Нехорошая ситуация

Строительный рынок попрежнему представляет собой множество закрытых «клубов», не заинтересованных в продаже земли под жилищную застройку с аукционов

Перекроить практику реализации земли под жилищную застройку, вывести ее в публичную плоскость аукционами, стартовавшими 1 октября минувшего года, во многих территориях не удается. Причина, называемая неофициальными источниками (официальная точка зрения приведена в редакционной статье), такова: этот рынок — второй по «затененности» после наркоторговли.

В начале 90-х, когда рухнула строительная индустрия, на многое закрывали глаза: нужно было любыми способами втянуть бизнес в жилищное строительство. Теперь никто не хочет их открывать: ни муниципалитеты, ни предпринимательство. Разве что новые игроки, рвущиеся на этот рынок за своей долей прибыли, да потребители, недовольные высокими ценами на жилье. Матерые участники рынка привыкли к непрозрачным схемам распределения земли муниципальных образований, к олигополии — власти ограниченного круга строительных компаний, сросшихся с чиновничеством. Все это дает им неконкурентные преимущества. Определенное количество землеотводов под застройку сконцентрировано также у фирм, ставших профессиональными посредниками в движении земли от муниципалитета к застройщику.

В основе сложившейся ситуации — экономический интерес всех участников. Это главный «якорь». При средней себестоимости 300 долларов за кв. метр жилье продается в Екатеринбурге в среднем по 1 тыс. долларов за метр. В этой цене сидит и чиновничья рента, в том числе за землеотводы.

Пять схем

От чего хотели уйти законодатели, вводя аукционы? Наиболее распространенные коррупционные схемы получения земельных участков приводит Дмитрий Головин, председатель совета объединения предпринимателей Екатеринбурга «Комитет 101».

1. Предприниматель просит в мэрии участок земли под застройку. Ему говорят, что свободных нет, просят оставить контактный телефон. Через некоторое время ему звонит юрист какого-нибудь ООО «Ромашка» или «Василек»: интересующий его участок передан обществу под застройку, но оно готово продать ему весь пакет документов. Такие фирмы, как правило, аффилированы с чиновниками, созданы с использованием административного ресурса.

2. Землю просит застройщик, которому отказать нельзя, потому что он связан с «большими» людьми. Ему предлагают обеспечить парутройку фирм для участия в конкурсе. Бизнесмен буквально за неделю регистрирует или покупает фирмы, которые подают заявки в закрытых конвертах. В результате побеждает тот, кто должен был победить.

3. Перекрестный сговор: первый застройщик претендует на участок № 1, второй — на участок № 2. Они подают заявки на 100 тыс. рублей больше стартовой цены и поочередно выигрывают друг у друга.

4. Застройщик получает на конкурсной основе участок. Идет, допустим, в теплосети, где ему говорят: вот отсюда тебе тянуть несколько километров коммуникаций, это стоит многие миллионы рублей. Предприниматель считает: дорого, у него ж квартиры будут «золотые», не продать. И отказывается от земли в пользу следующего за ним участника, который уже договорился тянуть от ближайшей теплоцентрали до объекта всего 300 метров трубы, что означает удешевление строительства в разы.

Чревата и практика подачи закрытых заявок на конкурс. От участников требуют эскизный проект. В проектное бюро приходят предприниматели и просят: сделайте нам проект, но не прорисовывайте его четко, потому что мы не знаем, выиграем мы или нет. Им хочется избежать дополнительных согласований и расходов. Когда начинают строить, победивший проект меняется на 50%. Лояльность чиновников в этом случае необходимо стимулировать.

Коррупционные схемы живучи: участники «клуба» не заинтересованы принимать в него чужих и выносить сор из избы.

Что делать

Несмотря на отложенные аукционы, многие игроки уверены, что выход рынка земли под жилищную застройку из тени неизбежен. Директор агентства недвижимости «Роттердам» (Екатеринбург) Илья Шкоп: «Застройщики заинтересованы в аукционной основе. Сегодня вы входите в круг олигополии, а завтра по тем или иным причинам вышли из него. Для ведения крупного бизнеса надежнее иметь твердые публичные правила, только по ним можно планировать деятельность на долгие годы. Это важно, потому что строительство объекта с землеотведением занимает в целом три­четыре года. Кривая конкуренция ломает рынок, при ней невозможно работать на будущее».

Прозрачная процедура, по мнению Ильи Шкопа, дает два принципиальных плюса и мэрии: увеличение бюджетных доходов (потому что большее количество игроков знает об аукционе и участвует в нем) и эффективное использование земли (если застройщик открыто платит больше другого, значит, он лучше готов к ее освоению).

Чтобы земельный рынок стал прозрачным, алгоритм процедуры должен быть пошагово разработан и общедоступен. Раньше аукционы проходили по правилам, утвержденным постановлением правительства РФ № 808. Теперь все напрямую прописано в законе. Хотя сами разработчики признают, что читать его сложно. Методических рекомендаций на федеральном уровне нет, не успели подготовить. Специалисты рынка утверждают, что в екатеринбургской мэрии есть 100-страничная методичка. Предприниматели ее в глаза не видели и не увидят.

