Долгий путь наверх

Откровенно унылая двухлетка на рынке жилья постепенно сменяется периодом умеренного оптимизма. Оживление на нем могут обеспечить действия властей в преддверии выборов, рекордно дешевая ипотека и адекватность владельцев вторички

ЕЛЕНА ЕЛИСЕЕВА

В начале апреля на медиафоруме ОНФ Владимир Путин, отвечая на вопрос калининградского блогера о защите прав дольщиков, заметил: «Лучше [строить] меньше, да лучше». Вроде бы заезженная фраза. Однако, на наш взгляд, в ней заложен довольно мощный посыл. С начала 2000-х рынок недвижимости на федеральном и региональном уровнях оценивался исключительно (или преимущественно) по количественным характеристикам: вводу, обеспеченности жильем, его средней доступности, доле ветхого и аварийного фонда. Теперь вожжи отпущены: нет больше смысла в погоне за пресловутым квадратным метром на человека в год. Задача — наращивать качество и производить продукт, максимально удовлетворяющий потребности той или иной аудитории.

Наиболее развитые рынки еще пару лет назад начали активно отказываться от количественного подхода. Один из ярких примеров — Екатеринбург, где застройщики не устают говорить: магическая цифра в миллион квадратов не должна становиться самоцелью.

Мы полагаем, что видение, характерное для продвинутых городов, рано или поздно распространится и на другие территории.

И чтобы обрисовать его максимально выпукло, журнал «Эксперт-Урал» собрал за круглым столом екатеринбургских девелоперов, банкиров и риэлторов.  

Не лют ты мне

— Можно констатировать, что рынок недвижимости Екатеринбурга совершенно точно перестал быть однородным, — комментирует директор по продажам и маркетингу компании «Первостроитель» Александр Скорин. — Сегодня бессмысленно оперировать понятиями вроде «средняя цена метра» или говорить об общих трендах. Рынок сегментировался, в каждом секторе ситуация уникальна.

В классе суперэконом, на мой взгляд, происходит переоценка ценностей. Все больше людей сталкиваются с оборотной стороной низкой стоимости жилья. Становится понятно, что дом в несколько сотен однокомнатных квартир с ущербным дворовым пространством — не самое комфортное место обитания. Этот сегмент сегодня находится под большим давлением, в недалекой перспективе объекты «лютого» эконома ждут серьезные проблемы с реализацией. Если говорить о частностях, то в последнее время мы наблюдаем повышенный спрос на евроформаты (большая кухня-гостиная плюс одна или более спален). Мы попытались выяснить, с чем это связано. Оказалось, что ни один покупатель изначально не хочет, например, брать однокомнатную квартиру. Горожане понимают, что действительно комфортного проживания она не обеспечивает. В то же время средств на полноценную двушку у многих не хватает. В итоге студия с просторной гостиной и отдельной спальней становится неким компромиссом между потребностями и возможностями.

Нам бы очень хотелось согласиться с Александром Скориным: уже не раз мы писали, что малогабаритные квартиры и проекты с «пониженной социальной ответственностью» разрушительно влияют на среду (см. «Ничего плохого не происходит, а жить надо», «Э-У» № 10 от 06.03.2017). Однако, кажется, эксперт несколько опережает события. Суперэконом в Екатеринбурге по-прежнему сверхпопулярен. «Он вовлекает в рынок тех, кто раньше снимал жилье или ютился в комнатушках и не мог позволить себе купить отдельную квартиру», — замечает коммерческий директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР»

на Урале Руслан Музафаров. Статистика ряда финучреждений подтверждает тренд. «В прошлом году средняя сумма ипотеки у нас составляла 1,9 — 2 млн рублей, — комментирует заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева. — В начале 2017-го показатель снизился до 1,6 — 1,7 миллиона. При этом размер первоначального взноса не изменился. Это означает, что люди стремятся купить меньшее по площади или более дешевое жилье». Возможно, в среднесрочной перспективе «лютый» эконом действительно ждут проблемы. Их обусловит демографическая яма середины 90-х (и соответственно, снижение числа потенциальных покупателей) и выход страны из кризиса. Однако со стопроцентной уверенностью говорить о таком исходе нельзя.  

