Вы, конечно, понимаете, что сделки на рынке недвижимости сложны и рискованны. Привлечение специализированного агентства существенно повышает цену сделки и все равно не гарантирует до конца ее "чистоту": так что агентствам не беспокоить... Тем более теперь, когда дело сделано и остались только формальности: за время естественного отбора "квартиры компромиссной мечты" вы столько всего узнали и стали почти профессиональным риэлтором! Да и продавец торопит, призывая обойтись без посредников. Впрочем, последнее обстоятельство - вовсе не стимул поспешить, а повод насторожиться. Несмотря на то что рынок жилья становится все более цивилизованным, риск попасться на удочку мошенников был, есть и будет.

В тисках эмоций

Сразу оговорюсь, что лично мне довелось последовательно участвовать в трех сделках на рынке недвижимости: покупке квартиры - ее продаже - покупке новой квартиры. И только одна из них, самая первая, далась мне абсолютно легко. С одной стороны, дилетантам всегда везет. С другой, и это, пожалуй, главное, - та первая квартира покупалась в далеком 1995 году по облигациям первого (и, увы, последнего!) областного жилищного займа, то есть у государства и по государственным ценам. Тогда, если кто помнит, существовал валютный коридор и доллары были дешевыми - по 4500 рублей (в сегодняшних ценах с учетом деноминации это было бы 4,50). И тогда почему-то легко давали кредиты на покупку жилья. Так вот в те славные времена я много-много раз (квартира приобреталась в рассрочку) ездил на трамвае в уполномоченный банк, покупал облигации, возил их на экспертизу к застройщику, после чего застройщик давал очередную бумажку, в которой было написано, что теперь в моей квартире куплено уже не 5, а скажем, 6,9 или 8,5 квадратных метров. Дом строился быстро, бумаги оформлялись еще быстрее. Все шло как по маслу. А на мелкие проблемы я, свежеиспеченный екатеринбуржец, просто не обращал внимания. Хотя теперь понимаю, что зря! Один пример: в квартире по договору должно было быть 50,2 "квадрата" общей площади. За них я и заплатил. А в справке БТИ значилось уже 47,6 метра! На мой вопрос к застройщикам ответ был краток и бесхитростен: "БТИ считает по-другому"... Впрочем, я отвлекся. Возвращаясь к сделке, скажу: я сам тогда с пакетом документов от застройщика умудрился быстро и без проблем собрать все необходимые справки в инстанциях по списку. И пришел получать свидетельство собственности на квартиру в городскую администрацию. Заплатив очередной сбор, в сумме превышающий комиссии за все справки, я предстал перед комиссией, восседавшей за столом с красным сукном, и эта комиссия мне торжественно объявила, что городская власть изыскала-таки возможность выделить мне двухкомнатную квартиру в доме по адресу...

Когда в 2000 году пришло время "расширяться", я был уверен, что мне удастся все вновь сделать самому. Но первый же шаг оказался неудачным: все мои бумаги теперь оказались неправильными, как их переоформить, никто не знает, и вообще нужна новая справка из БТИ. А там очередь на замеры чуть ли не на год вперед. И все хотят моих денег за срочность. А денег жалко! Опросив коллег, я нашел агентство, которое работает только со "своими", и доверил ему свою судьбу. Агентство заключило договор, быстро прислало ко мне милую девушку из БТИ - для замеров. В новой справке БТИ площадь еще уменьшилась - до 46,3 "квадрата". Пропажу полутора метров сотрудники БТИ объяснили техническим прогрессом: раньше, мол, рулеткой мерили, а теперь лазером! Вслед за лазером и прогрессом на объект нахлынули потенциальные покупатели.

