Все сложится

Рынок складской недвижимости оказался более устойчив к коронакризису благодаря высоким темпам роста в предыдущие годы и взрыву онлайн-торговли. Новый вызов для отрасли связан с девальвацией и снижением платежеспособного спроса

За время жесткого режима ограничений поменялись многие привычные потребительские и бизнес-модели. Одним из очевидных разворотов стал перевод коммуникаций в дистанционный режим. Это вызвало ускоренный рост онлайн-торговли (см. «В e-commerce завязался жирок, но только виртуальный», «Э-У» № 26 — 27 от 29.06.2020). По некоторым прогнозам, сегмент по итогам 2020 года может вырасти в России на 20%. Впрочем, для реализации такого сценария необходим не только запрос со стороны потребителя. Как показали первые несколько месяцев этого года, одним из ключевых преимуществ онлайн-ритейла является качественная оффлайн-логистика: нужны современные складские объекты не только в главном логистическом хабе страны — Москве, но и в регионах. Особенную актуальность прибрело наличие складов «последней мили» (небольших складских помещений для хранения товаров, используемых в доставке онлайн-заказов).

База создана

Основа для удовлетворения этого запроса есть. Российский рынок качественной складской недвижимости вошел в новый кризис в хорошей форме: за последние два года сегмент отыграл последствия спада 2014 — 2015 годов. По статистике, представленной международной консалтинговой компанией Knight Frank в сборнике «Гид. Склады РФ-2020», в 2019 году в целом по стране введено в эксплуатацию 1,6 млн кв. метров площадей, что в 1,6 раза больше 2018 года. 58% этого объема приходится на Москву, 11% — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. На всех региональных рынках введено 467 тыс. метров, это на 48% больше 2018 года и наивысший показатель с конца 2015 года. В итоге общий объем предложений по стране достиг 27,2 млн кв. метров, из них 56% приходится на московский регион, 13% — на Санкт-Петербург, чуть более трети — на регионы.

Общий объем сделок покупки и аренды складской недвижимости в прошлом году в регионах России (без учета столиц) составил 585 тыс. кв. метров. Это абсолютный максимум и в 2,6 раза больше показателя 2018 года. Рост обусловлен тремя факторами: в развитие логистики в регионах интенсивно вкладывались федеральные сети; крупные игроки онлайн-торговли стремились быть ближе к потребителю и обеспечивать качественную доставку; «Почта России» вступила в активную фазу реализации программы развития логистический инфраструктуры.

До конца 2019 года был стабильный рост, хотя и ниже, чем до 2014 года 014_expert_ural_30-2.jpg
До конца 2019 года был стабильный рост, хотя и ниже, чем до 2014 года

На фоне небольшой доли вакантных площадей, наличия стабильного спроса, роста затрат на строительство средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на складскую недвижимость класса А в регионах России на конец 2019 года увеличилась на 2,8% и достигла 3,6 тыс. рублей за кв. метр.

Рынок Екатеринбурга  продолжает удерживать одну из лидирующих позиций по многим параметрам.

— Екатеринбург по-прежнему интересен как крупный федеральный распределительный центр с развитым потребительским рынком и большим производственным фондом, — отмечает независимый эксперт Виталий Хиль. — В уральском регионе именно Екатеринбург пользуется наибольшим спросом среди федеральных резидентов складских проектов.

Крупнейшие клиенты складов - интернет-магазины 014_expert_ural_30-3.jpg
Крупнейшие клиенты складов - интернет-магазины

К январю 2020 года объем складов всех категорий Екатеринбурга и окрестностей составлял, по оценкам эксперта, 2,6 тыс. кв. метров, из них 67% приходилось на склады класса А и В. По его словам, прирост по сравнению с предыдущим годом составил около 10%, вакансия не превышала 4%. Наибольшим спросом пользовались объекты в черте Екатеринбурга с хорошей транспортной доступностью. По расчетам Виталия Хиля, объем сделок аренды в прошлом году превысил 150 тыс. кв. метров. Наибольший рост опять же показали online-ритейлеры: по сравнению с 2018 годом они увеличили долю в структуре спроса на площади в регионе с 10% до 30%, потеснив с 31 до 11% традиционный ритейл.

Первый квартал 2020 года начинался с повышенной деловой активностью и сулил хорошие перспективы, снижение началось только в феврале. По оценкам Виталия Хиля, спрос на склады класса А в Екатеринбурге составлял около 84 тыс. кв. м, что на 30% превышало показатель аналогичного периода предыдущего года.

