Управляемые компании

Русский бизнес
Москва, 24.09.2007
«Эксперт Урал» №35 (298)
Многие собственники жилья до сих пор не выбрали способ управления им. В преддверии конкурсов управляющих компаний (УК) на право заниматься «неопределившимися» домами, власти активизируются. Их цель — оставить на рынке только УК, принадлежащие муниципалитетам, несмотря на их малую эффективность

С интервалом в неделю в сентябрьских выпусках новостей прошли несколько сообщений, свидетельствующих: контролирующие органы и власть взялись за УК всерьез. Во­первых, УФАС по Свердловской области начала проверки обоснованности выбора УК, совершенного потребителями. Антимонопольщиков насторожило, что 60,8% собственников квартир якобы доверили компаниям управлять жильем, проголосовав за этот способ на собраниях. С точки зрения руководителя УФАС Татьяны Колотовой, это невероятно.

В ведомство, а также в комитеты по защите прав потребителей, все чаще поступают жалобы собственников квартир: они говорят, что ни на каких собраниях не были. Во­вторых, замглавы Екатеринбурга Константин Крынин рассказал на пресс­конференции, что некоторыми УК может заинтересоваться прокуратура — за срыв начала отопительного сезона: изза хронических неплатежей поставщики энергоресурсов отказываются подавать тепло в дома, обслуживаемые этими УК. Втретьих, в Челябинске городское управление ЖКХ обнародовало рейтинг надежности городских управляющих компаний: здесь уверены, что рейтинг поможет тем 30% граждан, которые еще не выбрали способ управления домом. Вчетвертых, в Перми созданная муниципалитетом ассоциация УК вот­вот подпишет соглашение с мэрией, которое разграничит полномочия и обязанности сторон.

Эти сообщения отражают разные стороны деятельности УК: проверки ФАС, рейтинг и соглашение — процесс выбора потребителем; прокуратура — финансовую состоятельность. Нагромождение событий в сфере, где годами на фоне вялотекущей реформы не происходило ничего, свидетельствует: государство пытается контролировать работу компаний, к которым не должно иметь никакого отношения.

Для нас ничего не изменится

Напомним, по Жилищному кодексу выбор УК означает, что собственники квартир берут на себя ответственность за содержание и обслуживание не только личных квадратных метров, но и всего дома. Власть от этой дорогостоящей обязанности освобождается.

Жильцы, проникнувшись ответственностью за жилье, заказывают и оплачивают необходимые услуги, требуют отчеты с предприятий ЖКХ, их оказывающих. Понятия «эффективность», «доступность» и «качество» становятся реалиями отрасли. Но трюизм «хотели как лучше, получилось как всегда» в ЖКХ уместен априори, и случай с выбором формы управления многоквартирным домом — не исключение. Стабильно растущие расходы на оплату коммунальных услуг и стабильно же падающее их качество так напугали жильцов, что ни о каком «выборе» они знать не хотят. Люди уверены: таким образом на них просто перевешивают заботу о морально устаревшей коммуналке.

По статистике, и на Урале, и по всей России, треть собраний жильцов, созванных для выбора способа управления домом, заканчивается безрезультатно. (Хорошо, если в многоэтажке находятся активисты, с участием которых создаются товарищества собственников жилья — ТСЖ. Но домов, где выбрана эта форма управления, по УрФО не более 10%.) Предельные сроки, отпущенные для выбора способа управления жильем, изза низкой, практически нулевой самостоятельности жильцов федеральное правительство уже несколько раз переносило: 1 марта 2006 года, затем 1 января 2007го, теперь — 1 января 2008 года. По Свердловской области в апреле 2006го определилось с выбором лишь 10% жильцов, через год — 20%. А к сентябрю таковых вдруг стало 70%, в том числе 60% с гаком — именно на собраниях. Мысль о подтасовке напрашивается сама собой.

Инертность жильцов компании могли бы преодолеть самостоятельно: большой разъяснительной работой, выходом в «народ», втолковыванием пользы выбора того или иного метода. Но, вопервых, это довольно дорого, вовторых, продвижение себя как поставщика услуг совершенно непривычно для УК. Сейчас большинство игроков на рынке — бывшие муниципальные унитарные предприятия. Практически в одночасье, подчиняясь реформе местного самоуправления, они стали АО, где 100% принадлежат муниципалитету. Качество бизнеспроцессов, которые выстраивают такие компании, не соответствует рыночным реалиям (см., например, «Тоже ЖЭКи, только в профиль», «Э-У» № 15 от 23.04.06.). Они просто не понимают, как и почему они должны продвигать свои услуги: в течение многих лет можно было не напрягаться — сбыт гарантирован, клиентам никуда не деться, в сметы, которые предоставляются в администрации города, убытки заложены. Денег все равно дадут, не сейчас, так потом: отрасль­то социально значимая.

Понятно, что жильцы не хотят выбирать конторы, о качестве обслуживания которых они знают не понаслышке. Тогда на помощь приходят две вещи: лазейки, оставленные в законодательстве, и административный ресурс.

