Ирреальная земля

Людмила Колбина
20 сентября 2004, 00:00
  Урал

Революцию права собственности на сельхозугодья тормозит техническая неготовность рынка к запуску

Вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного назначения - это способ поднять капитализацию внутреннего рынка. Государство, однако, столь полезный фактор развития бизнеса не использует. Оно рассматривает запуск рынка земли только как шанс снять с себя часть расходов на ее содержание. О формировании отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения мы беседуем с и.о. заместителя министра министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Сергеем Ланцовым.

- Сергей Николаевич, бизнес ожидает, что земельная реформа поднимет стоимость гектара и в итоге увеличит капитализацию внутреннего рынка в стране. Насколько вы приближаетесь к разрешению этой задачи?

- Я не думаю, что это основная задача реформы. Хотя с точки зрения экономики капитализация необратима. Если бы это ставилось целью, я вас уверяю, у нас были бы совершенно другие цены на рынке земли.

- А что вы считаете целью?


Сергей Ланцов

- По конституции земля является объектом прав, соответственно, может находиться в частной собственности. Земельная реформа формально привела эти отношения в соответствие конституции. Фактически же земля - такой же ресурс, как прочая недвижимость. Она также требует вложений в содержание, и бремя этих расходов не должно нести одно государство. Если оставить землю в госсобственности, то кто-то будет на ней строить частные дома и заводы, а содержание и уход будет оплачивать государство? У земли должен быть частный пользователь, который и понесет расходы. Следующий момент - инвестиционная привлекательность. Во всем цивилизованном обществе принято, что земля и недвижимость на ней - неразрывны. А на российском рынке западный инвестор обнаруживает, что недвижимость у собственников есть, а земли под ней - нет. Естественно, это влечет неустойчивость отношений: земля стабильнее, чем любой другой инструмент. Таковы основные аргументы в пользу рынка земли.

Неполитический вопрос

- Достаточна ли законодательная база для развития рынка земель сельскохозяйственного назначения?

- Необходимый набор документов, обеспечивающих запуск рыночных механизмов, есть. По их содержанию вопросы остаются. После того как в 2001 году приняли Земельный кодекс, основополагающий документ, разрешивший оборот земельных участков-поселений и блокировавший до специального закона оборот земель сельскохозяйственного назначения, в Госдуме была создана комиссия, которая внесла три тысячи поправок в кодекс. Прошло три года - ни одна из них не принята.

- Почему?

- Инициатива поправок исходила от тех, кто отрицал земельную реформу и частную собственность на землю. После того как кодекс приняли, политические страсти утихли, шлифовать его не стали. Хотя я как профессионал сужу: кодекс требует серьезной доработки. В регионах участились обращения в суды, растет спрос на юристов-практиков, знающих ходы-выходы из той или иной ситуации.

- Вопрос земли перестал быть политическим?

- Когда мы готовили закон "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области", вступивший в силу 7 июля 2003 года, все политические вопросы исключили. В документе нет разграничения властных полномочий, нет деления земель на категории, на муниципальную, областную, федеральную. Действие закона направлено на то, чтобы решить вопросы, которые Российская Федерация рамочным законом от 27 января 2003 года "Об обороте земель сельхозназначения" отдала на уровень субъекта. Без него федеральная земельная реформа в Свердловской области не двигалась.

- Один из минусов федерального рамочного закона с точки зрения бизнеса - слишком большие полномочия местным властям при регулировании оборота земель, что создавало почву для коррупции. Опасение оправдалось?

- Я не нахожу, что какие-либо вопросы на региональном уровне решаются так, что могут наносить ущерб бизнесу. Местные власти регулируют, во-первых, размер земельных участков, во-вторых, количество земли, которое может находиться в руках одного субъекта, в-третьих, вопрос преимущественного права покупки земли правительством области или муниципалитетом. Основные ограничения для бизнеса установлены как раз на федеральном уровне: обязательность торгов, ограничения количества земли в одних руках, преимущественная покупка государством и т. п.

- Стремятся ли власти ограничить куплю-продажу земли, опасаясь появления монополистов? Подмена ее арендой неинтересна бизнесу, так как аренда не гарантирует сохранности инвестиций.

