Фундамент оптимизма

Ирина Перечнева
13 августа 2018, 00:00
  Урал

Рынок жилой недвижимости поддержала ипотека, а также маркетинговые и технологические решения застройщиков. Новые вызовы отрасли связаны с законодательными и налоговыми новациями

Данные Росстата за первое полугодие показывают: объем ввода жилья в целом по стране вырос на 3,8%. Год назад индекс ввода жилья не преодолел отметку 88,8% год к году. Итоги полугодия и ближайшую перспективу мы обсудили с участниками рынка жилой недвижимости в редакции журнала «Эксперт-Урал».

В комфорт-класс

Данные Уральской палаты недвижимости подтверждают общий курс на оживление. По словам вице-президента Уральской палаты недвижимости Эдуарда Богданова, в Екатеринбурге в стадии строительства находится 2 млн 480 тыс. кв. метров жилья. За второй квартал прирост составил 17,9%, за год — 26,9%. Важно, что меняется количество замороженных объектов: за второй квартал этого года — минус 48,8%, за год — 62%.

На динамику продаж оказывают влияние изменения в структуре спроса на рынке Среднего Урала. Оживление в эконом-сегменте продолжается: на него приходится почти половина вводимого жилья, за второй квартал прирост достиг 12%, за год — 17%. Рост показывает комфорт-класс (1,1 млн кв. метров в Екатеринбурге): за второй квартал — 25%, а за год — 39%. Самый низкий темп статистика фиксирует в бизнес-сегменте, в Екатеринбурге жилья этого типа строится всего 25 тыс. кв. метров, элитного — 50 тысяч. Спрос перемещается в сегмент загородной недвижимости, объясняет Эдуард Богданов: «Люди не хотят тратить большие деньги для того, чтобы постоянно жить в городе».

Ипотека и маркетинг

Драйвером роста спроса в эконом- и комфорт-сегментах выступает ипотека. «Еще в начале 2017 года ключевая ставка ЦБ РФ была 10% годовых, в первом квартале 2018 года — уже 7,25%. Это способствовало оживлению спроса. Кроме того, определенную роль в настроениях потребителей сыграла стабилизация экономической ситуации», — перечисляет макрофакторы руководитель дирекции банка «Открытие» в Екатеринбурге Татьяна Бенихис. 

По расчетам аналитического центра «Эксперт», совокупный ипотечный портфель за полугодие вырос на 11%. Как говорит Татьяна Бенихис, объем выдач ипотеки в ее банке увеличился в этом году более чем в два раза. На фоне общего сокращения кредитования (см. «Игра на удержание», с. 19) интерес банков к развитию ипотечных продуктов высок: уровень риска в ипотеке значительно ниже. Поэтому многие банки ищут возможности улучшения параметров займов и сокращения срока рассмотрения заявок. По словам директора центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Екатеринбурге Елены Грибановой, ее организация добилась проведения сделки по военной ипотеке, включая всю рассылку необходимых документов в рекордные сроки — за две недели, тогда как в среднем по рынку в рамках этого продукта сделка оформляется месяц.

Кредитные учреждения постоянно анализируют новые возможности расширения клиентской базы. Так, региональный директор ККО в Екатеринбурге Банка DeltaCredit в Екатеринбурге Алена Зиновьева рассказала, что предельный возраст заемщика для получения ипотеки увеличен с 65 до70 лет.

Немаловажный вклад в симулирование спроса вносят и маркетинговые программы застройщиков, в частности покупка квартиры в рассрочку без процентов, оплата после сдачи дома, принятие в зачет вторичного жилья. По наблюдению Эдуарда Богданова, это позволяет привлечь покупателей, которые даже не задумывались о том, чтобы что-то в жизни менять.

Планируй и управляй

Ужесточение конкуренции заставляет строительные компании проявлять больше творчества в разработке проектов и квартирографии.

— Требования покупателей повысились, и мы должны этому соответствовать, — говорит начальник отдела маркетинга ЮИТ Уралстрой Олег Колесников. — Наши исследования показывают, что люди хотят иметь в своем доме максимум удобств. Это и помещения для хранения колясок и велосипедов, и светопрозрачные входные группы, выполненные по дизайн-проекту.

Многие компании для учета этих параметров разрабатывают каналы обратной связи с потребителем, смотрят на перепланировки после сдачи, консультируются с дизайнерами.

Все очевиднее становится тот факт, что в понятие комфортное проживание входит и качественное обслуживание жилого комплекса. Чтобы снять риски, многие застройщики идут на создание собственных управляющих компаний.

