Как в сказке

Цены на жилую недвижимость в регионе перестанут расти: возможно ли это?

В начале августа в федеральных СМИ прошла информация о стабилизации московского рынка жилья: цены растут по инерции и вместо привычных 10% всего на 4 — 5% в месяц. Предложение во вторичном сегменте заметно увеличилось: инвесторы­владельцы квартир почувствовали потолок цен и начали выбрасывать свои объекты на рынок. Известно, что столичные тенденции рано или поздно приходят в регионы. Можно ли ожидать в ближайшее время повторения сюжета на Урале, и при каких условиях? Чтобы понять, определим точки роста уральского рынка и сравним с московскими тенденциями.

Первичка

За первое полугодие 2006 года в областных центрах Большого Урала в совокупности введено в эксплуатацию более 1 млн кв. метров жилья. Это выше уровня аналогичного периода прошлого года на 31%. Убрав цифры по индивидуальному строительству, которые обычно завышают общую статистику, видим: полугодие стало провальным для Перми (объемы ввода на 16% ниже), при небольших абсолютных цифрах хорошие темпы показали Курган и Оренбург.

К концу года в столицах субъектов в совокупности планируется сдать около 3,2 млн кв. метров. Учитывая сезонность строительных работ (в первом полугодии вводится, как правило, не более 20%), планы вполне реалистичны. Увы, этого мало. К примеру, в Екатеринбурге прирост жилого фонда в 2005 году составил 1,1%, тогда как прирост семей, нуждающихся в жилье, — 4,6%. При этом себестоимость новых объектов будет расти (см. диаграмму «Рост стоимости строительства 1 кв. метра»). Причин несколько и они известны. Напомним. Прежде всего это нехватка подходящих земельных участков. Как отмечает директор компании «Атомстройкомплекс» (Екатеринбург) Валерий Ананьев, «земля и инфраструктура стали дороже. К сожалению, сегодня нет готовых площадок, где был бы выполнен снос, подведены все сети, проложены дороги». Ведущий аналитик экспертно­аналитического центра КГ «ЭР­-Капитал» (Пермь) Анна Князева подтверждает: «Система земельных аукционов формально работает, но строители жалуются, что участки часто не подготовлены. Кроме того, в основном преобладает точечная застройка. На торги по­прежнему практически не выставляются значительные по площади земельные массивы, способные заинтересовать крупных инвесторов» (см. таблицу «Аукционы на право аренды земельных участков под жилищное строительство»).

Вторая причина — поиски альтернативных долевке источников финансирования, связанные с изменением в законодательстве (см. «Где деньги взять», с. 65). «Стоимость альтернативных источников отражается в конечном счете на цене квадратного метра. Разница в стоимости квартир однотипных домов на одной стадии строительства может достигать 20%», — замечает коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» (Пермь) Алексей Ананьев.

Стабилизация цен на недвижимость если и возможна, то не в ближайшее время

Наконец, дорожают стройматериалы и энергоресурсы. Основная проблема, тормозящая развитие промышленности стройматериалов, — высокая степень износа основных фондов (до 60%) и нехватка производственных мощностей в отдельных наиболее востребованных сегментах. «Развитие промышленности стройматериалов пока неудовлетворительное: роста объемов не ощущается. Альтернативных материалов практически нет. Это незамедлительно сказывается на уровне цен», — отмечает заместитель генерального директора Фонда жилищного строительства республики Башкортостан (Уфа) Рамиль Шигапов. По данным Росстата, за 2005 год отпускные цены отечественных предприятий­производителей на стройматериалы выросли на 16,7%.

Изменения в себестоимости привели к росту цен. «В апреле несколько крупнейших застройщиков одновременно резко подняли цены на квартиры. Рынок отреагировал инерционно. Цены на продаваемые объекты увеличились в Екатеринбурге за полугодие в среднем на 20 — 23%», — рассказывает начальник финансово­экономического отдела ООО «РСУ-­37» (Екатеринбург) Вера Белоус.

И без того недостаточный объем предложения искусственно занижают сами застройщики. «Сегодня рынок в ожидании: из­за постоянного увеличения цен многие компании, не желая упускать прибыль, приостанавливают продажи», — отмечает Вера Белоус. «Наиболее ликвидные объекты — одно­
и двухкомнатные квартиры — строительные компании придерживают до момента сдачи дома, чтобы продать их по максимальной цене», — подтверждает Алексей Ананьев. Ситуация типична для всех уральских городов. Наблюдениями делится генеральный директор агентства недвижимости «Метрополия» (Екатеринбург) Сергей Бузунов: «Спрос настолько велик, что строители учитывают не только объективные факторы (увеличение затрат на строительство), но и прогнозируемый рост цен на жилье. Так, все чаще встречаются примеры, когда квадратный метр квартиры, сдаваемой позднее, стоит столько же, сколько в очереди с более ранним сроком ввода. Строители уверены, что даже на ранних стадиях строительства смогут продать квартиры по высокой цене».

В результате первичный рынок не справляется с объемами спроса: предложение сокращается, цены увеличиваются. Сейчас средняя стоимость квадратного метра составляет от 27 тыс. рублей в Тюмени до почти 40 тыс. рублей в Екатеринбурге. Рост к началу года в среднем по Уралу — почти 27%. Наиболее значителен он в Екатеринбурге и Уфе — 30% и 39% соответственно. В Челябинске — 24%, в Тюмени — 21% (даже при самых больших объемах ввода на душу населения, опережающих другие уральские города вдвое — 47 кв. метров на тысячу жителей). Чуть меньше в Перми — 19%. При этом кое­где даже не наблюдалось традиционного летнего затишья, однако все ожидают очередного сезонного оживления покупательской активности в начале осени.

