Метр противоречий

Через стимулирование спроса государство чуть снизило остроту жилищного вопроса в России, но тут же создало основу для новых вызовов на долгосрочном горизонте

В о время визита в Уфу в начале августа по случаю открытия производства белого цемента на заводе Cemix (см. с. 6) Владимир Путин заявил о готовности решения по льготной ипотеке для индивидуального жилищного строительства, а в середине августа вышло постановление правительства о продлении льготной семейной ипотеки до 2023 года. Таким образом, государство продолжает стимулировать спрос на рынке жилой недвижимости, чтобы поддержать предыдущие достижения сектора. А они весьма внушительны. За первые шесть месяцев этого года объем ввода жилья в России вырос на треть, количество договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) увеличилось на 51%, объем выдач ипотеки показал динамику на уровне 70% в денежном выражении, за семь месяцев по предварительным данным Дом.РФ динамика выдач составила 62%. Есть ли основания для закрепления позитива в оставшиеся полгода? Этот вопрос мы обсудили за круглым столом «Льготная ипотека, третий сезон: поддержка, риски и ограничения рынка жилой недвижимости», организованны журналом «Эксперт-Урал» и АЦ «Эксперт».

Ипотечный шопинг

Главные неопределенности сегмента жилой недвижимости были сняты к середине лета этого года. С марта рынок жил в ожидании решения вопроса о продлении льготной программы ипотеки и определения контура денежно-кредитной политики Банка России. После повышения в июле ключевой ставки ЦБ на 100 п.п. до 6,5% стало понятно, что дешевых денег больше не будет и следует строить личные и бизнес-планы с расчетом на рост стоимости банковских продуктов. Многомесячная коллизия в отношении государственной программы стимулирования новостроек разрешилась компромиссом. Ведомства отказались от предложенной Банком России модели поддержки рынка по территориальному принципу. Программа льготной ипотеки продолжает действовать во всех регионах, но по новым параметрам: максимальная сумма кредита снижена с 6 до 3 млн рублей, ставка повышена с 6,5% до 7%. По программе «Семейная ипотека» ставка не изменилась и составляет 6%, при этом кредит смогут получить даже семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года (раньше программа была доступна для семей с двумя детьми), предельная сумма для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, для всех остальных территорий — 6 млн рублей.

Аналитики полагают, что спрос на ипотеку в рамках обновленной программы сократится не существенно: стоимость кредитов увеличивается не критично, а условие снижения максимальной суммы кредита актуально в основном для Москвы и Санкт-Петербурга (на эти территории приходится треть общероссийских выдач ипотеки со средним чеком выше 3 млн рублей). 

Изменения в продуктах по линии «Семейной ипотеки» должны, наоборот, способствовать росту выдач. По этой программе теперь можно не только приобрести в кредит новое жилье, но и рефинансировать уже выданный по более высокой ставке ипотечный кредит любого российского банка.

Именно эта составляющая программы для многих семей будет решающим аргументом при принятии решения о приобретении жилья в кредит, считает начальник отдела ипотечного кредитования банка Уралсиб в Екатеринбурге Наталья Брусницына: «Такие заемщики понимают, что они могут в любой момент уйти в льготную ипотеку и тем самым снизить стоимость обслуживания долга, поэтому из всех предложений они будут выбирать новостройки».

Госпрограмма «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» станет драйвером второго полугодия, считает и управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ в Свердловской области Алина Буслова. По ее мнению, рост ключевой ставки безусловно отразится на стоимости других продуктов банковской линейки, но развитие совместных программ и акций с застройщиками позволит сохранить низкие процентные ставки, чтобы поддержать спрос на рынке строящегося жилья.

На выбор заемщика сейчас влияют много факторов, в том числе стоимость жилья, его локация, возможность удачной продажи в будущем, инфраструктура, указывает руководитель центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Екатеринбурге Елена Холопова.

Еще один фактор, способствующий росту выдач, — цифровые сервисы (подробнее о технических аспектах создания в банках сервиса цифровой ипотеки см. «Чек-лист внедрения онлайн-ипотеки», с. 23):

— ВТБ активно развивает эти сервисы, чтобы клиенты могли совершить максимум операций по ипотеке дистанционно, — рассказывает Алина Буслова. — В частности, не так давно в приложении ВТБ Онлайн появилась новая возможность распорядиться материнским капиталом для погашения ипотеки в онлайн-формате. Подать заявление теперь можно без посещения офиса банка.

