Не в склад

Состояние складской инфраструктуры сдерживает развитие торгового бизнеса в регионе. Выход для компаний — самостоятельный девелопмент складской недвижимости

В начале июня заместитель главы Екатеринбурга Виктор Контеев объявил о строительстве первого крупного логистического центра. Объект класса А общей площадью 50 тыс. кв. метров, расположенный в районе аэропорта Кольцово, будет сдан в конце года. Потребность в подобных комплексах велика, подчеркнул чиновник: торговые сети в городе развиваются очень динамично, а сопутствующие бизнесу отрасли существенно отстают от развития ритейла.

Аналитический центр «Эксперт-Урал» продолжает проект «Недвижимость Большого Урала» обзором рынка складских помещений в крупных городах региона — Екатеринбурге, Уфе, Челябинске, Тюмени, Перми.

Деловая инфраструктура: текущее состояние

Рынок складов отличают значительные диспропорции спроса и предложения. Текущий уровень и темпы роста складской инфраструктуры на фоне быстрого увеличения товарных потоков становятся серьезным сдерживающим фактором развития торговли в регионах. «Это в советское время склады нужны были, чтобы хранить, оберегать и никому не давать товар. Сейчас их функция — тщательно распределять и по возможности большими потоками», — говорит коммерческийдиректор логистической компании «Белый аист» (Екатеринбург) Александр Захаров. «Мы вплотную приблизились к моменту, когда недостаток качественных складских помещений может выступить тормозом для дальнейшего роста регионального бизнеса», — оценивает рынок Перми маркетолог-аналитик корпорации «Перспектива» (Пермь) Регина Давлетшина. Подобная картина — во всех крупных уральских городах.

«Сегмент складской недвижимости развивается стихийно, вне связи с потребностями рынка. Склады строят в основном там, где нельзя построить что-то другое. Затраты на создание или перепрофилирование минимальны. Объекты не специализированы — это промышленные зоны, территории предприятий, комбинатов и фабрик, переоборудованные помещения в цокольных и подвальных этажах зданий. Поэтому общий объем предложения определить сложно. Основная его масса, около 70%, приходится на помещения площадью более 500 кв. метров», — рассказывает директор Инвестцентра Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Виталий Кицюк. Аналитик Ассоциации АЛКО (Тюмень) Наиля Сахапова отмечает, что зачастую заводам, действующим еще с советских времен, при нынешних объемах работы требуются значительно меньшие складские и производственные площади, они и сдают излишки в аренду, чтобы получить дополнительный доход. По мнению директора по развитию London Consulting & Management Company (LCMC, СанктПетербург) Дмитрия Золина, качество предлагаемых складских помещений удовлетворяет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов в основном за счет невысокой стоимости, отвечающей запросам средних и небольших местных компаний. Финансовых возможностей для строительства у этих потребителей нет. Однако специалисты комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга считают, что такие объекты размещены не оптимально относительно обслуживаемых внутригородских, областных и региональных рынков сбыта и не имеют перспектив развития.

Эти типовые объекты «советского» складского хозяйства в соответствии с общепринятой международной классификацией относятся к классу C и D (см. классификацию) и составляют, по различным оценкам, от 40 — 50% (в Перми, Тюмени и Екатеринбурге) до 80% (в Уфе) фонда. Впрочем, применительно к региональным рынкам деление на классы условно.

Проблем с поиском помещений класса С или D не возникает. Количественно оценить потребность в складских помещениях сложно. По оценке специалистов, предложение в разы превышает спрос во всех городах. «Объектов с низкими техническими характеристиками на рынке хватает, а достаточно качественных помещений практически нет», — сетует ведущий аналитик экспертноаналитического центра КГ «ЭРКапитал» (Пермь) Анна Князева.

Максимальный дефицит складской недвижимости проявляется в классе В. Так, по данным Пермского торгового дома недвижимости, свободные площади, предлагаемые в аренду или выставляемые на продажу в столице Прикамья, составляют около 7 тыс. кв. метров, в то время как текущая потребность оценивается в 60 тысяч. Но такой объем строительства будет освоен только в ближайшие два года. В Екатеринбурге предложение помещений класса В оценивается в 520 тыс. кв. метров, а спрос достигает 800 — 900 тысяч.

В Уфе общий объем складских площадей такого класса (включая свободные) — около 120 тыс. кв. метров, а потребность — 500 тысяч. Чтобы удовлетворить спрос при нынешних темпах развития складского хозяйства понадобится 3 — 7 лет.