- Пока у власти нет серьезных аргументов и полномочий устанавливать эти ограничения, потому что земельное законодательство исходит из приоритета мнения пользователя. Конкретный пользователь выбирает: арендовать ему участок или брать в собственность. Важно не название твоего права, а объем полномочий, которые оно тебе дает: насколько свободно можно хозяйствовать на этой земле и управлять ею. Есть только одно отличие в полномочиях лица, арендующего земельный участок в течение 49 лет, и собственника: у аренды есть срок, а у собственности нет. Прекратить арендные отношения и отношения собственности одинаково сложно. Поэтому вопрос здесь не во власти и не в решениях, которые она принимает. Проблема чисто экономическая: когда бизнесу выгодно брать земли в аренду, а когда приобретать в собственность.

- Но практика показывает, что бизнес, приходя на землю надолго со значительными вложениями, все-таки видит различие и стремится приобретать земельные паи в собственность.

- Это классика: собственность всегда привлекательней. Но быть собственником земли - не то же самое, что быть собственником машины и квартиры. У государства по отношению к земле сохраняется много полномочий на изъятие, введение запретов, что в других видах собственности не предусмотрено. Поэтому для развития бизнеса разницы между арендой и собственностью нет. Если через ваш собственный участок надо будет проложить дорогу, не надейтесь, что она вас обогнет. Или если собственник за землей не следит, захламил ее, то инспектор госземконтроля заставит его заплатить штраф, а при повторном нарушении его лишат собственности через суд. Земля - не такая собственность, с которой что хочу, то творю.

Как сбалансировать доходы и расходы

- Урегулированы ли вопросы властных полномочий по земле на всех уровнях?

- По землям сельхозназначения разногласий нет. Постановление правительства области от 15 сентября 2003 года о сельхозземлях регулирует оформление земельных участков и компетенцию органов власти, занимающихся решением этих вопросов. Одно "но": есть земли разграниченные, но основной массив - неразграниченные. Там не ясно, какие участки в какой собственности: областной, муниципальной или федеральной. Из-за этого у нас действуют два документа: областной закон от 7 июля 2003 года касается разграниченных земель, постановление от 15 сентября - неразграниченных. Когда мы ликвидируем эту неопределенность, постановление утратит силу и будет действовать только закон.

- Но почему разговор о разграничении ведется столько лет? Может, оно и не нужно для запуска рынка земли?

- Нужно. Во-первых, сегодня идет административная реформа. Суть ее такова: объемов имущества у каждого уровня власти должно быть столько, сколько нужно для выполнения функций. Ничего лишнего, поскольку управление этим имуществом требует дополнительных расходов. Во-вторых, надо сбалансировать доходы и расходы. Сегодня четкой пропорции нет. Землей распоряжаются все три уровня власти, у каждого свой груз ответственности, и доходы им не соответствуют: львиная доля поступает в местные бюджеты, хотя затраты существуют на всех уровнях. В-четвертых, много неразберихи из-за того, что население и бизнес не знают, кто собственник неразграниченной земли, к кому обращаться.

- И как ваше министерство контролирует сделки?

- В нашем ведении земли областного уровня собственности. Кроме того, мы предоставляем участки под объектами недвижимости, сельхозземли юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Физическим лицам землю выделяют муниципалитеты.

На чем держится серый рынок

- Как вы оцениваете скупку земельных паев у крестьян крупными агроструктурами и посредниками, формирующими пакеты для перепродажи?

- Пай - это право лица где-то получить участок, это еще не земля и даже не доля. Совершающие сделки с паями на самом деле покупают кота в мешке. Потому что где будет выделен участок и по какой цене - совершенно непонятно.

- Эти сделки нелегитимны?

- Федеральный закон формально признал: с паями можно делать что угодно - продавать, дарить. Действительно, тот, кто покупает, набирает какой-то объем земельных долей. Но где они будут - в болоте, на пашне или песчанике, - решает местная администрация. По закону пай надо сначала предложить остальным участникам хозяйства, затем государству, только после этого вывести его на свободный рынок. Сегодня те, кто скупают и продают паи через механизм дарения, этот момент обходят, что только добавляет коту в мешке незаконности. Потому что в результате предложения другим участникам цена может и увеличиться в несколько раз. А когда нет рыночной цены, пришел скупщик на село и купил пай за три тысячи: для крестьян это серьезные деньги. Серый рынок держится на том, что собственник не знаком с законодательством, не знает, что с паем делать, как оформить его в собственность - как ирреальную землю превратить в конкретный участок. Пай ему не приносит доходов, как ваучер. Сделки нигде не фиксируются. Агрохолдинги работают с той землей, которую приобрели по чистой сделке, а скупленные паи у них лежат пока невостребованным грузом.