Вместе с тем изменение подхода к планировкам — факт неоспоримый. В 2015-м застройщики в один голос заявляли: конкуренция на качественном уровне будет вестись за счет внедрения интересных форматов мест общего пользования (комнат для мытья лап собак, мини-библиотек и т.д.), архитектуры фасадов, благо­устройства территории. Но всего за год предложения девелоперов в этой области практически выровнялись. Пришлось идти в квартирографию. В лексиконе риэлторов и отделов продаж прочно обосновались полуторки, евродвушки и евротрешки (студии с одной, двумя и тремя спальнями). «Мы стали оперировать полутонами, — говорит Руслан Музафаров. — Следующий шаг — четвертьтона». Образец подобного подхода в России имеется — это питерская компания «Легенда», которая начала создавать квартиры под конкретный тип потребителя: под мать-одиночку с двумя детьми или полную семью с ребенком и старшим родителем, под взрослого холостяка или молодую пару.

  Если исключить из рассмотрения планировки, то, по словам Александра Скорина, в среднесрочной перспективе конкуренция между застройщиками качественного жилья будет разворачиваться преимущественно в двух направлениях. Первое — внедрение энергоэффективных технологий и решений класса «умный дом». Второе — рост компетенций в области управления объектами.

Ряд девелоперов уже идет по этому пути. Яркий пример — «РСГ-Академическое» (инициатор одного из крупнейших в России проектов комплексного освоения территории, рассчитанного на 9 млн кв. метров жилья).

— Мы ввели в эксплуатацию два экспериментальных дома, в которых объединили несколько инновационных идей, — рассказывает заместитель гендиректора «РСГ-Академическое» Филипп Третьяков. — Первая — отопление с помощью теплых полов, а не батарей, индивидуальные нагреватели воды в каждой квартире. Вторая — система принудительной вентиляция с рекуперацией теплого воздуха. Третья — решение «умный» дом. Пока оно довольно простое и включает в себя датчики протечки, мультисенсор, который позволяет контролировать движение, температуру, влажность воздуха, а также дистанционно управлять освещением и тепловым оборудованием. Себестоимость такой системы составляет примерно 25 тыс. рублей. Мы уверены, что рынок будет двигаться именно в этом направлении. Новое поколение не выпускает из рук гаджеты, и с ним нужно разговаривать на одном языке. Сегодня спрос на «умные» решения только формируется. Однако через пять-семь лет они превратятся в гигиенический минимум, каковым сегодня, например, являются обои под покраску, светлый ламинат, межкомнатные двери и прозрачные входные группы.

На наш взгляд, к конкурентным направлениям нужно добавить и еще одно — местоположение. «В районах со сложившейся застройкой и развитой инфраструктурой  востребованы новые квартиры всех форматов, в том числе и многокомнатные, — констатирует директор по маркетингу и продажам ГК “Стройтэк” Сергей Покровский. — Не так давно мы сдали “свечку” на Сортировке. Все трехкомнатные квартиры в ней были распроданы еще на этапе строительства. На окраинах, как правило, сценарий иной — там в первую очередь уходят небольшие однушки и студии». 

Снизу уже постучали

2017-й, вероятно, станет одним из наиболее удачных годов для покупки жилья. Уральская палата недвижимости (УПН) протоколирует: цены в первичном и вторичном сегментах снижаются с начала 2015-го. В некоторых районах стоимость квартир вернулась к показателям десятилетней давности. Больше остальных проседает центр и первый пояс.

— Очевидно, поэтому мы наблюдаем исход из центра инвесторов, — замечает директор по развитию Бюро недвижимости Зыряновой Алексей Шаклеин. — Время, когда ты мог купить квартиру на котловане, а потом перепродать ее на 15 — 20% дороже, ушло. Доходность аренды в центральных районах составляет примерно 5%. Это значительно ниже ставок по депозитам даже самых консервативных банков. С целью дальнейшей сдачи сегодня относительно выгодно покупать небольшие студии в качественных проектах на окраине. Например, в «Солнечном» можно приобрести объект за 1,6 — 1,7 млн рублей и найти арендатора на 14 — 15 тыс. рублей плюс коммуналка. Доходность — примерно 9%. По нашим прогнозам, цены в 2017 году в первичном секторе могут немного подрасти. Этому будет способствовать увеличение себестоимости. Однако тренд затронет только те объекты, которые будут пользоваться повышенным спросом.

Застройщики последний тезис подтверждают. Ронять цены в 2017-м никто не собирается. «В этом нет никакого смысла, — говорит Филипп Третьяков. — Мы все сходимся в том, что былого пессимизма уже нет, экономика постепенно выходит из кризиса, потребители обретают уверенность в завтрашнем дне. Будем ли мы повышать цены, зависит от многих факторов. Мы ждем, что

осенью активность покупателей увеличится. Дополнительно этому будет способствовать рост расходов со стороны государства на социальные программы перед выборами».  

