- Татьяна Викторовна, с какими проблемами чаще всего приходится сталкиваться при оформлении сделок с промышленной недвижимостью?

- Львиная доля предложения на рынке - вторичная недвижимость, которой предприятия обладают с древних времен. Очень часто, несмотря на желание собственника, мы не можем совершить с ней никаких сделок из-за отсутствия документации, подтверждающей ее юридический статус. Не оформлены права на землю, права собственности на саму недвижимость, часто нет даже акта ввода объекта в эксплуатацию. Здание может уже много лет работать как промышленный объект, а юридически числится как незавершенное строительство или вовсе не существует.

Кроме того, чтобы официально ввести объект в эксплуатацию, оформить его как недвижимость, нужно привести его в соответствие с современными СНиПами. А он, во-первых, строился в те времена, когда нормы были совсем другими, как правило, более мягкими, а во-вторых, подвергся износу в ходе эксплуатации. Соответствовать современным нормам, предъявляемым ко вновь построенным объектам, объект физически не может. А без этого акт о вводе его в эксплуатацию - первый документ, необходимый для дальнейшего юридического оформления, - не получить.

- Какова доля юридически проблемной недвижимости на рынке?

- Если взять предприятия, с которыми мы работаем, то порядка 80% недвижимости не оформлено или оформлено не до конца. Количество юридически проблемной недвижимости огромно. Предприятия, которые строят что-то для себя, часто не заботятся о сдаче объекта в эксплуатацию: заработало - и ладно. Я знаю несколько бетонных заводов, которые уже несколько лет работают без сдачи помещений госкомиссии. И сегодня появляются примеры принудительной остановки подобных заводов до оформления всех необходимых документов.

- Но сделки совершаются. Значит, предприятия как-то выкручиваются?

- Зачастую они выходят из ситуации, продавая не сам объект, а юридическое лицо, на балансе которого он находится. Но это скорее не решение проблемы, а откладывание ее на потом. А если появятся другие правообладатели юридического лица, желающие вступить в законные права? А если у юрлица неожиданно обнаружатся долги? И выясниться это может через год или два после совершения сделки. Приобретая неоформленную должным образом недвижимость, покупатель обременяет себя дополнительными рисками, а пожелав продать ее, будет вынужден оформлять землю и здание или искать покупателя, согласного рискнуть.

В данный момент несколько наших клиентов находятся в процессе приобретения промышленной недвижимости. И предложения продавцов для оформления сделки порой выходят за рамки логики, в первую очередь с точки зрения гарантии сохранности финансов. Одному клиенту предложили: вы своими силами доводите объект до состояния готовности к регистрации (а это солидные средства), а затем мы вам его продадим. Я бы советовала рассматривать подобные сделки с большой опаской. Такие "договоренности" позволяют в любой момент продавцу пойти на попятную. Вернуть потраченные на объект средства при этом будет непросто.

- Как обстоит дело с вопросами землепользования?

- Если речь идет о земле под действующими предприятиями, то здесь вопросы хоть и непросто, но вполне решаются. Большинство предприятий предпочитают брать землю в аренду. Но и выкупу в собственность особо никто не препятствует. Что касается получения земли под строительство новых объектов, то коротко можно ответить так: сложно, долго, дорого и далеко не каждому под силу даже в аренду. Случаев, когда земля отдавалась в собственность под строительство, я просто не припомню.

Возможно, решить проблему помогут земельные аукционы, которые планируется ввести с октября этого года. Сама идея очень позитивна. На мой взгляд, законодательная инициатива пошла в верном направлении: дать возможность получить землю каждому желающему. Но насколько досконально будет регламентировано проведение аукционов на практике? Будет ли процедура прозрачна и работоспособна? Хотелось бы, чтобы ее проработали и довели до участников рынка как можно быстрее. Пока, к сожалению, мы имеем новые своды законов без каких бы то ни было механизмов практической реализации.