Капитальная засада

Фонд содействия реформе ЖКХ, по замыслу его создателей, должен простимулировать выбор форм управления многоквартирными домами. Однако процесс выделения средств крайне сложен и обставлен массой условий. А даже если деньги дойдут до регионов, их разворуют на местах

В середине июля принят закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Документ декларирует создание государственной корпорации, через которую в регионы пойдут средства на капитальный ремонт домов и переселение людей из ветхого и аварийного жилья. До 2012 года через Фонд распределят 240 млрд рублей: 60% — на ремонты, 40% — на отселение. Плюсом к 240 миллиардам уже в этом году будут поделены 10 млрд рублей — пополам на ремонты и отселения.

Деньги в регионы пойдут если не поровну, то хотя бы по справедливости — по специальному лимиту. Лимит будет рассчитываться так: объем жилого фонда региона делится на объем жилфонда по стране и умножается на 240 млрд рублей. Регионам будет выделено не менее 500 миллионов, но не более 8 млрд рублей.

Цигель, цигель, ай-лю-лю

Закон принимался не быстро, а очень быстро. В январе на Госсовете в Казани президент России Владимир Путин озвучил проблему — «около двух миллионов человек живут в ветхом и аварийном фонде» и наметил пути ее решения — «государство не может себе позволить самоустраниться из жилищной сферы, а значит, должно активно формировать цивилизованную рыночную среду. Правительство, руководители субъектов и органов местного самоуправления должны отвечать за своевременность проведения необходимых реформ, финансово и морально поощрять тех, кто успешно продвигается по этому пути». Меры поощрения обнародовали уже в конце апреля в послании Федеральному собранию. Глава страны пояснил, что средства, полученные от продажи активов «Юкоса», направят на реформирование ЖКХ. Проект моментально преодолел первое и второе чтение в Госдуме. Депутаты, подбадриваемые пожеланием вице-премьера Дмитрия Медведева закончить дело до летних каникул, также быстро прогнали закон через третье чтение. Совет Федерации документ одобрил.

Если вспомнить, что ни одна инфраструктурная реформа не проходила в стране так долго, так дорого и так малорезультативно, как реформа ЖКХ (см. «Шаг вперед и два назад: реформа ЖКХ в цифрах и фактах»), то подобная спешка — дело беспрецедентное. Впрочем, вполне объяснимое: перед выборами власть, во-первых, хочет демонстрировать заботу о тех, кто живет в старом и аварийном жилье, во-вторых, имеет шанс наконец-то переложить на собственников квартир ответственность за дома целиком — с подвалами, чердаками и сетями.

Прописанные механизмы получения денег через Фонд хороши. Но только на бумаге.

Условный выбор

За многие годы реформ ЖКХ можно бы и привыкнуть, что законы, рожденные в тиши кабинетов, оторваны от жизни. Не стал исключением и закон о Фонде. Например, там прописано условие, что в претендующем на деньги Фонда регионе в 2008 году должно работать не менее 25% частных компаний, а к 2011 году — 80%. На первый взгляд, очень рыночно. Кажется, еще немного, и коммуналка станет по-настоящему конкурентным сектором.

Однако на местах уже давно подстраховались: большую часть компаний, работающих в ЖКХ, сегодня составляют вовсю акционирующиеся бывшие ЖЭКи (они же в 2006 и 2007 годах — муниципальные унитарные предприятия). (О том, что качество бизнес-процессов в таких компаниях не соответствует рыночным стандартам, мы писали: см., например, «Тоже ЖЭКИ, только в профиль», «Э-У» № 15 от 23.04.06.)

Еще одно условие тоже кажется вполне невинным: в 5% домов региона-претендента должны работать ТСЖ. Эту долю надо будет наращивать: до 10% к 2010 году и до 20% к 2011-му. Условие означает, что люди должны определиться со способом управления многоквартирным домом. (О том, какие бывают, — см. «Кто на ком стоял»).

