Приглашение на царство

Рынок испытывает острый дефицит торговых и офисных площадей. Причина - недостаточность конкуренции. Панацеей риэлторы считают приход варягов - иногородних и иностранных инвесторов и застройщиков: они смогут насытить рынок по всем категориям спроса

В августе в Екатеринбурге открылись два знаковых объекта коммерческой недвижимости: крупнейший на Урале молл Park House и торговый центр Metro Сash & Сarry. Площадь первого составляет 61,5 тыс. кв. м, здесь расположились 130 магазинов разной тематики - от сувениров до строительных материалов и бытовой техники. Второй специализируется на мелкооптовых продажах, его торговая площадь - 8 тыс. кв. метров, ассортимент - более 20 тыс. наименований продовольственных и непродовольственных товаров. Объектов такого уровня Урал доселе не видел.

До конца года в столице УрФО будет введено еще несколько крупных торгово-офисных зданий, в их числе "Гермес-Плаза" и вторая очередь Центра мировой торговли. Однако даже постоянный ввод в эксплуатацию значимых объектов главной проблемы рынка - дефицита площадей - не решает: по словам директора департамента коммерческой недвижимости РС Центр недвижимости "МАН" Анатолия Лебедева (Екатеринбург), в секторе торговой недвижимости спрос в несколько раз опережает предложение. Аналогичная ситуация наблюдается и в других больших городах Урала. Как следствие, цены в этом сегменте рвутся вверх: рост с начала года составил 50%, а в некоторых категориях (новостройки в центре) - 70%.

Охота к перемене мест

Потребность в коммерческой недвижимости в городах Уральского региона постоянно увеличивается, и застройщики не в состоянии удовлетворить ее полностью. Тем более что спрос растет не только количественно, но и качественно. Наиболее велик объем операций на рынке по дешевым офисам класса С, но в последние два-три года, отмечают риэлторы, все больше компаний переезжают из старых зданий в новые офисные центры класса B. Соответственно, этот сектор рынка расширяется быстрее прочих. По словам начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, в Екатеринбурге за три года сложился рынок таких зданий. "В основном клиенты интересуются площадями от 100 до 200 кв. метров в центрах класса B, расположенных в центральных или околоцентральных районах", - подтверждает Анатолий Лебедев.

В представительском классе А - зданиях повышенной комфортности с хорошей отделкой, мебелью, интернетом - наибольший интерес проявляется к площадям от 300 до 400 кв. метров. Спрос характерен со стороны крупных структур: банков, страховых компаний, холдингов. Впрочем, подобные помещения появляются на рынке очень редко. В Екатеринбурге классу А соответствует всего один объект - Центр мировой торговли. В соседних городах он вообще не представлен. "В Перми совершенно не закрыт сектор офисов класса А, хотя спрос на них достаточно большой", - сетует генеральный директор ООО "Компания МВМ" (Пермь) Анатолий Маховиков. По его словам, застройщики не спешат реализовывать такие проекты, их пугает узкая клиентская база, финансовые и технические сложности: "Для дорогого офиса требуется высокий уровень инвестиций: помещение нужно не только хорошо построить и оформить, но и технически оснастить - наладить связь, установить высокоскоростной интернет и т.д. Срок окупаемости строительства составит около семи лет, доходность на уровне 10 - 15% годовых. Инвесторов, способных осилить эту задачу на таких условиях, у нас немного". Схожая ситуация в Тюмени. Подавляющее большинство предложений - перепрофилированные административные помещения. Несмотря на то, что качество таких офисов относительно невысоко, наполняемость зданий близка к 100%. Офисов класса А и В здесь нет, хотя спрос на них заявлен. "Мы не можем удовлетворить потребности клиентов по качеству помещений", - констатирует президент Объеди-нения риэлторов Тюмени Сергей Сухарев.

Главный специалист коммерческого управления общества "Малышева, 73" (Екатеринбург) Дмитрий Макаров отмечает, что покупатели бизнес-недвижимости с каждым годом становятся все более взыскательны: "Помимо традиционных требований к планировке, техническим характеристикам, все чаще обращают внимание на второстепенные потребительские характеристики. Это может быть вид из окна, со вкусом сделанное благоустройство территории или вертолетная площадка на крыше. Впрочем, главным требованием покупателя все равно остается удобное, соответствующее профилю предприятия расположение".