— Мы создали свою УК в 2011 году, — делится опытом Олег Колесников. — Это очень удобно для клиентов, так как упрощается решение всех текущих житейских проблем. Это важно еще и с точки зрения гарантийных обязательств компании. Клиент видит: застройщик не бросает объект, его обслуживает компания того же бренда. Все это значительно повышает лояльность. 

В ходе дискуссии мы попытались понять, насколько в жилищное строительство проникает интернет вещей. Как выяснилось, пока эти элементы не являются решающими для потребителя.

Эдуард Богданов:

— Потребитель сегодня голосует за качество, и чаще всего изначально выбирает компанию с репутацией. Конечно, технологичность выглядит красиво, но потом покупатель начинает считать, сколько это будет стоить.

Тяжелая доля

Оснований для снижения темпов ввода жилья в этом году нет, а вот в перспективе рынок жилой недвижимости может столкнуться с рядом серьезных вызовов.

Во-первых, стоимость ипотеки уже не будет падать такими темпами: как известно, банк России взял паузу в снижении ключевой ставки из-за роста инфляционных ожиданий.

Во-вторых, вступили в силу давно обсуждаемые изменения в системе функционирования долевого строительства: с 1 июля 2018 года введена возможность использования эскроу-счетов для реализации новых проектов жилищного строительства. Пока норма добровольна, но через год все проекты по привлечению средств граждан в жилищное строительство будут идти только через эскроу-счета.

Инструмент работает так: застройщик берет кредит в банке в размере не более 85% от стоимости проекта, при этом квартиры в объекте продаются по договорам долевого участия. Банк блокирует средства дольщиков до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того, как дом закончен.

Кроме того, с 1 июля вступила в силу норма «одна компания — одно разрешение на строительство». Следующий запрет — на привлечение средств граждан через специальные облигации (жилищные сертификаты), а также через ряд форм жилищно-строительных кооперативов.

Новой схемой привлечения средств дольщиков могут воспользоваться не все: нужны минимум три года опыта участия в строительстве многоквартирных домов, их площадь в совокупности должна быть не меньше 10 тыс. кв. метров, требуются подтверждения финансовой состоятельности (не менее 10% собственных средств от общих затрат на строительство) и отсутствия долгов по кредитам.

Несмотря на грозные формулировки, катаклизмов на рынке новая модель не вызовет. Во-первых, застройщики подготовились и заключили соглашения на строительство с запасом. По словам Эдуарда Богданова, в Екатеринбурге в первой половине года заложено жилья вдвое больше, чем в 2017 году.

Как заявил недавно генеральный директор НП «Управление строительства “Атомстройкомплекс”» Валерий Ананьев, законодатель ведет грамотную политику, давая застройщикам год на то, чтобы перестроиться: по тем объектам, разрешения на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года, можно работать в старом правовом поле. По его мнению, в ходе дискуссии были учтены многие пожелания застройщиков:

— При открытии счетов эскроу мы не теряем связи с дольщиками и можем заключать договоры на квартиры на стадии строительства. То, что потратить деньги дольщиков можно будет только после ввода дома в эксплуатацию, на мой взгляд, является шагом к цивилизованному рынку. Если проектное финансирование будет нормально функционировать, если банки будут внимательно проверять, кому они выдают деньги на строительство, ведь теперь и они несут ответственность перед дольщиками, закон будет работать.

Себестоимость строительства безусловно вырастет, полагает Валерий Ананьев: «Раньше мы использовали для строительства бесплатные деньги дольщиков, теперь — банковское проектное финансирование». Однако стремительного роста цен (по прогнозам некоторых экспертов — до 20%) он не ждет: «Цены на недвижимость сегодня регулирует рынок. При текущем объеме предложения и уровне спроса едва ли стоит ждать острого скачка. Всегда были и будут особо ликвидные проекты, которые пользуются повышенным спросом, а потому цена на них выше. Кроме того, у каждого застройщика сегодня есть предложения по жилью с минимальной стоимостью — вот эта нижняя ценовая планка также может увеличиться пропорционально росту себестоимости. В целом же средняя стоимость квадратного метра увеличится незначительно, в пределах инфляции, ее дальнейший рост отрегулирует рынок».

В долгосрочной перспективе отрасль столкнется еще и с последствиями повышения НДС с 18% до 20%. Этот налоговый маневр приведет к замедлению темпов экономического роста и дальнейшему падению деловой активности. Еще на стадии выхода законопроекта эксперты говорили: особенно остро эта новация скажется на отраслях, ориентированных на внутренний спрос, — в строительном секторе и обрабатывающей промышленности.