В начале ноября проблемы строительного бизнеса в Перми оказались в центре всеобщего внимания. Руководство московской компании DVI заявило: чтобы оформить разрешение на строительство торгового центра "Столица", оно вынуждено было по требованию мэрии перечислить 19 млн рублей во внебюджетный фонд города. Конфликт стал следствием инициативы мэрии. Напомним, администрация Перми провозгласила трехмесячную амнистию на незаконно возведенные строения: застройщики должны за это время оформить все документы. При этом подчеркивалось, что дополнительных штрафных санкций не последует (см. "Э-У" 41 от 01.11.04 "Экологи добились сноса супермаркета"). Комментируя ситуацию, заместитель губернатора Пермской области Николай Бухвалов подчеркнул: "Когда факт выдачи разрешения увязывается с участием инвестора в фонде развития инфраструктуры - это совершенно неправильная позиция. В этом мнение областной администрации кардинально отличается от мнения городской".

Особый смысл скандалу придает тот факт, что в последнее полугодие команда нового губернатора Пермской области Олега Чиркунова активно привлекает в строительный сектор региона московских инвесторов.

Активное начало

В начале лета Олег Чиркунов и Николай Бухвалов заявили о необходимости срочной активизации строительства, и в первую очередь жилищного. Это вполне объяснимо: строительный комплекс в Прикамье - аутсайдер на фоне соседей по Уралу.

В 2003 году ввод жилья на душу населения в Перми был меньше, чем в соседних Екатеринбурге и Челябинске, в 1,7 - 2 раза. Отставание в развитии стройиндустрии впечатляет еще сильнее. Если в Свердловской области годовой объем произведенных стройматериалов оценивается в 18 млрд рублей, то в Пермской - только в 4 миллиарда. Существует и технологическая отсталость: основу жилищного строительства здесь составляют панель и кирпич, в то время как в других регионах уже перешли на каркасные и монолитные технологии. И последний штрих: по словам председателя правления Пермской областной организации Союза архитекторов России Сергея Шамарина, местные архитекторы никогда не побеждали в общероссийских конкурсах. Другим регионам, той же Свердловской области, призы престижных конкурсов и фестивалей достаются регулярно.

Новая губернаторская команда не могла этого не видеть. И летом этого года она поставила генеральную задачу: если сегодня ежегодный объем строительства составляет около 300 тыс. кв. метров, то через несколько лет он должен достичь миллиона метров.

Провозглашен переход к комплексной застройке новых микрорайонов, определены территории, готовится проектная документация. Планируется, что новые микрорайоны примут жителей уже через три года. Активизировался и законотворческий процесс. Как рассказал Равкат Разутдинов, генеральный директор ОАО "Пермтрансжелезобетон" и депутат областного Законодательного собрания, нынешней осенью принят закон "О содействии жилищному строительству", предусматривающий создание для этих целей особого бюджета. В будущем году почти 2% консолидированного областного бюджета (200 млн рублей) будет потрачено на отселение из ветхого и аварийного жилья, то есть освобождение площадей под новую застройку и сооружение инженерных коммуникаций. Большое внимание в законе уделено разработке градостроительной документации и упрощению разрешительных процедур.

Шоковая терапия

Среди губернаторских инициатив, которые бизнес в целом оценивает положительно, новизной и неоднозначностью выделяется одна. Местным участникам рынка дали понять: областные власти приложат максимум усилий для привлечения в регион инорегиональных застройщиков и инвесторов, а именно - московские строительные компании. Может, чиновники и искали причины отставания отрасли в работе собственных предшественников, но о результатах этих изысканий предпочли умолчать. Зато высказывания о необходимом подъеме строительства в регионе логично перетекли в критику местных застройщиков и проектировщиков, суть которой в том, что они не справятся с поставленной задачей.

