Эффект плацебо

Широкое распространение энергоэффективных строительных технологий невозможно без внятных экономических стимулов. Особенно это касается жилой недвижимости, стоимость покупки которой для потребителя гораздо важнее стоимости владения

Фото: Андрей Порубов

В конце февраля в Екатеринбурге состоялось выездное заседание координационного экспертного совета по разработке дорожной карты, предполагающей создание «экономических и организационных стимулов внедрения инновационных энергоэффективных технологий и экологичных материалов в строительной отрасли». Как отмечал один из участников мероприятия, в текущем варианте дорожная карта содержит 61 пункт, каждый из которых — отдельное препятствие.

Последний раз к теме энергоэффективных технологий в строительстве мы обращались в 2011 году (см. «Затратная экономия», «Э-У» № 26 от 04.07.2011). Вывод оптимизма не внушал. Полноценных проектов — единицы, развитие упирается во множество проблем, начиная с отсталости нормативной базы и отсутствия государственной поддержки, заканчивая лукавством недобросовестных девелоперов и непониманием потенциальными покупателями преимуществ предлагаемых им технологий. Спустя три года правительство, судя по всему, решило этими вопросами заняться. Как ему расставить приоритеты?

На первый — второй рассчитайсь

— Энергоэффективное оборудование, материалы и технологии пока не получили в России широкого распространения. Массово используются только те из них, которые позволяют обеспечить минимальные нормативные требования к энергоэффективности зданий, — описывает общую картину руководитель секции энергоэффективности экспертного совета при комитете Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, член генерального совета «Деловой России» Леонид Журавель.

Мы вынуждены остановиться на такой оценке, поскольку оцифровать проникновение энергоэффективных технологий сложно — это направление находится вне поля зрения официальной статистики и большинства маркетинговых агентств. Вместе с тем сказать, что оно стоит на месте, нельзя. На наш взгляд, точек развития энергоэффективного строительства сейчас три.

Первая — программа Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства по переселению граждан из аварийного жилья. В ее рамках с 2010 года было построено 42 энергоэффективных многоквартирных дома на территории всей страны. В том числе по одному в Свердловской, Тюменской,
Челябинской, Оренбургской областях, Башкирии и Пермском крае. Вклад этой программы в развитие энергоэффективного строительства крайне высок, поскольку у отраслевых специалистов появилась возможность анализировать эффект использования различных технологий и материалов не на единичных проектах, как раньше, а на четырех десятках.

Плюс к этому программа окончательно развеяла некогда бытующий миф о невозможности применения в России энергоэффективных технологий в силу, например, ее климатических особенностей. Как следует из презентаций Фонда ЖКХ, в энергоэффективном доме, построенном в Жатае (Якутия), достигнуто снижение коммунальных платежей на 46%, в Барнауле (Алтайский край) — на 44,5%, в Каспийске (Дагестан) — на 37% и т.д.

Вторая точка — коммерческая недвижимость. Как отмечают в Knight Frank, с 1992 по 2010 год на российском офисном рынке по стандартам LEED или BREEAM (самые распространенные в мире) было сертифицировано всего одно здание, а за 2011 и 2012 годы — шесть. К концу 2013 года количество сертифицированных офисных площадей в Москве, по прогнозам аналитиков, должно было вырасти на 60% по сравнению с концом 2012-го. Пусть оно составило всего 3% от общего объема качественных офисов столицы, движение налицо.

— Я не вижу никаких препятствий, способных затруднить развитие энергоэффективного строительства в сегменте коммерческой недвижимости. Если девелопер сам эксплуатирует объект, сам формирует техническую политику, он заинтересован в использовании современных технологий, чтобы в дальнейшем экономить на эксплуатационных расходах и, соответственно, после окупаемости всех систем больше зарабатывать, — отмечает заместитель председателя комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию Гильдии управляющих и девелоперов Евгений Тесля. — Да, таких проектов немного, но нужно понимать, что тема энергоэффективного строительства пришла к нам от силы четыре года назад, а на строительство крупного офисного центра нужно минимум два-два с половиной года. На сегодняшний день анонсированных коммерческих проектов, которые рассчитывают пройти сертификацию LEED или BREEAM, в России более полусотни. Следовательно, в течение следующих трех лет у нас появится пусть небольшой, но все-таки пул построенных «зеленых» зданий.

Третья точка — редкие проекты инициативных девелоперов, работающих в жилищном сегменте. Один из последних примеров — строительство компанией «Экодолье» в рамках своего поселка под Екатеринбургом энергоэффективного дома класса А+. Как говорили в компании, дом будет работать в качестве образца — его смогут посмотреть как потенциальные покупатели, так и специалисты, занимающиеся проектированием или эксплуатацией энерго­сберегающего оборудования.

