Вторжилье

Михаил Хайкин
21 марта 2005, 00:00
  Урал

Принятие "жилищного пакета" законопроектов - необходимый шаг для решения квартирного вопроса. Но в ближайшей перспективе ответом на него будет эскалация цен, особенно - на вторичном рынке

Весь 2004 год рынок недвижимости жил ожиданием нового законодательства: оно должно было сделать жилье более доступным. Решение жилищного вопроса давно переросло в одну из основных задач социальной политики государства. И вот с 1 января 2005 года "жилищный пакет" вступил в действие. Надежды игроков рынка сменились вдумчивым молчанием, а затем трезвыми оценками: в ближайшее время кардинальных изменений на рынке недвижимости не произойдет.

Не будем подробно касаться достоинств и недостатков нового пакета законов: мы уже рассматривали некоторые аспекты этой темы (см. ст. "Построить застройщика", "Э-У" 4 от 31.01.05; "Неприступное жилье", "Э-У" 9 от 07.03.05) и вернемся к ней еще не раз. Здесь напомним, что в долгосрочном периоде пакет призван решить две основные задачи: увеличить объем частных инвестиций в строительство за счет развития доступных финансовых инструментов (ипотечных кредитов, жилищных облигаций) и повысить прозрачность строительной отрасли. В ближайшей перспективе это означает сиюминутное стимулирование спроса путем развития ипотеки без серьезного увеличения объемов строительства, а значит, увеличение дефицита жилья и дальнейший рост цен. Иными словами, в 2005 году сохранятся тенденции, набравшие силу за 2004-й.

Высота квадратного метра

В целом по России в 2004 году цены на недвижимость выросли на 20-25%. Средний рост цен на квадратный метр жилья в пяти крупнейших городах Урала (Екатеринбург, Челябинск, Пермь, Уфа, Тюмень) с учетом первичного и вторичного рынков составил 35,4%. Наибольший рост зафиксирован в Тюмени и Перми - 46,4% и 46,3% соответственно; наименьший в Екатеринбурге - 28,8%. В Челябинске цены выросли в среднем на 30,7%, в Уфе - на 33,9%.

В течение года рынок испытывал влияние трех глобальных тенденций: инфляции на рынке металла и строительных материалов; развития ипотечного кредитования; падения курса доллара на фоне нестабильности в банковском секторе и поиска альтернативных инструментов сбережения средств населением. Их влияние четко просматривается на примере поквартальной динамики цен на квадратный метр жилья. Так, самый резкий рост наблюдался во втором и третьем квартале 2004 года: 11% и 14% соответственно. В первом случае реакция рынка была вызвана удорожанием металла на 12,5% и энергоносителей на 11,5%, что в свою очередь вызвало 9,6-процентную инфляцию на рынке строительных материалов. Во втором случае наблюдались более сложные процессы. Падение курса доллара и нестабильность в банковском секторе в середине года подняли интерес к недвижимости как объекту инвестиций. (К слову, в 2004 году доходность от вложений в американскую валюту была отрицательна, минус 6%, тогда как доходность вложений в недвижимость в городах Урала колебалась от 25 до 40%.) Кроме того, к середине года набрала ход ипотека. В целом объем ипотечного кредитования в пяти крупнейших городах Урала увеличился в 2004 году в 2,5 раза.

В силу несовершенства законодательной базы 97% выдаваемых ипотечных кредитов идут, однако, на покупку жилья на вторичном рынке. В результате если в начале года разница между средней ценой на вторичном и первичном рынках жилья составляла в пользу последнего в Перми - 14%, в Екатеринбурге - 15%, то к концу года она сократилась в Перми до 2%, а в столице УрФО вторичное жилье обогнало новостройки на 6%. В городах, где стоимость жилья на вторичном рынке изначально превышала стоимость нового, разрыв за год еще увеличился: в Тюмени - с 13 до 24%, в Челябинске - с 7 до 14%. Общий рост цен по итогам 2004 года на первичном рынке Екатеринбурга составил 19%, Челябинска - 29%, Тюмени - 17,1%, Перми - 45%. На вторичном рынке этих городов - 46%, 38%, 24,5 и 63% соответственно. "Таково влияние ипотеки. Вторичное жилье покупают те, кому квартира необходима. Новое жилье, как правило, покупают либо инвесторы, либо люди, у которых уже есть квартира и они хотят улучшить жилищные условия", - говорит директор риэлторской компании "XXI век" (Тюмень) Роман Садовой.

