Ипотечные метры

9 мая 2005, 00:00
  Урал

Вопрос: как купить новую квартиру с помощью ипотечного кредита?

Видный западный психолог Абрахам Маслоу еще в 60-е годы прошлого века доказал прямую связь между характером человека и его домом. Людей, которые долго жили в "безобразных" домах, наблюдатели характеризовали как злобных и подозрительных, а жителей "прекрасных" домов - обаятельными, умными и искренними. С другой стороны, еще двадцать лет назад родоначальники популярной сейчас психологической школы - NLP (нейро-лингвистическое программирование) Ричард Бендлер и Джон Гриндер назвали едва ли не главной психологической проблемой человечества, уменьшающей долю отпущенного счастья, привычку "откладывать жизнь на завтра". Вот и получается, что невозможность улучшить собственные жилищные условия и откладывание решения этой проблемы "на завтра" лишает нас счастья уже сегодня. Выход - покупка квартиры с помощью ипотечного кредита. Этот вид кредита предполагает, что квартира находится в залоге (ипотеке) у банка до того момента, пока заемщик не выплатит кредит полностью.

Ипотека - признанный во всем мире инструмент. Так, в среднем в мире до 80% жилья покупается через ипотеку, а в некоторых странах и до 90%. И если для России прошлый год был скорее экспериментальным (обкатывались механизмы, совершенствовалось законодательство, банки выдавали кредиты с большой осторожностью, и в результате в Свердловской области было выдано около 600 кредитов), то нынешний станет первым годом ипотеки массовой.

Уметь считать

Сегодня банки выдвигают три основных требования к заемщику: наличие "на руках" 25 - 30% от стоимости будущей квартиры, заработную плату такую, чтобы платеж по кредиту составлял не более 40% от нее, и гарантию расчета по кредиту до достижения пенсионного возраста.

В среднем ставка рублевого ипотечного кредита - 15%, валютного - 12%.

Допустим, 2-комнатная квартира (не в центре) стоит 1 млн рублей, а сумма необходимого кредита (пусть будет по максимуму) - 700 тысяч. Вы берете кредит на 20 лет под 15% годовых. Ежемесячно вам придется выплачивать 9 тыс. рублей. Это цена аренды такой же двухкомнатной квартиры. И еще один важный факт. Никто не поручится, что цены на недвижимость в перспективе не будут расти. Так что и в этом случае вы - в плюсе.

Если брать приведенный выше пример, важно помнить, что помимо ежемесячных платежей по ипотечному кредиту вам придется понести дополнительные расходы при заключении самой сделки.

До получения ипотечного кредита придется разово раскошелиться на оплату:

услуги риэлторов - 3 - 4% от стоимости квартиры;

услуги оценщиков - от 2,6 - 3 тыс. рублей;

услуги страховой компании - 1,5% - 1,6% от суммы кредита, увеличенной на процентную ставку кредита либо 10%;

сбор за государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки - от 500 рублей;

оформление документов ипотечной сделки (справка из БТИ) - от 200 рублей;

пошлины за нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки, а также за нотариальное удостоверение необходимого количества копий - 1,0 - 1,5% от суммы сделки;

услуга банка по консультированию и предварительной квалификации заемщика - 300 - 1200 рублей;

услуга банка за оформление ипотечного кредита - 4 - 5 тыс. рублей.

В сумме получается немало: если взять в качестве примера все ту же условную квартиру стоимостью 1 млн рублей и сумму кредита в 700 тыс. рублей, к первоначальному взносу в триста тысяч придется добавить еще примерно 60 - 75 тысяч различных платежей и взносов. Правда, примерно половину упомянутой суммы пришлось бы заплатить и при покупке квартиры за полную стоимость, а не в кредит.

После получения кредита, помимо ежемесячных платежей по выплате долга и процентов, придется ежегодно вносить страховые платежи - 1,5% - 1,6% от остатка суммы кредита, увеличенной на 10% или 15% (так, при сумме кредита в 700 тыс. рублей страховой взнос берется с 700 000 + 700 000*0,1 = 770 000 рублей). В первый год эти платежи включаются в издержки на заключение сделки (т.е. в упомянутые выше 60 - 75 тыс. рублей) и составят примерно 12 - 13 тыс. рублей (для суммы кредита в 700 тысяч). Затем год от года сумма будет снижаться, так как база для расчета страховой премии - остаток долга.

Фокус на документы

Пакет документов, необходимых для получения ипотечного кредита, достаточно велик, даже если банк не станет запрашивать дополнительных документов, что нередко происходит. Так что собирать документы лучше начинать заранее.

Первым делом в банк надо принести паспорт с местной пропиской (показать и оставить в банке копию) и справку о заработной плате с работы (форма 2-НДФЛ). Это так называемый этап предварительной квалификации. После него банк обращает на вас внимание как на потенциального заемщика и начинается второй этап рассмотрения вашей заявки. На нем банк попросит предоставить полный пакет документов: несколько форм по установленному образцу - их выдадут в банке. Плюс - копия трудовой книжки, заверенная печатью предприятия, копия страхового свидетельства, военного билета, документа об образовании, свидетельство о регистрации или расторжении брака и характеристика с места работы. На этом базовый комплект документов, содержащих информацию о заемщике, заканчивается, правда, банк оставляет за собой право требовать и другие документы.

