Недвижимый ресурс

Юрий Немытых
18 июля 2005, 00:00
  Урал

С ростом налогообложения излишки недвижимости тяжким грузом лягут на крупные предприятия. Чтобы эффективно перераспределить их в пользу малого и среднего бизнеса, нужно снизить цены на землю, амнистировать незаконные объекты и устранить волокиту при оформлении

За последние пару лет на рынке промышленной недвижимости Екатеринбурга (как, впрочем, и других городов-миллионников России) произошли значительные изменения. С 2003 года спрос устойчиво рос. Цены тоже демонстрируют положительную динамику: 15 - 20% ежегодно. Причины две. Во-первых, подъем малого и среднего производственного бизнеса (в том числе при участии иностранного капитала) и нехватка площадей для него. Во-вторых, повышение инвестиционной привлекательности недвижимости в целом.

Увеличение предложения, по мнению директора ЗАО "Промышленная недвижимость" Ирины Ихсановой, это реакция не только на спрос, но в немалой степени - на угрозу многократного подъема налогов на землю и недвижимость (см. "Бремя собственности", "Э-У" 13 от 04.04.05). Владельцы производственных объектов активно избавляются от излишков. Риэлторы констатируют рост количества сделок, банкиры - резко возросший спрос на финансовый лизинг объектов недвижимости (см. "Банкиры о лизинге промышленной недвижимости"). Если еще года два назад рынка промнедвижимости как такового не было, то сейчас он стремительно формируется, а через полтора-два года примет более или менее окончательный вид.

Завсклад, товаровед

Наряду с количественными изменениями происходят качественные. Лучше других развивается сектор складской недвижимости: это обусловлено стабильным ростом торговли. По оценке начальника коммерческого отдела ООО "Малышева, 73" (Екатеринбург) Виктории Халиной, на одну заявку на производственное помещение в агентства недвижимости поступает примерно двадцать на складские.

Не так давно предложение на рынке складов было сплошь вторичным. Сегодня появился вполне заметный первичный сегмент: по оценке риэлторов, он достиг 20%. Так, Центр недвижимости "МАН", рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости этого риэлторского союза Анатолий Лебедев, с помощью партнера-застройщика осваивает земельный участок в Екатеринбурге в районе завода ЖБИ недалеко от местной ТЭЦ. Там предполагается создать логистический центр - комплекс современных складских помещений и терминалов. "В 2003 - 2004 годах подобных предложений на рынке в принципе не было, - говорит Анатолий Лебедев. - Главное преимущество конкретно этого участка - близость к ТЭЦ, это гарантирует возможность проведения необходимых коммуникаций, тепла и газа. Кроме того, участок удачно расположен по отношению к транспортным развязкам. Одним словом, там можно создать объект, где будет все необходимое для нормальной транспортировки, хранения, упаковки товара".

Москвичи - основные потребители на первичном рынке, локальные игроки в силу ограниченных финансовых возможностей - в основном клиенты вторичного. К местной промнедвижимости начинают присматриваться и иностранцы

Еще один признак формирования цивилизованного рынка складов - появление обоснованной информации о средней стоимости квадратного метра. Совсем недавно к ее оценке подходили индивидуально, зачастую цена устанавливалась произвольно, в зависимости от "аппетита" продавца. Ориентиров для ценообразования из-за небольшого количества сделок просто не было. Сегодня риэлторы говорят о средней стоимости складов в 200 - 300 долларов за квадратный метр в зависимости от качества подъездных путей, коммуникаций и зданий. Пытаются продавать склады и за большие деньги, но, по словам Анатолия Лебедева, это возможно в одном случае: если состояние недвижимости не требует вложения дополнительных средств, а такое - редкость. Как правило, чтобы приобретенное помещение довести до ума, надо вложить еще порядка 100 долларов в каждый квадратный метр.

