Еще год назад региональные власти Перми назвали развитие строительства, в первую очередь жилищного, одним из приоритетов: этот пример - до сих пор единственный в УрФО. Тогда о федеральном проекте "Доступное и комфортное жилье гражданам России" еще никто не слышал.

Команда и. о. губернатора Олега Чиркунова решила заниматься строительством, не дожидаясь указаний сверху (см. "Круги на воде", "Э-У" 45 от 29.11.04). Цели региональной программы (ее основные положения сформулированы в феврале этого года) не менее амбициозны, чем федерального проекта. Как заявил в конце февраля прошлого года вице-губернатор Пермской области Николай Бухвалов, в 2007 году объемы жилищного строительства в регионе должны увеличиться почти вдвое (с 440 до 750 тыс. кв. метров, в том числе в Перми - с 240 до 430 тысяч). Примечательно, что пермская программа рассчитана не на пять лет, а на три года, то есть рапортовать об итогах будут те, кто ее разрабатывал, принимал и реализовывал - команда нынешнего губернатора. Проект федеральный будет выполняться до 2010 года, а значит, если в 2008 году президент Путин и ключевые фигуры в правительстве сменятся, спрашивать за нерешенные задачи будет не с кого. А неудача вполне вероятна (см. "Авантюра невиданного размаха", "Э-У" 17 от 09.05.05). Пермским властям придется отчитываться за подъем строительства до того, как закончатся их полномочия, поэтому мотивов успешно реализовать программу у них явно больше.

Приоритеты жилищной политики определены. Это комплексная застройка новых микрорайонов, открытое и конкурсное распределение земельных участков, стимулирование прихода крупных инорегиональных игроков, обладающих значительными финансовыми и производственными ресурсами.

Упущенные возможности

Повышенное внимание властей к жилищной проблеме не случайно. Пермь - город-миллионник с самой сложной ситуацией на жилищном рынке во всем УрФО. Обеспеченность населения жильем здесь одна из наиболее низких: на одного жителя приходится 17,7 кв. метра жилья (без ветхого - 17,3 метра). Для примера: чтобы обеспеченность пермяков жильем достигла уровня соседнего Екатеринбурга (20,1 кв. метра на человека), им не хватает около 2 миллионов метров.

Пермь - единственный в УрФО областной центр, где объемы ввода жилья до сих пор не превысили уровень 2001 года. При этом доходы населения постоянно растут. Нетрудно догадаться, что следствие этого - взрывной рост цен на жилье. В 2004 году динамика цен побила все мыслимые и немыслимые рекорды. Первичное жилье подорожало за год на 45%, вторичное - на 61%, а по некоторым категориям рост составил 100%. В реальном выражении цены на жилье догнали екатеринбургские. Если в январе-2004 метр в Перми в среднем стоил на первичном рынке 13,6 тыс. рублей, а на вторичном - 11,91, то в январе-2005 - уже 24,05 и 20,32 соответственно.

В результате коэффициент доступности жилья в городе значительно уменьшился, дефицит вырос до невиданных размеров. Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, что, по данным агентств недвижимости, период позиционирования квартиры (время, в течение которого находится покупатель) уменьшился с трех-четырех месяцев до двух-трех недель. По словам генерального директора агентства недвижимости "Тереза" Олега Гущина, последние две недели на квартирном рынке временное затишье - спрос несколько упал, цены стабилизировались, а по некоторым предложениям даже немного снизились. Это влияние сезона: в период выпускных и вступительных экзаменов многим семьям не до покупки квартиры. По прогнозам риэлторов, к концу июля спрос снова подскочит, и цены возьмут реванш. К концу года средний метр "потяжелеет" еще на 15 - 20%.

