Без крыши

Андрей Гаскин
1 декабря 2003, 00:00
  Урал

Рынок недвижимости для бизнес-класса в Тюмени выходит из зачаточного состояния быстро, но стихийно. Пока местные участники рынка не организовались, их могут "накрыть" игроки из других регионов. Если не помешает местная власть

В Тюмени, благодаря соседству обеспеченных нефтегазовых Ямало-Ненецкого и Ханты-Мансийского автономных округов, активно развивается средний и малый бизнес, особенно торговый. Серьезным препятствием на этом пути выступает острая нехватка недвижимости, как коммерческой, так и жилой. За последние месяцы рынок торгово-офисных центров под натиском спроса и ожидаемого прихода в регион могущественных столичных конкурентов-строителей оживился. О рынке жилья такого пока не скажешь: отсутствие реальной конкуренции приводит к тому, что застройщики, как правило, игнорируют качественные запросы предпринимателей.

Недвижимость в движении

Как показал мониторинг риэлторского агентства "Золотые ключи", противоречие между высоким спросом на коммерческую недвижимость и значительно отставшим от него предложением, наблюдавшимся в Тюмени еще полгода назад, немного сгладилось. В городе, особенно его культурно-деловом центре, в ответ на запросы бизнеса начали появляться торгово-офисные здания и, соответственно, собственники нежилой недвижимости, сдающие ее в аренду. Но нехватка площадей, и офисных (в особенности от 50 до 100 кв. м), и торговых (от 1000 кв. м), по-прежнему чрезвычайно значительна. Причем проблема распространяется как на покупку, так и аренду недвижимости. "Два года назад риэлторы обращали внимание строителей на грядущий дефицит торгово-офисных помещений, но тогда наши рекомендации учли лишь единицы, - утверждает Андрей Слотин, исполнительный директор агентства недвижимости "Адвекс-Т". - Сегодня спрос на коммерческую недвижимость вдвое опережает предложение". По словам Светланы Тюковой, заместителя директора по маркетингу ОАО "Тюменьинвестстрой", повышенным спросом пользуются торговые центры, они и выступают основным объектом инвестиций. Подтверждением неудовлетворенности спроса служит тот факт, что практически вся коммерческая недвижимость, возводимая в Тюмени (в городе строится несколько офисных, офисно-торговых и торговых центров), приобретается еще на стадии строительства.

Cудя по рыночной ситуации, Тюмень ожидает бум строительства бизнес-недвижимости. Готовясь к рывку, строители и риэлторы, однако, опасаются, что нехватка торгово-офисных площадей может смениться их переизбытком. Проблема в том, что в Тюмени нет специалистов-девелоперов и соответствующих служб, которые взялись бы просчитать емкость рынка. Поэтому и правила игры на поле коммерческой недвижимости еще не определились. По мнению Андрея Слотина, задача местных игроков - успеть максимально освоить и организовать рынок до прихода столичных строительных компаний, обладающих значительными финансовыми и технологическими ресурсами. "В прошлом году в Тюмень порывались прийти московские монстры стройиндустрии. Этого не случилось из-за понижающего тренда: цена на недвижимость в Тюмени тогда снижалась. Но сейчас волна интереса повторяется. В регионе готовятся появиться крупные сетевые торговые компании, как водится, со своими строителями", - предрекает Слотин.

Поэтому тюменские строители стараются удовлетворить постоянно возрастающие требования заказчиков. Так, один из торгово-офисных центров площадью 2,9 тыс. кв. м, возводимых ОАО "Тюменьинвестстрой", будет иметь четыре этажа, мансарду и подвальное техническое помещение. На 1 и 2 этажах планируется торговый зал, на 3, 4 и мансардном - офисные помещения. "Мы обеспечиваем нашим клиентам не только различные варианты планировочных решений на любом этапе строительства, европейский уровень отделки, современную инфраструктуру, привлекательное местоположение, но и обязательные, как мы считаем, технические условия: парковку, подземный автопаркинг, лифты, кондиционирование, полное инженерное обеспечение и так далее", - говорит Светлана Тюкова.