В значительной мере катализатором строительства складов выступили московские инвесторы. Если до 2003 года, по словам риэлторов, москвичи лишь наблюдали за рынком, то сегодня, говорит Анатолий Лебедев, на том же участке близ ТЭЦ примерно половина помещений куплена московскими инвесторами. Москвичи - основные потребители на первичном рынке, локальные игроки в силу более ограниченных финансовых возможностей - клиенты вторичного. Тенденция получит развитие: к местной промнедвижимости начинают присматриваться иностранцы. И хотя сделок с участием иностранного капитала пока немного, большинство участников рынка прогнозируют их увеличение.

При этом качественного предложения складов рынку явно не хватает. Рассказывает Виктория Халина:

- Хороших складских комплексов в городе - единицы. В основном под склады переоборудуются старые базы и хранилища, промышленные цеха, которые не отвечают современным требованиям. Покупателям приходится довольствоваться ими. Спрос на вновь построенные складские помещения колоссальный. Если бы наш город в этом направлении развивался активнее, возможно, те же IKEA, Metro Сash & Сarry пришли к нам гораздо раньше. Когда нет возможности производить, упаковывать, хранить товар, предприниматели приходят, смотрят и уходят. У нас, к примеру, до недавнего времени не было складских площадей, которые работали бы круглосуточно, а крупным торговым сетям это необходимо.

На промзоне

В отличие от рынка складов, рынок производственных помещений еще очень далек от цивилизованного состояния. При возрастающем спросе качественное предложение в дефиците. Многие потенциальные покупатели не могут подобрать объект даже с помощью профессиональных посредников.

Риэлторы отмечают: рост объемов производства и торговли приводит к тому, что спросом начинают пользоваться объекты недвижимости большей площади. Два года назад на пике находились небольшие (150 - 200 кв. м) производственные помещения, следом за ними шли площадки в тысячу метров, а сделки с объектами в 2 тыс. метров и более можно было пересчитать по пальцам. Сегодня в фокусе объекты от 700 до 4 - 5 тыс. кв. м.

Если бы Екатеринбург удовлетворял колоссальный спрос на складские объекты, IKEA, Metro Сash & Сarry пришли бы сюда гораздо раньше

Предложение формируется практически полностью за счет вторичного рынка, в основном построенных еще в советское время основных фондов предприятий. Ситуацию комментирует директор риэлторской компании "Проспектъ" Александр Бабичев: "Старые производственные помещения не соответствуют критериям, которые предъявляет современный бизнес, практически по всем параметрам: архитектуре, уровню оснащения коммуникациями, техническому состоянию. Зданий, способных удовлетворить спрос, единицы. Голод в производственных площадях налицо".

Впрочем, массовый первичный рынок производственных объектов невозможен: всяк из них индивидуален. Если предприятия и возводят новые помещения, то "под себя", и на рынок они не попадают. С вторичного рынка в первую очередь исчезают наиболее ликвидные объекты: часто промышленная недвижимость приобретается для перепрофилирования ее в более доходную офисную и торговую. "В такие помещения предприниматели и вкладывают деньги. А производство - менее доходный вид вложений, поэтому на этот рынок приходят деньги не инвестиционные, а средства конечного потребителя, которых меньше", - объясняет Александр Бабичев.

В результате при достаточно обширном предложении и растущем спросе покупателей на многие объекты не находится. "Целевое использование накладывает отпечаток на круг потенциальных потребителей. Скажем, если объект связан с металлургией, он вряд ли подойдет бизнесменам из пищевой промышленности. Поэтому иногда на объект с большим трудом находится только один желающий", - рассказывает директор ООО "Регион-маркет" Олег Усольцев. С коллегой солидарен и Александр Бабичев: "У производственных помещений слишком много критериев. Сравним хотя бы с квартирой. Если я говорю, что в продаже есть 2-комнатная хрущевка, любой человек представляет, что это такое. А если я скажу, что есть промышленное помещение такой-то площади, это еще ни о чем не говорит. Возникает масса вопросов: наличие железнодорожных путей, газа, подъемных механизмов, высота потолков и так далее. На выбор влияет масса факторов. Как следствие, большая часть предложений потребителю не подходит".

