Все сложится

Русский бизнес
Москва, 20.07.2020
«Эксперт Урал» №28-30 (827)
Рынок складской недвижимости оказался более устойчив к коронакризису благодаря высоким темпам роста в предыдущие годы и взрыву онлайн-торговли. Новый вызов для отрасли связан с девальвацией и снижением платежеспособного спроса

За время жесткого режима ограничений поменялись многие привычные потребительские и бизнес-модели. Одним из очевидных разворотов стал перевод коммуникаций в дистанционный режим. Это вызвало ускоренный рост онлайн-торговли (см. «В e-commerce завязался жирок, но только виртуальный», «Э-У» № 26 — 27 от 29.06.2020). По некоторым прогнозам, сегмент по итогам 2020 года может вырасти в России на 20%. Впрочем, для реализации такого сценария необходим не только запрос со стороны потребителя. Как показали первые несколько месяцев этого года, одним из ключевых преимуществ онлайн-ритейла является качественная оффлайн-логистика: нужны современные складские объекты не только в главном логистическом хабе страны — Москве, но и в регионах. Особенную актуальность прибрело наличие складов «последней мили» (небольших складских помещений для хранения товаров, используемых в доставке онлайн-заказов).

База создана

Основа для удовлетворения этого запроса есть. Российский рынок качественной складской недвижимости вошел в новый кризис в хорошей форме: за последние два года сегмент отыграл последствия спада 2014 — 2015 годов. По статистике, представленной международной консалтинговой компанией Knight Frank в сборнике «Гид. Склады РФ-2020», в 2019 году в целом по стране введено в эксплуатацию 1,6 млн кв. метров площадей, что в 1,6 раза больше 2018 года. 58% этого объема приходится на Москву, 11% — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. На всех региональных рынках введено 467 тыс. метров, это на 48% больше 2018 года и наивысший показатель с конца 2015 года. В итоге общий объем предложений по стране достиг 27,2 млн кв. метров, из них 56% приходится на московский регион, 13% — на Санкт-Петербург, чуть более трети — на регионы.

Общий объем сделок покупки и аренды складской недвижимости в прошлом году в регионах России (без учета столиц) составил 585 тыс. кв. метров. Это абсолютный максимум и в 2,6 раза больше показателя 2018 года. Рост обусловлен тремя факторами: в развитие логистики в регионах интенсивно вкладывались федеральные сети; крупные игроки онлайн-торговли стремились быть ближе к потребителю и обеспечивать качественную доставку; «Почта России» вступила в активную фазу реализации программы развития логистический инфраструктуры.

До конца 2019 года был стабильный рост, хотя и ниже, чем до 2014 года 014_expert_ural_30-2.jpg
До конца 2019 года был стабильный рост, хотя и ниже, чем до 2014 года

На фоне небольшой доли вакантных площадей, наличия стабильного спроса, роста затрат на строительство средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на складскую недвижимость класса А в регионах России на конец 2019 года увеличилась на 2,8% и достигла 3,6 тыс. рублей за кв. метр.

Рынок Екатеринбурга  продолжает удерживать одну из лидирующих позиций по многим параметрам.

— Екатеринбург по-прежнему интересен как крупный федеральный распределительный центр с развитым потребительским рынком и большим производственным фондом, — отмечает независимый эксперт Виталий Хиль. — В уральском регионе именно Екатеринбург пользуется наибольшим спросом среди федеральных резидентов складских проектов.

Крупнейшие клиенты складов - интернет-магазины 014_expert_ural_30-3.jpg
Крупнейшие клиенты складов - интернет-магазины

К январю 2020 года объем складов всех категорий Екатеринбурга и окрестностей составлял, по оценкам эксперта, 2,6 тыс. кв. метров, из них 67% приходилось на склады класса А и В. По его словам, прирост по сравнению с предыдущим годом составил около 10%, вакансия не превышала 4%. Наибольшим спросом пользовались объекты в черте Екатеринбурга с хорошей транспортной доступностью. По расчетам Виталия Хиля, объем сделок аренды в прошлом году превысил 150 тыс. кв. метров. Наибольший рост опять же показали online-ритейлеры: по сравнению с 2018 годом они увеличили долю в структуре спроса на площади в регионе с 10% до 30%, потеснив с 31 до 11% традиционный ритейл.

Первый квартал 2020 года начинался с повышенной деловой активностью и сулил хорошие перспективы, снижение началось только в феврале. По оценкам Виталия Хиля, спрос на склады класса А в Екатеринбурге составлял около 84 тыс. кв. м, что на 30% превышало показатель аналогичного периода предыдущего года.

Последние три года ставки аренды росли на 1 - 3% в год 014_expert_ural_30-4.jpg
Последние три года ставки аренды росли на 1 - 3% в год

Кризис как маршрутизатор

С апреля началась стагнация. Закрытие границ, введение режима ограничений на офлайн-торговлю моментально поменяли характер запроса на логистические услуги.

— Спрос сохранился в основном в линейке востребованных товаров, — отмечает руководитель международной выставки-форума «Склады России» Антон Мизунов. — В сегменте логистических операторов довольно уверенно держались компании, работающие с матрицей фармацевтической продукции, продуктами питания: они растут, им даже не хватает текущих площадей. В то же время у операторов с пулом партнеров из сектора пострадавших отраслей был очевидный провал. К ним можно отнести сегмент автозапчастей: весь этот период большинство автосервисов были закрыты.

Главный драйвер рынка в текущей ситуации — ускорение перераспределения каналов продаж в пользу online-торговли. И это, по мнению Виталия Хиля, стимулирует развитие городской логистики:

— Компании, занятые в сегменте online-торговли, не только увеличивают складские мощности, но и модернизируют бизнес-процессы, они готовы открывать небольшие районные и городские склады для увеличения скорости доставки товаров первой необходимости, включая продукты питания с разными температурными режимами хранения и ограниченными сроками годности. Это требует значительных инвестиций в логистическую инфраструктуру.

