Под градусом неопределенности

Сектор жилой недвижимости ждет уверенности со стороны спроса и условий для долгосрочного планирования предложения

АНДРЕЙ ПОРУБОВ

В начале декабря правительство России приняло решение о продлении программы «Дальневосточная ипотека» до 2030 года. До этого была определена судьба программы «Молодая семья»: ей дали срок до июля 2024 года. До конца 2024 года будет работать «ИТ-ипотека», до 2025 года — «Сельская ипотека». Но в отношении главного стимула рынка жилищного строительства — программы «Господдержка» — решение о продлении было принято только в середине декабря. Застройщики не исключали, что им объявят вердикт и 30 декабря. «Такого градуса неопределенности рынок в своей истории еще не видел», — констатировали участники круглого стола «Жилая недвижимость и ипотека: стимулы и барьеры для региональных новостроек», организованного журналом «Эксперт-Урал» в Екатеринбурге.

Ипотека дисбалансов

Сомневаться в целесообразности продления наиболее популярной госпрограммы правительство заставляли следующие аргументы. Дешевый кредит привел к подъему цен на жилье во многих регионах, а предложение новостроек сильно не увеличилось. Так, по расчетам руководителя комитета аналитического центра Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, объем текущего строительства по договорам долевого участия в целом по стране вырос всего на 8% по отношению к апрелю 2020 года, когда была запущена эта программа. В Центральном федеральном округе рост составил всего 1%, а в Северо-Западном вообще произошло снижение на 14%. «В этом и кроется главный дисбаланс. Насколько хорошо работает льготная ипотека как драйвер развития строительства?» — ставит вопрос эксперт.

По его мнению, инструмент льготной ипотеки должен быть настраиваемым с точки зрения региональной специфики: «Он должен учитывать возможности строительного комплекса, нельзя стимулировать рынок там, гдестроительный комплекс не готов. Именно по этой причине во многих городах цены выросли больше средних показателей. Гибкость льготной ипотеки могла бы перевести ее в разряд инструмента развития, а не экстренного решения проблемы, как это происходит сейчас».

Конкуренция растет

Ситуация по регионам действительно сильно отличается. В Уральском федеральном округе, например, объем текущего строительства увеличился на 36% с апреля 2020 года. Лидирующие позиции занимает Екатеринбург: за эти два года город вошел в разряд крупнейших региональных рынков жилой недвижимости России. К концу третьего квартала объем строительства в столице

Среднего Урала находился, по расчетам Михаила Хорькова, на рекордной отметке 3,6 млн кв. метров.

Объем предложения (рассчитывается как количество нереализованных квартир) за два года вырос на 80%. Отчасти это связано с тем, что в регионе работают сильные девелоперы. Вот они оказались готовы использовать предложенные государством стимулы. В итоге рынок стал еще более конкурентным, подчеркивает Михаил Хорьков. Если традиционно по объемам сделок с физическими лицами по договорам долевого участия (ДДУ) на рынке было три лидера («Кортрос», «Атомстройкомплекс» и «ЛСР»), то в последние два года к ним приблизились еще пять компаний (TEN, «Форум-групп», «ПИК», «УГМК-Застройщик», Стройтек). При этом все время появляются новые игроки, что усиливает конкуренцию.

В 2022 году в Екатеринбург пришли астраханская компания «Прогресс-строй» (летом начала строить жилой комплекс «Амундсен» в районе Академический) и тюменская «Страна Девелопмент», ей хорошие стартовые продажи позволили занять долю рынка более 3% от общего числа зарегистрированных ДДУ.

Квартиры становятся просторнее

Вот уже два года мы говорим и о том, что рынок движется в сторону упрощения. Под влиянием льготной ипотеки спрос переместился в сторону малогабаритного жилья. Около половины сделок Екатеринбурга приходится на квартиры стоимостью до 5 млн рублей и лишь 5% сделок по ДДУ проходит с квартирами от 10 млн рублей.

Застройщики на этот вызов отреагировали по-разному. По расчетам Михаила Хорькова, самая меньшая средняя площадь проданной квартиры у компании «ЛСР» — 29 кв. м, в TEN — 35 кв. м, в «Кортрос» — 48 кв. м, в «Форум-групп» — 58 кв. м. Самый большой показатель у «Атомстройкомплекса» — 62 кв. м: компании удается продавать много, причем достаточно просторных квартир, отмечает Михаил Хорьков.

А вот «ЛСР» сдает позиции. По числу сделок этот застройщик еще остается на втором месте, а по объемам реализованных квадратных метров уже спустился на пятое, его обошли TEN и «Форум-групп».

Интересно, что и статистика, и экспертные оценки говорят о перемещении в этом году спроса в сторону более просторных квартир. По оценкам УПН, группа объектов от 50 до 60 кв. м в структуре продаж заметно выросла.