Широко закрытые глаза

Главная уловка, которая в принципе позволяет демонстрировать очень приличные цифры остановившихся на способе выбора жильем через УК, — заочное собрание жильцов. УК рассылает письма с готовой формой для голосования. Жильцы ее заполняют, как правило, не читая. Затем УК собирает эти письма, оформляет проведение собрания — и готово: в доме выбрана форма управления. Так что удивление свердловских антимонопольщиков понятно.

А представляем, какое поле работы может обнаружиться у их коллег, например, в Удмуртии: в Ижевске жители 1209 из 1446 домов доверились УК «Городское жилищное управление». То есть 83% собственников квартир выбрали всего одну компанию. Разумеется, большинство собраний прошло заочно.

Административный ресурс тоже используется на полную катушку. Во­первых, жильцы все равно обращаются в администрацию города, где им могут «рекомендовать» или «не рекомендовать» ту или иную УК. (Вспомните помянутый нами в начале челябинский рейтинг добросовестности.) Ясно, что будут рекомендовать те компании, которые давно известны администрации, то есть акционированные МУПы: они, с точки зрения муниципальных властей, надежнее, так как имеют опыт работы на рынке, пусть и не очень успешный.

Во­вторых, власть сама может приводить за ручку УК на собрания жильцов (очные, конечно): в Екатеринбурге, например, такая практика повсеместна. Таким образом, власть демонстрирует жильцам: она готова взять на себя ответственность «в случае чего». Опять же ясно, кого и почему рекомендуют чиновники. В итоге жилфонд городов поделен буквально несколькими компаниями. В том же рейтинге по Челябинску их участвовало лишь 16. Сейчас практически невозможно говорить о том, что у этих контор есть конкуренты. Новое жилье обслуживают УК, созданные компаниямизастройщиками. А в буквальном смысле «частных управляющих компаний», существующих только благодаря профессиональному, конкурентоспособному уровню управления, на рынке практически нет.

Они просто не понимают, как и почему они должны продвигать свои услуги: в течение многих лет можно было не напрягаться — сбыт гарантирован, клиентам никуда не деться, в сметы, которые предоставляются в администрации города, убытки заложены

Те, что работают, не попадают в рейтинги, зато попадают в сводки прокуратуры. Именно против них направлен пафос заявлений «Выбирайте компанию с большим опытом работы». Читай — бывший ЖЭК: у кого другого опыт возьмется, если самому понятию УК в России не более трех лет. 

Втретьих, административный ресурс просто помогает получить новые объемы работ. Если жильцы дома не определятся с выбором до конца этого года, то в середине будущего администрация города должна будет провести конкурс, на котором право обслуживать этот дом приобретет какаялибо УК. Величина лота — не менее 100 тыс. кв. метров. Это в основном ветхий жилой фонд: там проблема выбора способа управления острее всего. Судя по активизации власти, в преддверии этих конкурсов она намерена оставить на рынке тех, у кого к этому времени уже будет сформирована большая масса обслуживаемого жилфонда.

Перед бурей

Но почему на рынок не пускают бывшие ЖЭКи? Чтобы найти ответ на этот вопрос, давайте вспомним, что в июле создана государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Он и стал косвенной причиной пристального внимания к УК. Через эту некоммерческую структуру в регионы пойдут средства на капитальный ремонт домов и переселение людей из ветхого и аварийного жилья. До 2012 года через Фонд из бюджета страны муниципальным бюджетам передадут 240 млрд рублей: 60% — на ремонты, 40% — на переселение. Кроме того, уже в этом году на те же цели будут пополам распределены 10 млрд рублей. Деньги, сопоставимые с бюджетом субъектов федерации, пойдут только тем домам, где будет выбран способ управления. Подавать заявки в муниципалитет будут ТСЖ или УК. 

Как пояснили в неофициальном разговоре представители одного из контролирующих органов: «Деньги пойдут государственные, так что нам дана команда оставить на рынке только надежные компании». Вопрос: что понимать под критериями надежности? Такие компании лояльны, кроме того, они великолепно встроены в коррупционную цепочку откатов, завышения смет и прочих приемчиков, с помощью которых легко попилить деньги, что пойдут на капремонт домов. Таким образом, то, что мы видим сейчас, — лишь своеобразная расчистка рынка. Причем для тех, кто, грамотно манипулируя сложными коммунальными бюджетами, будет набивать себе карман нам в убыток.

Увы, это реальность: примерно через год наши дома будут обслуживать не управляющие, а управляемые компании. Выход видится в одном: граждане должны понять — власть больше не несет ответственности за ЖКХ. Приватизированная квартира — это только наша квартира, она — часть нашего же дома. И мы теперь за них в ответе. Никто не заинтересован давать нам информацию о происходящем в ЖКХ. Мы сами должны найти ее, проанализировать и выбрать оптимальный вариант. Мы должны диктовать местной власти условия, а не наоборот.

У партнеров

    Реклама