Их должно быть больше

Юрий Немытых
8 марта 2004, 00:00
  Урал

Экономика Урала нуждается в резком увеличении объемов строительства. Для привлечения в отрасль инвестиций необходимо сделать строительный рынок открытым, усовершенствовать законодательство и эффективно вкладывать бюджетные средства в развитие инфраструктуры

Строительная отрасль в России на подъеме. В первую очередь это связано с ростом покупательской способности населения и, как следствие, спроса на жилье. Во вторую - с увеличением потребности бизнеса в объектах недвижимости - коммерческой (офисах, торговых площадях, выставочных комплексах, гостиницах) и промышленной (производственные здания, склады, терминалы). По разным оценкам, в 2003 году в среднем по России объем жилищного строительства увеличился на 7 - 10% (в Свердловской области - на 10,8%, в Челябинской - на 4%). Однако темпы подъема уже отчасти исчерпали себя. Так, в Курганской и Тюменской областях рост сменился спадом - на 4 и 11,5% соответственно.

Строительство - одна из самых инертных отраслей: при улучшении рыночной конъюнктуры инвестиции сначала идут в торговлю, потом в экспортно-ориентированные отрасли (нефтянку, металлургию) и только затем - в стройиндустрию. Зато при появлении признаков кризиса деньги в первую очередь перестают поступать именно на строительство: достаточно вспомнить обвальное падение объемов ввода жилья в реформаторские годы. Так что пока конъюнктура позволяет, необходимо направить в строительство поток инвестиций. Это позволит успешнее решать социальные проблемы (например, падения рождаемости), но главное - каждый вложенный в строительство рубль пойдет не просто на удовлетворение сиюминутных потребностей конкретных лиц, а на пополнение основных фондов всей экономики. Инвестиции в строительство дают населению и бизнесу основу для увеличения материального достатка и одновременно - крепкие тылы на случай разнообразных кризисов.

Предпосылки созрели

Строительство не назовешь флагманом уральской экономики. Доля отрасли в общем объеме продукции, произведенной на территории Свердловской области в 2003 году, составила 7,87%. Для сравнения: на черную металлургию пришлось 27,47%, на цветную - 23,14%, на машиностроение и металлообработку - 20,64%. Однако возможностей для роста, предпосылок для привлечения инвестиций у строительной отрасли потенциально больше. В их числе постоянный количественный и качественный рост спроса, заинтересованность в развитии строительного кластера и произведенном продукте разнообразных субъектов региональной экономики (в то время как отрасли-лидеры ориентированы в основном на экспорт). "Каждый вложенный в строительство рубль, по разным оценкам, тянет за собой от 14 до 37 рублей инвестиций в экономику, - подтверждает заместитель министра по экономике министерства строительства и ЖКХ Свердловской области Станислав Придвижкин.- Цепочка тянется в обе стороны. С одной стороны, строительство жилого дома дает нагрузку самым разным отраслям - стройиндустрии, металлургии, энергетике, транспорту, машиностроению. С другой - после того как человек покупает квартиру, он начинает вкладываться в легкую промышленность (мебель, отделочные материалы, бытовую технику), сферу услуг, пользоваться услугами риэлторов и юристов".

За последние несколько лет в отрасли произошел технологический прорыв, обеспечивающий заметное, до 10%, снижение себестоимости строительства. Благодаря использованию высокотехнологичных материалов, конструкций, оборудования, возводимые здания практически ничем не уступают европейским и американским аналогам. "Сравните два дома - построенный шесть-семь лет назад и сданный сегодня. Они отличаются как небо и земля: другие крыша, фасад, коммуникации, - замечает заместитель генерального директора ЗАО "Наш Дом" Андрей Озорнин. - Если в советские времена у нас было два-три конструктива жилых домов, то сейчас шесть-семь". Важно и то, что практически все виды современных материалов уже производятся на территории Урала, причем в таких объемах, что половина продукции, выпущенной, к примеру, в Свердловской области, поставляется за пределы региона. Освоено производство сухих строительных смесей, сэндвич-панелей и зданий из них, тротуарной плитки и мелких стеновых блоков, полимерпесчаной и металлочерепицы, газо- и пенобетонов, вентилируемых фасадов и металлических фасадных кассет, керамической плитки высокого качества. По словам генерального директора ООО "Уральские строительные смеси" Алексея Бая, "конкуренция на рынке производителей строительных материалов близка к максимальной. Практически все ниши заняты, появление новых игроков влечет за собой дальнейшее импортозамещение, конкурентоспособность уральских стройматериалов по соотношению цены и качества постоянно растет".