На третьем этапе необходимо предоставить документы на приобретаемую квартиру - их потребуется собрать еще больше, чем о себе лично. В их числе заключение оценочной компании о рыночной стоимости квартиры, которую вы покупаете, документ от страховой компании, подтверждающий, что она берется застраховать вашу жизнь (трудоспособность) и саму квартиру. Также надо будет заполнить "Декларацию заемщика" - достаточно длинную анкету, которую выдает банк.

Затем собираем документы собственно по квартире. Просто перечислим их: свидетельство о праве собственности (правоустанавливающий документ) и основание возникновения права собственности (правоподтверждающий документ); справка о состоянии дома, если дому больше 15 лет; форма 4-ТИ из БТИ, форма 40 об отсутствии зарегистрированных лиц в приобретаемой квартире (она, кстати, действительна всего месяц, так что ее лучше брать непосредственно перед сдачей всех документов в банк, чтобы не успела утратить юридическую силу), справка об отсутствии обременений из ГУ Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (действительна 10 дней - берем ее самой последней).

Наконец, необходимо предоставить документы от продавцов квартиры. Список этих документов также может быть довольно внушительным.

На этом все! Относим все бумаги в банк и ждем, пока банк будет рассматривать заявку.

Определимся в терминах

Ипотечный кредит предполагает, что квартира будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита.

То есть клиент становится собственником приобретаемой квартиры, но в случае невыплаты кредита банк имеет право продать ее и вернуть свои деньги. Гарантией возврата средств, таким образом, выступает сама квартира и никаких дополнительных залогов и поручительств, по идее, не требуется.

Если банк не оформляет квартиру, на покупку которой идут деньги, в залог (ипотеку), такой кредит уже нельзя называть ипотечным.

В качестве названия такого кредита может фигурировать нейтральное название, например, "целевой кредит на покупку жилья". Такой кредит приближается к ипотечному прежде всего по срокам - до 15 лет. В качестве гарантии возврата средств выступает не заложенная квартира, а привлеченные поручители. В случае невыплаты кредита банк будет требовать сатисфакции именно у них.

Строго говоря, ипотечным не является и кредит на приобретение строящегося жилья - так как до оформления квартиры в собственность нет предмета залога. Ипотечным такой кредит станет только после регистрации права собственности и залога.

Если для приобретения квартиры нужно относительно немного денег - до 10 - 15 тыс. долларов, то можно взять в банке потребительский кредит, скажем, "на неотложные нужды". Помимо небольшой суммы (относительно стоимости квартиры) отличительной особенностью таких ссуд является короткий срок кредитования - до 5 лет.

Жилищный кредит и экономия на налогах

Налоговый кодекс (с поправками, вступившими в действие с 01.01.2005 г.) позволяет получить налоговый вычет на сумму расходов по приобретению жилья впервые (но не более 1 млн рублей), а также на полную сумму процентов по всем целевым займам и кредитам, если они израсходованы на строительство или приобретение жилья. Чтобы получить такой вычет, налогоплательщику придется документально подтвердить, что кредит был потрачен именно на приобретение квартиры или дома.

Кредитная сделка стимулирует отражать в документах фактическую, а не инвентаризационную стоимость квартиры. Это значит, покупатели квартир получают полное право вернуть из бюджета до 130 тыс. рублей подоходного налога плюс 13% от процентов, выплачиваемых по жилищному кредиту. Соответственно, это удешевляет ссуду.

Кроме того, начиная с этого года, суммы излишне уплаченного налога можно будет получать непосредственно в бухгалтерии на своей работе.

Обратите внимание

При выборе страховой компании: страховой платеж может начисляться на сумму долга, увеличенную на 10% либо на процентную ставку кредита - а это не меньше 15%. Выбирать выгоднее первый вариант.

При выборе оценщиков: лучше найти такую компанию, где оплата производится не в процентах от стоимости квартиры, а фиксированно, это наверняка выйдет дешевле.

При покупке готового жилья: выбирайте район по возможности более престижный, если на окраине - то недавно застроенный. Здесь квартиры будут дорожать еще долго, и покупка квартиры в кредит окажется выгодным инвестиционным вложением. Старые районы, особенно застроенные хрущевками и сталинками, выбирать не стоит - через некоторое время цены на квартиры там расти перестанут.

При покупке строящегося жилья: особое внимание уделить застройщику. Чем он известнее и больше и дольше работает в городе, тем лучше. Таким банки доверяют больше, и шансы на получение кредита под долевку у них велики. Можно напрямую поинтересоваться в банке, доверяют ли они тому застройщику, которого вы выбрали.

При выборе банка: количество комиссий и их размеры - они достаточно сильно разнятся от банка к банку. Как вариант: добейтесь честного ответа, какова будет эффективная процентная ставка по кредиту. Обращайтесь только в банки, официально предоставляющие ипотечные кредиты. Многие другие организации предлагают сейчас псевдоипотечные кредиты - более короткие и дорогие. Но если вам предлагают ипотечный кредит по ставке меньше 14 - 15% годовых в рублях, но при этом вы не имеете права на льготы, например по программе "молодая семья", - это должно насторожить.