Рожденный на руинах

Юрий Немытых
1 декабря 2003, 00:00
  Урал

Неразвитость рынка промышленной недвижимости на Урале может стать в ближайшей перспективе серьезной проблемой для роста малых и средних промышленных предприятий

Среди объектов недвижимости первое место по спросу и цене принадлежит жилью. Коммерческая недвижимость (торговая, офисная, склады, производственные помещения) - на втором месте. На промышленную (производственно-складскую) недвижимость спрос еще ниже. Причина в том, что рост промышленности по сравнению с торговлей до сих пор выглядит скромнее. По данным аппарата полпреда президента в УрФО, в прошлом году рост объемов оптовой торговли составил 31%, розничной - 14%, тогда как объемы промышленного производства увеличились на 11%. Но ситуация меняется. По словам заместителя директора Свердловского областного союза малого и среднего бизнеса Михаила Мирошникова, только за последний год количество малых и средних производственных предприятий увеличилось на 27%. Рынок на растущие потребности промышленности реагирует пока слабо. И это все более тормозит рост производственных мощностей. Проблема развития рынка промышленной недвижимости становится, таким образом, составляющей вопроса о темпах развития отечественной экономики.

Родился и замерз

Рынок промышленной недвижимости - один из самых молодых в России. Датой его рождения можно считать печально знаменитый 1998 год. Чтобы остаться на плаву, предприятия после дефолта вынуждены были форсировать оптимизацию производства, избавляться от непрофильных, а часто и от необходимых активов. Многим это так и не удалось, и имущественные комплексы банкротов пошли с молотка. В результате рынок захлестнула волна предложений.

Массовый первичный рынок промышленной недвижимости отсутствует. Подобрать объект, полностью отвечающий требованиям покупателя, на вторичном рынке практически невозможно

За прошедшую пятилетку все ликвидные площадки на вторичном рынке промышленной недвижимости оказались разобраны, а новые на него практически не поступают. Первичный рынок отсутствует вовсе. В результате рынок, начавший было формироваться стихийно, окуклился в новорожденном состоянии. Между тем предприятия, работая в относительно стабильных экономических условиях, наращивают мощности. Уже сейчас в определенных сегментах недвижимости наблюдается дефицит предложения.

Мимо спроса

Показательно, что в Уральской палате недвижимости (УПН), обладающей, по словам риэлторов, одной из лучших в России информационной базой по жилой и торговой недвижимости, статистика и аналитика по сегменту промышленной недвижимости практически отсутствует. "Сделки по производственным объектам единичны, на основе имеющихся у нас данных мы даже среднюю цену квадратного метра с достаточной точностью подсчитать не можем", - говорит начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

Парадокс: в исконно промышленном Екатеринбурге - дефицит производственных объектов. В первую очередь, небольших помещений (200 - 600 кв. м), пригодных для размещения малого и среднего производства. "Малый бизнес - самый развитый в количественном плане, увеличивается число предприятий, существующие расширяются. Но малые предприятия, в отличие от крупных, не имеют возможности расширяться за счет строительства и вынуждены покупать или брать помещения в аренду. На всех желающих предложений, соответствующих качеству спроса, не хватает", - объясняет причины дефицита ведущий специалист агентства "Городская недвижимость" Александр Назайкин.

Оборотная сторона "медали": риэлторы говорят о нестабильности спроса на предлагаемые промышленные объекты. Поэтому в 1,5-миллионом Екатеринбурге на этом рынке специализируется единственная компания - ЗАО "Промышленная недвижимость". Остальные риэлторы занимаются промышленными объектами случайно, время от времени. "Сегодня в первую голову востребованы торговые помещения, во вторую - офисные, в третью - склады, выставочные залы, шоу-румы. И только потом - производственные помещения. Последними тоже выгодно заниматься, но надеяться на частые сделки и большую прибыль тут не приходится", - говорит генеральный директор агентства недвижимости " Малышева 73" Павел Кузнецов.

Проблемы рынка усугубляются прорехами в законодательстве, информационным вакуумом, земельной неразберихой и отсутствием у предприятий необходимого опыта полностью легальных сделок

Чем объясняются странности рынка? Во-первых, несмотря на достаточное количество промышленных объектов, только малая часть их соответствует требованиям платежеспособного спроса. Во-вторых, целые категории промышленных объектов существуют вне рынка и недоступны потенциальным покупателям.

