесс занимает около 7 месяцев, самостоятельность обойдется покупателю в два года. А за это время цены на недвижимость существенно подрастут. К тому же если покупка помещения может обойтись в 4 -8 тыс. долларов, то перевод из жилого фонда в нежилой из-за массы согласований с чиновными инстанциями - в 8 - 15 тыс. долларов. Как отмечает Илья Шкоп, в Екатеринбурге сроки перевода затянуты искусственно: в Нижнем Тагиле, к примеру, вопрос решается за 4 - 5 месяцев. Риэлторы признают эффективным и рациональным опыт московской мэрии, где создан специальный единый отдел, который сам собирает все необходимые согласования и выдает клиентам уже готовое решение. По мнению Ильи Шкопа, если бы в Екатеринбурге срок перевода сократили до 3 месяцев, сделок бы совершалось в три раза больше, так как в развитии этого рынка заинтересован самый многочисленный клиент - мелкие и средние предприниматели.

Переквалифицироваться в домоуправа

Успех на рынке офисной недвижимости во многом зависит еще и от того, насколько грамотно собственник организует управление своим объектом. Причем проблема профессионального управления офисной недвижимостью стоит перед владельцами как старой недвижимости, так и новых офисных центров. Практика показывает, что профессиональное управление объектом увеличивает его капитализацию в 2,5 раза. Однако если в Москве и Санкт-Петербурге использование профессиональных управляющих коммерческой недвижимостью превратилось в повседневную практику, то в Екатеринбурге освоение этой ниши только началось: в городе работает единственная внешняя управляющая компания - НОРАН, в ведении которой находится 17 тыс. квадратных метров. Это в среднем на 30% меньше объема площадей, находящихся в управлении каждой из аналогичных специализированных компаний в Москве и Санкт-Петербурге. (Кстати, в Москве на этом рынке преимущественно действуют компании иностранного происхождения, тогда как в Питере - отечественного. Таким образом, именно в Петербурге сконцентрирован уникальный внутрироссийский опыт управления недвижимостью.) Расширение этой ниши происходит на базе новых бизнес-центров.

Внешние управляющие офисными центрами, в отличие от штатных, придерживаются агрессивной политики: не боятся часто менять арендаторов, руководствуясь в их выборе не личными отношениями, а соображениями выгоды, а также выстраивают жесткую ценовую политику в соответствии с классом объекта

В Екатеринбурге коммерческой недвижимостью управляют тремя способами: при помощи выделения отдельной ставки менеджера в структуре организации-собственника, созданием аффилированной управляющей компании и делегированием функций управления внешней специализированной компании. Причем если первый вариант представлен преимущественно при управлении старыми административными зданиями, то последние два взяты на вооружение компаниями-застройщиками. Разница заключается в основном в особенностях менеджерской политики. Как указывает исполнительный директор некоммерческого партнерства "Региональная организация управляющих недвижимостью" Сергей Миронов, внешние управляющие, в отличие от штатных, придерживаются агрессивной политики: не боятся часто менять арендаторов, руководствуясь в их выборе не личными отношениями, а соображениями выгоды, а также выстраивают жесткую ценовую политику в соответствии с тем классом, который они присваивают объекту. (На первый взгляд парадоксально, но по мнению специалистов, стопроцентная заполненность офисного центра свидетельствует о том, что менеджер установил заниженные цены, проявив свой непрофессионализм. Такое поведение продиктовано стремлением внешней управляющей компании извлечь максимум прибыли из эксплуатируемого здания.)

Самая распространенная схема оплаты услуг внешней управляющей компании - процент от валового дохода владельца здания (как правило, около 25%). В этом случае затраты на ремонт и благоустройство офисного здания несет собственник. Во втором, безрисковом, варианте собственник определяет сумму, которую он планирует получать от эксплуатации здания ежемесячно. Именно эту сумму обязана выплачивать внешняя компания вне зависимости от реально полученного дохода. Вознаграждение управляющего - все, что он смог заработать сверх установленного норматива, поэтому-то управленцы и проводят агрессивную рыночную политику. В этом случае управляющая компания фактически берет у собственника офисное здание в аренду, а вместе с ним - и расходы на ремонт и благоустройство. Реже используется третья схема вознаграждения, когда фиксированную плату берет управляющая компания. В этом случае у нее нет заинтересованности в конечном результате своей деятельности, и в конце концов собственник формирует внутренние структуры для управления объектом.

Особый талант управлять

Компании постепенно осознают перспективность рынка офисных услуг. Так, "Лес-Форум" после сдачи возведенного им административного здания выступит здесь в качестве эксплуатирующей организации. В его обязанности войдет разработка концепции управления, подбор арендаторов и обеспечение общей жизнедеятельности здания, включая решение вопросов с коммунальными службами, охранными структурами и компаниями, предоставляющими услуги связи и интернет. Агентство недвижимости "МАН" собирается привлечь для управления новым офисным центром специализированную компанию, консультации с которой застройщик начинает уже на стадии проектирования объекта.

Эксплуатирующие организации стремятся расширить спектр дополнительных услуг, которые поддерживают общую концепцию управления зданием и работают на его имидж. В частности, фирмам и представительствам, покупающим или арендующим офисы в бизнес-центрах, как правило, предлагают воспользоваться системой объединенного секретаря, юриста и бухгалтера. В этом случае один специалист предоставляет услуги сразу нескольким компаниям. Логика такого решения достаточно проста, считает Николай Колмогоров, так как "одного профессионала купить вдвоем проще, чем каждому по отдельности". Кроме того, "наличие единой управляющей организации при эксплуатации объекта позволяет решить проблему с парковкой, которую иначе придется просто разделить на несколько частей. Владельцам и арендаторам офисных помещений не придется держать своих водопроводчиков и электриков", - разъясняет генеральный директор управляющей компании НОРАН Николай Сергеев.

Пока екатеринбургские застройщики позиционируют большинство объектов как элитную офисную недвижимость, профессиональное управление в объектах среднего класса практически отсутствует. Хотя настроение участников рынка постепенно меняется: именно офисы для среднего класса они называют наиболее перспективным сегментом рынка. Поэтому стоит ожидать, что вслед за утолением "офисного голода" в сегмент недвижимости для среднего класса придет и профессиональное управление.