Вряд ли в деловой среде вы найдете человека, которого не волновала бы ситуация на рынке недвижимости: от ставок аренды или цен на нее зависят долгосрочные планы компаний, инвестиционные стратегии, личные намерения людей. Однако и СМИ, и участники рынка в один голос утверждают: с информацией, качественными прогнозами в этой сфере - большие проблемы. Информационному аспекту рынка мы и планируем посвятить проект "Уральская недвижимость". В его рамках предполагается составление рейтингов участников рынка по сегментам коммерческой недвижимости, первичного и вторичного жилья городов-миллионников Урала. Приглашаем к диалогу все заинтересованные стороны. Тема первой публикации - важнейшие тенденции рынка.

Вопрос цены

Недвижимость за последний год подорожала в среднем по стране на 25%. Правда, основной прирост дала Москва: здесь по итогам 2003 года рост цен составил в среднем 45% в долларовом выражении и около 35% в рублевом. В регионах тенденция выражена существенно слабее. Так, в Екатеринбурге стоимость квадратного метра на вторичном рынке в рублях практически не выросла (долларовый рост - около 9%, но падение курса нивелировало эффект). Аналогичная ситуация сложилась в Тюмени. В Перми вторичное жилье увеличилось в цене на 3%, а в Челябинске - на 10%. На первичном рынке жилье в Екатеринбурге подорожало в рублях примерно на 20%, в Перми - на 3%.

Рост цен продиктован прежде всего усилением дисбаланса спроса и предложения. Так, по данным Комитета по оценке рынка недвижимости Пермской лиги риэлторов и оценщиков, на рынке Перми за 2003 год предложение упало на 40%, а спрос вырос на 29%. В целом объемы ввода жилья в городе не восстановились после более чем двукратного падения в 2002 году и составили 224,5 тыс. кв. метров. Похожая ситуация в других городах. В Екатеринбурге, по данным Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН), за последний год количество выставленных на продажу одно- и двухкомнатных квартир сократилось соответственно на 60 и 50%. По словам генерального директора риэлторского союза "Центр недвижимости МАН" Андрея Неволина, "сроки экспозиции (время от выставления на продажу до проведения сделки. - Ред.) сильно сократились по сравнению с весной-2003. При среднем сроке продажи одно-, двухкомнатных квартир на стабильном рынке месяц-полтора, сейчас такие квартиры продаются за две недели. Дальше сроку сокращаться уже некуда: с момента выставления объекта должно пройти время, чтобы информация о нем дошла до потребителя".

Впрочем, по более крупным объектам ситуация как раз обратная. По данным РИЦ УПН, за год в общем объеме сделок существенно, с 48 до 38%, сократилось предложение квартир на условиях "чистой" продажи, что снизило ликвидность рынка, поскольку обменные варианты предполагают более длительные сроки. В разрезе качества жилья сокращение выглядит так: предложение хрущевок, брежневок и квартир улучшенной планировки снизилось на 40% и более, "сталинских" квартир - на 28%. Лишь в сегменте квартир повышенной комфортности произошел рост на 17%. В целом по Екатеринбургу объемы ввода нового жилья составили 414 тыс. кв. метров, что на 13% выше уровня 2002 года.

Рост цен в сегменте коммерческой недвижимости был не менее интенсивным. Цены выросли во всех городах, а максимально, примерно на 10%, по нашим данным, в Екатеринбурге.

Вследствие ограниченного предложения все последние годы рынок недвижимости - это рынок продавца. Еще три года назад один крупный челябинский застройщик в частном разговоре заявил, что за объекты, рентабельность которых ниже 100%, он просто не берется. Вряд ли ситуация сильно изменилась: рост стоимости жилья за это время с лихвой перекрыл индекс цен в отраслях - поставщиках материалов.

Сверхдоходность вложений в строительство уже привлекла в этот сегмент средства частных инвесторов - они выступают соинвесторами проекта вместе с застройщиками.

Другим результатом стало увеличение массового спроса на недвижимость как на инвестиционный актив. Впрочем, оценка аналитиками доли инвестиционного спроса в общем объеме реализации весьма разнится: от 2 до 40%. "Рынок недвижимости переоценен, - считает Андрей Неволин. - Это связано с макроэкономическими факторами: доллар стоит, инфляция есть, соответственно народ начал вкладываться в недвижимость. Откат назад по ценам будет, но не раньше 2005 года".