Бери - не хочу

Любой промышленный объект, чтобы отвечать качеству спроса, должен соответствовать ряду требований. Как минимум, он обязательно должен состоять из здания и земельного участка под ним, которые приобретаются в собственность или передаются в аренду (загвоздки возникают уже при таком раскладе: см. интервью с генеральным директором ЗАО "Промышленная недвижимость" Ириной Ихсановой). Минимумом запросы потребителей не ограничиваются: требуется наличие авто- или железной дороги, мощных электросетей для установки энергоемкого оборудования, специфических коммуникаций (например, паро-, газо- и азотопроводов), удобных подъездов, разгрузочных площадок и т.д. Здание должно отличаться прочностью фундамента и несущих конструкций, высокими потолками, отсутствием колонн внутри помещения, мощным освещением и вентиляцией.

массового первичного предложения на рынке практически нет: набор требований индивидуален и строительство происходит только под заказ конкретного инвестора. (Исключение составляют стандартизированные складские помещения, которые не так давно начали строить некоторые крупные компании, в частности " Атомстройкомплекс".)

Источники вторичного предложения: крупные промышленные предприятия, оптимизирующие производство и избавляющиеся от непрофильных активов или пытающиеся получить прибыль от продажи (сдачи в аренду) лишних площадей; предприятия, прошедшие процедуру конкурсного производства и выставляющие имущественный комплекс или его часть на продажу; приватизируемые государственные и муниципальные предприятия; перепродавцы, ранее купившие объект не для его использования, а для вложения средств (это новая и самая немногочисленная группа).

Даже лучшие из вторичных объектов построены на закате советской эпохи и не отвечают современным требованиям. Понятно, что на рынок выбрасывают наименее привлекательные объекты, требующие солидных вложений в реконструкцию. Наиболее ликвидные предложения остаются у собственника или продаются, не дойдя до открытого рынка. "Приходит один заводовладелец к другому: продай цех. Продал. Сделка на открытом рынке не котировалась, у нас просто нет о ней информации", - говорит Павел Кузнецов.

Большая часть объектов не подготовлена к продаже должным образом. Такая подготовка требует в лучшем случае многих месяцев работы, в худшем - невозможна. Основные причины: несовершенство законодательства, в частности земельного, и отсутствие у промпредприятий опыта сделок с недвижимостью. Так, по словам специалиста агентства "Городская недвижимость" Сергея Колпакова, многие здания, возведенные нынешними владельцами в 80-х годах на средства по статье капитального ремонта, взяты на баланс предприятий и приватизированы со всем имущественным комплексом, но де-юре не оформлены и просто не существуют. Чтобы продать такой объект, необходимо его узаконить, то есть составить новый проект, собрать согласования, пройти госкомиссию, заплатить немалые штрафы. На такие испытания отваживаются только в критическом положении. Процесс идет, но, учитывая забюрократизированность процедуры, слишком медленно, чтобы дать рынку дополнительный толчок. Похожая картина со зданиями, давно построенными, но на бумаге числящимися как незавершенное строительство. Неразбериха выгодна владельцам, поскольку такие объекты не облагаются налогами. Но без соответствующих правоустанавливающих процедур выйти с ними на рынок опять-таки нельзя.

В общем, массовый первичный рынок промышленной недвижимости отсутствует, на вторичном рынке подобрать объект, полностью отвечающий требованиям покупателя, практически невозможно.

Ноль в остатке

На отдельные категории недвижимости формируется тем временем повышенный спрос. На первом месте - административные здания производственных предприятий: их можно без больших затрат перевести в разряд более ликвидной коммерческой недвижимости. "Промышленная недвижимость востребована на рынке прямо пропорционально тому, подо что ее можно переделать: под торговые, офисные или складские помещения, - рассказывает Павел Кузнецов. - Спрос на торговую недвижимость огромен, на офисную - высок, на складскую - стабилен. Хорошая судьба уготована той промышленной недвижимости, которая перестает ею быть". Объекты перетекают из одного сегмента рынка в другой, и это еще одна причина сокращения ликвидного предложения.