В секторе торговой недвижимости наибольший интерес проявляется к помещениям с чистой площадью от 50 до 150 кв. метров на магистральных улицах высокой проходимости. По словам Анатолия Лебедева, в последнее время серьезный интерес возник также к объектам от 600 кв. метров до 1,5 тысячи, впрочем, найти такие очень сложно. Идеальное торговое помещение должно иметь отдельный вход и свободную планировку, возможность организации большой витрины на красной линии. "Если еще и парковка имеется, то цены такому помещению нет", - отмечает Дмитрий Макаров. Проблема парковки и пробок в центре города вообще выходит на первый план. "Ни одна компания не может этого не замечать. Когда клиент не в состоянии подъехать, оставить машину - надо менять место дислокации. Однако если компания не клиентоориентированная, она может разместить технический персонал и на окраине города. Поэтому в будущем децентрализация неизбежна", - уверен Михаил Хорьков. Главный плюс переезда из центра на окраины - существенное снижение расходов на содержание офиса. Так, покупка офиса в центре Челябинска обойдется в сумму от 1,3 до 2,5 тыс. долларов за метр, а в других районах - от 0,7 до 1,5 тыс. долларов. Ставки аренды также существенно различаются: 0,5 - 3,0 и 0,4 - 1,5 тыс. рублей в месяц соответственно.

Диктат цен

Доходность на рынке офисов Москвы составляет 13 - 15%, а в перспективе прогнозируется ее снижение до 10 - 12%. В этих условиях иностранные компании чувствуют себя вполне комфортно. Для российских компаний такая доходность недостаточна, поэтому они будут усиливать присутствие в регионах, хотя емкость региональных рынков много меньше, а риски - выше

Невысокая, по признанию риэлторов, конкуренция на рынке застройки порождает дефицит и его следствие - подъем цен. Быстрее всего дорожают торговые помещения: с начала года только в Екатеринбурге цены поднялись на 50%. Покупка магазина в столице УрФО обойдется от 42 до 140 тыс. рублей за кв. метр. В Перми стоимость предложений к продаже - от 15 до 85 тыс. рублей за метр, в Тюмени - от 18 до 100 тысяч. Прогнозировать, насколько изменятся цены до конца года, аналитики не берутся. Анатолий Лебедев: "Пока сохраняется дефицит торговой недвижимости, цены будут расти серьезно и непредсказуемо вне зависимости от района. Можно торговаться, и порой цена приятно удивляет самого продавца".

Офисная недвижимость не пользуется таким ажиотажным спросом, поэтому она дешевле и дорожает не так быстро. С начала года цены на офисы в Екатеринбурге поднялись на 10 - 20%, до конца года вырастут еще на 10%. Офис в Екатеринбурге можно арендовать за 400 - 1500 рублей за метр в месяц, стоимость квадратного метра - от 30 до 45 тыс. рублей. В Перми разброс цен выше: от 10 до 60 тыс. рублей за метр, что объясняется отставанием в развитии рынка. По словам Михаила Хорькова, уровень арендных ставок в Екатеринбурге высок не только по российским, но и по европейским меркам, и эта ситуация вряд ли изменится в ближайшее время: текущий уровень цен - отражение дефицита.

Привет из прошлого

Дефицит на рынке коммерческой недвижимости ведет к тому, что покупателями востребованы любые виды помещений, в том числе бывшие НИИ, кинотеатры, общежития, детские сады, квартиры. В городах Урала с населением меньше миллиона именно объекты вторичного рынка недвижимости "задают погоду" - это самый ходовой товар. Современные бизнес-центры либо отсутствуют, либо их можно пересчитать по пальцам. Такая ситуация сложилась, к примеру, в Оренбурге. "Серьезные компании хотели бы работать в современном офисном центре - здании с профессиональным управлением, где организована охрана, уборка помещений, есть интернет и телекоммуникации, заведения общепита и так далее. Но подобных центров в Оренбурге пока нет, и это большой минус для города", - говорит генеральный директор "Первого городского бюро недвижимости" Павел Гаврилов. Большинство офисов в Оренбурге располагаются в переоборудованных административных зданиях, хозяева которых пытаются таким образом изыскать дополнительные средства для существования. Большая часть магазинов и офисов находится в бывших квартирах на первых этажах зданий в центре города. Вторичный рынок недвижимости Оренбурга динамично развивается и пока далек от насыщения.