Высказываются также опасения, что на рынке недвижимости формируется "мыльный" пузырь, который лопнет при первых признаках стабилизации. Впрочем, такой прогноз вряд ли оправдан: слишком велик неудовлетворенный спрос, и в ближайшие годы он будет только расти.

Подогреть спрос

Дальнейшее развитие рынка определяется тремя факторами. Первый - рост доходов населения, подкрепленный стимулированием спроса через развитие ипотеки. В целом по стране по итогам 2003 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился втрое (в 2002 году прирост был двухкратный) и превысил 10 млрд рублей. В текущем году, по прогнозам Госстроя РФ, за счет ипотечных схем будет профинансировано порядка 3,5 млн кв. метров введенного жилья (это чуть меньше 10% от общего объема введенного жилья в 2003 году - 38,5 млн кв. метров).

Механизмы ипотечного кредитования первичного жилья на Урале в массовом порядке пока не предлагаются (в Москве их реализуют, например, Внешторгбанк, Сбербанк), на рынке финансирования покупки вторички банки проявляют активность. При этом свыше трети из почти трех десятков уральских и филиалов инорегиональных кредитных организаций, работающих с физическими лицами (без учета Сбербанка, ключевого игрока в этом сегменте и единственного, всерьез занимающегося ипотекой), включили, по данным нашего опроса, развитие ипотечного кредитования в свои стратегии на 2005 - 2007 годы. Половина из них уже начала работать в этом направлении или запланировала это на текущий год.

Второй фактор роста рынка недвижимости - усиление деловой активности. Бизнес испытывает острую нехватку офисных, складских, торговых помещений. В Екатеринбурге, центре притяжения регионального бизнеса, ситуация наиболее сложна: здесь сосредоточено большинство крупных и средних бизнес-структур - головных компаний промышленных холдингов, оптовых торговых организаций (Свердловская область по объему оптовой торговли уступает лишь двум столицам), торговых сетей, финансовых институтов.

В перспективе заработает третий фактор - начнется рост в сегменте загородного строительства. Здравый смысл подсказывает: в России с ее огромными пространствами концентрация людей с доходами выше среднего в центрах мегаполисов - явление ненормальное. Уже сегодня строительство загородного дома в 30 - 40 км от города с учетом стоимости земли сравнимо со стоимостью квартиры в новостройке. Вся проблема - в коммуникациях: дорогах, энергоснабжении, связи, обслуживающей инфраструктуре. Как только эта проблема начнет решаться, бум в городском строительстве сместится за город.

Итак, положительная динамика спроса обеспечена. Но предложение отстает, и отставание не сокращается, поскольку рынок жилья обладает значительной инерцией: реакция последует в лучшем случае через два-три года (это минимальное время, необходимое на оформление землеотвода, отселение и собственно строительства). В городах увеличивается дефицит участков, пригодных под застройку. Они в основном локализованы в центре и рядом с магистральными улицами. Новых участков, обеспеченных инфраструктурой, катастрофически не хватает. Инерция усиливается наличием серьезных административных барьеров: разговоры о трудностях оформления землеотвода, расселения, финансирования сооружения коммуникаций уже набили оскомину.

Помимо объективной инерции со стороны предложения есть и другой тормоз - финансовый. Пока большинство застройщиков не использует кредитные инструменты для финансирования строительства. Основным источником помимо собственных средств выступают деньги дольщиков. Причин этому несколько. Одна из главных - привлечение кредитов снижает рентабельность. Процесс отягощается длительной реализацией проектов: увеличение срока на год дает 15 - 20-процентное удорожание стоимости. Решение проблемы - ускорение оборачиваемости средств за счет сокращения сроков строительства.

- Чтобы быстрее строить жилье, необходимо обеспечивать площадки инженерной инфраструктурой, - говорит заместитель генерального директора ЗАО "Наш Дом" Андрей Озорнин. - Сегодня мы, прежде чем начать строить дом, вынуждены проводить очень серьезную инженерную подготовку. На это уходит много времени. Другая проблема - расселение. Вот мы отселяем домик площадью 54 кв. метра. По метражу это одна трехкомнатная квартира. Но мы вынуждены предоставлять четыре-пять квартир, потому что в домике оказывается масса собственников, членов семей собственников, просто зарегистрированных жильцов.