Руководитель аналитического отдела компании «Первостроитель» Марина Красноярова обратила внимание на смену поведения покупателя: «Наша компания формирует свои проекты таким образом, что более 50% предложенных квартир составляют трешки и евротрешки. Мы внимательно следим за тенденциями продаж. И традиционно самым активным был покупатель однокомнатных квартир. В этом году впервые на моей памяти он восстанавливается дольше после кратковременных просадок из-за политических событий. Настроения покупателей двухкомнатных квартир улучшаются заметно быстрее. То есть покупатель маленьких квартир оказался более подвержен влиянию внешних факторов». Это дает компании основания более уверенно подходить к планированию новых объектов в 2023 году.

Тренд подтверждает и руководитель PR и маркетинга Тюменьинвестстрой Алла Власова: «Однокомнатные квартиры и студии в основном покупали люди с инвестиционными целями. Сейчас же чаще всего приходят семейные пары, которые хотят улучшить свои условия. Если в прошлом году средняя продаваемая площадь в нашей компании была 50,4 кв. м, то в этом году — 58,2 кв. м».

Новостройки vs вторичка

В регионах с высокой динамикой жилищного строительства меняется и структура вторичного рынка жилья. Объем ликвидного предложения на вторичном рынке Екатеринбурга Михаил Хорьков оценивает в 7 — 8 тыс. объектов, на первичном — более 41 тысячи. Причем быстро растет предложение в новых районах, таких как Академический и Солнечный. «Это может привести к обострению конкуренции между первичным и вторичным рынками, — указывает Марина Красноярова. — И это очень большая опасность в среднесрочной перспективе. По сути, мы конкурируем сами с собой пятилетней давности».

Впрочем, влияние этой конкуренции уже ощущается. Покупатели нередко отдают предпочтение готовому жилью. Тем более что банки активно предлагают кредиты на его покупку, хоть и по более высоким ставкам. Но покупатель выигрывает за счет более низкой цены. «В предыдущие годы разница средней цены на объекты на вторичном и первичном рынках была около 10%, сейчас 25%, — отмечает Михаил Хорьков. — Во многих локациях объекты на вторичном рынке часто выигрывают с точки зрения возможностей конкретного покупателя. Думаю, этот разрыв будет сокращаться. Правда, пока не очень понятно, за счет чего. Возможно, произойдет откат цен на первичном рынке, а может быть, мы увидим их рост на вторичном».

Как показывает практика, двигаться по цене девелоперы не готовы. Один застройщик с ноября этого года уже остановил продажи и не планирует их открывать раньше марта следующего года: «Мы проанализировали рынок, и увидели нарастающий тренд на покупку готового жилья. Приостановка продаж в данном случае для нас экономически выгоднее, чем снижение цен», — объяснили нам в компании.

2022: Успеть в этом году. Не ждать

Завершение этого года для рынка жилой недвижимости проходит под флагом ипотеки. Декабрь — обычно самый сильный месяц в году с точки зрения продаж. Он останется таким и на этот раз. Во-первых, застройщики запустили маркетинговые акции с реальными скидками. Во-вторых, у продавцов на первичном рынке был мощный рычаг активизации продаж из-за неясности судьбы льготной программы вплоть до середины декабря. Рынок уже почти приготовился к ее отмене, и на этом фоне продавцы убеждали покупателей действовать сейчас.

В последние недели декабря появился еще один аргумент поторопиться: программа  льготной ипотеки продлена до  1 июля 2024 года, но с увеличением ставки с 7% до 8%, то есть еще полмесяца банки сохраняли старые условия.

Ужесточив основную программу, государство расширило доступ к специальным продуктам. Так, президент Владимир Путин в ходе заседания совета по стратегическому развитию и нацпроектам поручил предоставить доступ к «Семейной ипотеке» по ставке 6% семьям, где воспитывается как минимум два ребенка младше 18 лет.

По словам руководителя центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Свердловской области Ильи Коробицына, сейчас в банке 40% выдач на новостройки приходятся на продукты в рамках программы «Господдержка». По его мнению, продление госпрограммы позволит удержать прежние темпы, а расширение программы «Семейной ипотеки» способно стать новым драйвером роста: «По этой программе ставки достаточно низкие, в нашем банке на сегодняшний день — от 5,1% годовых. Кроме того, банк постоянно работает над развитием продуктов для вторичного рынка. В частности, есть идеи разработать залоговую ипотеку, будем развивать сегмент ИЖС, планируем на следующий год увеличение доли партнерского канала продаж».

