Движение по инерции

Михаил Хайкин
6 декабря 2004, 00:00
  Урал

Спрос на рынке недвижимости стремительно нарастает. Между тем возможности строительных компаний ограничены. Стараясь заполнить пробел на рынке коммерческой недвижимости, застройщики снижают долю строительства жилья

Рынок первичной недвижимости отличается двумя качествами: с одной стороны, он предсказуем, с другой - нечувствителен к текущим экономическим изменениям. Причина - в высокой инерционности строительства. Застройщики, например, только сегодня реагируют на спрос, возникший в 2001 - 2002 годах на коммерческую недвижимость и жилье улучшенной планировки. Рост доходов населения, появление ипотечных программ, усиление интереса к жилью как к средству инвестирования лишь увеличивают разрыв между спросом и предложением. Так, по данным аналитического центра компании "Камская долина", спрос на рынке первичного жилья Перми по итогам третьего квартала 2004 года опережал предложение в 1,35 раза.

В статье "Много бума из ничего" (см. "Э-У" 25 от 05.07.04) мы выявили основные тенденции, которые будут свойственны рынку первичной жилой и коммерческой недвижимости в 2004 - 2005 годах. Работа показала: основным препятствием для анализа строительного рынка становится его непрозрачность, по сути - несформированность. Кругозор застройщиков зачастую ограничивается рамками сектора, в котором они работают. Ликвидировать информационный пробел путем полного и всестороннего анализа всех составляющих строительной отрасли, начиная от жилищного строительства и заканчивая сегментами промышленной недвижимости и дорожного строительства, - основная задача проекта, запланированного АЦ "Эксперт-Урал" на февраль - март следующего года.

Попытаемся на основе показателей крупнейших застройщиков Уральского региона по итогам первого полугодия 2004 года охарактеризовать особенности развития рынка недвижимости в заканчивающемся году.

Коммерческий поток

Основные объемы ввода недвижимости приходятся на второй-третий квартал года, поэтому ранжировать застройщиков по итогам первого полугодия мы сочли некорректным. Тем не менее информация, полученная от ведущих строительных компаний Уральского региона, позволила оценить динамику развития первичного рынка недвижимости, причем наша оценка в целом совпала с оценками экспертов и самих участников.

По информации 11 застройщиков Уральского региона, наибольшими темпами развивался сектор коммерческой недвижимости: объем ввода здесь увеличился в 5,6 раза по сравнению с первым полугодием 2003 года. Объяснить подобную динамику можно тем, что на волне интереса, поднятого федеральными ритейлорами, на местах бурно стал формироваться платежеспособный спрос на качественную недвижимость с высокими потребительскими свойствами.

Повышение требований к качеству строящихся офисов стало устоявшейся тенденцией 2004 года. Опрос застройщиков показал: объекты офисной недвижимости в основном обладают такими инфраструктурными составляющими, как каналы телефонной связи, счетчики воды и автономные котельные.

Активное строительство торговых центров и офисных зданий высокого класса ведется не только в Екатеринбурге и Челябинске, где эта тенденция в последнее время стала нормой, но и в Тюмени ("Тюмень-Плаза", "Квартал 12", "Гудвин" и т.д.), а также в Перми ("Столица", боулинг-центры в микрорайонах Балатово и Парковый, "Metro Cash & Сarry"). По данным участников нашего исследования, общая площадь 25 строящихся объектов коммерческой недвижимости составляет более 150 тыс. кв. метров.

