Небоскреб в алмазах

Русский бизнес
Москва, 28.01.2013
«Эксперт Урал» №4 (541)
Высотное строительство на Урале еще долго не обретет популярность. Нет пула сумасшедших инвесторов, способных поступиться рентабельностью

Фото: Андрей Порубов

Высотные сооружения — это устремленные к Богу, власти, символы гордости, мы находим их во всех культурах: пирамиды египтян, ацтеков, пагоды в Китае, храмы южной Индии, готические соборы... Наши небоскребы возникли в новом экономическом мире, в них отсутствует религиозное чувство. Это импульс оказаться выше всех, ухватиться за звезды... Небоскребы означают власть!

Филипп Джонсон, американский архитектор

После новогодних праздников СМИ Екатеринбурга распространили информацию о том, что в городе появится сразу несколько новых высоток. Одну из них (предположительно 40-этажная) построят в центре. Идею уже поддержал Градсовет, правда, проект башни только прорабатывается, неизвестно даже ее назначение.

Еще несколько 34-этажных высоток также в центре Екатеринбурга должны вырасти в рамках многофункционального комплекса «Малевич». Инвестор проекта компания PRED Group уже получила разрешение на строительство и вышла на площадку.

Для властей Екатеринбурга высотное строительство в последние годы стало явным приоритетом: на международном фестивале «Зодчество», прошедшем в Москве, город представляли именно как территорию небоскребов. О других крупных городах Урала этого пока не скажешь.

Земельный стимул

Согласно российской классификации, высотными считаются здания выше 100 метров. Такой же позиции придерживается большинство международных классификаторов: International Аssociation for Bridge and Structural Engineering; American Society of Civil Engineers; International Council for Research and Innovation in Building and Construction. И мы к ней присоединяемся. Хотя, например, Council on Tall Buildings and Urban Habitat признает небоскребами сооружения выше 150 метров (включая флагштоки и шпили).

Многие архитекторы и девелоперы утверждают: высотное строительство началось из-за нехватки земли в быстрорастущих городах. Почти все в пример приводят маленький Манхэттен: размер острова не оставил выбора. У уральских застройщиков мотивы схожие:

— С учетом дефицита земель, возникшего в крупных городах, развитие проектов вверх, движение в сторону высотного строительства неизбежно. Екатеринбург, как и многие другие успешные города-миллионники, обречен на то, чтобы стать высотным, — уверен руководитель проекта «Первый Николаевский» (в составе второй очереди запланировано два 61-этажных жилых здания) екатеринбургского НП «Уралэнергостройкомплекс» Андрей Никифоров. — Вопрос, нужны ли крупным городам небоскребы, сегодня уже не обсуждается, их требует рынок недвижимости, нацеленный на активное развитие экономики и одновременно на повышение уровня комфорта городской среды. Поэтому высотные здания должны быть многофункциональными, создаваться в комплексе со всей необходимой инфраструктурой (магазинами, кафе, спортивным центром, аптекой и так далее). Подобные проекты должны прийти на смену отслужившим свой срок ветхим типовым малоэтажкам и сформировать новый облик городов.

Недостаток земли, однако, только отчасти объясняет бум высотного строительства в мире. На наш взгляд, его главная причина состоит в том, что строительные компании научились возводить небоскребы: условно, появились высококачественные сталь и бетон, скоростные лифты. 

Комплекс «Город столиц» в ММДЦ «Москва-сити». Пример качества отделки expert-ural_04_015_1.jpg
Комплекс «Город столиц» в ММДЦ «Москва-сити». Пример качества отделки

Теоретически в высотной застройке есть несколько очевидных плюсов. Первый — экономия городского пространства и затрат муниципалитета на инфраструктуру: тянуть сети к небоскребу в расчете на кв. метр площади значительно выгоднее, чем к пятиэтажному строению или коттеджу. Второй — экологичность: обитатели верхних этажей не страдают от загазованности и шума мегаполиса. Еще один положительный момент — имидж: уникальные высотки привлекают внимание мировой общественности (примеры Дубая, Гонконга или Нью-Йорка в этом плане очень показательны). 

— Граница экономической эффективности высоток — 150 — 300 метров, — считает заведующий лабораторией института УралНИИпроект, директор архитектурного бюро Korotich Design Group Андрей Коротич. — Это оптимум, позволяющий экономить на энергоресурсах, организационных издержках, конструктиве. Небоскребы выше 350 метров возводятся для удовлетворения личных амбиций, экономически их строительство не обосновано.