...Покупатели все были странные. Как на подбор. Придирались ко всему. Требовали снизить цену. И не собирались ничего покупать, туманно обещая подумать. "Вы квартиру еще не продали?!" - едва не рыдала в трубку молодая женщина и умоляла подождать до завтра. Первая нормальная! - обрадовался я. А назавтра, по-хозяйски осмотрев квартиру и сделав замечание по цене (слишком дешево! У нее соседка купила в нашем подъезде однокомнатную почти по такой же цене!), резюмировала: деньги у нее будут через два года (муж на северах батрачит). "Так вы ее пока сдадите? Или мне въезжать, а потом рассчитаемся?" - продолжала она уже законченные с моей стороны переговоры. Но больше всех меня поразила женщина из соседнего подъезда. "Я вас знаю! Я же не квартиру покупаю, а людей. Главное, чтобы человек был порядочный! Я сама юрист! Я в правительстве работаю! Я покупаю! Снимайте с продажи!". Я, как дурак, поверил женщине. Квартиру с продажи снял, всех других покупателей "отшил" (вернее, перестал принимать сумасшедших на экскурсию), документы оформил, послезавтра - сделка. А женщина как-то запропала, хотя раньше каждый день звонила и заходила, чтобы уточнить: а сантехника останется? а стеклопакеты из окон не вывезете? а розетки-выключатели оставите? Звоню ей накануне сделки: все остается в силе? А она: цену хочу в два раза ниже, расчеты долларами не через банк, никаких агентств... И вообще я сегодня к детям переезжаю - вот и машина под окнами стоит, вещи гружу, некогда мне больше разговаривать! Выглядываю во двор: ни машины, ни вещей... Сделка сорвалась. Когда я пришел к своему агенту снова ставить квартиру на продажу, он буднично попенял мне (он ведь предупреждал, что не надо пока снимать с продажи. Да и задаток с женщины не стали брать, зачем - соседи ведь?). И добавил уныло: в вашем доме на продажу выставлены еще три такие же квартиры и все на втором этаже - придется снижать цену.

Квартиру мы в итоге продали. Очень удачно, по той самой цене, по которой хотели. Все документы-очереди взял на себя агент, который сделал все в лучшем виде! Он же, кстати, весьма профессионально ставил на место слишком активных и подозрительно требовательных покупателей, пока методом естественного отбора не выбрал того, кому мы продадим квартиру именно на наших условиях. Только риэлторы имеют навыки психологического подавления этих ужасных личностей, которые прижимают вас к стенке многочисленными придирками, чтобы снизить цену. Впрочем, сделка по продаже квартиры произошла только через полгода после начала эпопеи и, понятно, что за это время было разное. Иногда мне казалось, что агент не делает ничего. Иногда - что он слишком активен: однажды за вечер он расклеил в округе аж 100 объявлений (я проверил, чтобы убедиться, что объявление висит не только на моем подъезде и соседних), и люди звонили и шли до полуночи: все же хотят, чтобы мама, брат, родственники жили рядом... Так что несмотря на массу противоречивых эмоций, в тисках которых я пребываю до сих пор, моя позиция однозначна: нужно иметь дело с агентством. Только оно сведет к минимуму риски и обеспечит соблюдение технологии, хотя и не даст абсолютных гарантий. Так как агентство ежедневно отслеживает ситуацию на рынке, оно знает, как сделать все быстро и четко именно здесь и сейчас. И знает, к кому обратиться, чтобы было еще быстрее. Но агентство тоже нуждается в контроле и проверке. Вы должны напоминать ему, что за свои деньги ждете профессиональной и быстрой работы. Как будто вы одни на всем белом свете!

Вы только спросите своих друзей, родственников, коллег - вам понарасскажут ТАКОГО! Общение с риэлтором, пусть даже на уровне минимальных консультаций и помощи в оформлении договора, всегда пригодится. Это мнение, выведенное опытным путем и проверенное на друзьях, родственниках, коллегах.

Проверьте себя

Впрочем, в том, что риэлторов недолюбливают, они виноваты сами. В отношениях с потенциальными клиентами они слишком активны и даже навязчивы. А вот если обратиться за советом по телефону, то они слишком явно демонстрируют нежелание общаться. Готовя этот материал, я пытался выпросить у нескольких агентств профессиональный совет, но... "директора пока нет", "звоните Сергею Петровичу". (А телефон Сергея Петровича занят всегда. Когда я дозвонился и объяснил, чего хочу, Сергей Петрович обещал подумать и перезвонить. Понятно, не перезвонил. А я до него больше не дозвонился.) Кстати, когда вы будете звонить своему агенту, которого вы, между прочим, наняли на работу, его офисный телефон непременно будет или занят, или молчать. А по сотовому он будет повторять как мантру: "Я на сделке! Перезвоните через два часа!".

