Рынок коммерческой недвижимости не растет

16 мая 2011, 00:00
  Урал

В пяти крупнейших городах Урало-Западносибирского региона (Екатеринбург, Челябинск, Тюмень, Пермь и Уфа) цена продажи торговой недвижимости с февраля 2010 года приросла в среднем на 2,6%, что можно считать статистической погрешностью. Более того, с учетом инфляции цены снизились примерно на 10%. В основном прирост обеспечил только Челябинск (28,4%). Остальные города по ценам либо падали относительно февраля-2010, либо оставались примерно на том же уровне. По словам исполнительного директора компании «Инвест Бизнес Консалтинг» (Челябинск) Евгения Короткова, ситуация объясняется экспоненциальным ростом спроса на торговую недвижимость в столице Южного Урала. Вместе с тем количество новых предложений достаточно мало, в результате качественные торговые площади с рынка практически вымылись.

Стоимость аренды торговой недвижимости растет в Екатеринбурге, Тюмени и Челябинске. Директор компании «БрОК» (Тюмень) Людмила Доровикова отмечает: «Тенденция роста числа предложений торговых помещений в аренду по докризисным ставкам однозначна. Однако арендаторы все-таки не готовы к возврату на этот уровень».

В Перми и Уфе арендные ставки на торговую недвижимость по-прежнему снижаются. Правда, по словам руководителя аналитического центра «Медиана» (Пермь) Дарьи Рожновой, это, скорее, влияние сезонности: в течение 2010 года ставка аренды увеличилась на 22%, но если сравнивать первый квартал 2011-го с тем же периодом 2010-го, то превышение составило всего 1,9%.

В сегменте офисной недвижимости тенденции разнонаправлены. Екатеринбург и Тюмень по ценам продажи на докризисный уровень еще не вышли. Хотя это почти наверняка связано с малым количеством предложений в офисах класса А. В трех остальных городах стоимость продажи за год увеличилась на 7 — 20%. Лидер прироста — Уфа.

По динамике арендных ставок на офисные площади города показывают завидное единодушие: во всех пяти муниципалитетах они выросли. Лидер — Челябинск, там аренда в среднем прибавила почти 30%.

Сегмент складской недвижимости тоже стагнирует: цены продажи остаются на одном уровне в течение 2010 — 2011 годов. Жесткое падение Екатеринбурга связано со структурой предложения. Дорогой класс А занят. Растет только Уфа, но зато сразу на 56%.

Изменение арендных ставок на склады — в пределах погрешности. Сильнее других упал Челябинск — на 30%. По словам Евгения Короткова, проседание связано с тем, что спрос высокими темпами растет на средние форматы (от 1000 до 6000 кв. метров), но таких предложений мало. В итоге большие площади простаивают, и скидки в арендной плате ситуации не меняют.

Индексы и прогнозы

Индекс выкупа (рассчитывается как соотношение цен и годовых арендных ставок, показывает, за сколько лет сумма арендных платежей сравняется с ценой покупки помещения) торговой недвижимости интересен только со статистической точки зрения. Явного тренда нет. В Екатеринбурге и Тюмени индекс упал. Выгоднее всего приобретать торговые площади в Тюмени (индекс выкупа 6,25 года).

Другое дело офисные помещения. В этом сегменте индекс выкупа упал во всех городах (кроме Уфы, здесь он стабилен). Это означает, что цена предложения либо снизилась, либо осталась на прежнем уровне, а ставки аренды выросли. Выгоднее всего покупать в собственность офисы в Уфе (индекс выкупа 7,5 года).

Склады показывают тенденции, аналогичные торговому сегменту. Упал индекс в Екатеринбурге (в три раза, с 18 до 6 лет) и Перми. Самый низкий показатель — традиционно в Челябинске (4,9 года).

В прогнозах аналитики практически солидарны: в 2011 году ждать роста цен вряд ли стоит. Их увеличение будет связано с инфляцией и ростом тарифов ЖКХ. Хотя есть и оригинальные мнения. Евгений Коротков:

— Арендную плату подстегнул рост тарифов ЖКХ, а также увеличение оборотов в 2011 году у ряда сетевых ритейл-операторов. Выросла ставка капитализации, что в начале года дало толчок росту цены продажи метра. Стоимость качественных объектов вышла на высокие, почти докризисные уровни. Вслед за нефтяной гонкой у нас все больше шансов увидеть «гонку квадратных метров» во всех сегментах в ближайшие три-четыре месяца.