Небесная концентрация

В России безусловный центр строительства небоскребов — Москва. Самым высоким введенным в эксплуатацию зданием остается 73-этажная башня «Москва» (274,2 метра, расположена в комплексе «Город столиц» в ММДЦ «Москва-сити»). Из других городов в топ-10 башен удалось втиснуться только екатеринбургскому бизнес-центру «Высоцкий» (188 метров, сдан в 2011 году).

На Урале зданий выше 100 метров всего четыре (из них одно жилое). Безоговорочный лидер региона в сфере строительства небоскребов — Екатеринбург: здесь расположены девять из 12 наиболее высотных объектов (подробнее см. таблицу «Десять самых высоких зданий Урала»). Чемпион — «Высоцкий».

Планы российских девелоперов амбициозны. Например, в 2013 году должен быть сдан небоскреб Меркурий Сити Тауэр, расположенный в «Москва-сити» (338 метров), а к 2015 году — башня «Восток» комплекса «Федерация» («Москва-сити», 360 метров). Венцом высотного строительства станет «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге (сдача в эксплуатацию — 2018 год, 436 метров, в ней разместится штаб-квартира «Газпром нефти», спортивный комплекс с двумя катками, медицинский центр с педиатрией, зрительный зал, амфитеатр для просмотра водных шоу и т.д.).

На Урале стремления вверх ограничены опять же Екатеринбургом. Так, в местном Сити в 2014 году должна быть построена первая жилая башня «Исеть» (52 этажа, 209 метров). Изначально здесь планировалось воздвигнуть еще три небоскреба — «Урал» (385 метров), «Де Геннин» (220 метров) и «Татищев» (160 метров), однако пока инвестор проекта «УГМК-Холдинга» от конкретики воздерживается. Кроме того, в планах — башни «Стражи Урала» (218 и 195 метров), а компания «Уралэнергостройкомплекс» уже приступила к строительству двух жилых домов (около 200 метров) комплекса «Первый Николаевский».

Сравнительный структурно-композиционный анализ 2-IFC в Гонконге (первый слева) и Noble Center в Шэнчжэне (второй слева) с проектами небоскреба «Высоцкий» в Екатеринбурге expert-ural_04_015_2.jpg
Сравнительный структурно-композиционный анализ 2-IFC в Гонконге (первый слева) и Noble Center в Шэнчжэне (второй слева) с проектами небоскреба «Высоцкий» в Екатеринбурге

В других региональных центрах выше 100 метров поднимутся разве что 36-этажные дома в жилом комплексе «Манхэттен»
в Челябинске. Остальные проекты (например, 36-этажные «Башни содружества» в Уфе, бизнес-центр «Тюмень-сити», гостиница Radisson SAS Tyumen’) — в стадии заморозки. 

Редкая птица

Низкому интересу к небоскребам на Урале несложно найти объяснение. Сразу оговоримся: мы не будем останавливаться на медицинской стороне процесса (многие доктора и экологи считают, что жить в небоскребах и даже вблизи них вредно, поскольку это вызывает близорукость, психозы и прочие болезни, кроме того, не каждый выдержит постоянные покачивания). Также оставим вне рамок рассмотрения крайне важный и спорный вопрос вписывания высоток в сложившийся архитектурный ландшафт. Обратим внимание пока на экономику. 

Главный вызов высотному строительству в регионе — отсутствие инвесторов.

— Высотное строительство крайне затратно, — комментирует Андрей Коротич. — В среднем один погонный метр высоты стоит около 1 млн долларов. Хотя смета зачастую вырастает в разы. Показательный пример — башня Бурж-Халифа в Дубае (самое высокое здание в мире — 828 метров. — Ред.), в нее планировалось вложить около 800 млн долларов, но в итоге объем инвестиций увеличился до 2,5 миллиарда. Какой инвестор в Челябинске или Тюмени способен сегодня вложить в здание 150 — 200 млн долларов?

Нет таких. И причина понятна. Инвесторов отпугивает отсутствие спроса со стороны арендаторов (90% высоток в России и в мире — объекты коммерческой недвижимости, в основном офисные центры с гостиницами).

— Пока инвесторы проявляют интерес только к жилым высоткам, — констатирует директор компании «IBC Недвижимость» (Челябинск) Евгений Коротков. — Для строительства коммерческих небоскребов не хватает «концентрированности» бизнес-среды: нет инфраструктуры, арендовать 25 — 30 этажей офисов некому. «Челябинск-сити», к примеру, сдавался вдвое дольше, чем планировалось.

Похожая ситуация в Екатеринбурге. БЦ «Высоцкий», по нашим данным, заполнен арендаторами наполовину. По причине низкого спроса на офисном рынке УГМК приняла решение изменить концепцию башни «Исеть» и превратить ее в комплекс апартаментов. Единственный проект с понятным будущим — жилой «Первый Николаевский» (в УЭСК уверены, что проект окупится).