Два года назад рынка промнедвижимости не существовало. Сейчас он стремительно формируется, а еще через пару лет примет более-менее окончательный вид

Второй фактор, порождающий дисбаланс спроса и предложения, - местоположение объектов. Наибольшим спросом пользуются промзоны районов Уралмаш, Эльмаш и Химмаш, а также помещения в завокзальном районе (из-за близости к железной дороге). Востребованы предложения в городах-сателлитах, но не далее 30 км от Екатеринбурга: транспортные расходы на большее расстояние не окупаются. Однако при стабильно растущем спросе таких промышленных объектов все меньше: "В прайсах агентств недвижимости предложений много, но львиная их доля - в области. Они могут быть дешевы, но никому не нужны. Наша практика показывает: продать объект в ста километрах от Екатеринбурга невозможно", - утверждает Анатолий Лебедев.

Ценообразование промышленных объектов из-за их индивидуальности достаточно хаотично. Рынок только формируется, поэтому метод сравнения продаж, который используется, к примеру, для оценки жилья, здесь работает слабо. Диапазон предложения велик - от 130 до 250 долларов за кв. м, и ни собственники, ни риэлторы зачастую не могут внятно обосновать цену.

Игроки отмечают и слабую информационную насыщенность рынка. Это видно хотя бы на примере печатных СМИ. Газеты объявлений "Быстрый курьер", "Есть вариант", "Недвижимость" ориентированы в основном на рынки жилья, офисов и торговых площадей. Промышленным объектам в них уделяется ничтожное внимание. Даже у Уральской палаты недвижимости, которая, как считается, обладает наиболее солидной информационной базой по жилью и офисам, единой картины по рынку производственных объектов нет.

Рецепты известны

Главные проблемы рынка промышленной недвижимости носят правовой характер. Исторически сложилось так, что значительная часть объектов не оформлена должным образом (см. интервью с Татьяной Басмановой), из-за этого не вовлечена в рыночный оборот. Оформить их либо хлопотно и дорого, либо вовсе невозможно. По тем же причинам другая часть объектов продается по полулегальным теневым схемам (отсюда, кстати, недостаток информации о сделках у профессиональных участников рынка и, как следствие, трудности с объективной оценкой).

Вопрос, возможно, помогла бы снять "амнистия" неоформленных объектов, подобная той, что проводилась в некоторых регионах УрФО для незаконно возведенных жилых и офисных зданий. Достаточно установить заявительный порядок узаконивания с отсрочкой штрафных санкций или хотя бы щадящие нормы госприемки.

Второй комплекс проблем связан с землей. Многие игроки сходятся во мнении, что покупка вторичного объекта с последующей реконструкцией обходится в сумму, соизмеримую со стоимостью нового строительства. Но многие предприятия часто делают выбор в пользу "вторички", поскольку не могут тратить год-два на согласование и получение землеотвода. Очевидно: рост первичного сегмента за счет устранения волокиты в оформлении земельных отношений и снижения цен на землю в ареале крупных промышленных центров позволил бы справиться с дефицитом площадей и поднять качество производственных объектов.

Здесь необходимо сделать две вещи. Первое: ввести открытые земельные аукционы. На бумаге решение уже есть: согласно "жилищному пакету" законов, старт намечен на октябрь. Но не все так просто. Во-первых, местные власти в большинстве регионов не готовы, и процесс грозит затянуться еще на год-два. Во-вторых, сама идея проведения аукционов представляется участникам рынка неоднозначной. Главный вопрос: насколько они будут прозрачны и честны? Предприниматели волнуются не зря: нормативно-правовая база для подготовки и проведения аукционов не прописана ни на федеральном, ни на региональном уровнях. Кроме того, участники рынка опасаются, что аукционы окончательно развяжут руки земельным спекулянтам.

Третий ключевой вопрос для рынка любой недвижимости, а промышленной в особенности, - согласования. Процедура получения необходимых согласований для начала строительства и сдачи объектов в эксплуатацию слишком длительна и запутана. Если в жилищном секторе инвесторы недовольны волокитой, но ради высокой маржи все-таки берутся за строительство, то от промнедвижимости многие отступаются. Пресловутый принцип "одного окна" здесь нужен как ни в каком другом секторе строительства.

В подготовке материала принимал участие Сергей Суворов