По свидетельству Елены Холоповой, проникновение онлайн технологий в ипотечном кредитовании увеличивается каждый квартал: в Альфа-Банке в первом квартале доля цифровых сделок в ипотеке составляла 15%, во втором квартале уже 30%, а третий квартал банк планирует завершить с долей цифровых сделок на уровне 50%.

Электронные технологии позволяют банкам обеспечить рост выдач еще и за счет межрегиональных сделок. По словам Натальи Брусницыной, спрос на такого рода решения в банке Уралсиб достаточно большой: «Есть ситуации, когда клиент из одного региона выбрал дистанционно объект в другом регионе. Если застройщик технологически готов удаленно оформить документы, мы такую сделку можем быстро реализовать в режиме одного окна».

Таким образом, на рынке появилась определенность для поддержки спроса: покупатели квартир и заемщики банков могут планировать бюджеты в расчете на действие льготной программы по крайней мере в течение еще одного года.

Между тем для формирования предложения четких ориентиров нет, и это будет оказывать существенное давление на сектор жилой недвижимости.

Больше и дороже

Благодаря возможности прогнозирования в условиях действия льготной ипотеки в 2020 — 2021 годах застройщики уверенно запускали новые проекты. Как результат, по большинству критериев рынок столицы Среднего Урала подошел к докризисным значениям, отмечает руководитель аналитического департамента Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков:

— По итогам июня мы вернулись к показателю объема строящегося жилья в 3 млн кв. метров. Остановленных строек в Екатеринбурге по-прежнему немного. Уверенно выглядит и второй индикатор измерения строительной активности — индекс кранов. У нас сейчас на площадках 143 работающих крана, это близко к пиковым показателям 2019 года. Число нереализованных квартир превысило отметку в 27 тысяч, буквально за полгода этот показатель вырос более чем на 35%.

На первичном рынке Екатеринбурга за полгода объем продаж увеличился на 16% по количеству сделок, на вторничном рынке динамика еще выше — около 35%, акцентирует Михаил Хорьков:

— За последние полгода мы увидели волну перераспределения покупателей на вторичный рынок из-за быстрого роста цен на новостройки. К тому же вторичный рынок сейчас достаточно современный, во многих районах есть выбор квартир в новых жилых комплексах, сданных в эксплуатацию совсем недавно.

Рост цен на новостройки находится в цент­ре медийной повестки весь период действия льготной программы, но раньше в основе этого тренда был преимущественно недостаток предложения и лишь частичный вклад вносил рост себестоимости. Сейчас основная причина высокой динамики стоимости нового жилья — увеличение затрат на строительство.

По оценкам УПН, в Екатеринбурге в сравнении с общероссийскими показателями динамика достаточно умеренная, на первичном рынке за прошлый год цены выросли на 14%, за шесть месяцев 2021 года — на 7%, на вторичном рынке на 9% и 7 % соответственно. За первую половину 2021 года по ДДУ продано квартир на 42 млрд руб­лей, средний бюджет сделки 4 млн 200 тыс. рублей, средняя цена — 88 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем в некоторых регионах стоимость жилья скакнула на треть, а где-то и наполовину.

Аналогичные тенденции прослеживаются, например, на рынке Тюмени:

— В июне перед окончанием предыдущей программы государственной поддержки был просто ажиотаж, цены увеличивались почти каждый день. В целом на рынке Тюмени за первое полугодие цены выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 24%, — говорит руководитель отдела PR и маркетинга компании ГК «ТИС» (Тюменьинвестстрой) Алла Власова.

Во второй половине года Михаил Хорьков ждет охлаждения продаж и роста конкуренции:

— На волне хороших продаж девелоперы постоянно выводили на рынок новые проекты, до последнего времени была серьезная ротация предложения. Если продажи начнут замедляться, конкуренция будет увеличиваться.