Каверны и изъяны

Однако строительный рынок Урала далек от совершенства. Цены на жилье, несмотря на постоянное увеличение объемов строительства, растут в среднем на 20% в год: спрос стабильно опережает предложение. Конкуренция на строительном рынке остается низкой. Это позволяет застройщикам сосредоточить усилия на высокорентабельном строительстве жилья верхнего ценового сегмента и коммерческой недвижимости, делает наименее привлекательным сектор промышленной недвижимости. В результате дефицит в этом секторе растет и в ближайшее время станет тормозом для развития малых и средних производственных предприятий, дальнейшей диверсификации экономики Урала (см. подробнее ст. "Рожденный на руинах", "Э-У" 45 от 01.12.03).

В 2003 году в расчете на душу населения построено 0,24 кв. метра жилья. По оценке Госстроя, для удовлетворения реального спроса и отселения из ветхих домов необходимо в четыре раза больше. Без привлечения дополнительных инвестиций, например, посредством ипотеки, добиться такого роста нереально. Пока ипотечные схемы несовершенны: не отработаны механизмы выдачи кредитов, высоки ставки, нет схемы взыскания заложенного жилья. Но если ипотека станет доступной широким слоям населения, а предложение на рынке жилья при этом серьезно не вырастет, за всплеском спроса последует очередная эскалация цен. Основная цель ипотеки - в массовом порядке привлечь в строительство средства населения и сделать жилье доступным - достигнута не будет.

Задача первая: больше конкуренции

Дальнейшему развитию строительной отрасли мешает прежде всего низкая конкуренция и замкнутость рынков в рамках регионов или областных центров. "Главным конкурентным преимуществом застройщика являются добрые отношения с муниципальными властями и легкость получения землеотвода", - утверждает Станислав Придвижкин. Тон на региональных рынках задают несколько крупных игроков, практически не конкурирующих друг с другом: заказов хватает всем. Новые серьезные участники рынка не появляются, рынок стагнирует.

Малым строительным компаниям не позволяет соперничать с крупными отсутствие доступа к административному ресурсу. По словам председателя департамента малых и средних предприятий Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Александра Верещагина, за последние годы число малых предприятий в отрасли выросло, но их рентабельность резко упала: "Малые предприятия ничего не могут противопоставить крупным и объективно вынуждены работать в тандеме с ними. Они занимаются тем, что крупным невыгодно или менее интересно".

Вхождению на рынок инорегиональных и зарубежных застройщиков зачастую препятствуют региональные власти, защищающие местного производителя. Последний этим доволен. "Хорошо, когда к нам приходит заграничная компания с деньгами, но если еще и со своими строителями, нам это невыгодно", - признает генеральный директор некоммерческого партнерства "Управление строительства Атомстройкомплекс" Валерий Ананьев. В Екатеринбурге, например, работают и ЗАО "Главболгарстрой", и челябинский "Монолит", но только в качестве подрядчиков, застройщиками выступают екатеринбургские компании. "Мы можем нанимать подрядчиков из других регионов, также как они могут нанять нас. Но застройщику, чтобы войти сюда, пришлось бы содержать здесь филиал с соответствующим штатом, который владел бы ситуацией на рынке, оформлял необходимые документы по землеотводам, готовил бизнес-план для реализации объекта. Неместным компаниям неинтересно входить и заниматься мелочами, процедурными вопросами", - объясняет Андрей Озорнин.

В конечном счете протекционизм приводит к тому, что далеко не все застройщики используют передовые технологии, обеспечивают надлежащее качество строительства. И если рынок приоткрывается, они проигрывают зарубежным коллегам. " Конкурентные возможности местных строительных организаций я оцениваю невысоко: они растеряли мощности, которые бы обеспечивали сооружение современных, оригинальных строений. На равных соперничать с зарубежными строителями они не в состоянии, - считает заместитель генерального директора, руководитель дивизиона недвижимости ОАО "Пермская финансово-производственная группа " Виктор Горбунов. - Если по цене услуг местные застройщики подобрались к зарубежному уровню (разница порядка 10%), то качество, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Заводская готовность отечественных строительных конструкций низка. Иностранцы монтируют на объекте полуготовые конструкции, что резко увеличивает производительность труда на стройке, сокращает сроки строительства. Если наша индустрия не готова предложить такие подходы, естественно, инвестор выбирает зарубежных производителей. Власти не вполне разбираются в состоянии строительной отрасли и современных запросах бизнеса, но при этом предлагают: давайте "своим" снизим налоги, а для "чужих" понаставим барьеров. Безусловно, целесообразно обеспечить развитие собственной строительной базы. Но пока такие условия не созданы, я не вижу ничего плохого в приходе сюда зарубежных строителей: запросы экономики не ждут. Для региона принципиально важно, чтобы объекты жилой, коммерческой, промышленной недвижимости так или иначе строились".

