В начале февраля стало известно, что две крупные компании, «ПМ-Девелопмент» и «Ренова-Стройгруп», отказались от планов освоения площадки банкротящегося Пермского завода смазок и СОЖ. Решение логичное — привлекательного жилья здесь не построить: с одной стороны участок граничит с санитарно-защитной зоной «Пермских моторов», по другую сторону — ЛЭП, в соседях — работающее производство. Кроме того, сам район нельзя назвать престижным, в нем недостаточно развита коммерческая и социальная инфраструктура. Местные власти, похоже, и сами это понимают. В прошлом году они пытались предложить промплощадку «Ашану», но из этого тоже ничего не вышло.

Реконструкция индустриальных территорий, их неэффективное использование — тема для уральских городов не новая. Власти и эксперты признают: в условиях дефицита земли это огромный потенциал для развития, в генпланах всех крупных муниципалитетов присутствуют положения о переносе или сносе заводов. Но системный подход к переустройству промплощадок отсутствует. Успешных примеров ревитализации — единицы.

— Не могу сказать, что перенос заводов является распространенным явлением для Урала и России в целом. Пока это скорее исключение, чем правило, — констатирует директор офиса «Тебодин» в Екатеринбурге (подразделение международной инжиниринговой компании Consultants & Engineers) Валерия Рудая.

Заводам труба

Уральский лидер по освоению промзон — Екатеринбург. Делается это в основном за счет переноса заводов за пределы города. Генплан 2004 года предусматривал переезд к 2025 году 32 предприятий. За десять лет мощности перенесли пять: завод по обработке цветных металлов (ОЦМ), Уральский завод гражданской авиации (УЗГА), Уралтрансмаш, Уралобувь и шарикоподшипниковый завод. Уральский приборостроительный завод — в процессе переезда в город-спутник Арамиль. По словам сити-менеджера столицы Среднего Урала Александра Якоба, в ближайшей перспективе та же судьба ждет мукомольный завод и Уралбиофарм.

Удачным, на наш взгляд, можно назвать освоение лишь двух участков — Уралобуви и шарикоподшипникового завода. На первом возведен ЖК «Университетский» (270 тыс. кв. метров жилья, инвестором выступила фабрика), на втором — ЖК «Бажовский» (170 тыс. кв. метров жилья). 

Еще два проекта — автовокзал на месте УЗГА и многофунциональный центр на площадке Завода ОЦМ — пока остаются на бумаге.

В Перми сегодня осваиваются две бывшие промплощадки. Компания «ПМ-Девелопмент» реализует проект ЖК «Солнечный город» на части территории Пермской научной приборостроительной компании, а холдинг «Ренова-Стройгруп» застраивает участок закрывшейся табачной фабрики «Астра».

В мастер-плане, который разработала для Перми голландская компания KCAP Architects & Planners, заложена амбициозная идея — перенести за пределы Перми Мотовилихинские заводы и машзавод им. Дзержинского. Ее поддерживает член экономического совета при губернаторе Пермского края Вячеслав Столбов: «Представьте, какая ценная земля может освободиться на берегу Камы. Хотите — культурный центр, жилую застройку, можно продолжить набережную. Эта земля намного дороже, чем вынос Мотовилихинских заводов». Между тем собственники предприятий желания переезжать не выказывают.

В Тюмени согласно генплану за пределы города должно быть перенесено 18 предприятий. И региональные власти распространяли информацию о том, что пять из них уже переехало.

— Но насколько я владею информацией, ни один действующий завод пока официально не выведен за территорию Тюмени, — сообщает главный специалист службы маркетинга и стратегического развития компании «Партнер-Инвест» Валентина Трошина. — Есть примеры использования территорий обанкротившихся или закрывшихся по другим причинам производств. Например, на площадке Сибмаша в центре построен жилой комплекс «Даудель» (около 50 тыс. кв. метров жилья. — Ред.). Была информация о том, что в заречной части города закрыли химфармзавод, но данных о другом использовании территории у меня нет. Очень много разговоров ходило вокруг завода пластмасс (расположен в центре, рядом с вокзалом). Он не функционирует, но пока стоит. Остальные производства расположены на окраинах города или в промзонах и никому не мешают. Тюмень пока выбрала для себя другую стратегию развития — строиться на свободных сельскохозяйственных территориях. 

