Квадратная спираль

Ирина Перечнева
14 декабря 2020, 00:00
  Урал

Программа льготной ипотеки увеличила доступность жилья. При этом обострились проблемы строительной отрасли и диспропорции на рынке недвижимости

Вначале декабря правительство запустило очередную программу льготной ипотеки на приобретение частных домов для семей с детьми, воспользоваться этим продуктом смогут заемщики банков в возрасте до 36 лет. Благодаря господдержке рынок недвижимости лучше других сфер отражает удары кризиса.

Между тем еще в марте строительной отрасли пророчили катастрофу. Режим нерабочих дней повлиял на нее, как на всю экономику: в некоторых регионах работы запретили напрямую, в других стройку было невозможно вести в прежнем режиме. Застройщики с тревогой смотрели на падающие доходы населения. Но правительство тогда сделало первый неожиданный шаг — в конце апреля приняло программу льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках «Господдержка 2020».

Как коронакризис отразился на отрасли — эта тема стала предметом дискуссии круглого стола онлайн «Рынок жилой недвижимости и ипотеки: выводы, уроки и ожидания», организованного журналом «Эксперт-Урал» и АЦ «Эксперт».

Ипотека греет рынок

Параметры госпрограммы позволили банкам гибко управлять ипотечной продуктовой линейкой: оператор Дом.рф возмещает им недополученные доходы до размера «ключевая ставка + 3 процентных пункта». Кроме того, новая программа стала доступна клиентам без каких-либо специальных условий. По расчетам агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР), в среднем за время ее действия кредиты по льготной ставке не выше 6,5% годовых составили треть от всех выданных. Дополнительно подогрели спрос на ипотеку и банки, решившие запустить собственные программы на фоне снижения ключевой ставки, а за счет совместных акций с застройщиками и маркетинговых решений стоимость для заемщиков оказалась еще ниже. Так, по словам управляющего директора по ипотеке ВТБ в Свердловской области Алины Бусловой, на региональном рынке пользовался спросом совместный продукт ВТБ и ГК «ПИК», по которому ставка в первый год ипотеки составляет 0,1% годовых.

По итогам десяти месяцев 2020 года выдача ипотеки составила рекордные 3,2 трлн рублей, превзойдя результат 2018 года

В итоге рынок ипотеки показал феноменальные темпы роста. По расчетам НКР, за девять месяцев объем выдач новых кредитов увеличился на 38% и составил 2,7 трлн рублей. По итогам десяти месяцев 2020 года выдачи достигли 3,2 трлн рублей, превзойдя результат рекордного 2018 года в 3 трлн рублей.

— За десять месяцев этого года объем выданных жилищных кредитов нашего банка на территории Свердловской области вырос на треть и составил 21,5 млрд рублей, в том числе 3,6 млрд рублей по программе «Господдержка 2020». Средний размер ипотеки увеличился на 70 тыс. рублей до 2 млн 270 тыс. рублей, — подтверждает Алина Буслова. — При этом мы постоянно улучшаем параметры продукта. Например, в рамках госпрограммы ВТБ снизил ставку до 6,1%, а размер первоначального взноса до 15%.

По словам руководителя Центра ипотечного кредитования в Свердловской области банка «Открытие» Елены Грибановой, по итогам первых десяти месяцев выдачи ипотеки относительно прошлого года увеличились по банку в целом на 40% и превысили 3,5 млрд рублей:

— Ключевой фактор роста связан с запуском государственной программы поддержки, доля выдач продуктов по этой программе составила 30%. Кроме того, мы ввели собственные программы с весьма привлекательными условиями. Ставки по продуктам, которые не субсидируются государством, составляют у нас 7,3 — 7,8% годовых.

Абсолют Банк недавно снизил ставку по стандартным ипотечным программам до исторического минимума 7,84% годовых. «Кроме того, в декабре мы уменьшили минимальный размер первоначального взноса по стандартным программам с 20% до 10%», — говорит руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева.

