- считает генеральный директор ЗАО "Промышленная недвижимость" Ирина Ихсанова

- Ирина Викторовна, в чем выражается отсталость рынка промышленной недвижимости на Урале?

- В Екатеринбурге и в УрФО в целом этот рынок только начинает формироваться. Отдельные позиции, в частности складские помещения, уже завоевали определенную нишу на рынке, сформировался спрос, причем он опережает предложение. По специализированным производственным объектам (эстакадам, сетям, насосным, производственным комплексам), которые пока не вписываются в принятые на рынке классификации, отдельная категория спроса в большом объеме не сформирована. Промышленная недвижимость только начинает становиться товаром, и этот товар "не упакован".

- Какая "упаковка" ему нужна?

- В первую очередь, необходимо решить все вопросы, связанные с землей. В Екатеринбурге вообще трудно выделить земельный участок. Не прописана процедура продажи земельных долей. Если для дачного строительства минимальная площадь земельного участка определена в 8 соток, для огородничества - в 4 сотки, то для промышленных объектов такой цифры просто нет. А если я хочу продать маленький склад метров 5 на 6, а покупатель хочет купить и землю под ним, - могу я это сделать? Или я должна продавать долю в праве на владение всей своей землей? Вопрос без ответа. Я уже не говорю о том, что для того, чтобы обособить участок, нужно отмежеваться, утвердить план границ, получить кадастровый номер... Это целый ряд длительных и сложных процедур. Допустим, это сделано. Но через сооружение, которое стоит на участке, идут сети к другим объектам, то есть образуется сервитут - право пользования чужим земельным участком или сетями. А когда идет отчуждение объекта в середине промплощадки, там сервитуты возникают не только на сети, но и на землю, на общие проезды. Институт сервитутов у нас абсолютно не прописан, практика не наработана. Город говорит - "мое", а документов нет. Предприятие говорит - "мое", но документов тоже нет. Земля наша - коммуникации чужие, или наоборот. Возникают перепалки. Все это нужно регистрировать по-новому, отталкиваясь от прав на земельный участок, подробного плана сетей и правоустанавливающих документов на них.

Дальше. В стратегическом плане развития Екатеринбурга отмечено, что крупные промышленные предприятия будут из центра города переведены на окраины. Возникает вопрос: если инвесторы об этих планах знают, имеет ли для них смысл продолжать вкладывать деньги в предприятия? Все находятся в раздумье.

Но самый главный вопрос, напрямую связанный с инвестиционной привлекательностью, - цена на землю. В Екатеринбурге она на порядок выше, чем у соседей, земельный налог, стоимость аренды соответствующие. Какая тут инвестиционная привлекательность, да я лучше в Челябинск пойду! Инвестиции идут туда, где дешевле земля, где будет комфортнее по налогам. Ну пролоббировал Каха Бендукидзе снижение для машиностроительных предприятий повышающего коэффициента на аренду земли с 3,6 до 1,3. Но ведь не факт, что все будут заниматься машиностроением.

Главная проблема чисто экономического характера - отсутствие механизма привлечения дешевых финансов. Промышленная недвижимость - это очень большой срок окупаемости. Отдача пойдет только на пятый, восьмой, двенадцатый год. Одно из направлений деятельности областного мингосимущества - развитие ипотеки. Но недорогих ипотечных кредитов нет. Инвестиционные фонды, лизинговые компании - где они? В Москве, в коммерческой недвижимости, где быстрее можно деньги получить. Сколько мы ни проводили сделок, никто из клиентов не брал банковский кредит, это по-прежнему очень сложно. И с лизинговыми механизмами мелкие инвесторы осторожничают, особенно после истории с Уралрослизингом (компания "Уралрослизинг" с осени 2002 года в Екатеринбурге аккумулировала средства клиентов якобы на проведение сделок с недвижимостью и автотранспортом. Летом 2003 года руководители Уралрослизинга скрылись в неизвестном направлении с деньгами клиентов. Как выяснилось позже, операции не проводились. Подробнее см. "Э-У" 25 (107) от 07.07.03. - Ред.).

- Почему именно малые и средние предприятия активнее действуют на рынке, ведь проблемы у всех одинаковые?

- Именно потому, что они малые. Во-первых, потребности у них меньше, а значит, некоторым и без финансовых механизмов удается накопить денег и что-нибудь купить. Во-вторых, они, в отличие от крупных инвесторов, готовы рисковать. Купили маленький склад, переоборудовали его под лакокрасочный цех и работают на авось, хотя у них выброс идет в атмосферу, стоки в канализацию без нейтрализации. Но это все до поры до времени, пока СЭС не пришла с проверкой.

В принципе малые предприятия, безусловно, положительно влияют на рынок: раскачивают его, формируют и стандартизируют товар как таковой, нарабатывают практику, которую впоследствии будут использовать крупные предприятия. Крупные сделки тоже проходят, но когда есть гарантированный приток рабочей силы или если компания размещает производство, чтобы войти в местный товарный рынок. Это разовые, специфичные случаи.

- Крупные инвесторы вообще готовы вкладывать деньги в промышленную недвижимость?

- Готовы покупать недвижимость, но не готовы платить за землю по заявленным ценам. А одно без другого не потянуть.

Хотелось бы отметить неспособность российских инвесторов трезво оценивать цель. Германские клиенты нам заказывают объект - все прописано, запротоколировано, есть подробный бизнес-план. Задача ставится четко - какой именно объект приобрести в России: такая-то высота, такое-то грузоподъемное оборудование, такой-то земельный участок, с такими подъездами, коммуникациями, столько-то офисных помещений. И чтобы земля в собственности была, и документы все в порядке, и сделка будет "белая", легальная. Наши российские инвесторы говорят: хочу купить цех. Буду, наверное, там деревообработкой заниматься. Но от слова "хочу" до слова "сделаю" - большой промежуток. Когда задаешь конкретные вопросы - какие объекты, подъезды, земельный участок и дальше по списку, они не готовы дать внятный ответ.