Заметим, что в европейских и американских городах практика редевелопмента старых промышленных предприятий под новое функциональное использование весьма распространена. Еще 30 лет назад на месте закрывшихся фабрик в Германии и Англии стали появляться жилые и гостиничные комплексы, развлекательные центры и музеи. Так, комплексная реновация депрессивного лондонского района Docklands началась в 80-х годах прошлого века: за 17 лет привлечено 9,5 млрд фунтов стерлингов инвестиций (из них 1,8 млрд государственных), перепрофилировано 1066 акров земли, построено 144 км новых дорог, линия легкого метро, около 3 тыс. предприятий торговли, новые дома, школы и колледжи. Хорошо известен пример преобразования территории порта в Гамбурге в общественно-деловую зону HafenCity.

В России тоже есть успешные примеры перевоплощения. В основном, конечно, в Москве (она по понятным причинам обладает наибольшим потенциалом в вопросе реконструкции промзон — 209 площадок, 8 тыс. га земли): это «Винзавод» и «Фабрика Станиславского». Часто к ним причисляют и «Стрелку» — бывшую фабрику «Красный Октябрь». Хотя здесь есть один нюанс: художников галереи «Арт-Стрелка», которые начали обживать промзону в 2004 году, тогда пустили на временный постой, пока не были согласованы проекты строительства жилого комплекса «Золотой остров». В кризис владелец недвижимости, не дождавшись разрешений, недорого отдал в аренду здешние помещения, и фабрика потихоньку стала центром богемной жизни. Теперь уже расположенный на территории «Красного Октября» институт «Стрелка» транслирует идеи о том, как надо развивать промзоны.

Старые стены

Главный вызов, стоящий перед девелоперами, которые хотят инвестировать в трансформацию промзон, — отсутствие внятной концепции ревитализации. Генеральные планы городов ограничиваются перечислением перспективных для освоения участков (максимум — списком переносимых заводов с указанием примерных сроков переезда). Механизмов переезда, участия в реконструкции государства, программ развития новых промзон нет. «Вне всякого сомнения, каждую промзону следует рассматривать как отдельный проект, но у них должна быть единая концепция развития», — уверен руководитель архитектурного бюро «Меганом» Юрий Григорян. Вице-президент и управляющий директор банка ВТБ Александр Ольховский утверждает: «Города должны сформировать прозрачный механизм развития старых производственных площадок».

Прозрачные механизмы нужны еще и для того, чтобы побудить собственников предприятий освобождать площадки. «Чаще всего завод вынужден переехать, получив соответствующее предписание от городской администрации, — констатирует Валерия Рудая. — Хорошо, если такое решение совпадает с планами собственников по модернизации производства.

В противном случае процесс переезда затягивается на годы».

Разговор о предписаниях, конечно, преувеличение. Официально мэрия не может сдвинуть частный завод с места. Решение о переносе принимают владельцы бизнеса исходя из экономической эффективности такого мероприятия. 

Муниципалитет вправе мотивировать владельцев производства к переезду. «Если раньше, когда составлялся предыдущий генплан, можно было говорить о программе выноса заводов с точки зрения государства, то сегодня мы не можем каким-то образом ограничить права частного собственника. Нужно создать такие механизмы в государстве, которые подвигли бы частного собственника на решение этого вопроса», — замечал еще год назад замначальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений в администрации Екатеринбурга Михаил Волков. В качестве стимулов тогда предлагались две меры — создание индустриальных парков, куда переехали бы работающие в городах заводы, и повышение арендных ставок (налога на недвижимость) для предприятий, находящихся в центре городов.

Еще один вызов — необходимость создания качественной нормативной базы. Имеет место отсутствие законодательных механизмов по приспособлению памятников промышленной архитектуры под другие цели. Кроме того, такие проекты нуждаются в переводе земель из одной категории в другую, поэтому упрощение этого процесса однозначно необходимо девелоперам.