Подъем цен обусловлен не только льготной ипотекой, но и ростом себестоимости, обесцениванием национальной валюты, снижением объема предложения

В конечном итоге программа льготной ипотеки достигла цели: население приобретает жилье, несмотря на снижение доходов.

По расчетам руководителя аналитического департамента Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, в Екатеринбурге объем сделок на первичном рынке за десять месяцев этого года вырос на 35% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Подобную динамику продаж демонстрирует большинство крупных девелоперов.

По словам руководителя дирекции по регионам Урал и Западная Сибирь ГК «ПИК» Алексея Вострикова, объем сделок по сравнению с аналогичными периодами прошлого года увеличился в целом по компании более чем на 25% во втором квартале и на 50% в третьем.

Компания «Брусника» рассчитывает завершить этот год с объемом зарегистрированных ДДУ на уровне 325 тыс. кв. метров против 260 тысяч в 2019 году.

Компания «Тюменьинвестстрой» уже выполнила годовой план на 112%, хотя впереди еще целый месяц, говорит директор по связям с общественностью и PR Алла Власова: «В Тюменской области спрос растет во многом благодаря интересу к приобретению недвижимости со стороны жителей ЯНАО и ХМАО, на долю этих покупателей в структуре нашей клиентской базы приходится 40%».

Реально виртуальные продажи

В сложном втором квартале в условиях карантинных ограничений банки вместе с застройщиками активно использовали дистанционные технологии. Так, в «Бруснике» 100% бронирования объектов происходило в удаленном режиме. Банки со своей стороны предложили покупателям оформление кредита онлайн. Все это позволило поддержать продажи, однако пока сложно сказать, приживутся ли эти эксперименты. Быстрее всего они могут закрепиться в банковском секторе. Кредитные учреждения в целом стремятся по максимуму усилить проникновение дистанционных каналов, поскольку это существенным образом снижает издержки, и не удивительно, что коронакризисный опыт банки пытаются перевести в стандарт бизнеса.

ЦБ: Если рост ипотеки не будет поддержан увеличением предложения от застройщиков, то цены могут еще подняться, жилье станет менее доступным, а закредитованность россиян вырастет

— Как показала практика работы в условиях самоизоляции, возможность заключать дистанционные сделки существенно снимает многие риски, — рассказывает Елена Грибанова. — Во время жестких ограничений МФЦ сократили прием граждан, а мы могли при наличии технологий не останавливать процесс кредитования.

В октябре банк «Открытие» запустил в центральной части России оформление ипотечных кредитов с доставкой, предложив клиентам полностью удаленное оформление ипотеки по программам: «Новостройка» и «Рефинансирование». С ноября такой формат запущен в Екатеринбурге.

Абсолют Банк, по словам Светланы Ковалевой, одним из первых начал заключать полностью дистанционные сделки без единого визита клиента, причем не только в Екатеринбурге, но и в регионах, где у банка нет офиса:

— Онлайн-сервисы позволяют почти все этапы ипотечной сделки проводить дистанционно и быстро. Подать заявку на ипотеку можно прямо на сайте банка: решение придет не через два-три дня, как в среднем по рынку, а в срок от 15 минут. 85% клиентов заказывают на нашем сайте оценку квартиры перед сделкой буквально «в три клика», отчет по всем требованиям банка поступает не позднее чем через 24 часа. Если все документы собраны, можно выйти на сделку уже на следующий день после подачи заявки. В нынешних непростых условиях возможность оформить сделку без срывов и задержек стала критичной для многих клиентов и бизнес-партнеров.

ВТБ в Свердловской области совершил первую онлайн-сделку по заключению ипотечного договора в сентябре, на сегодня в регионе без присутствия клиентов в офисе состоялись уже более 25 сделок, рассказывает Алина Буслова:

— Все сделки проходили в Екатеринбурге среди клиентов, покупающих квартиры у ГК «ПИК» и в «Бруснике». Клиент может выбрать объект недвижимости на сайте, не выходя из дома, подать заявку и электронной цифровой подписью ее заверить. Мы готовы тиражировать этот формат, и очевидно, что объем онлайн-сделок будет расти.