Мегаполисы Урала далеко ушли от этой ситуации. По словам Анатолия Маховикова, в Перми объем вторичного рынка пока больше, но объекты на нем продаются реже, чем на первичном, который растет более динамично. Аналогичная ситуация в Екатеринбурге: первые этажи зданий, особенно в центре города, практически все отселены. "Если и есть еще предложения - они, как правило, сложны для покупателя: либо собственник квартиры выдвигает слишком серьезные требования, либо предложение не интересно с точки зрения размещения, - говорит Анатолий Лебедев. - Если сделка состоялась, покупателя ждет продолжительная процедура перевода помещения в нежилой фонд, затем - ремонт и сдача в эксплуатацию. Это и затратно, и долго. Если выбирать между отселением квартиры на первом этаже и долевым участием в новом здании - второй вариант явно предпочтительнее. Ресурсов уходит примерно столько же, но получаемый на выходе объект не требует никаких дополнительных процедур, кроме чистовой отделки".

Прекрасный новый мир

Первичный рынок коммерческой недвижимости развивается очень быстро. Только в Екатеринбурге объем предложения на рынке офисов вырос в 4,5 раза по сравнению с 2000 годом, что стало возможно во многом благодаря новой застройке. Как правило, строительство ведется по схеме долевого участия: инвестор покупает землю и на свои деньги начинает строить объект, затем приглашает принять участие в проекте тех, кто желает купить площади по меньшей, чем по окончании строительства, цене. Основная масса дольщиков покупает недвижимость для собственных нужд, однако появляется все больше частных инвесторов, которые приобретают помещения для последующей сдачи в аренду. По отдельным объектам их доля достигает 30%, в целом по рынку долевого строительства - 20 - 25%, утверждает Михаил Хорьков.

Вместе с тем здание, построенное по схеме долевого строительства, сложно назвать бизнес-центром, поскольку у него много собственников. Классический бизнес-центр строится одним или несколькими инвесторами для того, чтобы получать доходы от сдачи помещений в аренду. Таких на уральском рынке пока немного. Один из самых ярких и свежих примеров - молл Park House. Общий объем инвестиций в проект, реализованный самарским ЗАО Группа компаний "Время", - 70 млн евро. На первом этапе финансирование проекта (41,5 млн долларов) осуществлял "Импэксбанк", кредиты полностью погашены в апреле 2005 года. Основным инвестором в настоящее время выступает австрийская холдинговая компания Meinl European Land. Холдинг MEL - стратегический партнер ГК "Время", он обеспечивает финансирование программы создания моллов Park House в течение ближайших двух лет.

Уральские риэлторы надеются на дальнейшую экспансию иностранных и иногородних инвесторов и застройщиков на местный рынок. Михаил Хорьков: "Иностранцы, столичные застройщики придут с новыми технологиями строительства и обслуживания зданий, будут инвестировать в развитие торговых, офисных, развлекательных объектов. Соответственно, увеличится конкуренция для местных игроков, что позитивно отразится на рынке". По словам Анатолия Лебедева, иногородние операторы уже сейчас активно действуют на рынке: "К нам и нашим коллегам обращаются бизнесмены из Сибири, с Севера, москвичи". Пермский рынок торгово-офисной недвижимости, утверждает Анатолий Маховиков, привлекает инвесторов из Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода.

Чтобы решить проблему нехватки земельных участков, требуется существенно упростить процедуру их выделения. Причем нужна двухсторонняя ответственность за выполнение обязательств. Сейчас ответственность односторонняя: инвестор обязан освоить выделенный участок за три года, но срок согласования проекта со стороны исполнительной власти не устанавливается. Теоретически власти три года могут согласовывать проект, а потом сказать застройщику, что тот "не успел"

Основная причина экспансии иногородних игроков - более высокая доходность местных рынков по сравнению со столичным. "Будущее российского рынка недвижимости во многом зависит от иностранного капитала, который пойдет в первую очередь в Москву и Санкт-Петербург, - считает Михаил Хорьков. - Часть средств попадет в регионы. Однако этот процесс более важен как катализатор для российских компаний, работающих в Москве. С усилением конкуренции и снижением доходности многие из них обратят внимание на регионы. Сегодня доходность на рынке офисов Москвы составляет 13 - 15%, а в перспективе прогнозируется снижение до 10 - 12%. В этих условиях иностранные компании чувствуют себя вполне комфортно. Для российских же такая доходность не столь привлекательна и они будут наращивать присутствие в регионах несмотря на то, что емкость региональных рынков гораздо меньше, а риски выше. Безусловно, Екатеринбург станет одним из тех городов, интерес к которым стабильно высок: доходность на рынке офисных центров классов A и В может достигать 25 - 30%". В настоящее время внешние инвестиции направляются лишь в сферу торговли. Примеры таких вложений - Park House, Metro Cash & Carry, комплекс IKEA, строительство которого началось в Екатеринбурге. В сфере офисной недвижимости иногородние операторы пока ограничиваются изучением рынка, поиском площадок и партнеров, но через год-два ситуация изменится.