Однако вряд ли нынешние темпы строительства бизнес-сооружений удовлетворят ажиотажный спрос. Несмотря на более чем благоприятную конъюнктуру рынка и расширение городов, отдающих под застройку обширные территории (как, например, в Тюмени), росту темпов строительства мешают старые проблемы: землеотводы, несовершенство законодательства, отсутствие оборудованных площадок и т.д. (см. многочисленные публикации в "Э-У" за 2004 год: 25, 26, 29 - 30, 38, 45). Остановимся на двух. Решение первой проблемы - отсутствия у муниципальной власти стратегических планов развития городов - не за горами: крупнейшие областные центры Урала намерены принять подобные планы уже в следующем году. Другое препятствие - недостаток практики управления крупными коммерческими объектами - преодолимо только путем наработки собственного опыта. По этой причине многие застройщики отказываются от оригинальных проектов, таких как строительство аквапарков, способных привнести новизну в город и повлиять на качество жизни в нем. "На рынке только начинают появляться грамотные компании, способные эффективно управлять построенными комплексами", - говорит заместитель генерального директора ОАО "Пермглавснаб" Владимир Занин.

Жилье: минус ипотека плюс инвесторы

Бурный рост строительства коммерческих объектов не мог не сказаться на рынке жилищного строительства. Если доля коммерческой недвижимости по итогам первого полугодия-2004 увеличилась на 2%, то жилья - упала на сопоставимую величину.

Еще в 2003 году начался уход застройщиков из сегментов элитного жилья в более низкие ценовые ниши. В первом полугодии-2004 объем ввода жилья улучшенной планировки составил 36,6 тыс. кв. м против 21,3 тыс. кв. м элитного жилья. Снижение доли элитного жилья вызвано увеличением платежеспособного спроса со стороны более широких слоев населения.

Рост спроса стимулируется ипотекой. Ее развитие в совокупности с удорожанием основных строительных материалов, в основном металла и железобетонных изделий, спровоцировало повышение цен на жилье во всех крупнейших городах Урала. За девять месяцев текущего года рост цены квадратного метра первичного жилья составил в Екатеринбурге 35%, в Перми - 34%, Челябинске - 40%, Тюмени - 30%. "Хотя все и говорят о необходимости создания схем, делающих покупку жилья доступной большему количеству людей, - говорит Владимир Занин, - государство несколько сдерживает развитие ипотеки. Строительная отрасль не готова обеспечить растущий спрос, что приводит к стремительному росту цен на жилье".

Помимо ипотеки в 2004 году развивались новые формы инвестирования в жилищное строительство. Так, в Тюмени, где последнее время активно идет индивидуальное строительство (по данным консалтинговой группы "Лекс", на юге Тюменской области в 2003 году на тысячу жителей приходилось 119 кв. метров индивидуальных жилых домов, что в 1,8 раза больше, чем в Челябинской и Свердловской областях, и в 2,3 раза - чем в ХМАО), действия муниципальной власти направлены на помощь в подводе к строительным участкам инженерных коммуникаций. Еже-годно на эту программу тратится свыше 1 млрд рублей.

Другая разновидность инвесторов - крупные предприятия, строящие жилье для своих сотрудников. Подобные программы имеют Первоуральский новотрубный завод, Синарский трубный и динасовый заводы (Свердловская область).

Еще одна привлекательная форма инвестирования в строительство - создание паевых фондов: их плюс в относительно небольшом, от 50 тыс. рублей, взносе. Однако подобные фонды созданы пока только в Москве.

2004 год стал для уральских застройщиков годом внедрения новых технологий - об этом заявили 8 из 11 опрошенных компаний. Есть некоторое отставание крупнейших уральских городов от Екатеринбурга. Если в Перми, Тюмени и Челябинске монолитное строительство встречается достаточно редко, основной материал - кирпич, то в Екатеринбурге идет освоение новых технологий: "куб-2,5", "чебоксарской" системы, несъемной опалубки. Компания NOVA-Строй внедрила новый тип трехслойных стеновых панелей, разработанных институтом УралНИИАС.

Продолжительная благоприятная конъюнктура на рынке первичной недвижимости позволила застройщикам получить необходимый опыт ведения бизнеса. Решение законодательных проблем в результате принятия Жилищного кодекса, ипотечных законопроектов и генеральных планов развития городов обеспечат дальнейший рост в строительном секторе. Но нужно помнить, что привлечение новых масштабных инвесторов невозможно без повышения прозрачности бизнеса.