Долевка - наиболее выгодный механизм финансирования строительства, считает заместитель генерального директора ЗАО "Наш Дом" Андрей Озорнин

- Андрей Сергеевич, большинство дольщиков не преследуют инвестиционных целей, но вынуждены инвестировать строительство и нести связанные с этим риски. Как переломить эту ситуацию?

- Инвестиционный доход дольщиков состоит в разнице между объемом вложенных в долевое участие средств и рыночной стоимостью готового продукта. Премия за риск заложена в цене недвижимости, приобретаемой через долевку. Да, часть людей недовольна этим механизмом - они не хотят нести риски. Выбор у них есть, но он ограничен тем, что готовое первичное жилье на рынке значительно дороже, чем строящееся, и его мало: подавляющее большинство квартир раскупаются еще на стадии строительства. Переломить эту ситуацию - значит переломить рынок. Теоретически это возможно: продавать квартиры не на стадии строительства, а только по его окончании, по цене примерно на 30% выше. В этом случае мы отсечем тех покупателей, которые согласны нести риски и хотят получать премию за риск. Но зачем? Долевая схема выгодна застройщикам, а значит, выгодна потребителям, поскольку благодаря ей на рынке появляется дефицитный сегодня продукт. Свободных денежных средств на рынке недостаточно, и если жилье перестанет строиться через долевку, объемы строительства обязательно упадут, а цены, напротив, подскочат. Строительный бизнес замрет.

- Как выйти из этого противоречия?

- Нужно, чтобы банки активнее кредитовали потребителей. Несмотря на то, что в последнее время мы ведем активные переговоры с банками, нам пока не удалось договориться о том, чтобы они кредитовали наших дольщиков. Возможно, процесс буксует, поскольку мы не хотим идти на уступки, а банки недостаточно гибко реагируют на наши предложения. Если начнут кредитовать под строящееся жилье, то определенный шаг навстречу доступности ипотеки будет сделан. А когда под ипотеку начнут выделяться денежные средства, можно будет проводить более активную строительную политику и в какой-то мере насытить рынок разнообразным жильем, в том числе и относительно дешевым.

- Почему сегодня так незначительны вложения в строительство со стороны институциональных инвесторов?

- На мой взгляд, их останавливают две вещи. Первое: недвижимость - особый продукт, сделки с которым регулируются и контролируются законодательством и государством. И пока все эти механизмы не отлажены, они не рискуют вкладываться. Второе: институциональные инвесторы пока не понимают законов рынка недвижимости. На рынке не хватает еще одного звена - управляющих компаний, которые могли бы подсказать, в какие объекты вкладывать, как распоряжаться средствами. Кроме того, необходимо развиваться самим институциональным инвесторам. Опыт Москвы показал: как только начался рост рынка недвижимости, стали создаваться интервальные ПИФы недвижимости. Со временем они появятся и у нас.