В начале осени в Перми прошли презентации нескольких столичных застройщиков, а в октябре в СМИ появилась информация о том, что московское ЗАО "Стройинвестрегион" уже в будущем году готово начать комплексное возведение нескольких микрорайонов. Компания намерена инвестировать в стройку около миллиарда рублей и к 2006 году выйти на объемы ввода жилья в 100 тыс. кв. метров ежегодно, то есть претендует на треть нынешнего строительного рынка Перми. И это только начало: ожидается, что в ближайшее время в Перми появится еще две московские компании: НПО "Космос" и "Собор-СМ".

Региональные производители стройматериалов от грядущих перемен в восторге. Им все равно, кто будет строить: местные или москвичи. Главное, что рынок сбыта существенно вырастет. Многие предприятия стройиндустрии запланировали на ближайшее время существенное увеличение объемов производства, по некоторым позициям - вдвое и более. При этом менеджмент предприятий просит не разглашать информацию о видах продукции и объемах: все пытаются сохранить в тайне собственные рецепты завоевания солидных московских покупателей.

Ревность провинциалов

Реакция местных застройщиков варьируется от нейтральной до резко негативной. Их можно понять. Если в регион придут только инвестиции, местным застройщикам можно радоваться. Но поскольку речь идет о комплексной застройке, долгосрочных проектах, москвичам выгоднее будет создать на местах собственные подрядные структуры, чем работать по аутсорсингу и делиться с пермяками прибылью. Такой исход событий станет для региональных застройщиков крайне неприятным.

Если комплексную застройку микрорайонов отдадут на откуп москвичам, то от всех прочих положительных нововведений местным строителям будет мало толку. У большинства застройщиков возникает вопрос: как власти собираются заманивать москвичей на слаборазвитый даже по уральским меркам региональный рынок? Рентабельность строительства в Перми колеблется от 8 до 20%. А солидные московские компании не станут работать с отдачей меньше, чем в 50%, уверен заместитель генерального директора ОАО "Строительно-монтажный трест 14" Александр Алексеев. Конечно, в последнее время столичный рынок все больше насыщается, что заставляет московских инвесторов и застройщиков пристальнее присматриваться к региональным полям. Но если брать во внимание только этот факт, федералы в первую очередь должны были прийти на наиболее доходный рынок Екатеринбурга или динамично развивающийся тюменский, но никак не в стагнирующую последние годы Пермь.

Вывод напрашивается сам собой. Чтобы инвесторы пришли, властям придется создать им тепличные условия: ускорить прохождение разрешительных процедур (москвичи приучены к быстрой стройке и высокой ликвидности вложений), проинвестировать инженерные коммуникации (чтобы обеспечить маржу, которая москвичей устроит) и так далее. Это дает повод местным строителям недоумевать: "Нам говорят - вы не можете, поэтому будем приглашать со стороны. Мы не можем, потому что не создаются условия, в которых серьезно вырастут объемы строительства. Но если власти все-таки располагают ресурсами для того, чтобы создать такие условия столичным инвесторам, может, стоит предложить то же и местным? А уже потом делать выводы о том, справятся пермские строители с поставленной задачей или нет", - говорит генеральный директор ОАО "Стройпанелькомплект" Виктор Суетин.

Есть и другая точка зрения. По словам генерального директора строительной группы "Камская Долина" Андрея Гладикова, объем территорий, запланированных под комплексную застройку - почти 2 млн кв. метров жилья - позволяет без проблем загрузить работой и местных застройщиков, и инорегиональных. Одним только местным застройщикам такой масштаб не по силам. Но подобные территории не будут выделяться постоянно. Смогут ли пермские застройщики конкурировать с финансово и технологически более сильными москвичами, когда массовая застройка вновь сократится, а столичные игроки прочно закрепятся на рынке?