Последние три года ставки аренды росли на 1 - 3% в год 014_expert_ural_30-4.jpg
Последние три года ставки аренды росли на 1 - 3% в год

Кризис как маршрутизатор

С апреля началась стагнация. Закрытие границ, введение режима ограничений на офлайн-торговлю моментально поменяли характер запроса на логистические услуги.

— Спрос сохранился в основном в линейке востребованных товаров, — отмечает руководитель международной выставки-форума «Склады России» Антон Мизунов. — В сегменте логистических операторов довольно уверенно держались компании, работающие с матрицей фармацевтической продукции, продуктами питания: они растут, им даже не хватает текущих площадей. В то же время у операторов с пулом партнеров из сектора пострадавших отраслей был очевидный провал. К ним можно отнести сегмент автозапчастей: весь этот период большинство автосервисов были закрыты.

Главный драйвер рынка в текущей ситуации — ускорение перераспределения каналов продаж в пользу online-торговли. И это, по мнению Виталия Хиля, стимулирует развитие городской логистики:

— Компании, занятые в сегменте online-торговли, не только увеличивают складские мощности, но и модернизируют бизнес-процессы, они готовы открывать небольшие районные и городские склады для увеличения скорости доставки товаров первой необходимости, включая продукты питания с разными температурными режимами хранения и ограниченными сроками годности. Это требует значительных инвестиций в логистическую инфраструктуру.

— Представители онлайн-ритейла смогли отладить бизнес-процессы при пиковых нагрузках. Более того, операторы, которые до карантина работали исключительно в офлайн-пространстве, поняли важность наличия нескольких каналов сбыта. Мы ожидаем, что офлайн-ритейлеры продолжат развивать это направление, — отмечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. — Одни будут создавать собственные платформы и генерировать логистические мощности, другие — сотрудничать с маркетплейсами, а третьи предпочтут отдать данный канал продаж на аутсорсинг.

Главной проблемой может стать наличие востребованных форматов в регионе, считает Виталий Хиль:

— Спрос, скорее всего, будет перераспределяться в пользу небольших городских складов, проектов, имеющих возможность гибких решений по организации складов, небольших производств в одной локации. Крупные проекты будут реализовываться только под заказчика. Владельцы логистической инфраструктуры, включая торговые сети, будут предлагать логистические решения для сторонних организаций по доставке и хранению грузов, решая для себя вопросы по снижению собственных затрат и развитию логистики.  

Десятилетия российский складской комплекс копил проблемы: это и недостаточная емкость, и неэффективное использование площади, низкая скорость подбора товара и обработки груза, разгрузок и погрузок, ошибки при комплектации, персонал. Но за последние год-два рынок значительно продвинулся в оптимизации бизнес-процессов и внедрении средств автоматизации.

— Автоматизация в отрасли — постоянный процесс, — подчеркивает Виталий Хиль. — Сейчас появляются новые решения, идет интеграция компаний со многими интернет-платформами. Конечно, это заставит быстрее принимать решения и внедрять новые технологии в работу.

Планы приходится постоянно корректировать под давлением меняющихся обстоятельств. Начатые проекты по вводу новых площадей будут завершены, а вот с новыми — сложнее. Главный фактор давления на ввод новых мощностей кроме спроса — девальвация, она приводит к росту себестоимости и снижению экономической эффективности проектов.

При этом эксперты уверены, что рынок складов останется в ближайшем будущем наиболее стабильным сегментом недвижимости. Виталий Хиль ожидает следующего сценария развития на региональных рынках:

— Динамика будет зависеть от восстановления объема продаж и спроса во всех сегментах торговли после снятия ограничений. Складской рынок, как правило, реагирует на кризис с задержкой в несколько месяцев. По некоторым категориям товаров есть затаривание складов, и не факт, что после реализации этих объемов потребность в прежних объемах площадей сохранится. Будут реализовываться крупные проекты с железными гарантиями со стороны покупателя или арендатора. Ставки аренды прежде всего определяются уровнем вакансии и объемом альтернативного предложения. Говорить о резком изменении этих показателей до конца года не стоит.

По оценкам Константина Фомиченко, сохранение спроса на качественную складскую недвижимость и ограниченный объем строительства будут сдерживать рост вакантности.

Устойчивость сегмента в среднесрочной перспективе может подкосить падение покупательной способности населения, сокращение сбыта и сжатие товарных потоков.

В этом случае арендаторам придется уменьшать площади хранения продукции.