Препятствует развитию конкуренции и доминирование на рынке крупных муниципальных и ведомственных игроков. В Екатеринбурге, к примеру, в пятерке лидеров по вводу жилья таких трое: МП УКС, УКС Свердловской области и квартирно-эксплуатационное управление Приволжско-Уральского военного округа. В совокупности в 2003 году они ввели 34,9% общего объема жилья.

Коммерческие застройщики выступают за проведение тендеров на муниципальные и ведомственные заказы. В первую очередь это выгодно небольшим строительным компаниям: они получат дополнительные оборотные средства. Кроме того, возрастет эффективность строительства: "выезжая" на административном ресурсе, муниципальные застройщики не стремятся повышать качество и сроки работы. Если стандартный "коммерческий" панельный дом строится в среднем год, то "муниципальный" - три-пять лет. Раскрытию уральского рынка для инорегиональных и зарубежных игроков будет способствовать преодоление информационного вакуума. Каждый потенциальный инвестор вправе знать ситуацию на рынке: где, что и на каких условиях он мог бы построить.

Задача вторая: больше прозрачности

Тормозит развитие отрасли недостаточное правовое регулирование: дыры в законодательстве, крайне забюрократизированная процедура согласования строительства. Создание стратегических планов застройки с обязательным зонированием и указанием цен на конкретные земельные участки - только первый шаг к обеспечению прозрачности. Необходимо пересмотреть процедуру согласований проектов. По подсчетам Российского союза строителей, для постройки десятиэтажного дома в среднем необходимо получить 170 - 180 согласований. Это не только грандиозные временные затраты, но еще и значительное удорожание строительства: по самым скромным оценкам, лишь легально, в виде отчислений контрольно-надзорным органам, на процедуру уходит до 10% сметной стоимости проекта. Принятый порядок предварительной оплаты вкупе с многомесячной волокитой приводит к вымыванию оборотных средств предприятий. Процедуру необходимо упростить. В первую очередь исключить излишние и дублирующие поборы, а таких немало. К примеру, застройщик, в проектную смету которого входит озеленение прилегающей территории, еще платит в бюджет за вырубленные деревья.

Ряд норм, препятствующих развитию отрасли, содержит федеральное законодательство. Настоящей головной болью застройщиков стало требование предоставить жилье по социальной норме (18 кв. метров на члена семьи и 33 кв. метра общей площади на холостяков) каждому прописанному в сносимом доме. "Несмотря на все запреты и попытки отследить, при сносе в каждом доме обнаруживается по 15 прописанных человек, хотя реально там живет трое, - делится председатель совета директоров екатеринбургского ЗАО "СМУ-3" Александр Стамбульчик. - Видимо, за взятку на это закрывают глаза. Когда нужно тронуть деревянный 12-квартирный дом постройки 30-х годов, оказывается, что там прописано человек 80. А мы на этом месте пытаемся построить 80-квартирный дом. Выходит, надо отдать все квартиры". В результате, несмотря на дефицит участков, в крупных городах до сих пор есть кварталы, застроенные "избушками": строителям невыгодно браться за такие микрорайоны.

В то же время некоторых необходимых правовых норм явно не хватает. "Требования к договорам долевого участия, которые заключаются с населением, не прописаны ни в гражданском, ни в жилищном кодексах. Все пользуются только трактовкой министерства по налогам и сборам, практикой гражданских судов, - поясняет Андрей Озорнин. - Спорные ситуации между застройщиком и клиентом можно решить только в суде. Это создает определенные сложности и недоверие населения к долевому строительству".

Задача третья: больше возможностей

Для серьезного увеличения объемов строительства его необходимо поставить на поток. Для этого нужно наладить механизм создания вокруг строительных площадок инфраструктуры. Сегодня в крупных городах Урала застройка зачастую ведется точечно: компании доосваивают последние незастроенные участки, оборудованные еще в советские времена. Несмотря на отчисления застройщиков на развитие инфраструктуры в размере 10% от каждой строительной сметы, новые сети практически не прокладываются. Большая часть этих средств тратится на поддержку разваливающегося ЖКХ.