Неплохой потенциал у ИТ-ипотеки, но этот продукт нужно законодательно доработать, считает Илья Коробицын: «Чтобы получить кредит по этой программе, человек должен работать в компании, которая имеет аккредитацию. Если компания по каким-то причинам выходит из списка министерства цифрового развития, клиент автоматически начинает обслуживать кредит по стандартной ставке. Естественно, сотрудники ИТ-компаний опасаются брать долгосрочный кредит с непонятной долговой нагрузкой. Поэтому этот подход нужно менять, иначе программа так и не заработает».

Важно, чтобы без проблем функционировала модель проектного финансирования. Директор управления финансирования недвижимости Уральского банка Сбербанка Виктория Требушинина уверила

застройщиков, что изменений правил не будет: «Сбер готов обеспечить бесперебойность проектного финансирования. Ни во время пандемии, ни в этом сложном для всех году мы не повышали ставки. В связи с ростом стоимости строительства мы в короткие сроки старались решить вопрос о дофинансировании проектов. Мы понимаем, что сроки в строительстве играют первоочередную роль для успешной реализации проекта».

2023: Успеть. В этом году не ждать

Все участники дискуссии согласились с тем, что первый квартал 2023 года будет слабым. По словам Михаила Хорькова, «мы надеемся, что с весны следующего года рынок вернется к фундаментальным показателям. Тогда будем в меньшей степени смотреть на политические решения и больше анализировать экономику. Пока мы вынуждены оперировать краткосрочными решениями, которые не дают горизонта планирования дальше, чем на несколько месяцев или на год».

Факторов для долгосрочного планирования у застройщиков действительно немного. «Мы будем сворачивать механизм льготной ипотеки, но будем делать это плавно», — пообещал Владимир Путин.

Но даже в ситуации неопределенности девелоперы не отказываются от новых проектов. Об этом заявили все участники дискуссии. Компания «Брусника», например, в следующем году собирается начать строительство 44 домов, что сравнимо с показателем 2022 года. Поэтому, по прогнозу Михаила Хорькова, на кратко­срочном горизонте объем предложений в новостройках в следующего году покажет небольшой рост.

При этом застройщики готовятся работать в условиях стагнации цен на новостройки. Факторов для их заметного роста не просматривается. В этих условиях одной из главных задач станет работа с себестоимостью. Компания «Брусника», например, совместно с Федеральным центром компетенций запустила программу повышения производительности: «Мы идем сразу по трем направлениям — устранение потерь, вскрытие резервов и более эффективная реализация человеческого потенциала. Цель — ежегодно прирастать в производительности на 10%».

В начале следующего года, вероятно, спрос несколько просядет, но глобально он все равно остается неудовлетворенным.

Участники рынка сохраняют надежду и на возвращение разнообразия критериев со стороны потребителя при выборе объектов недвижимости. На эти критерии в значительной степени влияют экономические кризисы, периоды спада провоцируют циклические изменения спроса на рынке недвижимости: этап качественного развития сменяется деградацией и наоборот. При этом главным драйвером трансформации продукта в течение 10 — 12 лет были сами застройщики, именно они формировали спрос через вывод предложения. Последний цикл в сторону качественных сдвигов наблюдался на горизонте 2015 — 2019 годов. Тогда девелоперы отказались от стратегии максимально быстрого вывода проектов, а покупатели перестали брать все, что было «на полке».

Застройщики вынуждены оперировать краткосрочными решениями, которые не дают горизонт планирования дальше, чем на год

Этот период закончился в 2020 году. Стагнация реальных доходов, высокий уровень неопределенности, негативная макроэкономическая и внешнеполитическая конъюнктура отодвинули вопрос качества жилищной обеспеченности на второй план. Застройщики верят, что новый цикл начнет формироваться в ближайшее время.

Высок уровень неопределенности

При формировании планов на долгосрочном горизонте многие девелоперы рассматривают демографические факторы. Самые активные покупатели недвижимости — поколение 30 — 45-летних. Из-за демографической ямы в течение ближайших десяти лет мы увидим резкое снижение этой категории, считают в «Бруснике»: «При этом увеличится количество двадцатилетних, которые родились в конце 90-х — начале 2000 годов.

Поэтому характер спроса поменяется в следующие десять лет, и к этому нужно заранее готовиться».

— Такой покупатель мыслит по-другому, — соглашается Марина Красноярова. — Мы сейчас стимулируем его быстрее выходить на рынок жилья, а между тем у него могут быть совершенно другие потребности. Он, например, готов рассматривать аренду, и на эти факторы нам необходимо обращать внимание.

Несмотря на внушительную динамику строительства в последние два года, потребность в жилье в России все еще велика. По данным «Брусники», в городах ее присутствия спрос, обеспеченный деньгами, до сих пор кратно превосходит предложение: «Фундаментальные основы для развития рынка в России есть.

Проблема в том, что очень высок уровень неопределенности. А чем меньше уверенности в будущем, тем менее охотно люди вкладываются в недвижимость». Рынку очень хочется верить, что в 2023 году эта уверенность все же появится.