Вторичка

Ситуация на первичном рынке жилья задает направление движению покупательских потоков: спрос уходит в сегмент вторички. Здесь сконцентрировано до 75 — 80% всего предложения. Спрос в сегменте увеличивают возможности ипотеки. Напомним, ипотека на первичном рынке пока слабо развита: банки выдают кредит, только если застройщик имеет разрешение на строительство. А полный пакет документов у компании появляется зачастую лишь к завершению объекта.

Объем предложения на рынке вторичной недвижимости определяют две группы продавцов. Первая — люди, желающие улучшить условия проживания. «В последнее время чувствуется рост спроса на квартиры улучшенной планировки: люди избавляются от хрущевок и брежневок, повышая качество жилья. Стоимость квартир, меняющаяся с немыслимой скоростью, выступает в этом случае фактором снижения объема предложения. Частники ждут, когда рынок хоть немного стабилизируется. Где гарантия, что денег, вырученных от продажи своей квартиры и предварительно накопленных, уже через несколько дней хватит на покупку нового достойного жилья? В итоге можно получить квартиру хуже, чем имел до всех операций. В этой ситуации логично, что “чистых” продаж очень мало — всего 15%. Остальные операции — со встречной покупкой», — поясняет директор агентства недвижимости «Верта» (Тюмень) Сергей Машкин.

Вторая группа — инвесторы. Недвижимость стала хорошим инструментом капвложений. Доходность — соотношение доходов собственника от сдачи квартиры в аренду и затрат на ее приобретение — достигает от 5% годовых в Уфе до 9,4% в Перми (см. индикаторы рынка жилой недвижимости, с. 61). Если учесть темпы роста цен, цифры окажутся весомей еще минимум на 20 — 25%. А теперь сравните: средняя ставка банковского депозита на сумму более 1 млн рублей на срок от одного до полутора лет составляет 12%. «Не секрет, что многие покупают жилье не для собственных нужд, а инвестируя: кто­то позже перепродает, кто­то сдает», — подтверждает аналитик рынка недвижимости КГ «Лекс» Валентина Трошина. Процент инвестиционных покупок на Урале может достигать 30 — 35%. В Москве — столько же.

Результат — существенное превышение спроса над предложением и рост цен, причем больший, чем на первичном рынке. «Объем предложения на вторичном рынке расширился с января по июнь на 10%, этого недостаточно даже для того, чтобы просто покрыть увеличение спроса за этот же период», — описывает ситуацию в Перми маркетолог­аналитик корпорации «Перспектива» (Пермь) Регина Давлетшина. Анна Князева напротив считает, что «количество выставленных на продажу в Перми квартир снизилось, хоть и незначительно, примерно на 2%. Спрос при этом вырос по отношению к первому полугодию 2005 года на 25%. Средний срок экспозиции наиболее востребованных объектов заметно уменьшился и нередко не превышает уже одной недели». Аналогична ситуация в Тюмени: «Сейчас однокомнатную квартиру можно продать не более чем за две недели, а в прошлом году сделка заключалась по прошествии одного­полутора месяцев», — отмечает Валентина Трошина. «За шесть месяцев спрос на вторичном рынке Екатеринбурга вырос на 70%. Объемы предложения снизились на 20%. Цены поднялись на 40 — 50%», — подводит итог Сергей Бузунов.

Прогноз

Пока все сходится. Факторы роста и тенденции уральского рынка те же, что и московского. В чем отличие? В Москве стабилизирующим фактором выступили ожидания инвесторов относительно дальнейших темпов роста цен. Наши эксперты оценивают возможности их снижения в первую очередь с точки зрения увеличения объемов предложения на первичном рынке, в том числе за счет повышения интереса к региону столичных и иностранных застройщиков (см. «Как цены снизить»), при этом не особо надеясь, что в скором времени что­то изменится. Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков: «Текущие темпы увеличения объемов строительства жилья не успевают за ростом спроса. Основная предпосылка для корректировки цен — рост объемов ввода. Поэтому на ближайшую перспективу мы не видим причин для снижения цен, хотя в отдаленном будущем такое развитие событий возможно». Столь субъективный фактор, как ожидания, эксперты вообще не упоминают.

А если принять его во внимание, то достижения потолка, по нашим оценкам, не предвидится. Потенциал дальнейшего роста цен значителен и заложен в отдельных сегментах. Огромный дефицит и максимальные отметки в одном сегменте будет провоцировать переток спроса в другой, и тем самым выравнивать цены, открывая дополнительные возможности роста в обоих. Такая схема уже сработала между первичным и вторичным рынками: индекс сбалансированности рынка показывает отрицательную динамику. Она же начинает влиять на отношения между объектами различных площадей (одно­, двухкомнатные и пр.), в различных зонах (центр/окраины) (см. индикаторы, с. 61).
В столице эти процессы идут давно, на Урале — набирают обороты. Предпосылки стабилизации цен на региональном рынке недвижимости есть, однако ожидать их реализации в краткосрочной перспективе не приходится. Правда, и московского сценария развития событий еще три месяца назад не ждали ни риэлторы, ни эксперты рынка.

Источники информации

Уфа: Единая информационная служба по недвижимости «Азимут»; Пермь: Экспертно­аналитический центр КГ «ЭР­Капитал», Корпорация «Перспектива»; Тюмень: агентство недвижимости «Верта», «Лекс — системы управления»; Екатеринбург: агентство недвижимости «Метрополия», Аналитический центр УПН; Челябинск: агентство недвижимости «Компаньон». Кроме того — данные Росстата, АЦ «Эксперт­Урал» и открытых источников.

Благодарим за поддержку при подготовке материала Комитет по строительству администрации города Екатеринбурга, Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан при президенте Республики Башкортостан.