Поэтому неудивительно, что вам захочется обойтись без агентств. Давайте попробуем. Модно говоря, смоделируем ситуацию. Готовы к мозговому штурму на тему "Управление проектами"?

Итак, тест. Вам не понадобятся ни ручка, ни бумага. Все, что требуется, мысленно отвечать "да" или "нет". Уверены ли вы на 100 процентов, что:

- даете задаток за квартиру тому человеку, за которого он себя выдает, и он не скроется с деньгами в неизвестном направлении?

- вам известна реальная история квартиры по собственникам и вы точно знаете, что они не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере?

- паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и имеются в наличии на момент ее совершения?

Это, конечно, не все самые важные вопросы, но - минимальная база, без которой не имеет смысла двигаться дальше на рынок, где любой шаг в подтверждение серьезности ваших намерений должен поддерживаться финансово, а именно через задаток. Размер его не так уж и велик: иногда достаточно 500 долларов, иногда 1000, но и эти деньги терять глупо. Опять же вы должны быть уверены, что, отдавая документы на регистрацию в учреждение юстиции, не услышите: "Квартира обременена". Я такое слышал. На мою сентенцию "Так ваши же специалисты все проверяли, да и деньги уже у продавца, а он в Москву уехал жить и его теперь не найти..." милая девушка (они там все - милые) бесстрастно ответила: "Деньги в сделке - не главное! Главное - документы!". А вы, интересно, как думали?

Продолжим, однако, тест. Знаете ли вы:

- где и в каких условиях живут люди, ранее выбывшие из квартиры? (Другими словами, не вернется ли через год в квартиру ее законный житель, находящийся сейчас в заграничной командировке или в армии?)

- не было ли у жильцов проблем с правоохранительными органами?

- как (по какой процедуре, в какой последовательности и в каком банке) проводятся расчеты? Сможете ли вы произвести их самостоятельно?

- какие налоги нужно заплатить, как избежать их или сократить те, которые возникнут по результатам сделки?

И еще. Можете ли вы проверить и гарантировать сами себе подлинность всех документов (в том числе правоустанавливающих, БТИ, налоговых органов и т.п.), собранных сейчас и использованных в предыдущих сделках? Нет ли нарушений прав несовершеннолетних? Все ли разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом? Получены ли все необходимые согласия (супругов, детей, наследников, зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки? Не угрожает ли дому снос или ремонт (или потоп от всегда пьяного соседа сверху)? Уверены ли вы, что после подписания договора комплектация квартиры не изменится, что из нее не вывезут электрику, санфаянс, двери и встроенные по проекту шкафы? Останется ли в квартире телефон, за наличие которого вам предлагают отдельную надбавку в цене?

Если на все вопросы вы ответили утвердительно, значит, вы сотрудник агентства недвижимости или талантливый дилетант. И вам ни к чему помощь со стороны. Если же вы ответили в основном "нет", то без помощи агентства, увы, не обойтись. Осталось его выбрать. Как? Очень просто - проанализировав опыт и репутацию претендентов. Так что следующий этап: социологический опрос тех, кто уже справил новоселье. Но это - уже ваш будущий опыт.

P.S. Вот так всегда! - скажет раздраженный читатель. - Сначала думаешь, что знаешь все, а потом, когда узнаешь что-то новое, понимаешь: не знаешь ничего! И как жить дальше?!

Упрек в общем-то справедливый. Но по журнальной статье жизнь, увы, не выстроишь. Все равно многое придется делать самому. Но зато каких-то ошибок, уверен, удастся избежать. А это - экономия сил, времени, эмоций, денег. То есть результат.