Структура спроса в 2004 году существенных изменений не претерпела. Об этом свидетельствует динамика цен на жилье различных категорий. Наибольшей популярностью пользовались квартиры маленькой площади: их общая стоимость ниже за счет метража. По данным ООО "Челинформцентр", в 2004 году рост цены квадратного метра в 1-комнатной квартире в Челябинске составил 36%. Агентство "Тюменская недвижимость" зафиксировало в этом городе увеличение цены за метр в аналогичных квартирах на 50%. С точки зрения категорий качества крепнет спрос на типовое жилье и жилье улучшенной планировки. "Типовое жилье наиболее дешево из-за невысокого качества и географии застройки: оно строится в основном на окраинах города. Следовательно, такое жилье доступно большему количеству людей. Спрос гонит цены вверх, в Перми типовые квартиры подорожали на 26%. Цены на жилье улучшенной планировки зависят от роста доходов населения. Здесь динамика по году составила 17%", - говорит Вадим Сидоров, генеральный директор риэлтора-застройщика компании "Империал".

Существенный подъем цен на жилье за последние два года заставил государство искать пути регулирования рынка недвижимости, в результате весь прошлый год активно обсуждалась проблема доступности жилья.

Их дом - их крепость

В статье "Неприступное жилье" (см. "Э-У" 9 от 07.03.05) мы подробно рассматривали вопросы государственного регулирования рынка недвижимости. Теперь попытаемся с цифрами в руках разобраться, почему цены на жилье не упадут, а также сравним механизмы регулирования рынка у нас и за рубежом.

По данным мировой практики, доступным жилье станет тогда, когда стоимость одного квадратного метра не будет превышать полторы среднемесячные зарплаты. К этому показателю ближе всего Тюменская область: соотношение номинальной начисленной заработной платы к средней стоимости квадратного метра здесь равно 1,2. В остальных регионах Урала этот показатель варьируется от 2,4 (Челябинск) до 3,2 (Екатеринбург). Для сравнения: в Тель-Авиве, Варшаве и Праге, сопоставимых по численности населения и уровню деловой активности с Екатеринбургом, соотношение зарплаты к средней стоимости метра равно 1,9; 0,4 и 1,1 соответственно.

Кроме того, по данным статистики, средняя себестоимость строительства метра жилья в Екатеринбурге равна 7 тыс. рублей, а в Челябинске, например, - 10,5 тыс. рублей. Выходит, что в условиях дефицита, застройщики диктуют выгодную для себя цену и получают сверхприбыль. Однако на взгляд застройщиков, это только половина правды.

- Иногда возникает ненормальная ситуация, - рассказывает генеральный директор агентства недвижимости "Сан-Эксперт" (Уфа) Рустэм Камалов. - Из-за больших отчислений городу при строительстве в центре застройщик вынужден поднимать цену на строящееся жилье. Но при этом он повышает цену и на остальную недвижимость. Причем если цена квадратного метра в центре увеличилась на тысячу, то и на окраине она увеличится на тысячу. Это, естественно, бьет по менее обеспеченным слоям населения.

Статистика учитывает себестоимость строительно-монтажных работ, но не считает затрат застройщика на отчисления городу, обеспечение строительства инженерной инфраструктурой. Все это существенно повышает стоимость жилья и в конечном счете оплачивается потребителем. "Проекты не получаются баснословно доходными: 20 - 25% годовых - это та рентабельность, с которой в торговле даже связываться никто не будет. Другое дело, что в строительстве цена вопроса выше - другие объемы, другие прибыли", - утверждает Вадим Сидоров.

Единственный рыночный способ снижения цены жилья - увеличение объемов предложения. Общепризнанная норма: для сохранения равновесия на рынке недвижимости необходимо вводить 1 кв. метр на человека в год. В городах Урала этот показатель не превышает 0,7 кв. метра на человека. В тех же Тель-Авиве, Варшаве и Праге объемы ввода жилья на человека по итогам 2004 года составили 1,1; 0,34; 0,32 квадратных метра.