Всех построит себестоимость

Оснований для снижения себестоимости строительства аналитики и участники рынка не видят. Цену на материалы формирует рынок, и во многом это внешняя конъюнктура. В частности, на фоне восстановления мировой экономики на глобальном рынке резко взлетели цены на металлопродукцию, а поскольку российские производители до 40% объемов проката поставляют на внешние рынки, цена формируется с учетом экспортного паритета. Чтобы развернуть

экспортные потоки на внутренний рынок, правительство ввело пошлины на вывоз, однако участники рынка не видят быстрого влияния этого решения на динамику цен на национальном рынке. Мера, скорее, работает на задачу изъятия части прибыли у производителей металлопродукции.

Не видно предпосылок и для снижения стоимости строительных материалов (см. «Схватился цемент за цены», с. 24). Некоторые застройщики в рамках программ управления себестоимостью еще несколько лет назад вложились в собственные производственные активы. Такой стратегии придерживаются, в частности, Атомстрой­комплекс и корпорация «Маяк».

— Мы давно поняли, что себестоимость строительства, которая составляет главную экономическую основу деятельности компании, должна быть управляема, — объясняет вице-президент корпорации «Маяк» Олег Мошкарев. — Поэтому было принято решение о создании собственных мощностей для производства бетона и ЖБИ, которые мы применяем на наших объектах. К тому же, наличие собственной производственной базы влияет на ускорение сроков строительства. В рамках этой стратегии мы начали производить цельную железобетонную продукцию и сейчас на практике видим, что ее использование серьезно сказывается на скорости строительства и трудозатратах.

Компании, реализующие такого рода решения, оказались в чуть более выгодной ситуации, но это касается преимущественно сокращения сроков поставки материалов и обеспечения качества продукции. Производители стройматериалов тоже работают на рыночных условиях, формируя свою себестоимость, в рамках холдингов этими процессами можно управлять, но добиться ощутимой экономии удастся вряд ли.

Немалым грузом ложатся на себестоимость затраты девелоперов на приобретение земельных участков, особенно когда требуется расселение жильцов. Инструментов противостояния «потребительскому экстремизму» не так много, особенно на участках, распределенных до вступления в силу закона о комплексном развитии территории. Поэтому многие застройщики нередко решают строить только там, где нет обременения, а это снижает возможности выбора участка.

Региональные власти могли бы запустить свои механизмы урегулирования этих проблем, но это требует времени, проработки законодательной базы, предоставления налоговых преференций, а такие решения невыгодны для бюджета и политически нерентабельны.

А самый болезненный вопрос — дефицит рабочей силы. С закрытием границ из-за пандемии недостаток рабочих на объектах ощущался особенно остро. Например, компании «Брусника» и ее подрядчикам на объекты только по Свердловской области требуется 350 — 400 человек, по всем регионам — около 2 тысяч: «Мы, как и другие застройщики, продолжаем испытывать некоторый дефицит рабочей силы. Однако он не такой сильный, как во времена локдауна, когда число трудовых мигрантов сократилось на 50%. Возобновление авиасообщения стабилизировало ситуацию на рынке, сегодня мы продолжаем самостоятельно привлекать кадры из-за рубежа».

Компании вынуждены действовать локально. В той же «Бруснике», например, реализуют программу перемещения трудовых ресурсов: когда на объекте в одном регионе завершаются работы, персоналу предлагается работа на других территориях.

Полностью восстановить необходимый объем трудовых ресурсов отрасли удается с трудом. Федеральные ведомства масштаб проблемы осознают и периодически предлагают решения, например, задействовать на стройках заключенных или пенсионеров, но сами застройщики в такие механизмы не особо верят. Иного выхода, кроме как дождаться окончания пандемии и увеличения потока рабочей силы из ближнего зарубежья, они не видят.

На этом фоне нужно вернуться к вопросам законодательного регулирования миг­рационных потоков, полагает Алла Власова:

— Необходимо реформирование, отрасли нужна глобальная государственная прог­рамма. При этом реформирование нужно проводить с учетом всех вызовов будущего. Возможно, стоит пересмотреть принципы и инструменты выделения квот на привлечение трудовых мигрантов.

Неопределенность горизонта

Ситуация на рынке заставляет задуматься о долгосрочных решениях. Так, есть возможность снизить затраты за счет технологий (см. «Задача момента», с. 21; «Рrefab для девелоперов»). Компания «Брусника», например, открыла в Новосибирске в качестве эксперимента производство конструктивных элементов, в том числе сантехкабин, лестничных маршей, плит перекрытия, фасадных модулей, межквартирных стен. Все это позволяет снизить запрос на рабочую силу на строительной площадке.

