Авось и ныне там

Александр Носов
20 ноября 2006, 00:00
  Урал

Уровень развития страхования рисков в строительстве можно охарактеризовать сакраментальным «верхи не могут, низы не хотят». В роли первых — страховщики, в роли вторых — застройщики

В конце октября на строительстве дома на улице Маршала Жукова в Екатеринбурге погиб рабочий из Болгарии: ему на голову упал кирпич. Чуть позже в Верхней Пышме (Свердловская область) обрушилась кровля строящегося дома: один человек погиб, трое доставлены в больницу. Нельзя не вспомнить обрушение строящегося моста в Екатеринбурге: обошлось без жертв, но ущерб от аварии для заказчика составил 200 млн рублей, а для железной дороги, перекрытой обрушением, — 50 млн рублей. Список можно продолжить.

Строительный бизнес отличается высокими и разнообразными рисками. Из-за задержки сроков сдачи объектов инвесторы терпят финансовые убытки, изза аварий гибнут люди. Во всем мире такие риски принято страховать. Российские застройщики, однако, в страховую компанию не спешат: придется раскрывать о себе слишком много информации. Страховщики со своей стороны тоже пассивны: этот вид страхования трудоемок, там нет достоверной статистики, на основании которой можно просчитать возможные убытки.

Закон готов, но это закон

Инструменты, позволяющие защитить интересы юридических лиц, отработаны. Механизм — страхование строительно-монтажных рисков (СМР) — прописан в законодательстве. Объекты страхования СМР определены: это здания и сооружения, оборудование, материалы, машины и другое имущество, находящееся на строительной площадке. Кроме того, можно застраховать вред, который причинен жизни, здоровью и имуществу третьих лиц при выполнении строительных работ. Дополнительно страхуется риск гражданской ответственности: в этом случае возмещаются убытки, причиненные третьим лицам, в том числе в результате ошибок, допущенных при проектировании. Страховая защита предусмотрена также и в отношении самих строителей, с которыми может произойти несчастный случай. Некоторые участники рынка полагают, что страхование СМР должно быть обязательным (см. «Вчера было рано, завтра будет поздно»).

Но сегмент страховых услуг для строителей только формируется. Закономерно, что строители относятся к уровню его развития по разному: одни считают достаточным, другие ждут появления более продвинутых продуктов (см. «Страховка строить и жить помогает»).

Чуть динамичнее развивается страхование рисков в строительстве для частных лиц. Во многом это связано со становлением рынка ипотеки: банки — инвесторы консервативные, поэтому комплексное ипотечное страхование (включающее страхование жизни заемщика, объекта недвижимости, титульное — страхование права собственности на объект ипотеки) стало нормой, правда, преимущественно на вторичном рынке жилья. Кредитование для целей приобретения квартир на этапе строительства практикуется немногими банками. Между тем именно в этом сегменте сосредоточены основные риски.

Риски доли…

 pic_text1 Фото — Андрей Порубов
Фото — Андрей Порубов

Обычно в финансировании строительства жилья в России участвуют субъекты трех типов. Первый — генеральный инвестор (заказчик строительства), принявший на себя обязательство построить объект и имеющий права на получение определенного количества квартир. Вторым может выступать инвесторпосредник (застройщик), которому генеральный инвестор передал право на получение части квартир: его обязательство — вносить средства по определенному графику. Третий субъект — физическое лицо (дольщик): инвесторпосредник передает ему право на получение одной из квартир, ранее данное ему генеральным инвестором.

Дольщик сталкивается с массой проблем: заключив договор и заплатив деньги, он приобретает только право на получение квартиры, причем оно легко может остаться лишь на бумаге. Причины — разные: банкротство любой из организаций финансовой цепочки (генерального инвестора, инвестора-посредника), авария на стройке, ошибки проектировщика, остановка работ изза отсутствия необходимых согласований и разрешений, мошенничество любого из участников проекта, кражи строительных материалов, и т.д.