Власти начинают понимать, что оборудовать масштабную площадку под микрорайон или крупный деловой центр не по силам ни одному коммерческому застройщику, механизм финансирования должен быть смешанным: бюджеты всех уровней плюс средства застройщика. "Самая главная задача - добиться, чтобы средства бюджетов на развитие инфраструктуры не размазывались тонким слоем, а аккумулировались на перспективных направлениях, - считает Станислав Придвижкин. - Мы работаем над тем, чтобы запустить "проект большой площадки" в Екатеринбурге. Сначала в инженерные сети должны вложиться бюджеты субъекта и муниципалитета, потом можно будет подтянуть и федеральные средства. Мы надеемся решить все организационные вопросы в этом году, чтобы заложить соответствующие расходы в бюджеты 2005 года". Если проект осуществится, заработает конвейер: застройщик вводит один дом и берется за следующий, параллельно расплачиваясь с бюджетом деньгами или квартирами; за счет того, что землеотвод получен под целый микрорайон, сокращаются сроки строительства, возрастает оборачиваемость капиталов (см. интервью с генеральным директором некоммерческого партнерства "Управление строительства Атомстройкомплекс" Валерием Ананьевым). Реализация такого подхода подтолкнет развитие не только жилищного, но и коммерческого строительства, ведь новому району потребуются объекты социальной инфраструктуры, торговые центры, парковки и так далее.

Огромная проблема, надвигающаяся на отрасль, - нехватка квалифицированных кадров. С увеличением объемов строительства она еще обострится. Рабочие наиболее востребованных специальностей, например, кладочники, летом уходят в сезонные бригады на постройку гаражей и коттеджей (там можно заработать больше) и возвращаются на основное место работы только зимой. В результате либо падают темпы строительства, либо страдает качество: специалистов заменяют неквалифицированной рабсилой, молодых квалифицированных рабочих не хватает, а немолодые уходят на пенсию. Екатеринбургский "Атомстройкомплекс", например, решает эти проблемы, привозя каждый год 70 - 80 инженерно-технических работников из Болгарии. В обращении президента Российского союза строителей Виктора Забелина к федеральным властям "Основная задача строительного комплекса России до 2010 года" говорится: "Ни в коем случае нельзя допускать закрытия действующих университетов, институтов, факультетов, готовящих специалистов для строительства. Необходимо все строительные техникумы строго закрепить за Госстроем РФ и поручить ему готовить выпускников только строительного профиля, существенно улучшив программу обучения. При подготовке рабочих кадров нужно реанимировать полностью разрушенную сеть профтехучилищ и учебно-курсовых комбинатов. Учитывая крайне недостаточное финансирование этих организаций, разрешить строительным организациям и промышленным предприятиям заключать прямые договоры на платной основе с профтехучилищами и учебно-курсовыми комбинатами, в которых будет определено, сколько и каких специалистов нужно подготовить для этих организаций".

Сверхзадача: больше средств

Решение перечисленных проблем позволит подготовить почву для значительного притока инвестиций в строительство от ипотеки. Но и сам ипотечный механизм требует доработки. Ипотека будет эффективно работать при условии создания ясной (не только для специалистов, но и для населения) схемы оформления взаимодействия всех вовлеченных в нее сторон. Кроме того, государству следует профинансировать снижение процентных ставок по кредитам: они будут востребованы при ставке в 8 -10% годовых, а не 15 - 18%, как сейчас.

Из-за невозможности заложить не построенное еще жилье выдаваемые кредиты на 90% используются сейчас для покупки вторичного жилья, и это еще одна проблема. Интересен пермский опыт. По словам начальника отдела управления недвижимостью ОАО "Пермглавснаб" Татьяны Пономаревой, компания совместно со Сбербанком РФ внедрила ипотечную схему, по которой в качестве залога выступает не собственность, а документ, подтверждающий право собственности на будущую квартиру при долевом участии. Схема привлекательна тем, что дольщики не должны закладывать прежнее жилье, а могут свободно им распоряжаться. Кроме того, не требуются поручители. Застройщик гарантирует банку, что жилье не "зависнет" в долгострое.

Директор екатеринбургского филиала ИК "Тройка Диалог" Ираклий Кирия уверен, что приведение местного строительного рынка к цивилизованным нормам может открыть для застройщиков еще один мощный механизм привлечения инвестиций - фондовый рынок: "Основным критерием выбора для покупателя ценных бумаг, в том числе инорегионального, является устойчивость и прибыльность бизнеса. Строения можно продавать и эксплуатировать там, где они построены, а ценные бумаги можно продать где угодно, хотя основной спрос логично было бы ожидать со стороны местных инвесторов. Проблема непубличности строительных компаний России заключается в том, что или масштабы этих компаний недостаточно велики, чтобы позволить себе публичность, или сами игроки не готовы выполнять требования, предъявляемые к публичным компаниям".

Если строительная отрасль выйдет на качественно новый уровень развития, закономерно ожидать крупных вложений, в том числе со стороны иностранных инвесторов. Увеличение объема инвестиций в стройиндустрию способно привести к возникновению новых игроков, увеличению объемов производства, росту конкуренции, снижению цен, увеличению платежеспособного спроса населения - и к новому витку инвестиций. Таким образом, потенциально отрасль может стать одним из основных источников устойчивого экономического роста.