- Но право дарения законно?

- Право законно, однако если лицо, претендующее на этот пай, сможет в суде доказать, что земельный участок не дарился (дарение - сделка безвозмездная), а за него предоставлялось вознаграждение, то сделка будет признана ничтожной. А споры такие возникнут. Еще вопрос: как будет государство нарезать эти паи, как распределять между другими участниками? Они ведь не землю покупают, а право ее выделить. Вы купили автомобиль - он под окном. Вы купили пай - это ничто, вы не можете показать пальцем: вот моя собственность.

- Какая часть паев свободно обращается на рынке?

- Я не могу назвать цифру и не могу считать это оборотом рынка, потому что законности в этих сделках мало, динамики, реально отражающей картину, на сером рынке нет. С 2005 года активным участником рынка сельхозземель станет государство.

- Ощущается ли интерес бизнеса к собственности на землю?

- Наиболее привлекательный пока сектор - под строительство. Он востребован там, где идет бурное развитие: вокруг Екатеринбурга, Первоуральска, Сысерти. А земли сельхозназначения востребованы только крупными сельхозпредприятиями. Узок их круг... Пока крупных проектов, предложений от бизнеса нет. Я объясняю это тем, что в земли придется значительно вложиться, а отдачу получишь через несколько лет. К тому же промышленные предприятия сегодня более устойчивы и привлекательны для инвестиций, чем сельские.

- Готовы ли мы к рынку технически? Вся ли земля описана?

- С этим проблема. Если бы у нас все участки были поставлены на кадастровый учет, плюс в каждом муниципальном образовании был бы план генерального развития, утверждены строительные регламенты, мы бы земельные участки оформляли в течение одного-двух месяцев. Поскольку этого нет, самое большое время при оформлении земли отнимают именно эти вопросы. Сведения о том, какие категории земель имеются на территории Свердловской области, давным-давно сформированы в земельных комитетах. Вопрос в другом: весь массив сельхозугодий надо поделить на участки и каждый описать. С этой работой сложно, поскольку на территории области миллион двести участков. На оформление проекта границ, межевание каждого участка уходит до четырех месяцев. В области принята программа создания автоматизированного кадастра. Значительную часть средств в соответствии с концепцией развития земельной реформы на территории области до 2007 года мы перебросим на межевание и оформление сельхозземель: у села нет ресурсов оплатить расходы на ее описание и межевание.

- Сколько времени оформляется участок?

- Под строительство - от полугода до года, остальные виды землепользования - от 3 до 6 месяцев. Многое зависит от муниципальных образований - где очереди, где нет никого. С 31 августа действует разработанная министерством система выделения участков по принципу единого окна для всех категорий земли, это сократит сроки вдвое. Мы утвердили типовой порядок для всех муниципалитетов, подключили им в помощь областной центр технической инвентаризации.

Проблем сегодня две. Первая - сроки, и она должна разрешиться. Вторая - цена. Лица, оформляющие земельный участок, платят за межевание (физические - 2 - 3 тыс. рублей, юридические - больше), за постановку на кадастровый учет, за регистрацию прав учреждению юстиции. В среднем для пенсионера оформление участка обойдется в 5 тыс. рублей, для предпринимателя - в 20 тыс. рублей. Ряд услуг выполняется коммерческими структурами, и здесь государство не может влиять на цены. В едином окне мы устанавливаем систему льготных тарифов: для ветеранов и инвалидов ставки будут снижены вдвое.

- Почему не решается проблема ипотеки земель сельхозназначения - одного из важнейших механизмов привлечения капитала в АПК?

- По одной простой причине: до недавнего времени по закону об ипотеке было запрещено отдавать в залог земли сельхозназначения, а по закону об обороте сельхозземель - разрешено. Эту коллизию банки решали не в пользу лица, желающего сдать в залог земельный участок. С февраля 2004 года ипотека земель сельхозназначения разрешена, но пока не ясно, какие изменения на рынке это повлечет.

Екатеринбург