Перспективы и опасения

Состоится ли массовый приход московских инвесторов в регион - пока неизвестно. Первая из проблем, с которой столкнутся и приглашающие (областная администрация), и приглашенные (москвичи) - землеотводы. Несмотря на то, что территории под новую комплексную застройку определены, выделением конкретных участков и оформлением документации будет заниматься муниципалитет: земля принадлежит ему. Как показывает практика, это чревато и затягиванием сроков, и дополнительными обременениями. Уже примера DVI достаточно для того, чтобы если не отпугнуть инвесторов окончательно, то заставить призадуматься. Муниципалитет в открытую не сказал "нет" губернаторским инициативам, но и "да" говорить не торопится. Очевидно: мэрским чиновникам выгоднее отдавать небольшие земельные участки и доить инвесторов по одному, чем расстаться с большой территорией под пристальным взглядом областных властей.

Предположим, эту проблему удастся решить. Возникает следующая: как соблюсти интересы собственных строителей? Ведь максимально возможные объемы работ должны доставаться им, исходя хотя бы из необходимости налоговых отчислений и наполнения бюджета. Важно сохранить баланс: привлечь инвесторов, но при этом не дать им задавить местных застройщиков. Единственно верный принцип привлечения инвестиций сформулировал директор ООО "Каматрансстрой плюс" Сергей Семушин: власти должны создать такие условия, при которых инвестиционный проект приносил бы максимальную прибыль вне зависимости от того, внешним или внутренним является источник инвестиций. Поэтому мнение застройщиков о том, что сначала нужно создать тепличные условия местным компаниям, а уже потом при необходимости специально зазывать строителей из столицы, представляется вполне обоснованным.

Сделаем еще одно допущение: пусть баланс интересов соблюден - работой загружены и местные компании, и заезжие. Будет ли это благом для местного рынка? Не факт. Сама по себе идея открытия регионального строительного рынка для инорегиональных инвесторов - вне критики. Это действительно положительный шаг, который обязан привести к увеличению объемов строительства, росту конкуренции, а рано или поздно - к снижению (стабилизации) цен. Настораживают небывалые запланированные объемы и особенно темпы строительства.

Слишком хорошо - тоже плохо

Несмотря на огромный дефицит недвижимости, предложение, существующее на пермском рынке, отстает от платежеспособного спроса ненамного (цены на жилье в Перми очень высоки - около 20 тыс. за кв. метр: почти как в Екатеринбурге). Даже 100 тыс. метров, которые собирается вводить "Стройинвестрегион", - уже испытание на прочность для рынка. Стоит ли говорить о двух миллионах за несколько лет? Откуда возьмутся покупатели? Если учесть, что ипотека в регионе пребывает в зачаточном состоянии (областным ипотечным фондом за год выдано всего 150 кредитов), перспектива обвала рынка становится не такой уж невероятной. Есть и еще один фактор: пермские строители не в шутку, а всерьез соотносят платежеспособный спрос на недвижимость со стоимостью барреля нефти. "Генеральный инвестор" региона - структуры ЛУКОЙЛа. Что станет с проектируемыми сегодня жилыми массивами, если конъюнктура изменится?

Наконец, непонятно, откуда возьмутся рабочие руки. Некоторый кадровый голод строители испытывают уже сейчас. А при таком значительном увеличении, кроме как неквалифицированными гастарбайтерами, расширять ряды будет некем.

Так что определенный скепсис застройщиков имеет право на существование. По их мнению, темпы строительства надо наращивать постепенно. Создавать условия, выгодные местному бизнесу, и только потом при необходимости приглашать сторонних застройщиков. Параллельно - развивать ипотеку, а выделенные под застройки огромные площади осваивать постепенно. Такая программа выглядит менее рискованной. Но администрация Чиркунова, видимо, хочет решить проблему рывком. Неизвестно, как это отразится на пермском рынке недвижимости, но то, что инициативы властей интересны рынку Урала в целом - факт. Пермь становится испытательным полигоном нового и достаточно смелого подхода к стимулированию строительного рынка. И власти, и застройщики в соседних регионах смогут использовать позитивный опыт Прикамья, избежав негатива.

Пермь