Причины нынешнего ценового взрыва заложил кризис, разразившийся на строительном рынке Перми в 2002 году: тогда объемы строительства упали по сравнению с 2001-м почти вдвое. В 2000 - 2001 годах рынок бурно развивался, объемы вводимого жилья росли, а тогдашние цены обеспечивали строителям неплохую маржу. Но участники рынка в массе своей не воспользовались благоприятной конъюнктурой для развития производственной базы. Как тогда рассказывал в интервью журналу "Эксперт" заместитель генерального директора ОАО "Пермская финансово-производственная группа" Виктор Горбунов, "сложилась парадоксальная ситуация: рынок рос, но качественно не развивался. Это касается в первую очередь материальной базы строительной индустрии. Казалось бы, финансовые показатели позволяли привлечь в строительный сектор инвестиции. Но несмотря на высокую прибыльность вкладываться в обновление мощностей никто не спешил. Не возникло и новых участников рынка: в большинстве случаев появление имен было ни чем иным, как сменой вывесок. По сути, новый бизнес в этот сектор не пришел, не пришли и новые инвестиции".

Результат не замедлил сказаться. Цены росли, технологии не развивались. Вскоре цены стали неподъемными для населения, а никаких предпосылок для оптимизации собственных издержек предприятия не создали. Платежеспособный спрос снизился. Объемы строительства резко упали, и на компании легло бремя содержания простаивающих мощностей. Вскоре спрос снова стал подниматься, но строительство - отрасль инертная... До конца преодолеть последствия кризиса не удалось до сих пор.

Сейчас ситуация усугубляется, во-первых, развитием ипотеки (она стимулирует спрос, что при недостаточном предложении приводит к эскалации цен), во-вторых, как полагает директор пермского филиала ГУ "Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ" Виктор Терентьев, вступлением в силу новых законов, регулирующих строительную деятельность. Одним из наиболее негативных Терентьев считает закон "О долевом участии", который, с одной стороны, защитил права дольщиков, но с другой - создал множество препятствий для привлечения застройщиками средств населения, самого распространенного и наиболее дешевого источника финансирования строительства.

Единственная возможность уравновесить спрос и предложение и избежать дальнейшего взвинчивания цен на дефиците - резкое и значительное увеличение объемов строительства. Так, на федеральном уровне в проекте "Комфортное и доступное жилье гражданам России" (см. "Новая национальная утопия", "Э-У" 17 от 09.05.05) поставлена задача увеличения обеспеченности жильем россиян до отметки 21,7 метра на человека. Столько, по мнению разработчиков, необходимо для того, чтобы относительно стабилизировать рынок. В условиях Перми это означает, что в ближайшие пять лет нужно увеличить жилищный фонд на 3,9 млн кв. метров, то есть ежегодно вводить около 780 тыс. метров жилья - в 3,2 раза больше по сравнению с показателями 2004 года (242,8 тыс. кв. метров). Задача явно не из легких, но в положительном результате пермские власти не сомневаются.

Пока молодцом

Пожалуй, самый заметный итог усилий губернаторской команды - приход в Пермь крупной московской компании ЗАО "Стройинвестрегион" (см. интервью с генеральным директором Ириной Сергеевой). 13 января подписан инвестиционный контракт. Предполагаемый объем вложений - около 1 млрд рублей. Согласно документу, в районе соединения шоссе Космонавтов с улицей Мира вырастет комплекс жилых зданий общей площадью 60 тыс. кв. метров. Дочерняя компания ООО "Стройинвестрегион-Пермь" уже получила землеотвод под строительство четырех 24-этажных домов.

Областные власти ведут переговоры с еще несколькими крупными московскими застройщиками. Учитывая первый положительный опыт, можно предположить, что игроков на Пермском строительном рынке в обозримом будущем станет больше.

Приход столичных инвесторов оживил рынок стройматериалов. Так, в апреле выставка "Строительство и ремонт", организованная при участии администрации Перми и правительства Пермской области, собрала вдвое больше участников, чем аналогичная в Екатеринбурге. Как рассказал директор выставочного центра "Пермские ярмарки" Сергей Климов, были даже иностранные компании, которые не имеют производств на территории России. Очевидно: участники рынка начали пристальнее присматриваться к Прикамью, ожидая дальнейшего подъема строительства, а значит, возникновения новых сбытовых возможностей.