Как правило, срок действия ипотечного договора перекрывает срок строительства, поэтому страховая защита идет в два этапа. На первом, при строительстве объекта, страхуется финансовый риск инвестора-заемщика на случай неполучения объекта недвижимости в установленный срок и оформляется залог «права требования на результат инвестирования». На втором объект недвижимости возникает дефакто и деюре (на него оформлено право собственности). Оформляется залог (ипотека) объекта и комплексное ипотечное страхование. Страхование титула при покупке жилья в новостройке не имеет практического смысла: у нового объекта нет «истории» перехода права собственности.

…и доли рисков

Теоретическая база для развития страхования долевого строительства, как видим, есть. С практикой сложнее. Тормозит процесс, вопервых, нежелание страховых компаний брать на себя повышенные риски. Если жилой дом не будет построен, наступит не один страховой случай, а десятки: по количеству застрахованных квартир. Поэтому сегодня страховые компании во избежание накопления рисков готовы брать на страхование не более 10% квартир в доме. Увеличить эту долю можно при развитии перестрахования.

Во-вторых, отсутствуют единые стандарты урегулирования вопросов об убытках и их возмещении. Например, на сайте компании «Спасские ворота» сказано: для страховой выплаты клиенту достаточно факта начала судебного разбирательства (внесения предприятия в реестр подлежащих банкротству). А сайт компании «Русский мир» гласит: страховщик примет в качестве доказательства страхового случая переписку дольщика с застройщиком, но это условие должно быть прописано в договоре страхования.

Наконец, постоянный рост цен на жилье не позволяет страхователям полностью компенсировать убытки. Поэтому, если надежда на достройку дома сохраняется, дольщик предпочтет ждать: никакая страховая выплата не позволит ему купить жилье той же площади и качества, на какие он рассчитывал год-два назад.

Страховой замес

Компании, предоставляющие услуги страхования долевого строительства, пока можно пересчитать по пальцам: ГУТАСтрахование, МАКС, Московская страховая компания, РОСНО, Русский мир, страховая группа СОГАЗ, Спасские ворота, Стандарт-Резерв, УралСиб, Экспресс-Гарант, Югория. Страховой тариф — от 1,5 до 4% от суммы договора. («Величина тарифа варьируется в зависимости от стадии строительства: тариф на этапе 100процентной готовности коробки, когда уже ведутся отделочные работы и благоустройство территории, ниже, чем при завершении нулевого цикла и готовности коробки менее 50%, — рассказывает о нюансах директор ООО «Страховой брокер “СБС”» Юрий Квачев. — Кроме того, большое значение имеет категория надежности застройщика, которая зависит от его деловой репутации и финансовой устойчивости». «На величину тарифа могут повлиять такие факторы, как сложность строительного объекта, срок производства работ и место расположения объекта», — дополняет директор Екатеринбургского филиала страховой группы СОГАЗ Олег Захарушкин.)

Но даже при минимальном тарифе в 1,5% потенциальный объем рынка в крупных уральских городах (Екатеринбург, Челябинск, Уфа, Пермь и Тюмень), по расчетам АЦ «ЭкспертУрал», превышает 1,5 млрд рублей. Конечно, это несравнимо, например, с ОСАГО: объем этого рынка за 2005 год на Урале и в Западной Сибири превысил 7,3 млрд рублей. Однако все равно перспективно: уровень выплат в сегменте пока минимален.

Формирование страховой культуры в строительной сфере в первую очередь зависит от самих страховщиков: необходимо нести культуру в массы. Развитие страхования строительных рисков важно и для строительной индустрии: страховщики будут заинтересованы в надлежащем состоянии проектносметной документации, это позволит добиться повышения качества строительных работ. Кроме того, начнут развиваться цивилизованные способы управления рисками: в случае возникновения проблем дольщики будут обращаться в страховые компании, а не пикетировать улицы, как сейчас.