Застройщики и банки видят эффективность в переводе всего процесса заключения сделки в дистанционный канал. Так, в «Бруснике» документооборот по 80% сделок полностью или частично проходит онлайн. Однако на этапе выбора объекта потребитель еще не совсем готов к такому способу коммуникаций, говорят в компании, сейчас только 20% бронирований происходит дистанционно, еще 20% покупателей соглашаются на онлайн-просмотр объекта.

— Мы в период самоизоляции продавали квартиры с помощью видеопрезентаций, а оформление сделок велось дистанционно, это инструмент очень полезный, и хорошо, что мы смогли его отстроить, — рассказывает генеральный директор ГК «Атлас-Девелопмент» Владимир Городенкер. — Но опыт показал, что полностью заменить общение с покупателем в будущем не получится, особенно в сегментах комфорт-плюс и бизнес, где личный контакт просто необходим. В нашей практике есть ситуации, когда клиенты покупают квартиры из других городов, вот в этом случае демонстрация объекта с помощью видео, в формате 3D или с использованием технологий виртуальной реальности представляется очень хорошим выходом, и мы эти возможности безусловно будем применять.

Рост цен: причины

Льготная ипотека и технологии подстегнули продажи на первичном рынке. Клиенты активно скупали квартиры в новостройках, что позволило девелоперам смело поднимать цены. По данным Дом.рф, за девять месяцев накопленный рост цен на первичном рынке жилья составил 10,5%. В первом квартале цены выросли на 4,2% на фоне ослабления рубля. Вторая волна роста цен началась летом, когда резко увеличилась выдача ипотеки по программе господдержки: с июня по сентябрь новое жилье подорожало на 5,6%.

Самый большой рост цен на новостройки за девять месяцев зафиксирован в Москве (16,5%), Московской области (16,4%) и Санкт-Петербурге (13,1%). В Екатеринбурге, по данным УПН, квартиры на первичном рынке подорожали на 11%. На рынке Тюмени, по словам Аллы Власовой, цены в октябре этого года по сравнению с октябрем 2019-го увеличились на 12%.

— На первый взгляд, динамика не такая уж большая. Но контекст нынешнего повышения цен отличается от других периодов: это происходит на фоне низкой инфляции и отсутствия роста реальных доходов населения, — отмечает Михаил Хорьков.

Участники нашего круглого стола, однако, не считают ипотеку единственной причиной роста спроса и цен. Они указывают на комбинацию факторов. В качестве ключевого эксперты чаще всего называют неготовность предложения ответить на повышенный спрос.

— В прошлом году на рынке Екатеринбурга было около 24 — 25 тыс. квартир в сегменте новостроек, к началу осени их количество снизилось до 19 тысяч, — говорит Михаил Хорьков. — На отдельных территориях выбор оказался очень ограниченным, в первую очередь на начальных этапах строительства, покупателям приходилось выбирать из остатков, в том числе дорогих предложений.

 Прежде всего это связано с падением ввода новых объектов. По данным ЦБ, во втором квартале объемы сократились на 22% в годовом выражении из-за действия режима самоизоляции и эффекта высокой базы 2019 года, в третьем квартале — выросли всего на 0,5%.

Сжатие объемов стало в числе прочего следствием изменения модели финансирования долевого строительства. Как и ожидалось, введение эскроу привело к уходу с рынка средних и малых компаний, указывает заместитель генерального РСГ-Академическое Павел Петриченко.

В рамках реформы долевого строительства девелоперы, привлекающие средства граждан, должны работать через механизм, предполагающий, что получить деньги дольщиков они смогут лишь после передачи им квартир. Кредитовать строительные работы будут банки. Крупные игроки от введения этой модели выиграли, им банковские кредиты в рамках проектного финансирования обходятся недорого. Но рентабельность проектов средних девелоперов не вытягивает банковский процент, им сложно обеспечить доходность, которую требуют банки при анализе заемщика. В будущем это несомненно приведет к консолидации рынка, но в моменте крупные игроки не смогли компенсировать выпавшие с уходом малых и средних застройщиков объемы. Тем более что бесплатного финансирования в виде денег дольщиков у них сейчас нет.