- Цена на жилье снизится, если строительство будет конвейерным, - считает генеральный директор ЗАО "Атомстройкомплекс" Валерий Ананьев. - Для этого застройщикам нужны свободные площадки. Это потребует решения двух проблем. Первая: если площадка новая, нужно создать инфраструктуру, провести дороги, а это очень дорого. Возьмем площадку в миллион квадратных метров будущего жилья: минимум, который надо вложить на начальном этапе в развитие инфраструктуры, - 10 - 15% от стоимости строительства. Это около миллиарда рублей. Причем на этапе возведения инфраструктуры продавать жилье дольщикам нельзя. Одной организации, без привлечения властей, осилить такой объем инвестиций практически невозможно. Вторая проблема: если площадка в черте города, требуется вкладывать серьезные средства в снос. По существующим нормам мы должны предоставить 18 кв. метров каждому прописанному человеку (плюс 9 метров на семью), а в любом бараке проживает обычно несколько семей.

Между тем и сами продавцы в условиях ограниченного предложения не слишком заинтересованы в привлечении кредитных механизмов, снижающих рентабельность. При сегодняшней стратегии - высокая рентабельность при ограниченном предложении - кредиты не нужны. Но если рынок станет более конкурентным, стратегии игроков изменятся, и тогда кредитные инструменты превратятся в важный стимул роста предложения. Характерен пример Москвы: там кредитные схемы активно используются как раз потому, что компании имеют существенно большие объемы работ и могут зарабатывать не только на высокой марже, но и на обороте. И уровень конкуренции среди застройщиков в столице, низкий по западным меркам, неизмеримо выше, чем в Тюмени или, например, Екатеринбурге, где на крупнейшего застройщика приходится треть всего вводимого жилья.

Стоит отметить, что ситуацию на уральском рынке усугубляет крайне низкая прозрачность строительных холдингов. Многие застройщики, особенно из тех, что активно участвуют в программах, финансируемых из бюджета и внебюджетных фондов, формально находятся в предбанкротном состоянии.

Итак, подведем итог. Спрос будет подогреваться растущими доходами населения, развитием ипотеки, загородного строительства, а также деловой активностью. Высокая цена сохранится до тех пор, пока рынок недвижимости не перестанет быть рынком продавца. Необходимость дальнейшего развития и диверсификации заставит крупнейших игроков искать выходы на рынки других регионов, что в конечном счете приведет к снижению цен и росту объемов строительства. Впрочем, многое здесь зависит от активности государства: наивно полагать, что застройщики смогут самостоятельно решить проблему развития городской инфраструктуры или ускорения строительства, не говоря уже о конкурентном распределении землеотводов.

Экватор пройден

Мы считаем, что уральский рынок жилой и коммерческой недвижимости стоит сегодня на пороге серьезного продолжительного бума. Пока видна только верхушка айсберга: высокие цены, обеспечивающие огромную рентабельность инвестиций; медленное раскручивание ипотеки как механизма дополнительного стимулирования спроса; стабильный рост доходов населения. Да, есть множество проблем: законодательных (регулирование рынка земли в муниципальных образованиях, система обеспечения прав кредиторов); инфраструктурных (недостаток длинных денег в финансовой системе, низкий уровень и недобросовестность конкуренции в отрасли); социально-политических (изменения на рынке прямо затрагивают интересы малообеспеченных граждан).

Один из основных постулатов неоинституциональной теории гласит: долгосрочные структурные сдвиги в экономике происходят при возникновении сильных ценовых диспаритетов. Такие сдвиги на рынке недвижимости уже есть. Под их влиянием рушатся прежние институты и возникают новые. Полноценные механизмы выселения недобросовестных заемщиков пока не разработаны, но макроэкономическая ситуация уже позволяет закладывать эти риски в маржу финансовых институтов. В результате банки, невзирая на растущий разрыв ликвидности, включают ипотечные программы в число стратегических приоритетов. Меняются стратегические планы компаний: чтобы удержаться на рынке в долгосрочной перспективе, им надо увеличивать оборот и расширять бизнес в другие регионы (хотя бы для того, чтобы снизить степень зависимости от политической конъюнктуры в конкретном муниципальном образовании). Обратная сторона этого процесса - рынок откроется для инорегиональных застройщиков. Пока конкретных шагов нет, но явный интерес налицо. Столичная риэлторская компания " Инком-Недвижимость" планирует вложить 150 - 200 млн долларов в строительство на северо-западе Челябинска полумиллиона квадратных метров жилья в течение ближайших пяти лет. О видах на Екатеринбург заявили компании как московские (СТС-групп, Стройконсалтгрупп), так и зарубежные (из США и Венгрии). Пока все на уровне именно интереса, но ситуация будет меняться. Вслед за переменами ускорятся процессы самоорганизации рынка на новых условиях.