— Максим Александрович, создадут ли аукционы по предоставлению земельных участков под жилую застройку прозрачность на рынке?

— Это шаг на пути к прозрачности. Аукционы обеспечат возможность доступа к земельным ресурсам всех заинтересованных лиц, способ создания конкурентной среды на рынке. Но по факту — это полумера, поскольку сохранен старый порядок предоставления прочих земельных участков. Система заработает, только когда 100% участков динамично развивающихся сегментов офисной, торговой застройки будут предоставляться на аукционной основе.

— Что конкретно будет торговаться с аукциона?

— Предметом аукциона может стать как право собственности на земельный участок, так и право на заключение договора аренды, а также размер арендной платы за пользование участком. Продажа права аренды наиболее распространена и обкатана на практике, в частности московской мэрией, поэтому именно она станет предметом торгов в Екатеринбурге.

 — Почему право собственности для застройщика не в приоритете?

— Когда дом построен и передан на баланс ТСЖ, земельный участок под ним становится собственностью владельцев квартир, офисов. Застройщик не занимается эксплуатацией жилья, ему выгоднее строиться на арендованном участке: использовать понижающие коэффициенты к ставке арендной платы на период строительства.

— Через аукционы доступ к участкам получат крупные структуры: главный фактор на аукционах — высокая цена. Но они всегда имели значительные средства и могли договориться с администрацией…

— Да, цена отсечет небольшие слабые компании, которые не могут нормально строить и платить за право аренды. Главное — ситуация, надеюсь, выйдет в публичную плоскость, а затраты и неофициальные расходы бизнеса — из кулуаров, что в интересах муниципального бюджета.

— Что более всего волнует бизнес в преддверии аукционов?

— Прежде всего — о каком уровне цен можно говорить, как они формируются. Для инвесторов нужен такой ликбез. Многие впервые открывают для себя, что такое отчет оценщика, как найти в нем натяжки и что с ним можно спорить, поскольку это субъективные данные. В оценке заложена огромная возможность для манипуляций и маневров на земельном рынке.

— Как складывается стоимость и каковы критерии оценки права аренды?

— Критериев очень много, они определяются подходами к оценке. Стоимость права аренды формируется на основе отчета независимого оценщика и определяется рынком прав по аналогичным земельным участкам. Далее в расчет принимаются существенные условия договора аренды (срок, размер платы, возможность распоряжаться правом, возможность выкупа участка и пр.). Следующий блок — экономические, технические, политические риски, которые могут влиять на деятельность арендатора в будущем.

— На чем строится оценка?

— Допустим, передо мной незастроенный участок. Я выношу первое суждение о том, какова роль земли, если бы здесь уже стоял жилой дом, и сколько стоила бы земля под якобы существующим объектом. Вычленяем из стоимости земли будущие затраты на создание объекта: столько стоит право собственности на участок. После этого право собственности корректируется на понижающие коэффициенты, поскольку это еще только право аренды. И вот здесь уже включаются условия будущей аренды. Право будет тем дороже, чем больше его срок и возможности совершать сделки с этим правом.

Что здесь важно? Допустим, я выиграл десять аукционов, и чувствую, что мне не освоить эти участки. Ну мало ли, не рассчитал возможности, банк отказал в кредитах. Если мы хотим, чтобы права аренды активно вовлекались в оборот, необходимо как можно меньше ограничений. Чтобы можно было их перепродать, заложить, переуступить, внести в уставный капитал, в договор долевого участия. Чем меньше ограничений будет у арендатора, тем больше условий для оборота и создания рынка. Это влияет на повышение привлекательности права аренды. А если будут условия, что ни одной сделки с участком без разрешения администрации не совершить, это снизит привлекательность и вовлечение в оборот этих участков. Плох будет и такой вариант: ты взял участок и либо застраиваешься, либо отказываешься, но деньги никто не вернет. Есть риск такого подхода.

— Какие еще риски ожидают застройщиков при приобретении земли с аукциона?

— Главный — непонимание отличия рыночной и инвестиционной стоимости права аренды. Дело в том, что у каждого застройщика свое представление об эффективности его будущего бизнеса на этом участке и своя цена отсечения, выше которой за право аренды, по его мнению, платить не стоит — это и есть инвестиционная стоимость. Важно, чтобы каждый застройщик шел на аукцион с этим пределом в голове, а не с эмоциональным настроем опередить других при открытом торге. Прочие риски — классические: технические, экономические, изменения законодательства, например в части методологии исчисления арендной платы.