Исполнительный директор УПН Рустэм Галеев перспективы роста стоимости жилья оценивает весьма сдержанно. Он указывает на то, что в первичном сегменте в Екатеринбурге непроданными остаются около 17 тыс. квартир. Во вторичке ситуация аналогичная — в стадии реализации почти 11 тыс. объектов, причем их число все прирастает. И это однозначно будет давить на цены. 

— Сектор, где скрыт огромный потенциальный спрос на новостройки, — продавцы вторички в первом и втором ценовом поясе, — добавляет исполнительный директор ГК «Новосёл» Кирилл Гнетов. — Они не выходят на рынок, потому что зачастую не могут продать жилье даже по цене покупки. Морально собственники оказались к этому не готовы. Нам каждый день приходится объяснять клиентам, что лучше не будет, что их квартиры со временем становятся менее привлекательными. Получается не всегда: люди предпочитают ждать чуда. Все это говорит о том, что вторичку, вероятно, ждет дальнейшее снижение цен.

Неприлично дешевая ипотека

Еще одна важная тема 2017 года — ипотека. Год начался бурно: в феврале Сбербанк снизил стоимость кредитования в среднем на 1,1 п.п. Минимальная ставка для покупки жилья на первичном рынке опустилась до 10,4%, на вторичном — до 10,25% (при условии электронной регистрации сделки). Все остальные розничные фин­учреждения страны вынуждены были последовать этому примеру.

Сбербанк, однако, на этом не остановился, и в апреле вместе с парой сотен застройщиков запустил акцию с невиданной доселе ставкой — 8,4% (1,5 п.п. субсидируют девелоперы, еще 0,5 п.п. — скидка от банка). Из уральских компаний в программе участвуют «Форум-групп», «Синара-Девелопмент» и «РСГ-Академическое» (Екатеринбург), СК «Легион» и «Флай Плэнинг» (Челябинск), ФСК «Архстройинвестиции», Жилстройинвест, ПСК-6 и «Третий трест» (Уфа), «Брусника», «ЭНКО Строй», ГК «Меридиан» и ГК «Снегири» (Тюмень), ПЗСП и «ОРСО-групп» (Пермь), Оренбургстрой и другие.  

Вместе с тем в тенденцию стало превращаться предложение ипотеки с нулевым первоначальным взносом. Правда, ни один из крупнейших игроков — Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк — на это не пошли (и, скорее всего, не пойдут). 

— Мы уже это проходили в 2008 году, — комментирует Светлана Ковалева. — Все закончилось массовой распродажей залоговых квартир. Первоначальный взнос свидетельствует, во-первых, о серьезности намерений заемщика, а во-вторых, о его платежеспособности. Кто-то посчитал отказ от него экономически оправданным, мы же пока не видим необходимости вводить подобный продукт. Путь, по которому мы идем, — снижение размера взноса. Сегодня в минимуме он составляет 15% (при участии материнского капитала — 10%).

В АИЖК ожидают, что по итогам 2017 года российские банки выдадут больше миллиона кредитов на 1,8 трлн рублей (показатели 2016-го — 864 тысячи и 1,48 трлн соответственно). Особые надежды возлагаются на вторую половину года (традиционное осеннее оживление плюс выход на рынок собственников, решившихся продать вторичку ради улучшения жилищных условий). Хотя итоги января и марта уже обнадеживают: объем выдачи по сравнению с аналогичными месяцами 2016-го прирос на 18% и 25% соответственно (февраль нерепрезентативен, поскольку в 2016 году случилась истерика по поводу возможного окончания программы ипотеки с господдержкой). Ставки по ипотеке, судя по прогнозам банкиров и АИЖК, продолжат снижение.

Любители сложностей

И последний яркий аккорд — взаимоотношение застройщиков и риэлторов. В конце апреля случилось, казалось бы, невероятное: ФАС признала правила, по которым много лет работает Уральская палата недвижимости (по сути — саморегулируемая организация), картельным сговором. Антимонопольщики посчитали, что эксклюзивные договоры (одну квартиру реализует один агент) ограничивают конкуренцию.