Как утверждает начальник управления строительства и строительной индустрии администрации Тюменской области Борис Ройтблат, местные строительные компании вполне могли бы увеличить объемы строительства вдвое и полностью удовлетворить существующий спрос. Но, во-первых, в центре города практически нет готовых участков под строительство, он отягощен ветхим жильем, а отселить обитателей трущоб не каждому застройщику по карману: в расчете на получение квартир там прописана масса народу. Во-вторых, процедура сбора документации, необходимой для выкупа земли, длительна, трудоемка и запутанна. Если ситуация не изменится, в обозримом будущем строители перекочуют в менее проблемные "спальные" районы Тюмени, прогнозирует Андрей Слотин. Так, "спальный" сегодня Шестой микрорайон, в течение двух-трех лет вполне может превратиться в деловой Сити.

Бегство из города

Рынок жилья в Тюмени еще меньше удовлетворяет запросам среднего класса. Лишь отдельными кварталами появляются в городском пейзаже кирпичные красавцы премиум-класса от компаний "Стар" и "Тюменьинвестстрой". Несмотря на высокую цену (700 - 1000 у.е. за кв. м), квартиры в них расходятся без остатка.

Тюменские строители имеют одно важное преимущество перед коллегами из соседних регионов: за счет обеспеченных газовиков и нефтяников из соседних Ямало-Ненецкого и Ханты-Мансийского АО спрос на жилье здесь выше, чем в соседних регионах, на 20 - 30%. А раз клиент берет что есть, новые технологии и материалы в практике тюменских строителей приживаются с трудом. В итоге наибольшее распространение имеют модифицированные квартиры крупнопанельного строительства, которое в городах-миллионниках давно считается устаревшим. Типичный выбор среднего класса Тюмени: двух- и трехкомнатные квартиры (66 - 120 кв. м) удобной, но без излишеств, планировки, изолированные комнаты, большая лоджия, просторная кухня, возможность телефонизации и т.д. Стоимость таких квартир - от 750 тыс. до 1,5 млн руб.

Еще один фактор, сдерживающий развитие рынка жилья повышенной комфортности, - дефицит инструментов кредитования потребительского спроса. "Сейчас нет покупателей с шальными деньгами, как это было в середине 90-х годов. Видно, что большинство наших клиентов серьезно готовятся к покупке квартиры: зарабатывают, откладывают, копят, занимают", - рассказывает Галина Беркутова из агентства "Золотые ключи". О массовости ипотечного кредитования говорить преждевременно. Многих потенциальных клиентов не устраивают условия местных банков: кредиты на три года под 19 - 21% годовых. Кредитование с помощью жилищного кооператива отпугивает отсутствием государственных гарантий. Участие в долевом строительстве экономически непрозрачно: застройщики не дают существенной скидки, даже если здание воплощено лишь в проекте, но как поведут себя цены - неясно, поскольку рынок переживает застой и нет четкой перспективы его развития.

Из-за столь "душной городской атмосферы" перспективы рынка жилья связаны, скорее, со строительством загородных усадеб, считает председатель совета директоров управляющей компании "Модуль" Владимир Салмин. Такая усадьба - это дом из природных материалов (сибирского леса, снижающего требования к фундаменту и удешевляющего объект) площадью 100 - 150 кв. м, хозяйственные постройки, беседка, газон, посадки на участке земли 10 - 30 соток. "Проблема - организовать желающих выйти на поселенческую модель, сформировать сообщества граждан, объединенных общей целью. Государство этим заниматься не спешит, бизнес-структурам трудно отвлекать значительные ресурсы. Спрос должен инициировать сам средний класс. Он должен понимать, что сегодня дорожает земля, инфраструктура, а не метры городской застройки с черновой отделкой. Вот ниша для формирования частных капиталов", - убежден Салмин.

Переломить центробежные устремления строительного и, вслед за ним, торгового бизнеса могла бы активная позиция местной власти. В ее силах и интересах - упрощение процедуры выделения землеотводов, снижение цен на них, привлечение из других регионов строительных компаний, обладающих более современными технологиями и приемлемыми расценками, организация реальных схем ипотечного кредитования. Словом - обеспечение единых правил конкуренции, создание условий для улучшения качества жизни горожан.

Тюмень