- предупреждает управляющий фондом " Монолит-Инвест" (Челябинск) Евгений Рогоза

- Как менялась ситуация на рынке первичной недвижимости Челябинска в 2003 году и в начале 2004 года?

- Стоимость жилья росла в самых низких ценовых сегментах. Квадратный метр в панельных домах подорожал на 20%. В категории квартир повышенной комфортности (элитного жилья, на мой взгляд, в Челябинске пока нет) наблюдалась полная стагнация цен. Однако уже в этом году ситуация может измениться. Это зависит от нескольких параметров. С одной стороны, спрос на жилье высшей ценовой категории априори ограничен. С другой - элитное жилье по определению должно находиться в центре города. Помимо сокращения строительных площадок в центральных районах, что ограничивает предложение, возникает проблема дифференциации безвозмездных отчислений метров в пользу муниципалитета. Если на окраинах города доля этих отчислений может составлять 6%, то в центральных районах она достигает 25%. Нагрузка на затраты застройщика увеличивается, приходится повышать цену.

- Как в Челябинске решается проблема отселения?

- Как и везде. Из-за несовершенства законодательства мы вынуждены самостоятельно договариваться с жильцами. Сделать это не так просто. Государство пытается решить эту проблему путем внесения поправок в Жилищный кодекс, но этого недостаточно. Нам нужно более жесткое законодательство. Можно позаимствовать опыт европейских стран. В Германии, например, проблема отселения решалась по следующей схеме: за два года до сноса объекта и начала строительства нового дома власти оценивали рыночную стоимость сносимого жилья и эту сумму перечисляли на банковский счет владельца квартиры. За это время владелец квартиры обязан был найти себе новое жилье и переехать, в противном случае ситуация решалась с помощью судебных приставов. А наше правительство ставит задачу увеличить объемы строительства в разы, при этом идти на жесткие меры для решения первостепенных проблем не хочет.

- Какова, на ваш взгляд, роль ипотеки в стимулировании строительства?

- Сейчас ипотечные программы практически не оказывают стимулирующего влияния на рынок жилой недвижимости. Ипотека не может дать необходимых инвестиций для существенного увеличения объемов строительства. В Челябинской области, например, вводится 700 тыс. метров жилья. При средней цене 10 тысяч за метр емкость рынка первичного жилья составляет 7 млрд рублей. Если учесть, что не меньше половины сделок с недвижимостью совершается на вторичном рынке, получим: на рынке Челябинской области вращается около 14 млрд рублей. Чтобы увеличить объемы строительства вдвое, нужно дополнительно инвестировать 14 млрд рублей. Динамика увеличения доходов населения этих денег обеспечить не может. Уставный капитал ипотечных агентств не превышает 100 млн рублей. Даже если эта цифра увеличится в 10 раз за счет кредитного плеча из центра, этого все равно не хватит для кардинального изменения ситуации. Скорее, приведет к еще большему подогреванию спроса. В Казахстане обильное появление ипотечных агентств за последние 2 - 3 года привело к удвоению стоимости жилья. Говоря об ипотеке, не надо забывать, что нужно не только стимулировать спрос, но обеспечить доступ застройщиков хотя бы к среднесрочным кредитным ресурсам.