Складов класса А на Урале нет вообще. Впрочем, спрос на такие объекты еще не сформирован. Их требуют только приходящие инорегионалы. Региональные компании качество международного уровня, безусловно, привлекает, но платить за него они не готовы.

К тому же ценообразование на складскую недвижимость формируется произвольно, часто инерционно вслед за другими сегментами коммерческой недвижимости. Наблюдается значительный разброс цен на условно одинаковые по качеству помещения. «Склады разной высоты, к примеру, могут сдаваться по одной арендной ставке только потому, что они одинаково отапливаются», — удивляется Дмитрий Золин. Цены на складскую недвижимость растут быстрее, чем арендные ставки: средний темп прироста стоимости 15 — 25%.

База для будущего роста

Затраты времени на поиск подходящего помещения увеличивает недостаток информации по имеющимся объектам. Сроки затягиваются от нескольких месяцев до года и более, что существенно тормозит развитие бизнеса потенциального клиента. Если помещение найдено, договор аренды заключают, как правило, на год — без регистрации. Эти условия приемлемы для обеих сторон, хотя придают некоторую нестабильность арендным отношениям.

В таких условиях крупные местные и приходящие из других городов Урала компании (в структуре клиентов рынка их порядка 40% и 27% соответственно, в основном торговые и дистрибьюторские сетевые компании, занимающиеся бытовой техникой и электроникой, продуктами питания и бытовой химией, а также строительные организации) предпочитают сами строить или реконструировать складские помещения для собственного бизнеса. Среди заметных проектов, реализуемых продовольственными сетевиками, распределительный центр пермской компании «Норма» площадью 19 тыс. кв. метров (класс В; объем инвестиций 10 — 12 млн долларов); проект екатеринбургской «Монетки» (10 тыс. кв. метров вместе с административными зданиями, объем инвестиций — 5 млн долларов, ввод в эксплуатацию — 2007 год). Собственные складские комплексы имеют челябинские «Форпост» и «Незабудка». «Возводимые сегодня объекты создаются под конкретный бизнес. Благодаря им общий объем рынка складских помещений увеличивается. Однако эти площади эксплуатируются самим инвестором, а не поступают на рынок свободной аренды», — отмечает Наиля Сахапова.

«Содержание собственного склада более затратно, чем аренда, поскольку предполагает, к примеру, выплаты налогов на недвижимость и землю. (Высокие накладные расходы делают экономически невыгодным содержание склада площадью до 10 тыс. кв. метров. — Ред.) Однако собственник может строить или переоборудовать помещения под потребности бизнеса. Кроме того, собственный склад создает имидж солидной и благополучной компании, что позволяет привлекать инвестиции и брать кредиты для развития», — описывает преимущества владения складскими помещениями ведущий аналитик департамента маркетинга московской компании «Современные технологии консалтинга» Кристина Брескина.

Однако большинство крупных федеральных и иностранных компаний (11% клиентов рынка) стремятся передавать всю логистику на аутсорсинг: плюсы — сокращение накладных расходов, в том числе расходов на персонал, оптимизация процессов, связанных с хранением и транспортировкой грузов, снижение рисков на случай форсмажоров. Для этих компаний Урал становится перевалочным пунктом, отправной точкой экспансии на восток. Наиболее развит логистический рынок в Екатеринбурге. Здесь некоторые логистические компании участвуют в строительстве складских комплексов, в отличие от городов Урала, где объекты строятся по большей части для собственных нужд. В Уфе и Челябинске, к примеру, предложения логистических услуг практически нет.

Подъему местных логистических компаний препятствует низкий уровень развития складской инфраструктуры: ресурс для логиста — складские площади — они берут в аренду. Но предложение скудно, а самостоятельно строить — дорого. Выход из ситуации подсказывает Дмитрий Золин: некоторые компании заявляют о возможности строительства склада под заказчика при условии долевого участия или долгосрочной аренды, в Тюмени это, к примеру, «Агроинтер», в Екатеринбурге — AVS Group, ТД «Чкаловский» и др. Но такие проекты реализуются редко. Самостоятельно заниматься девелопментом сложно: объем инвестиций для строительства и оборудования складского помещения класса А — более тысячи долларов за 1 кв. метр. «Иногда инвестиции в реконструкцию старого помещения до класса А могут быть сопоставимы со стоимостью строительства нового: высоки затраты на демонтаж оборудования, капитальный ремонт в соответствии с высокими требованиями международных логистических стандартов и прочее», — описывает проблему директор Института предпринимательства УрФО (Тюмень) Анжелика Гембарская. Поэтому предложение на первичном рынке — как правило, не построенные объекты, а реконструированные старые.