С точки зрения самого бизнеса, имеющего опыт работы в этом рынке, процесс должен выглядеть так. Первый шаг: администрация города определяет границы участка под жилищную застройку. Второй: она обращается к двум-трем риэлторским компаниям. Те на конкурсной основе дают маркетинговое заключение, как эффективнее использовать эту площадь. Цель: администрация должна понять, по какой цене она может продать землю на аукционе. Сейчас у города есть риск вложиться в формирование участка, который никто не купит. Без риэлторской оценки это лотерея: чиновники не знают, вернутся ли деньги. (Еще проще было бы предложить риэлторам: кто хочет расселять — заявляйтесь. Если бизнес не отреагировал — участок непривлекательный.)

Третий шаг: администрация отселяет за бюджетные деньги людей, проживающих на этой территории. Для технического отселения, как и для прокладки коммуникаций на участке, нужно тоже привлекать на конкурсной основе коммерческие структуры. А после продажи участка на аукционе вернуть деньги в бюджет и всем инвесторам. Пока администрации как инвесторы мыслят неправильно: мы должны так потратиться! Но это все вернется. Надо быстрее сдвинуть рынок, а когда пойдут поступления от продаж, можно будет расширять предложение участков чуть не в геометрической прогрессии. Аукционы должны показать реальную рыночную цену земли.

Предприниматели недоумевают: почему бы вообще не опубликовать список участков под застройку, которые в ближайшие годы планирует реализовать город? Здесьто какой секрет? Как считает директор ООО «Котляров ОРГ» (Екатеринбург) Максим Котляров, «вопрос с отсрочкой аукционов тот же, что задавал Милюков в 1916 году на Думе — глупость или измена? Перед наступлением прозрачности ответственные за нее предельно замкнулись».
А бизнес уже считает риски.

Риски

Главный риск — установление самого предмета аукционных торгов. Существуют две противоположные точки зрения и обе, как ни странно, основываются на опыте Москвы, где задолго до введения Земельного кодекса шла торговля правами аренды. В Екатеринбурге уверены, что опыт столицы позволит мэрии держать рынок в руках. Главный юрисконсульт фонда «Институт экономики города» (Москва) Леонид Бандорин считает эту схему профанацией: на аукционе вы совершенно не знаете, какова будет арендная плата. Покупатель единовременно выложит сумму за право получения аренды, а потом администрация по полной программе потребует от него и арендную плату. Москву поправили. Бандорин подчеркивает: по новой статье 383 Земельного кодекса на аукционе торгуется либо цена земельного участка, либо размер арендной платы, и это базовая причина, по которой стали менять Кодекс.

Следующий риск — вопрос прозрачности, качества торгов. Сам по себе переход на аукционы еще не означает, что в этой сфере не будет злоупотреблений. Потешный аукцион, который прошел в Екатеринбурге незадолго до 1 октября по продаже земельных участков под застройку коттеджей в поселке Карасьеозерск, многих насторожил: он показал возможность и опасность реализации в ходе аукционов технологий, похожих на выборные, позволяющих привести к победе определенного участника. Цены на аукционе оказались в разы ниже рыночных, зафиксированных в бюллетене Уральской палаты недвижимости.

В этой же плоскости лежит риск появления всевозможных уполномоченных специализированных фирм, которые будут проводить торги и рулить ими в интересах чиновничества, считает руководитель группы компаний «Лев & Лев и аудит» (Екатеринбург) Евгений Артюх. При самой идеальной системе у чиновника сохраняется шанс по формальному признаку отсекать участников аукциона, задерживать прием документов или отказывать в нем. Законодатель сформулировал главный критерий, но не сказал, как конкретно работать с заявителем, принимать и оценивать пакет документов — все это отдано на уровень местных органов власти. То есть федеральный закон дал свободу, но не конкретизировал, в какой кабинет заходить, какой пакет кому отдавать и как его проверять. Вот тут и осталась извечная лазейка для двояких решений чиновника. Дмитрий Головин предлагает, например, для подобных случаев вновь узаконить метод провокаций, который работал в советские времена (сейчас его отменили, он сохраняется только в законе об оперативнорозыскной деятельности). ФСБ и оперативники могли бы создавать фирмы, чтобы участвовать в аукционах «под прикрытием» и «палить» чиновников. Нужен такой санитар на аукционе, уверен предприниматель.

Риск третий — у администраций есть огромный соблазн выносить на публику менее привлекательные участки по сравнению с теми, что реализуются кулуарно, поскольку наряду с жильем бурно строятся торговые и развлекательные центры, офисы, а в этом сегменте попрежнему действует заявительный порядок. И без того все самые лакомые участки центрально-планировочной зоны Екатеринбурга, например, уже распределены, имеют своих арендаторов или зарезервированы для них.

Четвертая группа рисков, полагают эксперты, будет связана с расширенной судебной практикой. Предпринимателю могут продать участок, где якобы все готово, а на поверку окажется не так. «Потребителям, участникам рынка предстоит бороться за честные торги. Неизбежно в течение ближайших трех лет все перейдет к аукционам. И от формально публичного в течение пятисеми лет мы перейдем к реально публичному механизму», — прогнозирует Евгений Артюх.

Гораздо серьезней кажутся экспертам риски для всего регионального рынка в целом: вступит Россия в ВТО, и в аукционе смогут участвовать зарубежные строительные фирмы, у которых капитализация в разы больше, чем у крупнейших региональных. Такие «бульдозеры» взломают рынок, полностью изменят его конфигурацию.