Идите в лизинг

Татьяна Власенко
5 сентября 2005, 00:00
  Урал

В ближайшее время на рынке коммерческой недвижимости будут активно развиваться финансовые инструменты, уверен генеральный директор ООО "Компания МВМ" (Пермь) Анатолий Маховиков

- Анатолий Юрьевич, кто в основном вкладывает в строительство?

- Не могу сказать, что у нас на этом рынке работают профессиональные инвесторы. Вложения, как правило, частные, их консолидируют сами застройщики, главным образом крупные региональные строительные компании. Это первая составляющая. Вторая - частные инвесторы, которые покупают на ранней стадии у застройщиков строящиеся офисы на перепродажу и на этом зарабатывают.

- В последнее время все чаще предлагаются услуги лизинга офисно-торговых помещений. Насколько они востребованы? Каковы перспективы развития лизинга?

- Лизинг торгово-офисных объектов пока слабо развит. Причины - налоговое законодательство, "серые" схемы продажи, ход налоговой амнистии в нашей стране, многое другое. Два года назад наша компания совместно с банком "Пермкредит" пыталась продвигать услуги покупки недвижимости на условиях лизинга, но предложение оказалось не востребовано: мы выступили с ним раньше времени. Крупные инвесторы пока не рассматривают лизинговые схемы как средство приобретения недвижимости. Им проще сидеть на аренде, пока они не накопят достаточно средств для приобретения заинтересовавшего объекта в собственность. Но ситуация должна поменяться. Еще три года назад покупка машины в кредит тоже была редкостью. Сейчас каждый второй автомобиль взят в кредит. Начались подвижки и в приобретении квартир как более дорогого товара. Дойдет дело и до лизинга коммерческой недвижимости.

- Какой подготовки обычно требует объект офисно-торговой недвижимости перед продажей?

- Сейчас достаточно востребована услуга покупки недвижимости вместе с арендаторами. То есть покупается не сам объект недвижимости, а готовый бизнес. Он стоит дороже. Здесь уже можно рассчитывать доходную часть. Чтобы достаточно дорого продать такой бизнес, надо сделать на объекте нормальный ремонт, подобрать стабильного арендатора. Менее высокую цену можно получить, продав площади с ремонтом, но без арендатора. И самый дешевый вариант - ничего не делать: продать то, что есть. Это и есть три уровня подготовки площадей к реализации.

Подготовка и продажа объекта недвижимости как инвестиционного инструмента включает в себя вопросы, связанные с эксплуатацией здания, взаимоотношениями с арендаторами, маркетингом объекта инвестиций. Эта ниша только начинает формироваться. На какой срок договор, кто сколько платит, какая система индексации заложена - все эти вопросы будут решаться в процессе формирования рыночной ниши. В ближайшие год-два рынок достаточно активно разовьется. В первую очередь это коснется бизнесов, где недвижимость играет одну из ключевых ролей, - всего того, что связано со сферой услуг (кафе, парикмахерские, ателье, автомойки, маленькие магазинчики).