Владимир Городенкер связывает рост цен еще и с увеличением себестоимости строительства. Этот процесс идет давно, но девальвация привела к повышению многих составляющих затрат.

Наконец немаловажным фактором стал дефицит рабочей силы из-за закрытия границ.

Рынок: пузыри и перекосы

Реализация госпрограммы обострила актуальность поддержки качественных параметров вводимого жилья. Благодаря доступности кредита для населения быстрее всего сейчас вымываются самые недорогие предложения, что привело к структурным изменениям рынка, обращает внимание Михаил Хорьков:

— Развитие ипотечного кредитования приводит к упрощению спроса, когда покупатель ищет квартиру не столько лучше, сколько дешевле. Девелоперы на упрощение спроса реагируют, закладывая более простые проекты. Поэтому ипотека, конечно, поддерживает продажи, но качественно рынок жилья не развивает.

Еще один эффект: потребитель снова смотрит в сторону вторичного сегмента. Вторичка заметно проседала на фоне взрывного интереса покупателей к жилью в новостройках. В Екатеринбурге при росте объема сделок на первичном рынке на треть, вторичный упал по объемам на 10%. Однако подъем цен на новостройки потянул за собой цены и на вторичном рынке. За ноябрь, по данным УПН, в Екатеринбурге они выросли на 2,5%, а предложение с начала года сократилось почти на 40%.

— У нас часто бывают ситуации, когда клиент, выбрав объект недвижимости, возвращается к сделке через три-пять дней, а объект уже продан, — говорит управляющий ЦН «Северная казна» Константин Климов. — «Вкусные» и ликвидные объекты сейчас разбираются быстро. Во-первых, многие пытаются вложиться в недвижимость как в инструмент сохранения денежных средств. Во-вторых, люди научились считать, и некоторые варианты на вторичном рынке оказываются выгоднее, чем приобретение жилья в новостройке в кредит даже под льготный процент.

Заметим, что на высококонкурентных рынках все новые вызовы проявляются менее драматично. Алексей Востриков: «Екатеринбург — один из самых конкурентных рынков с точки зрения продукта. Челябинск, Пермь и другие уральские города отстают в части продуктовой конкуренции».

Перспективы следующего года банки и застройщики связывают главным образом с возможностью продления льготой программы, которая пока действует до июня следующего года.

Аналитики давно говорят о риске дефолта ипотечного портфеля, но регулятор до сих пор не видел предпосылок реализации этих рисков: просрочка по ипотеке не превышает 1%, а доля ипотеки в структуре ВВП заметно ниже других стран и составляет меньше 10%.

Однако в начале декабря ЦБ в новом выпуске «Обзора финансовой стабильности» впервые отнес перегрев на рынке жилой недвижимости к числу уязвимостей для финансового сектора. По словам первого зампреда ЦБ Ксении Юдаевой, в сентябре и октябре задолженность по ипотеке в России увеличивалась примерно на 3% в месяц, а индекс цен на новое жилье в третьем квартале поднялся на 9,4% в сравнении с тем же периодом прошлого года. Если рост ипотеки не будет поддержан увеличением предложения от застройщиков, то цены могут еще подняться, жилье станет менее доступным, а закредитованность россиян вырастет, беспокоится регулятор. Поэтому в будущем ЦБ, вероятнее всего, будет настаивать на ограниченном сроке действия льготной ипотеки.

Впрочем, позиция профильных ведомств противоположна. На днях вице-премьер Марат Хуснуллин во время «правительственного часа» в Совете Федерации высказался в пользу продления льготной программы:

— Мы ставим задачу продолжения программы ипотеки и по возможности снижение ставки. Если мы хотим быть развитой страной в мире, то ставка по ипотеке должна быть на уровне 4 — 5%, как во многих странах, которые достигли больших показателей по жилищному строительству.