— Представители онлайн-ритейла смогли отладить бизнес-процессы при пиковых нагрузках. Более того, операторы, которые до карантина работали исключительно в офлайн-пространстве, поняли важность наличия нескольких каналов сбыта. Мы ожидаем, что офлайн-ритейлеры продолжат развивать это направление, — отмечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. — Одни будут создавать собственные платформы и генерировать логистические мощности, другие — сотрудничать с маркетплейсами, а третьи предпочтут отдать данный канал продаж на аутсорсинг.

Главной проблемой может стать наличие востребованных форматов в регионе, считает Виталий Хиль:

— Спрос, скорее всего, будет перераспределяться в пользу небольших городских складов, проектов, имеющих возможность гибких решений по организации складов, небольших производств в одной локации. Крупные проекты будут реализовываться только под заказчика. Владельцы логистической инфраструктуры, включая торговые сети, будут предлагать логистические решения для сторонних организаций по доставке и хранению грузов, решая для себя вопросы по снижению собственных затрат и развитию логистики.  

Десятилетия российский складской комплекс копил проблемы: это и недостаточная емкость, и неэффективное использование площади, низкая скорость подбора товара и обработки груза, разгрузок и погрузок, ошибки при комплектации, персонал. Но за последние год-два рынок значительно продвинулся в оптимизации бизнес-процессов и внедрении средств автоматизации.

— Автоматизация в отрасли — постоянный процесс, — подчеркивает Виталий Хиль. — Сейчас появляются новые решения, идет интеграция компаний со многими интернет-платформами. Конечно, это заставит быстрее принимать решения и внедрять новые технологии в работу.

Планы приходится постоянно корректировать под давлением меняющихся обстоятельств. Начатые проекты по вводу новых площадей будут завершены, а вот с новыми — сложнее. Главный фактор давления на ввод новых мощностей кроме спроса — девальвация, она приводит к росту себестоимости и снижению экономической эффективности проектов.

При этом эксперты уверены, что рынок складов останется в ближайшем будущем наиболее стабильным сегментом недвижимости. Виталий Хиль ожидает следующего сценария развития на региональных рынках:

— Динамика будет зависеть от восстановления объема продаж и спроса во всех сегментах торговли после снятия ограничений. Складской рынок, как правило, реагирует на кризис с задержкой в несколько месяцев. По некоторым категориям товаров есть затаривание складов, и не факт, что после реализации этих объемов потребность в прежних объемах площадей сохранится. Будут реализовываться крупные проекты с железными гарантиями со стороны покупателя или арендатора. Ставки аренды прежде всего определяются уровнем вакансии и объемом альтернативного предложения. Говорить о резком изменении этих показателей до конца года не стоит.

По оценкам Константина Фомиченко, сохранение спроса на качественную складскую недвижимость и ограниченный объем строительства будут сдерживать рост вакантности.

Устойчивость сегмента в среднесрочной перспективе может подкосить падение покупательной способности населения, сокращение сбыта и сжатие товарных потоков.

В этом случае арендаторам придется уменьшать площади хранения продукции.

Ключ к динамике

Снятие ограничений на пассажирские авиаперевозки позволит логистической отрасли начать выход на траекторию роста, — считает генеральный директор DB Schenker кластер Россия/Евразия Айварс Тауриньш

Генеральный директор DB Schenker кластер Россия/Евразия Айварс Тауриньш 015_expert_ural_30-3.jpg
Генеральный директор DB Schenker кластер Россия/Евразия Айварс Тауриньш

— Логистическим операторам приходится работать в условиях неопределенности. Они задействуют все виды транспорта, а также новые мультимодальные маршруты, чтобы поддерживать стабильность в доставке грузов. В июле многие страны открывают границы. Начинают восстанавливаться пассажирские авиаперевозки и постепенно наращивается сегмент грузовых. Тем не менее ситуация продолжает оставаться напряженной.

Российский рынок понемногу выходит из карантина, но до предкоронавирусных показателей нам еще далеко. Также до конца не ясна ситуация с восстановлением внутреннего потребления и запасом прочности в отраслях, ориентированных на импорт. Установившийся сейчас курс валют, безусловно, стимулирует экспорт, но основные рынки сбыта еще находятся под давлением кризиса.

Снятие ограничений на пассажирские авиаперевозки благоприятно скажется на логистической отрасли. Это позволит расширить географию доставок, однако, нужно понимать, что полностью все докризисные емкости на рынок не вернутся, в том числе из-за сокращения спроса. Восстановление также будет постепенным, так как резкий возврат бортов на рынок может привести к падению цен, что вряд ли будет в интересах авиакомпаний.

Если не будет второй волны и новых связанных с ней ограничений, то к осени мы, возможно, увидим рост спроса на одежду, обувь, сезонные товары. Не исключен повышенный интерес к товарам европейского производства, в том числе к стройматериалам, за счет более коротких сроков доставки в европейскую часть РФ.   

До конца 2019 года был стабильный рост, хотя и ниже, чем до 2014 года
Крупнейшие клиенты складов - интернет-магазины
Последние три года ставки аренды росли на 1 - 3% в год

Новости партнеров

«Эксперт Урал»
№28-30 (827) 20 июля 2020
НеCOVIDная участь
Содержание:
Российская промполитика зависла между патриотизмом и вредительством

Иннопром развязал язык машиностроителям, откровенно оценившим ситуацию в отрасли и ее сегментах. Коронакризис оказался лишь поводом

Реклама