Жилье на тормозах

Темпы роста объемов строительства в крупнейших городах Урала не дают шанса надеяться на скорое изменение ситуации. За 2004 год максимальные темпы строительства зарегистрированы в Екатеринбурге - 20% к показателю 2003 года. На втором месте Тюмень: объем ввода жилья вырос по сравнению с 2003 годом на 14%. Следом идут Уфа - 12%, Пермь - 8,3% и Челябинск - 4%.

Сдерживают темпы строительства в основном два фактора. Первый - объективный: географические границы городов и нехватка пригодных строительных площадок. Преодолению его послужит принятие генеральных планов развития всеми крупными городами Урала. Так, "в Уфе сложилась уникальная ситуация, - рассказывает Рустэм Камалов. - Город со всех сторон ограничен реками, и площадок для строительства практически не осталось. Серьезно увеличить объемы строительства можно за счет присоединения отдаленных районов на другом берегу. В рамках генерального плана развития города идет строительство мостов и дорог в этих районах".

Второй тормоз - нехватка инвестиций. Для создания благоприятного инвестиционного климата необходимо и обязательно одно условие - прозрачность строительной отрасли. Нужно ввести прозрачные адекватные процедуры взаимоотношений застройщика с государством. Уфимская администрация, например, выпустила документ, в котором обязала девелоперов согласовывать затраты на стадии строительства, а по окончании проекта - делиться пополам прибылью. Естественно, подобные вещи отталкивают потенциальных инвесторов.

- Необходимы четкие правила игры и равные условия для всех. Сейчас непонятно, почему один застройщик имеет первоочередное право на получение землеотвода и право выбирать, где вести строительство, а другой должен довольствоваться тем, что дают. Так же нужно разделить ответственность за организацию инженерной инфраструктуры между застройщиком и муниципалитетом, - уверен Роман Садовой.

За рубежом составляющие благоприятного инвестиционного климата в строительстве - низкая процентная ставка по ипотечным кредитам, защита интересов инвесторов и жесткий контроль государства за деятельностью строительных компаний. На Кипре, например, процедура получения землеотвода идет через выкуп земли в частную собственность, рассказывает директор представительства строительной компании Leptos-Estate по Урало-Сибирскому региону Галина Еникеева, "при этом расходы на развитие инженерных сетей целиком ложатся на плечи застройщика. Более того, есть четкие нормативы по обеспечению жилья инфраструктурой. А защита интересов дольщика доходит до того, что если вы купили дом с видом на море, никто не имеет права строить напротив ваших окон".

Первый шаг на пути увеличения инвестиционной привлекательности строительства в России сделан - пакет жилищных законопроектов принят. Но участники рынка уверены: эффект появится нескоро.

- Жилищный пакет необходим. В нем действительно прописаны нормы, направленные на повышение прозрачности строительства. Но там абсолютно нет инструментов контроля за выполнением этих норм и непонятно, кто должен это делать. Мне, по крайней мере, ничего не известно о начале работ в этом направлении, - говорит Вадим Сидоров.

При этом новый пакет законов дает зеленый свет для применения доступных ипотечных схем в долевом строительстве, что означает рост платежеспособного спроса. В условиях сохранения дефицита на рынке жилья это неизбежно приведет к росту цен в 2005 году. По самым скромным прогнозам он составит 15%. "Если меры, принятые государством для увеличения объемов строительства и упрощения согласовательных процедур требуют длительной отработки и обкатки в условиях сложившегося рынка, то ипотека уже сейчас выходит на новый виток развития. Поэтому в 2005 году рост цен на жилье сохранится и составит порядка 20%", - прогнозирует генеральный директор компании "Пермская недвижимость" Дмитрий Першиков.

Развитие ипотеки станет основной тенденцией рынка недвижимости в ближайшие два года. Уже в 2005 году правительство рассчитывает построить за счет притока ипотечных инвестиций 37% жилья, а к 2010 году увеличить этот показатель до 50%. Но пока кредитные программы лишь подогревают вторичный рынок жилья, раздразнивая тем самым аппетиты застройщиков и риэлторов.

Благодарим за помощь в подготовке материала генерального директора ООО "Челинформцентр" Игоря Лазарева, консалтинговую группу "Лекс" и СК "Камская долина"