Но эти процессы можно запустить в условиях стабильного рынка и планируемой загрузки мощностей, считает Михаил Хорьков: — У нас проблемы с рабочей силой частично связаны еще и с тем, что рынок волатильный: объемы строительства упали на 25%, потом выросли на треть, и это произошло в течение года.

Неопределенность в управлении затратами закладывает серьезные риски в части долгосрочного планирования, отмечает главный аналитик УПН:

— Сейчас застройщики не могут адекватно оценить риски новых проектов, они не знают, сколько через два-три года будет стоить металл, цемент и так далее. Уже начатые проекты остановить нельзя, а на проекты ранней стадии такая оценка рисков способна повлиять серьезно. Девелопер может сильно задуматься, стоит ли запускать новый объект.

И все это будет влиять на характеристики рынка не в ближайший год, а через два-три года. Вот тогда мы можем получить снижение объема предложения.

Особенность текущего состояния рынка скажется и на его будущей конфигурации с точки зрения характера продукта. Благодаря дешевой ипотеке жилищные условия улучшила значительная часть граждан, раньше не имевшая такой возможности. В итоге, к примеру, в Екатеринбурге, по оценке УПН, заметно выросла доля однокомнатных квартир и студий, на них сейчас приходится 55% в структуре предложений.

— Это вполне объяснимая естественная реакция рынка на запрос потребителя, — полагает Михаил Хорьков. — Средняя площадь строящейся квартиры год назад у нас была 55 метров, сейчас — 51, немало проектов закладывается, где средняя площадь от 30 до 40 метров. В этом контексте происходит не просто сжатие площадей, а упрощение проектов, особенно сейчас, когда еще и себестоимость растет. Девелоперы отрезают атрибуты комфорт-класса, за которые раньше покупатель был готов доплачивать. Очень часто в первой очереди жилого комплекса высота потолка 2,7 метра, а во второй — уже 2,5 метра, и это в общем не влияет на активность покупателя.

Таким образом, происходит упрощение спроса, смещение в более компактные планировки и более низкий ценовой сегмент. По статистике аналитического сервиса bnMAP.pro, в Екатеринбурге больше половины всех сделок по ДДУ за первую половину года заключены на квартиры до 45 кв. метров, две трети рынка — это сделки с бюджетом до 5 млн рублей.

Алла Власова отмечает те же тенденции в Тюмени:

— В домах, которые сейчас выходят на рынок, больше половины квартир относятся к сегменту эконом-класса, только около 30% предлагается тем, кто хотел бы приобрести жилье комфорт-класса, а на бизнес-класс вообще приходится около 1,5%.

С одной стороны, это говорит о том, что большое количество граждан могут удовлетворить базовые потребности в жилье. Учитывая остроту жилищного вопроса в России, тренд можно рассматривать как позитивный. Но есть и другая сторона:

— Обеспеченность единицами жилья в России на душу населения одна из лучших по европейским показателям. Квартир много, но малое количество метров на человека, — говорит Михаил Хорьков. — Поэтому в долгосрочном периоде мы неизбежно придем к тому, что девелоперам нужно будет улучшать качественные характеристики. Наверное, продукт станет через десять лет дороже, мы его будем производить меньше, но он будет лучше, потому что произойдет насыщение рынка.

Эти будущие проекты придется планировать с учетом изменения предпочтений потребителя, и об этом стоит задуматься уже сейчас. Пока разговор идет, скорее, в формате фантазий. В «Бруснике», к примеру, активно обсуждается вопрос, какое жилье будет нужно молодому поколению. Один из факторов, который чаще всего принимается во внимание, экологичность: есть предположение, что будут цениться такие опции, как раздельный сбор мусора, элементы энергопассивности. Возможно, потребуется меньше пространства для личных парковок и больше удобств для людей, которые ездят на самокате или велосипеде, а также для тех, кто пользуется арендованным автотранспортом. Очевидно, что люди будут при покупке жилья больше внимания обращать на возможности решать бытовые вопросы дистанционно.

Поэтому в следующих инвестиционных циклах на рынке жилищного строительства потребуется не просто увеличение площадей, а кардинальный пересмотр подходов к планировкам. Некоторые европейские компании уже движутся в сторону большей функциональности, в частности тестируют формат квартир-трансформеров.