Сегодня в среднем по стране каждый пятый гражданин уже выбрал форму управления домом. В регионе есть лидеры и аутсайдеры. Так, в Тюменской области со способом выбора определились 72% собственников жилья, а в Кургане — только 8%. Идет процесс медленно и печально. Невзирая на неоднократный перенос сроков выбора, пропиаренные прелести ТСЖ и заверения в тщательности отбора УК администрациями муниципалитетов, в Свердловской области, как и в целом по России, около 30% общих собраний жильцов ничем не заканчивается (а именно собрания являются единственным легитимным органом принятия решения о выборе формы управления).

Деньги, которые претендент получит из Фонда на капитальный ремонт, заставят муниципалитеты оживлять процесс «ТэСэЖэзации». Дело в том, что формально администрация обязана капитально отремонтировать дом, но в бюджетах муниципалитетов отчаянно не хватает на это средств. Жильцы не хотят определяться с формами управления домом, так как если в доме уже выбрана форма управления, то им никто ничего не должен. «УК и ТСЖ являются самостоятельными юридическими лицами. Так чего ради государство обязано им что-то выделять?» — передает пафос властей директор екатеринбургской управляющей компании «Астра» Владимир Фатеев.

— Основные препятствия выбора формы собственности в том, что государство отказывается признать свои обязательства по проведению капитального ремонта в домах, — указывает директор направления городского хозяйства Фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев.

Регионы, где наиболее сильно изношен жилфонд, на деньги Фонда претендовать не смогут

Там, где нет проблем с деньгами на капремонт, и формы управления жильцы определяют быстрее. Например, в Тюмени в 2006 году на капитальный ремонт многоквартирных домов, где выбран способ управления, из городского и областного бюджетов направлено 467 млн рублей.

В 2007 году на эти цели отчислят 727 млн рублей, и число определившихся с выбором выросло уже с 27 до 49%.

Казалось бы, ну вот теперь регионы получат миллиарды, смогут провести капремонты и жильцы наконец-то перестанут бояться аббревиатур ТСЖ И УК. Однако если бы все было так просто, мы жили бы не в России.

Мелкий жемчуг в жидком супе

Чтобы полностью решить проблему с капремонтом в масштабе страны, деньги требуются гораздо большие, чем 240 миллиардов, заложенные на пять лет. «По нашим оценкам, нужно порядка 1,5 — 2 трлн рублей», — отмечает заместитель министр регионального развития РФ Юрий Тертышов. И указывает на степень участия Фонда: «Предоставляется возможность обеспечить за счет его средств порядка 30% от тех средств, которые нужны». Но треть от 1,5 млрд рублей — это 500 миллиардов. А из Фонда на капремонт пойдет только 150 млрд рублей.

 pic_text1 Фото: Андрей Порубов
Фото: Андрей Порубов

Остальную сумму придется найти в бюджетах муниципалитетов и в карманах граждан. Деньги из Фонда выделяются на принципах софинансирования. Это означает, что на ремонт должны будут сброситься все. Цепочка выделения средств выглядит так: муниципалитет оценивает, сколько стоит ремонт домов, которые он хотел бы провести. Через субъект федерации половину этой суммы он просит у Фонда. Субъект собирает заявки с муниципалитетов. Делит получившуюся сумму на два (мол, от нас — половина, от вас — половина) и отправляет заявку в Фонд. Где ее рассматривают, анализируют, а затем также по цепочке спускают обратно деньги.

В логичной вроде схеме есть изъяны: перед тем как просить деньги у федерации, региону необходимо иметь утвержденную программу капремонта с перечнем домов и предусмотренным в бюджете финансированием. В бюджетах дотационных субъектов федерации и муниципалитетов нет ни денег, ни программ. Значит, именно эти регионы, где наиболее сильно изношен жилфонд, на деньги Фонда претендовать не смогут.

Однако самое большое препятствие для выделения денег — та часть софинансирования, которая пойдет от жильцов. По закону о Фонде, собственники жилья в многоквартирных домах должны будут вскладчину заплатить 5% от сметной стоимости ремонта. «Именно наличие этих 5% будет определять, станет ли муниципалитет вообще рассматривать заявку от дома, чтобы передать ее по цепочке вверх», — отметил в минувшую среду в Екатеринбурге вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности, член Экспертного совета Комиссии Совета Федерации ФС РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Владимир Герасименко.