Еще один шаг вперед: определены территории, которым суждено стать новыми микрорайонами, а также застройщики, которые будут их осваивать. По данным компании "ПМ-инвест", это микрорайоны Акуловский (139,1 тыс. кв. м), "Ива" (120 тыс. кв. м) - застройщик НП "Западуралстрой", "Альпийская горка" (100 тыс. кв. м) - застройщик ОАО "Камская долина", Бахаревка (100 тыс. кв. м) и "Камская долина" (160 тыс. кв. м) - застройщик ООО "Стройинвестрегион-Пермь". Пермские власти обещают перейти от точечной застройки к комплексной. Сейчас определяются сроки. Тем не менее нерешенных вопросов еще предостаточно.

Хватит делать "по старинке"

Очень болезненным остается земельный вопрос. Процесс согласований, необходимых для начала строительства новых микрорайонов, затягивается. Из-за этого точные сроки начала и завершения строительства в большинстве проектов не определены. Дополнительные сложности возникают там, где их не ждут. Так, проект микрорайона "Камская долина" уже несколько месяцев не удается согласовать с представителями ГО и ЧС. Дело в том, что потенциальная территория застройки - берег реки. А по правилам, принятым еще в глубоко советские годы, возводить в подобных местах жилые строения нельзя. Объяснения ведомства, по мнению одного из представителей пермской обладминистрации, смехотворны: в случае попадания в Камскую ГРЭС тактической ядерной ракеты район окажется затоплен. Строители сетуют, мол, холодная война закончилась, в Америке активно застраивают прибрежные зоны, прежде также считавшиеся опасными, а у нас пересматривать нормативные документы не торопятся.

Еще хуже ситуация с землей в зоне точечной застройки внутри существующих жилых зон. Как рассказал Олег Гущин, несмотря на то, что местные власти, как региональные, так и муниципальные, неоднократно заявляли о необходимости перехода к распределению земли на основе конкурсов и аукционов, ни одной серьезной площадки на конкурс пока не выставлено: "Вся сто ящая земля распределяется по согласованию с администрацией". Участки, таким образом, могут получить далеко не все желающие. По словам Гущина, административные барьеры - одна из причин, по которым его агентство, несмотря на желание, пока не может выйти на рынок застройки.

Распределение земли "по старинке" сдерживает увеличение объемов и появление новых местных игроков, а это необходимо, поскольку одним москвичам рынок не поднять. Кроме того, устоявшаяся система согласований значительно увеличивает стоимость жилья. Распространенная пермская (и не только) практика: при выделении земельного участка мэрия выдает строителю "технические условия" - список работ, которые он должен выполнить, зачастую не имеющих к объекту строительства никакого отношения. Стоимость работ может доходить до 30% от сметы объекта. Причем даже если удастся получить участок с небольшими дополнительными нагрузками или вовсе без них, на этапе приемки дома на застройщика все равно навесят до трети сметной стоимости.

Дорогу новым технологиям

Не менее важная задача - развитие строительных технологий. Местные компании в этом отношении существенно уступают не только москвичам, но и соседям. Как считает руководитель департамента жилья агентства недвижимости "Перспектива" Екатерина Пахомова, "в Екатеринбурге, не говоря уже о Москве, сама технология строительства более быстрая и менее затратная. По нашим подсчетам, если строить в Перми по современным технологиям, существующим в Москве, себестоимость будет примерно на четверть меньше, чем сейчас у местных компаний". Действительно, в Перми практически нет современного монолитного и каркасно-монолитного домостроения.

Следствие отсталости технологий строительства - длительные сроки: цикл составляет в среднем 2 - 2,5 года. За это время жилье существенно дорожает: так называемый строительный коэффициент, на который увеличивается реальная стоимость строительства за год, в Перми составляет 10 - 15% от изначальной сметы. Длинные сроки препятствуют и получению банковских кредитов - выходит слишком дорого.

При условии, что будут решены вопросы с землей, а местные власти обратят особое внимание на развитие новых технологий и тендерные механизмы, Пермь, возможно, станет регионом, в котором сформируется уникальный опыт подъема локального строительного рынка. Неплохие предпосылки для этого созданы. Во всяком случае, пермяки первыми на Урале не побоялись открыть рынок для пришлых игроков, а это уже немало. Если концепцию развития жилищного строительства удастся реализовать, пермская стратегия будет достойна тиражирования в других регионах.