И даже не всегда класса В: объем инвестиций в таком случае составляет 150 — 300 долларов за кв. метр. Руководитель информационно-аналитического отдела Единой информационной службы по недвижимости «Азимут» Ильнур Харисов (Уфа): «О крупных проектах строительства складов не слышно: гораздо проще выкупить и реконструировать, к примеру, заводские корпуса, их в городе много».

Есть и обратная ситуация: компания владеет складскими помещениями, но не стремится развивать логистический бизнес. «Существуют компании, у которых есть шикарные склады, но они никогда не будут оказывать никаких услуг. Они сдают склады и получают за это деньги, не утруждая себя дополнительными заботами. Хотя простой расчет покажет, что можно иметь более высокую доходность», — говорит Александр Захаров. Обе ситуации сдерживают развитие торговли в уральских городах.

«Явный интерес к нашему рынку проявляют московские компании и столичные филиалы иностранных логистических компаний. Примером может служить последний приезд и проведение переговоров с правительством Тюменской области представителей британской компании Knight Frank. Проблема их быстрого продвижения на рынок логистических услуг — отсутствие значительного заказчика-инвестора со стороны бизнессообщества», — подчеркивает Анжелика Гембарская. Крупные зарубежные логисты придут вслед за крупным инорегиональным клиентом.

Не торопятся участвовать в региональном строительстве и девелоперы коммерческой недвижимости. Их останавливает низкая доходность по сравнению с торговыми и офисными помещениями (15 — 20%) и длительный срок окупаемости (6 — 8 лет). «Компании приглядываются, но серьезных шагов не делают», — замечает Анна Князева. «Ситуация пассивного интереса сохранится в течение 2 — 5 лет, пока “дойная корова” в виде торгово-офисной недвижимости будет приносить деньги», — иронизирует Валентина Трошина, аналитик рынка недвижимости КГ «Лекс» (Тюмень). Кристина Брескина подтверждает: «В Екатеринбурге только в последнее время началось активное расширение имеющихся и строительство новых складских комплексов. Появился вполне заметный первичный сегмент — около 20%. До недавнего времени даже здесь складские помещения не возводили». Примеры проектов есть: международный логистический оператор Frans Maas Group строит 35тысячный комплекс в Екатеринбурге (инвестиции в первую очередь площадью 10 тыс. кв. метров составили 5 млн долларов) и 12тысячный  — в Перми при активном участии местной дистрибьюторской компании «ФудТрейд».

Состояние складской инфраструктуры тормозит развитие местного торгового бизнеса. Дефицит специализированных складских помещений и нехватка профессиональных логистических компаний на рынке увеличивают его накладные расходы. Московские и зарубежные игроки, уральские компании, выходящие в соседние города региона, вынуждены развивать собственные складские комплексы. При текущем уровне спроса, темпах его роста и количестве запланированных проектов строительства качественных складских помещений потребность в них может быть удовлетворена через 5 — 7 лет. Наиболее перспективный сегмент для инвесторов — класс В. Объективный фактор улучшения ситуации — снижение доходности в других сегментах коммерческой недвижимости, приход на региональный рынок крупных федеральных и иностранных логистических и девелоперских компаний; субъективный — кооперация местных логистических и торговых компаний в проектах строительства складской недвижимости.

В подготовке материала принимала участие Евгения Савина

Источники информации

Агентство недвижимости «Метрополия» (Екатеринбург), «Бекар.Консалтинг» (Санкт-Петербург), Ассоциация АЛКО, КГ «Лекс», Институт предпринимательства УрФО (Тюмень), Экспертно-аналитический центр КГ «ЭР-Капитал», Лаборатория анализа и прогнозирования рынка недвижимости Пермского торгового дома недвижимости, Корпорация «Перспектива», London Consulting & Management Company, Современные технологии консалтинга, Единая информационная служба по недвижимости «Азимут», Инвестцентр Южно-Уральской торгово-промышленной палаты.

Благодарим Комитет по товарному рынку администрации города Екатеринбурга за помощь в подготовке материала.