Посчитаем: капремонт 8-квартирного дома постройки 1948 года стоит 24 млн рублей. Жильцам надо собрать 1 млн 200 тыс. рублей. То есть по 150 тысяч с квартиры. Аккурат 50 месячных пенсий с каждого старика. Результат: в домах, нуждающихся в капремонте, 40 — 70% населения не сможет наскрести таких денег.

Вряд ли создатели законов не понимали, что далеко не все население страны способно выложить такие суммы. Цель-то преследовалась благая: пробудить в жильцах ответственность за свой дом, продемонстрировать, что государство готово помогать, но не спонсировать. И главное — разработчики закона были уверены, что инвестирование собственных средств заставит население пристальнее следить за расходованием средств... Но вы сами знаете, куда ведет дорога, вымощенная благими намерениями: в ЖКХ давно создана простая и эффективная схема коррупции, в которой уследить за расходованием средств невозможно.

Пилите, Шура!

Сейчас население предпочитает не создавать ТСЖ, а отдавать дома в распоряжение УК: из жильцов, уже определившихся с формой собственности, ТСЖ выбрали примерно 4 — 5%, а заключили непосредственные договоры с УК — порядка 25%. Очень сомнительно, что само создание Фонда заставит людей быстрее организовывать ТСЖ, скидываться на ремонты в надежде на федеральные деньги. А если собственники квартир не выберут себе до 1 января 2008 года форму управления жильем, то администрация проведет конкурс, где в качестве лотов будут выставлены не определившиеся дома. Такая компания сможет убедить жильцов, что дому нужен капитальный ремонт: мол, давайте скинемся, а остальное государство даст!

Сейчас весь жилой фонд обслуживают управляющие компании трех типов. Есть образованные застройщиками для обслуживания только что построенных домов. Есть компании, которые созданы на деньги инвесторов-энтузиастов — это небольшие независимые УК, которые хотят закрепиться на рынке любой ценой, продемонстрировать качество работы. Вот этих неаффилированных с чиновниками игроков во властных структурах и боятся больше всего. Жителей постоянно убеждают, что они недобросовестные хищники, которые могут убежать, собрав деньги жильцов. Их проверяют, контролируют, настраивают против них людей с одной лишь целью — выдавить с рынка до мая-2008. Администрация расчищает рынок для «своих» УК (это третий тип) — акционированных ЖЭКов. И пусть за многие годы ЖЭКи привыкли вести бизнес неэффективно и затратно, зато основной акционер тут — муниципалитет, а у руля — лояльные менеджеры. Но это «издержки», когда цель высока — жилой фонд и государственные деньги не должны попасть к непроверенным людям.

Истина проста: большинство «фондовских» денег будет пущено через лояльные администрации нерыночные и непрозрачные структуры. Схема «пилежа» средств действует уже сейчас. Если говорить о капитальном ремонте, то подряды на ремонты домов эти УК привыкли отдавать строительным компаниям, аффилированным с администрациями муниципалитетов (см. схему на с. 11).

«Проблема усугубляется тем, что финансирование капитальных ремонтов пойдет не напрямую из бюджета, а посредством создаваемого Фонда. По оценкам международных кредитных организаций, это снижает эффективность распределения финансовых потоков и не пресекает коррумпированности при расходовании средств», — уверен президент компании «Пенетрон-Россия» (производство материалов для строительства и ЖКХ) Игорь Черноголов.

Таким образом, вряд ли средства Фонда поддержки ЖКХ дойдут до особо нуждающихся регионов. Но если все же попадут в какой-нибудь регион, то расходоваться будут неэффективно. Тогда зачем нужен Фонд? Версия первая — он заставит людей создать ТСЖ хотя бы на бумаге. Версия вторая — власть наконец-то нашла, как потратить деньги перед выборами. И то, и другое не имеет никакого отношения к содействию реформе ЖКХ.