Еще одна сфера деятельности, в которой весьма вероятно появление иногородних операторов, - профессиональное управление коммерческой недвижимостью. По признанию Дмитрия Макарова, предложений на рынке управляющих компаний попросту нет. Собственники вынуждены сами создавать такие компании, хотя многие с удовольствием купили бы готовую услугу. Образуют такие компании и риэлторы. "Управление недвижимостью - одно из направлений нашей деятельности, - говорит Анатолий Маховиков. - В нашем управлении находится около 30 тыс. кв. метров торгово-офисной недвижимости, не являющейся нашей собственностью. Мы принимаем на администрирование офисы и торговые здания площадью от 500 кв. метров, так как эффект от управления недвижимостью тем выше, чем больше ее площадь. Спрос на такие услуги существует и будет увеличиваться. Мы расширяем их спектр: помимо работы с арендаторами и обслуживающими организациями на объекте наша компания скоро начнет предоставлять услуги по технической эксплуатации зданий".

Земля и воля

Риэлторы прогнозируют активизацию внешних инвесторов и застройщиков после введения в октябре обязательных аукционов на приобретение земельных участков. Михаил Хорьков: "Это шаг вперед в сторону более открытого рынка. Если аукционы будут действительно прозрачными и открытыми, они привлекут в Екатеринбург новых операторов".

Впрочем, нововведение оце-нивается неодно-значно. Анатолий Лебедев: "С учетом дефицита предложения и серьезного интереса к теме аукционы могут увеличить себестоимость строительства объектов". У предпринимателей, конечно, появится возможность цивилизованным путем получать права на землю, а не искать подход к нужному чиновнику, говорит Дмитрий Макаров, но "назвавший самую высокую цену не всегда наиболее компетентен в вопросах строительства и девелопмента, поэтому есть вероятность, что на первых проектах игроки будут набивать шишки. Это неизбежно отразится на качестве продукта".

Анатолий Маховиков считает, что аукционы повлияют на ситуацию в целом: земли для строительства традиционно выделяется мало, чем создается искусственный дефицит. В результате существенно растет цена земельного участка: "Последняя цена, которая мне известна - 10 тыс. рублей за 1 кв. метр земли в Перми, причем не в самом центре города. Получается замкнутый круг: малый объем выделяемых под строительство участков оборачивается малым количеством инвесторов и ведет к повышению цен". Чтобы решить проблему, уверен Маховиков, нужно существенно упростить процедуру выделения земельных участков: "Процесс выделения непрозрачен, непонятен, забюрократизирован. Это существенно влияет на рынок. Часто инвестор, имеющий деньги и желание строить, долго ищет земельный участок для объекта". (При этом следует установить двухстороннюю ответственность за выполнение обязательств. Сейчас она односторонняя: инвестор обязан освоить выделенный участок за три года, при этом срок согласования проекта со стороны исполнительной власти не устанавливается. Теоретически власти три года могут согласовывать проект, а потом сказать застройщику, что он "не успел" уложиться в отведенный лимит времени.) Солидарен с коллегой заместитель директора ижевского ООО ИСП "ОниксСтрой" по операциям с недвижимостью, председатель совета НП "Риэлторский информационный Центр" Константин Самсонов: "Довольно сложно приобрести земельный участок под строительство из-за административных барьеров".

В Екатеринбурге существует дополнительный фактор, создающий дефицит. "Город застроен очень компактно, и желающих построить - больше, чем свободных участков", - комментирует его Дмитрий Макаров. Поэтому все чаще покупаются участки с уже существующими строениями (промышленными объектами, торгово-офисными помещениями), которые не относятся к качественному фонду, а затем перепрофилируются. "Это движение пока не массовое, но здесь огромный потенциал для роста", - считает Михаил Хорьков. Анатолий Маховиков видит перспективы в загородной застройке: "Торговые центры, которые возводятся в самом центре города, впоследствии могут быть мало востребованы, потому что к ним, как правило, нет хороших подъездов, у них нет удобной парковки. За городом земля дешевле. Там можно держать более низкие арендные ставки, поскольку бизнес ведется по-другому, нежели в центральных районах. Крупные инвесторы, приход которых ожидается в Прикамье, пойдут именно этим путем".

В подготовке материала принимали участие Татьяна Власенко, Ольга Евсеева, Александра Колесова