Несмотря на все перечисленное, количество энергоэффективных зданий в общем объеме строительства остается мизерным. Если предположить, что за три последних года в России было сдано около 50 энергоэффективных жилых домов (42 построено Фондом ЖКХ, еще около десятка самостоятельными девелоперами, хотя эта цифра может быть и больше), то общее количество построенных многоквартирных зданий за это время измеряется десятками тысяч.

Купят и так

Наибольшего эффекта в борьбе за энергоэффективность, на наш взгляд, можно добиться именно в сегменте жилой недвижимости. Но для этого нужно найти подход к решению трех ключевых проблем.

Первая — применение энергоэффективных технологий и материалов приводит к повышению себестоимости жилья.

— При реализации программы ликвидации аварийного жилья за счет переселения в энергоэффективные дома мы столкнулись с удорожанием стоимости строительства последних на 30% и, соответственно, незаинтересованностью региональных властей и застройщиков в дальнейшем распространении энергоэффективных решений, — говорил в ходе одного из совещаний министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень.

— К сожалению, у застройщиков сейчас нет стимулов повышать энергоэффективность строящихся зданий сверх минимальных нормативных требований, поскольку это увеличивает себестоимость строительства, а непосредственный выгодополучатель снижения энергопотребления, будущий собственник помещений, редко задумывается о снижении расходов на коммунальные услуги. Если речь идет о жилищном строительстве, то у покупателей квартир зачастую просто нет средств на дополнительные первоначальные расходы, — подтверждает Леонид Журавель. — Отсутствие законодательных норм, позволяющих застройщику получать выгоду от применения энергосберегающих технологий — одна из ключевых проблем. Вложить деньги в оснащение многоквартирного дома застройщик может, а вот продать такое жилье по более высокой стоимости у него не получится, при этом государство не предусмотрело каких-либо механизмов возврата дополнительно потраченных застройщиком средств, например, через отчисления от коммунальных платежей.

В Фонде ЖКХ, рассказывая о своем проекте в Барнауле, приводят следующие цифры: сметная стоимость строительства трехэтажного энергоэффективного дома — 60 млн рублей, аналогичного, но возведенного по традиционным технологиям, — 48 миллионов. При этом аналитики утверждают, что срок окупаемости дополнительных затрат на энергосберегающие технологии составляет восемь лет.

Вторая проблема, по словам Леонида Журавеля, связана с тем, что неправильная эксплуатация может существенно снизить эффект от примененных энергосберегающих технологий, что в свою очередь приведет к невозможности возврата инвестиций. Ввиду этого первоочередное право по управлению энергоэффективным многоквартирным домом должно принадлежать застройщику или как минимум застройщик должен иметь возможность контролировать эксплуатацию такого дома и влиять на выбор управляющей компании собственниками помещений.

Третья — отсутствие в регионах квалифицированных специалистов в области энергосбережения и повышения энергоэффективности. Как пояснил Леонид Журавель, для решения этой проблемы «Деловая Россия» разработала проект федеральной сети центров энергоэффективности, в которых по специально разработанным программам будет проводиться обу­чение. Но этот процесс только запущен.

От стратегии к делу

Стремление к решению обозначенных проблем, как нам кажется, есть. В 2010 году правительством была принята Стратегия развития промышленности строительных материалов до 2020 года, одним из приоритетов которой названо «увеличение использования новых энергоэффективных технологий и энергосберегающих стройматериалов и совершенствование нормативно-правового их регулирования и внедрения». Подготовлен проект дорожной карты, о которой мы говорили в начале текста. В нем содержатся многие тезисы, которые донести до законодателя пытались игроки и отраслевые эксперты.
В частности, дорожная карта предполагает рекламу наилучших достижений энерго­сбережения, практическую апробацию типовых пакетов документов и методических указаний, утверждение правил возмещения из федерального бюджета затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на реализацию инвестиционных проектов в области жилищного строительства.

Первостепенным же, по мнению многих экспертов, остается вопрос стоимости энергоэффективного жилья. Ответов на него может быть несколько. Первый — компенсировать в какой-либо форме затраты девелоперов, чтобы стоимость жилья для населения оставалась прежней. Второй — убедить покупателей в том, что, переплатив сегодня, они выиграют завтра. Третий — выбрать из всех применяемых на данный момент технологий и материалов наиболее эффективные в части сроков окупаемости, чтобы повысить инвестиционную привлекательность подобных проектов.

На какой вариант сделают ставку власти, пока не понятно. Но для широкого распространения энергоэффективных технологий нужно двигаться, вероятно, по всем трем.