— Темпы редевелопмента городских промышленных зон не могут считаться приемлемыми. Если тенденция не изменится, эта проблема сохранится и в XXII веке, — констатирует заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский.

Подавляющее большинство девелоперов упираются в проблему транспортной доступности. Это ярко демонстрирует пример Москвы.

— Когда мы начали готовить проект освоения площадки ЗиЛа, нам сообщили, что плотность застройки должна быть равна нулю, — вспоминает Юрий Григорян. — Потому что пропускная способность магистралей в этом районе исчерпана. Любой проект ревитализации, будь он комплексный или точечный, обязательно упрется в ограничения по транспорту. Тупо загрузить советскую инфраструктуру не получится.

Еще один существенный вызов — соблюдение публичных интересов. «В процесс преобразования “бывших заводов” должны быть включены разные слои населения, — уверен директор центра прикладных исследований европейского университета в Санкт-Петербурге Олег Пащенков. — Важно понять, чьи интересы затрагивает конкретная территория, и вместе формулировать общую концепцию развития».

Наибольший общественный резонанс сегодня вызывают вопросы сохранения историко-архитектурных памятников (их в своем составе имеет каждая вторая старая промзона). Даже для не слишком древних уральских городов эта проблема актуальна. Кроме того, отпечаток накладывает ментальность (подробнее см. «Город — это я», «Э-У» № 38 от 24.09.2012):

— В России сегодня существует серьезный сдвиг в сторону интересов частного бизнеса, публичные интересы преданы забвению, — сетовал на конференции планировщиков ISOCARP-2012 профессор факультета архитектуры и дизайна Иркутского государственного техуниверситета Марк Меерович. — Причина в том, что власть является бюджетораспределителем, а не бюджетоформирователем, и ее не очень интересует вопрос улучшения качества среды. Несмотря на то, что современное законодательство позволяет осуществлять градостроительную деятельность на фундаменте волеизъявления граждан, реальная практика продолжает базироваться на тоталитарной ментальности вертикали власти, на принципе «приказ — исполнение».   

Тем не менее весной 2012 года, когда вице-мэр Екатеринбурга заявил, что площадки мукомольного завода будут реконструированы, а затем эту информацию подтвердил собственник недвижимости УГМК-холдинг, местное сообщество серьезно взволновалось. «…И вот он сообщил, что УГМК ставит вопрос о закрытии мельницы на берегу пруда и строительстве там “нового объекта”. Это красивое здание из красного кирпича на берегу городского пруда. Подозреваю, что медные строители не захотят с ним возиться. Пройдет какая-нибудь экспертиза, и выяснится, что никакой ценности объект не представляет. Так что надо начинать мониторить ситуацию, а то ойкнуть не успеем — а там уже…», — писал в блоге политолог Федор Крашенинников. Резонанс был таким, что УГМК пришлось оправдываться: мельницу сохранят, впишут в новую застройку, внутри организуют музей.  

Сохранение существующих построек в промзонах — широко применяемая в мире практика. Партнер компании MLA+ Маркус Аппенцеллер, участвовавший в реконструкции промышленных территорий в Китае: «Необходимо сохранять старые строения, развивать лофт-культуру. Индустриальные объекты в Шанхае обрели новые функции, и только небольшая часть инфраструктурных объектов была построена с нуля».

Производство по Станиславскому

Уральский опыт показывает — на большинстве бывших индустриальных территорий возводится жилье. Это не кажется до конца верным: моножилая функция в центре — повтор ошибок окраин, кварталы будут вымирать днем.

Жилье — самый простой, но далеко не единственный вариант освоения промзон. Яркий пример — трансформация печатной фабрики Rotaprint в берлинском районе Веддинг. Как рассказывает одна из основателей некоммерческой организации ExRotaprint Даниэла Брам, в 80-х предприятие обанкротилось и стало приходить в запустение, художники и дизайнеры организовали здесь творческие мастерские. В 2000-е годы был запущен проект ExRotaprint: группа архитекторов вместе с Даниэлой Брам отстаивала необходимость сохранить облик фабрики, не допустив ее превращения в элитный анклав, недоступный жителям небогатого района. Художники своими силами сумели создать новое культурное пространство, в котором появились музыкальные и живописные студии, школы и учебные центры, мастерские и выставочные галереи. При этом сам комплекс сохранил лицо, и сегодня, по словам Даниэлы Брам, работает исключительно на интересы жителей.

Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин считает, что при развитии промзон нужно обязательно учитывать необходимость сохранения на площадках прежнего количества рабочих мест:

— Когда в Китае строят новые города, стремятся, чтобы около 50% рабочих мест или образовательных учреждений находились в зоне пешей доступности от места жительства. Этот принцип при проектировании закладывают изначально. В советские времена у нас было практически так же. Если строились новые микрорайоны, то там же, на окраинах, располагались промзоны. Потом они практически прекратили существование. В результате в центре города проживает 8% москвичей, и здесь же находится 50% рабочих мест. Понастроив кучу офисов и всего остального, мы притянули в центр огромное количество людей и разбалансировали город.

Примерно этой политики придерживалось бюро «Меганом» при разработке проекта освоения площадки ЗиЛа. Здесь построят около 3,65 млн кв. метров недвижимости — фактически город в миниатюре. Согласно концепции, площадку разделят на четыре неравные части, у каждой будет своя функция. Нагатинская пойма останется парком, но там появятся постройки для отдыхающих на природе. Приезжать сюда можно будет на городской электричке. Примерно треть территории останется промышленной (на уплотнение производства потратят 50 млрд рублей), здесь будут продолжать выпускать автомобили: подписаны договоры до 2024 года с несколькими иностранными компаниями, с конвейера должно сходить около 100 тыс. машин в год. Чтобы завод не мешал развиваться району, придумали концепцию «производство как спектакль» — жители смогут сквозь специально предусмотренное остекление наблюдать за сходом с конвейера новых автомобилей. Другую часть ЗиЛа займет технопарк, где уже несколько лет развивают проект под названием «Нагатино I-Land». Жилье, обычные офисы и культурная инфраструктура будут сгруппированы на северном участке. Пешеходные мосты через Москва-реку свяжут район с городом. Здесь также появятся ледовая арена и футбольный стадион. Предполагается, что реализовывать проект будут поэтапно: сначала необходимо осваивать существующие здания, затем постепенно пристраивать новые, чтобы ЗиЛ не превратился в одну глобальную стройку, а на фоне небольшого локального строительства сохранил место для жизни и деятельности. Старые здания отдадут под мастерские художников, кафе, галереи. В новом «городе» будет создано 43 тыс. рабочих мест вместо 16 тысяч, которые сейчас предлагает завод.

Клонов не будет

И еще несколько идеологических замечаний, которые нам кажутся важными. Копировать опыт редевелопмента промзон бессмысленно. Параметры каждый площадки индивидуальны. Повторить проект освоения ЗиЛа или Docklands в Челябинске или, например, в Екатеринбурге вряд ли удастся. Решение зависит от множества факторов — профиля работавшего на площадке завода, прав собственности на участок, объектов, возведенных на территории промзоны, транспортной доступности, экологической обстановки, возможной высотности и плотности застройки, наличия инженерных мощностей, деловой активности и так далее (см. «Жилье на сигаретах»).

Не все индустриальные территории необходимо кардинально переформатировать. Высокотехнологичные предприятия вполне могут остаться в черте города.

Кроме того, промзону в некоторых случаях можно встроить в существующую урбанистическую ткань, модернизировав производство и несколько изменив внешний вид площадки. По такому пути собирается пойти, например, Уфа. В планах местных властей разуплотнение Северной промзоны: внутри будут сформированы «зеленые коридоры», появятся элементы научного и бытового сервиса. А рост промышленности будет обеспечиваться за счет модернизации существующих мощностей. Таким образом, промзона по структуре приблизится к остальному городу. 

Мы не считаем, что перед муниципалитетами должна стоять задача непременно избавиться от производств. Промышленность нужна городу. Вопрос в том, какая.