— 536 компаний — столько продают свои объекты через общую базу УПН — физически нигде и никогда не смогли бы договориться о том, чтобы навязать условия рынку. Это невозможно, — эмоционально отреагировал на решение ФАС вице-президент Палаты Эдуард Богданов. — В деле отсутствуют какие-либо весомые доказательства, а само разбирательство со стороны комиссии было односторонним и предвзятым. С самого начала проверки УПН приводила исчерпывающие доводы об отсутствии состава правонарушения, однако наши аргументы были оставлены без внимания, и мотивированного опровержения нашей позиции от антимонопольщиков мы не получили.

В числе ключевых интересантов решения ФАС екатеринбургские риэлторы называют компанию «Этажи» (федеральное агентство, зародившееся в Тюмени), весной прошлого года исключенную из кандидатов на вступление в Уральскую палату недвижимости. Ее руководство придерживается принципа «все должны продавать все» и считает, что эксклюзивные договоры тормозят рынок. В УПН подобную идеологию называют варварской.

Палата намерена отстаивать свою правоту в суде высшей инстанции. К чему приведет разбирательство, пока не ясно. Хотя

Рустэм Галеев замечает, что механизм взаимодействия застройщиков и риэлторов вряд ли претерпит какие-то изменения: нынешний порядок устраивает всех.

— Сам эксклюзивный договор не является преступлением, возможность его заключения прописана в Гражданском кодексе, — указывает Галеев. — Более того, национальный стандарт «Услуги агентов по продаже недвижимости» рекомендует заключать соглашения о монопольном представительстве. Если суд все же признает УПН нарушителем закона, придется переписать некоторые нормативные документы, сделать их менее категоричными.  

Застройщики признают, что без риэлторов им было бы сложно. Хотя Сергей Покровский откровенно замечает: опыт взаимоотношений с агентствами недвижимости (АН) неоднозначный.

— Такое сотрудничество выгодно в первую очередь риэлторам, получающим вознаграждение и от клиента, и от застройщика. Есть девелоперы, которые вовсе не платят АН и при этом ничего не теряют. Не могу сказать, что объекты, по которым мы сотрудничаем с агентами, продаются сколько-нибудь лучше тех, что мы реализуем самостоятельно.

Большинство застройщиков используют риэлторов только на сложных альтернативных сделках (например, при реализации трех-, четырехкомнатных квартир или офисных помещений).

«В этом агентства сильны, спору нет. Сбыт же студий и однокомнатных квартир — прерогатива собственного отдела продаж, — уверен Руслан Музафаров. — Использовать в данном случае риэлторов экономически нецелесообразно. Они просто “садятся” на наш рекламный канал и зарабатывают на этом. Сегодня мы примерно 80% объектов продаем собственными силами. На наш взгляд, это здоровый баланс».

Примерно той же позиции придерживаются в «Первостроителе»: здесь плановый объем реализации через агентства составляет примерно 30% объектов. У «Академического» соотношение несколько иное: 60% квартир реализуется посредством риэлторского канала. Но это особый случай: у района есть только один собственный отдел продаж — на окраине. Компания посчитала, что обеспечивать географический охват собственными силами пока экономически нецелесообразно.

Пару лет назад одной из ключевых проблем во взаимоотношениях между риэлторами и застройщиками были гарантии. Доходило до того, что девелоперы говорили: условно вы должны обеспечить продажу 100 квартир в месяц, все, что не реализуете, выкупите по рыночной цене. Однако теперь подобной риторики не слышно. Главный вызов ныне формулируется как недостаточный уровень профессионализма агентов. Именно поэтому, например, в «Первостроителе» довольно сильно вкладываются в качественное развитие риэлторского канала.

— Для получения ожидаемого результата от агентств в сегментах «комфорт» и «комфорт+» недостаточно установить конкурентный уровень комиссионного вознаграждения, — уверен Александр Скорин. — Этот канал необходимо развивать системно: встроить риэлторов в работу отдела продаж и организовать постоянный процесс их обучения. Мы воспринимаем агентов как внештатных сотрудников. Сделки, состоявшиеся благодаря им, обязательно зачитываются в план наших собственных менеджеров. Если этого не делать, у штатных специалистов не будет мотивации консультировать «чужого» клиента, соответственно, вероятность успешной продажи значительно снизится. 

Другой вызов — постепенная наработка отделами продаж компетенций, ранее свойственных только риэлторам. Речь о помощи в реализации вторички, подборе наиболее выгодного предложения по ипотеке и т.д. Вряд ли разрыв когда-либо будет полностью преодолен. Однако его сокращение не сулит агентствам ничего хорошего.