Для сравнения: общая сумма сделок по площадям Бурж-Халифа уже перевалила за 5,5 млрд долларов (больше всего помещений купили индусы, на втором месте — англичане).

Невысокая активность арендаторов объясняется не только общим спадом на рынке офисной недвижимости. Беспокоит вопрос безопасности (бич всех небоскребов — пожары) и стоимость обслуживания здания (нужны мощные насосы, особые системы кондиционирования и энергоснабжения), которая по сути ляжет на их плечи. Как будут вести себя в эксплуатации российские высотки, пока точно не знает никто. Выводы о безопасности можно будет сделать лет через десять.

Инвесторов останавливает и несовершенство законодательства в сфере высотного строительства.

— Постоянных норм проектирования и строительства зданий высотой более 100 метров в России пока нет, — отмечает Андрей Никифоров. — Для каждого небоскреба требуется разработка специальных технических условий и их согласование в Минрегионразвития. Экспертизу проектной документации нужно проходить в Главгосэкспертизе России, в Москве, а не на месте. Все это заметно удлиняет процесс получения разрешения на строительство. Хочется надеяться, что в ближайшем будущем законодатели, используя мировую и имеющуюся российскую практику высотного строительства, создадут пакет нормативных актов, которые позволят нам проходить экспертизу небоскребов так же быстро, как обычных 14- и 25-этажных жилых домов.

Ценообразование — еще один камень преткновения в сфере высотного строительства. Поскольку опыт возведения небоскребов на Урале не так велик и конкуренция подрядчиков слаба, какой-либо понятной формулы для определения стоимости услуг не существует. Именно поэтому, например, владелец «Высоцкого» Андрей Гавриловский уже после сдачи небоскреба в эксплуатацию заявил о своих претензиях сразу к нескольким компаниям. Так, он посчитал, что фирма, занимавшаяся монолитными работами, обманула его на 150 млн рублей.

Отдельная тема — качество проектирования и возведения небоскребов.

— Проблема лежит не в плоскости отсутствия кадров, — уверен Андрей Коротич. — Я один могу спроектировать имиджевые высотки для всех городов Урала, фирм, которые способны оконструктивить и обсчитать мои задумки — предостаточно. Проблема — в головах российских инвесторов. Они хотят построить подешевле и побыстрее, а продать подороже, потому пользуются третьесортными архитектурными решениями западных архитекторов или попросту копируют уже созданные проекты. Каждая высотка должна быть уникальной, эксклюзивной, только тогда это будет красиво. А по каким-то причинам структурно-композиционное решение «Высоцкого» в Екатеринбурге во многом идентично более ранним аналогам — Второму международному финансовому центру в Гонконге и Нобелевскому центру в Шэнчжэне. Посмотрите, как рисуют города будущего голливудские дизайнеры, в них ни один небоскреб не похож на другой. Но чтобы воплотить эту идею в жизнь, нужен поистине сумасшедший инвестор.

О качестве строительства высоток можно судить по небоскребам в ММДЦ «Москва-сити». Издалека они кажутся красивыми, но если подойти ближе — отделка не выдерживает никакой критики (к сожалению, данными о качестве самой конструкции мы не располагаем).

Все эти барьеры в большинстве случаев сводят на нет положительные эффекты высотного строительства. Американский архитектор Адриан Смит как-то заметил: «Небоскребы — витрина богатства города, но только не рентабельности». Высказывание неплохо описывает ситуацию, сложившуюся в уральских муниципалитетах. Ждать бума строительства небоскребов в обозримой перспективе в регионе, похоже, не стоит. Скорее, это будут единичные проекты, способные окупиться за счет уникальности или повышения привлекательности района, в котором они возведены. Еще один вариант — имиджевые стройки крупных инвесторов, но шансов на это не очень много.

10 самых высоких зданий Урала (без учета шпилей, флагштоков и мачт)*

10 самых высоких зданий России (без учета шпилей, флагштоков и мачт)*

10 самых высоких зданий мира (без учета шпилей, флагштоков и мачт за исключением Бурж Халифа, поскольку высота без шпиля является предметом спора)*

Новости партнеров

«Эксперт Урал»
№4 (541) 28 января 2013
Налоги
Содержание:
Год непринятых законов

Обычно налогоплательщики ругают законодателя за множество новых норм и законов, с которыми приходится разбираться в начале очередного налогового периода. В этом году претензии противоположны: отсутствие практической работы, направленной на совершенствование налогового законодательства, будет мешать развитию бизнеса

Реклама