Ликвидные предложения уходят влет, зачастую покидая категорию промышленной недвижимости. Цены растут. Поэтому сегодня большей популярностью пользуется не покупка помещений, а их аренда. Но стратегически это дороже. В итоге у небольших предприятий не остается средств на расширение производства

Следующая категория повышенного спроса - помещения, пригодные для малых и средних предприятий: автосервисов, лакокрасочных, деревообрабатывающих, продуктоперерабатывающих и прочих цехов. Они обычно невелики - от 200 до 400 кв. м. Устойчивым спросом пользуются склады, а также железнодорожные тупики, на которых строят те же склады и логистические пункты.

Отдельную категорию спроса формируют инвесторы, которых интересует не сам объект, а участок под ним. "Даже руины, если они расположены в черте города, мы продаем очень дорого", - признает Сергей Колпаков. Но и эта категория частично вымывается из промышленного сегмента: на месте снесенного строится чаще жилье или офисные здания.

В сегменте крупных объектов (цехи в 1 тыс. кв. м и больше) спрос нестабилен и не слишком высок: сказываются ограниченные инвестиционные возможности местного бизнеса. "Большие и дорогие объекты по цене 1,5 - 2 млн долларов наши бизнесмены практически не берут, - рассказывает Сергей Колпаков. - В этот сектор в основном идут инвестиции из Москвы. Но москвичи не понимают, почему у нас метр коммерческой недвижимости стоит столько же, сколько у них. Приходится объяснять, что если бы по территории наш город был равен Москве, то цены были бы значительно ниже. А так у нас все больше ощущается дефицит". Свою негативную роль играет и отсутствие полной информационной базы: спрос на крупные объекты, как уже отмечалось, во многом удовлетворяется вне рынка, на уровне "личной договоренности". Таким образом до законченных сделок доходит редко.

Итак, ликвидные предложения уходят как горячие пирожки, зачастую покидая категорию промышленной недвижимости. Цены растут. Поэтому сегодня большей популярностью пользуется не покупка помещений, а их аренда, хотя стратегически это дороже. В итоге у предприятий, особенно небольших, не остается средств на расширение производства. Чтобы реализовать потенциал рынка промышленной недвижимости и экономики в целом, необходимы консолидированные действия федеральных, местных властей и риэлторов. Их результатом должна стать сформированная рыночная инфраструктура и обилие ликвидных предложений со стороны реструктурируемых предприятий.

Рецепты зрелости

Сектор промышленной недвижимости - тот редкий случай, когда можно с уверенностью сказать, кому и что именно необходимо сделать для совершенствования рынка.

Местным властям необходимо ускорить создание земельного кадастра, стратегического плана застройки города, принять решение относительно очередности переноса производственных объектов за пределы города (какие, куда, когда), по возможности снизить расценки на выкуп земли, индивидуально подходить к оценке каждого участка.

За федеральными властями - заполнение пробелов в нормативно-правовой базе, в первую очередь в отношении сервитутов (см. интервью Ирины Ихсановой), принятие классификации объектов промышленной недвижимости, стандартизация сделок по ним, реальное взимание налога на недвижимость (это заставит предприятия оптимизировать производство и выставить на рынок балластную недвижимость). Генеральный директор ЗАО "Коралл" Владимир Питателев считает целесообразным на областном уровне обложить дополнительным налогом простаивающие производственные площади - это простимулирует передачу их малому и среднему бизнесу.

Задача риэлторов - сформировать информационное поле рынка промышленной недвижимости. Доступ к объединенной, полной и достоверной базе информации приведет клиентов и потенциальных инвесторов в профессиональные агентства, снизит расходы риэлторов на рекламу. Размещение предложений разных компаний в совокупности с аналитикой и статистикой под одной интернет-ссылкой сыграет против вздувания цен и недобросовестной конкуренции.

Такой рецепт подходит не только Свердловской области, но и любому другому региону. Его соблюдение будет способствовать росту рынка производственной недвижимости, ее доступности, росту производства и экономики в целом. Несоблюдение простимулирует стагнацию по той же цепочке.

Екатеринбург